קניתי דירה והרווחתי עליית ערך מטורפת תוך מספר שנים ,האמנם ?

[playfirst]

אם זו דירת מגורים, לא הרווחת דבר ואין שום משמעות לערך שלה.
אלא אם אתה מתכנן למכור ולעבור לדירה קטנה/זולה יותר.

 

[Therealdeal]

אם זו דירת מגורים, לא הרווחת דבר ואין שום משמעות לערך שלה.

אין משמעות לערך שלה?

אתה אמנם גר בדירה ואתה לא "נהנה" מעליית הערך ביום יום, אבל לכתוב שאין לזה משמעות זה קצת קיצוני. זה כמו לכתוב שלא אכפת לך מתנודות שווי תיק הני"ע כי אתה לא מתכוון לממש בזמן הקרוב. זה אולי לא מניע אותך לפעולה, אבל זה לא אומר שאין לשווי משמעות.

בסוף אתה צובר נכסים למטרה מסויימת. אם אני יכול למכור את הדירה מחר ולקבל 2m או 4m, ואקבל החלטות שונות כתלות בסכום, יש לסכום משמעות.

אלא אם אתה מתכנן למכור ולעבור לדירה קטנה/זולה יותר.

או לעבור לחו"ל, או להוריש את הדירה, או לעבור לדירה גדולה יותר. עליית ערך אינה תופעה הומוגנית על פני כל הדירות בישראל, ובהחלט אכפת לי כיצד משתנה ה"מיקום היחסי".

 

[רוטב פיצה]

חפש בגוגל מחשבון דירה להשקעה של "אתיקה פיננסים"
תכניס את כל הנתונים שבא לך ,נניח 0 אחוז עליית מחירים וכו,6 אחוז ריבית,וכו

ותראה במוחש כמה רווח יש על ההון עצמי בכל אחת מהסימולציות שהכנסת

 

[SolidState]

אם זו דירת מגורים, לא הרווחת דבר ואין שום משמעות לערך שלה.
אלא אם אתה מתכנן למכור ולעבור לדירה קטנה/זולה יותר.

יש לזה משמעות מהרבה בחינות...
כמו שTheRealDeal אמר - אם בסיטואציה מסוימת צריך להנזיל את הנכס או להוריש אותו, השווי שלו משמעותי.
בנוסף אם רוצים למכור ולשדרג/לשנמך.
וגם כמובן יש את המשקיעים המתקדמים שלוקחים משכנתא הפוכה ומשתמשים בהון ש"תקוע" בדירה וממנפים אותו - גם כאן יש משמעות גדולה לשווי.

 

[איש ירח]

אתה שואל האם עליית מחיר הדירה נובע בדיוק מגובה תשלומי המשכנתא?

ברור שלא, תחשוב על דירה שנקנתה *במזומן* בבאר יעקב לפני עשור ב 1.6 ונמכרה לאחרונה ב 3.2. שווי הדירה הכפיל את עצמו ולא שולמה משכנתא כלל.

אם ננסח את השאלה אחרת, "האם מינוף זול תורם לעליית מחירי הדיור", כמובן שהשאלה היא כן.

תשואה של 100% ב- 10 שנים זה בערך 7% שנתי לפני עלויות עסקה (עורך דין למשל). גם אם זו דירה יחידה, זה לא עסקת המחץ.

 

[פלדה]

תשואה של 100% ב- 10 שנים זה בערך 7% שנתי לפני עלויות עסקה (עורך דין למשל). גם אם זו דירה יחידה, זה לא עסקת המחץ.

אלא אם לקחת משכנתא 75%, ואז התשואה על ההון העצמי היא 400%. במקרה כזה, זו בהחלט עסקת מחץ.

 

[בת העמק]

אלא אם לקחת משכנתא 75%, ואז התשואה על ההון העצמי היא 400%. במקרה כזה, זו בהחלט עסקת מחץ.

שוב, מדובר על ההון העצמי הראשוני. לא על ההון העצמי שהמשכת להזרים לטובת הנכס (החזר הלוואה, ריבית והצמדה, תחזוקה ושיפוצים, גורמים מקצועיים, אולי גם מיסוי), למה הדבר דומה? בתיק ההשקעות שלי, בקרן מחקה מדד סנופי, יש קניית ני"ע של כל מיני תקופות. הדו"ח החודשי מסכם לי מה היתה העלות הכוללת של הקניה עד כה, ומה המחיר העכשווי. תתאר לעצמך שהייתי בודקת מה התשואה רק על התאריך הראשון שבו קניתי (מההון העצמי שלי להזכירך) וקובעת שזאת התשואה על ההון העצמי, ומתעלמת מכל הקניות הנוספות לאורך השנים (גם מההון העצמי שלי) והתשואות השונות. ובנוסף מתעלמת מדמי הניהול בבית ההשקעות (זה באמת זניח).
כשאדם קונה דירה עם 25% הון עצמי ראשוני ואז ממשיך לקנות עוד חתיכות מהנכס דרך החזר הלוואות, ומוסיף על זה "דמי ניהול" (ריבית והצמדה ושאר ההוצאות שרשמתי לעיל) - הוא לא יכול להתעלם מזה אלא אם הוא רוצה לשקר לעצמו או לסביבתו.

 

[פלדה]

שוב, מדובר על ההון העצמי הראשוני. לא על ההון העצמי שהמשכת להזרים לטובת הנכס (החזר הלוואה, ריבית והצמדה, תחזוקה ושיפוצים, גורמים מקצועיים, אולי גם מיסוי), למה הדבר דומה? בתיק ההשקעות שלי, בקרן מחקה מדד סנופי, יש קניית ני"ע של כל מיני תקופות. הדו"ח החודשי מסכם לי מה היתה העלות הכוללת של הקניה עד כה, ומה המחיר העכשווי. תתאר לעצמך שהייתי בודקת מה התשואה רק על התאריך הראשון שבו קניתי (מההון העצמי שלי להזכירך) וקובעת שזאת התשואה על ההון העצמי, ומתעלמת מכל הקניות הנוספות לאורך השנים (גם מההון העצמי שלי) והתשואות השונות. ובנוסף מתעלמת מדמי הניהול בבית ההשקעות (זה באמת זניח).
כשאדם קונה דירה עם 25% הון עצמי ראשוני ואז ממשיך לקנות עוד חתיכות מהנכס דרך החזר הלוואות, ומוסיף על זה "דמי ניהול" (ריבית והצמדה ושאר ההוצאות שרשמתי לעיל) - הוא לא יכול להתעלם מזה אלא אם הוא רוצה לשקר לעצמו או לסביבתו.

בעשור המדובר (2010-2020), יכולת די בקלות לכסות את החזר המשכנתא החודשי בשכר הדירה. לכן העלויות האלה לא מגיעות מהון עצמי. שאר העלויות שציינת אכן יוצאות מההון העצמי, אבל הן יחסית זניחות. במקרה הרע הן יורידו את התשואה מ-400% ל-370%.

 

[בת העמק]

יכולת די בקלות לכסות את החזר המשכנתא החודשי בשכר הדירה

במקרה הרע הן יורידו את התשואה מ-400% ל-370%.

אתה בטוח? מאיפה הנתונים?

 

[פלדה]

אתה בטוח? מאיפה הנתונים?

ניסיון אישי ומשפחתי. ותכלס, לא צריך הרבה יותר מקומון סנס כדי להבין שזה המצב. עלות תחזוקה היא לא אישו אלא אם קנית חורבה שדורשת השקעה גדולה, וברור ששכ"ד מכסה כמעט את כל החזר המשכנתא החודשי, או לכל הפחות את רובו הגדול.

 

[בת העמק]

ניסיון אישי ומשפחתי.

אז שים את הנתונים על השולחן.
בכמה קנית (כולל כל המסביב)?
כמה משכנתא לקחת? כמה שילמת עד היום עבור החזר ההלוואה, הריבית וההצמדה?
סך עלות שיפוצים ותחזוקה עד היום?
סך הכנסות שכ"ד עד היום?
כמה שווה הדירה נכון להיום, אם תחליט למכור?
כמה תשלם לעו"ד ומתווך עבור המכירה?

לא צריך הרבה יותר מקומון סנס כדי להבין שזה המצב. עלות תחזוקה היא לא אישו אלא אם קנית חורבה שדורשת השקעה גדולה, וברור ששכ"ד מכסה כמעט את כל החזר המשכנתא החודשי, או לכל הפחות את רובו הגדול.

משפטים כוללניים נחרצים על בסיס ניסיון אישי בדירה אחת? מניחה שאפשר יותר מזה.

 

[פלדה]

לא דירה אחת, הרבה דירות. ואני ממש לא אתחיל לפרט לגבי הנכסים שלי בפורום אינטרנטי ציבורי.

 

[האזרח הקטן]

אם אף אחד לא משתף במספרים האמיתיים מניסיונו, כל צד ימשיך להתבצר בטענתו.

 

[Eranlavi]

נדמה לי שהיא הרבה יותר הגיונית כדי להחליט אם זה משתלם מול האלטרנטיבה של לחיות בשכירות ולהשקיע את החסכונות החודשיים בסנופי/עולמי.

היי, בת העמק, מה שלומך??
כן…הנה שוב אני (הקרציה), שלפעמים נכנס לדיונים לא שלי
אבל כל דיון בנושא שכירות או מול השקעה בשוק ההון, תמיד מקפיצה אותי כי אני חושב שאני האדם הנכון ביותר לומר את דעתו בנושא ,
דווקא בגלל שאני להבדיל מרוב החברים בפורום הזה, נמצא במצב הכלכלי הגרוע ביותר (זה לא סוד שרוב הגולשים בפורום הנהדר הזה,
הם אנשים בעלי אמצעים, אנשים שמתעסקים המון עם כסף,השקעות…אנשים עם קריירה. אין מה לעשות….זה אחד הפורומים האיכותיים).

ולכן, ממרומי גילי, אני מרגיש שאני חייב לומר זאת, דווקא לצעירים שפה, חסרי הניסיון וחסרי האמצעים , שלא יגיעו למצבי בעוד 20 ו 30 שנה.

1. בישראל, רכישת דירה ראשונה היא חובה! נקודה.
לא משנה מה אומרים לכם, לא משנה מה אתם קוראים……..דירה משלכם בטאבו, זו חובה ואני גם אסביר מדוע!!


בישראל, בגלל שאין פה שום הגנה על שוכרי הדירות , ושום בקרה על בעלי הדירות ,שיכולים גם להקפיץ לכם את המחירים ב 1000 שקל בחודש,
אז להישאר לאורך עשרות שנים בשכירות עד גיל מבוגר , זו טעות הרת גורל .

אני כבר נמצא שם!!!! (הסיפור שלי מעט שונה, אז זה לא רלוונטי ולא נפתח את זה )
אבל מניסיון , אל תעזו לעשות את זה.

פשוט אל תעזו.


ועכשיו, אחרי שכתבתי את זה , אני חייב להוסיף הסתייגות חשובה מאוד :


שאני אומר “אתם לא רוצים לגור בדירה שכורה בגיל מבוגר…..נגיד שתהיו בגיל 80, זה לא אומר שלגור בשכירות בגילאים כאלה, זו בעיה.

זאת אומרת, שאם יש לכם דירה משלכם שקניתם (אפילו בצפת), אתם משכירים אותה ,ֿ
ובמקביל אתם שוכרים בגיל 80 דירה יותר משודרגת בעיר אחרת…..אז זה בסדר גמור, אפילו מעולה .
הרבה עושים זאת.

כל מה שאני בסה״כ אומר—-זה בשום פנים ואופן, לא להגיע לגילאים מבוגרים, שאתם ללא נכס שרשום על שמכם בטאבו . נקודה.


אז עכשיו, אחרי שאמרתי את זה…..
אתם יכולים להמשיך ולהתווכח , כן תשואה, לא תשואה, כמה תשואה, בורסה,
משכנתא, מניות, דירות להשקעה, משרדים, קרקעות חקלאיות…מה שבא לכם……עופו על זה.
אני כבר לא בדיון הזה……כל אחד, לפי ראות עיניו וחייו.
ֿ
גם אם החישוב של פותח השאלה , בסוף יוצא even או רווח יותר זעום,
להזדקן, מבלי שדאגתם לדירה משלכם בטאבו ?—- זה no no no .

אז תודה שקראתם עד פה.

אני מניח שפוסט זה לא יגרור תגובות זעם נגדי,
משום שאני כמעט בטוח ש 97 אחוז מהנוכחים פה, בני ה 50 פלוס, הם בעלי נכס אחד לפחות…..
ֿכך שהם לא ממש יכולים לערער עליי כי זה בדיוק מה שהם עשו. (קודם כל דירה!)

אז בהצלחה לכולם
תודה ויום טוב

 

[בת העמק]

אבל להזדקן, מבלי שדאגתם לדירה משלכם בטאבו ?—- no no no .

קנית כבר?

 

[Eranlavi]

קנית כבר?

אני לא אהרוס את השירשור של פותח השאלה,
אז בואי נתמקד בבקשה בו.

 

[Redroze]

אם אף אחד לא משתף במספרים האמיתיים מניסיונו, כל צד ימשיך להתבצר בטענתו.

יש 2 מקרים של עסקאות שכבר נמכרו לצערי הרב:
1. רכישה ב-1.422 מיליון בנובמבר 2012. לא היה מס רכישה. משכנתא 600 אלף ש"ח, עו"ד 8,000 רק במכירה, ללא תיווך ברכישה ובמכירה,. שדרוג מטבח 13,000 ש"ח. נמכר באוקטובר 2016 ב-1.875 מיליון. לא הייתה הכנסה משכירות והריבית ששולמה בכל התקופה כולל עמלת פרעון מוקדם 57,000 ש"ח.
2. רכישה ב-2.55 באפריל 2016, מס רכישה 42,000 ש"ח, משכנתא 1.35 מיליון, עו"ד ברכישה ובמכירה 15,000 ש"ח, ללא תיווך ברכישה ובמכירה, שדרוג ואבזור הדירה 100,000 ש"ח. נמכר במרץ 2021 ב-3.53 מיליון. לא הייתה הכנסה משכירות והריבית ששולמה בכל התקופה כולל עמלת פרעון מוקדם 183,600 ש"ח.

 

[ארנטס]

יש 2 מקרים של עסקאות שכבר נמכרו לצערי הרב:
1. רכישה ב-1.422 מיליון בנובמבר 2012. לא היה מס רכישה. משכנתא 600 אלף ש"ח, עו"ד 8,000 רק במכירה, ללא תיווך ברכישה ובמכירה,. שדרוג מטבח 13,000 ש"ח. נמכר באוקטובר 2016 ב-1.875 מיליון. לא הייתה הכנסה משכירות והריבית ששולמה בכל התקופה כולל עמלת פרעון מוקדם 57,000 ש"ח.
2. רכישה ב-2.55 באפריל 2016, מס רכישה 42,000 ש"ח, משכנתא 1.35 מיליון, עו"ד ברכישה ובמכירה 15,000 ש"ח, ללא תיווך ברכישה ובמכירה, שדרוג ואבזור הדירה 100,000 ש"ח. נמכר במרץ 2021 ב-3.53 מיליון. לא הייתה הכנסה משכירות והריבית ששולמה בכל התקופה כולל עמלת פרעון מוקדם 183,600 ש"ח.

אשמח להציג את הדוגמה שלי ולשמוע דעות על הרווח שלי וגודלו בהתחשב באינפלציה וכו'.
ינואר 2018 רכישת דירה חדשה בעיר חרדית ב1.21 מיליון ש"ח (הוספתי את עלויות הכניסה - מזגן, ארון עליון וכו) בכניסה. עסקת מזומן כך שלא היתה כל הצמדה למדד תשומות הבנייה.
נובמבר 2020 קבלת מפתח והשכרה מיידית ב4000 עד 4600 ש"ח עד נובמבר 2024 שבדירה נמכרה ב2.57 מיליון ש"ח.
נמכרה ללא תיווך ועם עו"ד ב8000 ש"ח.

דמי השכירות תמיד היו 1000 ש"ח לערך פחות ממה ששילמתי על שכירות בעיר אחרת.

תובנות וחישובים בבקשה.

 

[ארנטס]

היי, בת העמק, מה שלומך??
כן…הנה שוב אני (הקרציה), שלפעמים נכנס לדיונים לא שלי
אבל כל דיון בנושא שכירות או מול השקעה בשוק ההון, תמיד מקפיצה אותי כי אני חושב שאני האדם הנכון ביותר לומר את דעתו בנושא ,
דווקא בגלל שאני להבדיל מרוב החברים בפורום הזה, נמצא במצב הכלכלי הגרוע ביותר (זה לא סוד שרוב הגולשים בפורום הנהדר הזה,
הם אנשים בעלי אמצעים, אנשים שמתעסקים המון עם כסף,השקעות…אנשים עם קריירה. אין מה לעשות….זה אחד הפורומים האיכותיים).

ולכן, ממרומי גילי, אני מרגיש שאני חייב לומר זאת, דווקא לצעירים שפה, חסרי הניסיון וחסרי האמצעים , שלא יגיעו למצבי בעוד 20 ו 30 שנה.

1. בישראל, רכישת דירה ראשונה היא חובה! נקודה.
לא משנה מה אומרים לכם, לא משנה מה אתם קוראים……..דירה משלכם בטאבו, זו חובה ואני גם אסביר מדוע!!


בישראל, בגלל שאין פה שום הגנה על שוכרי הדירות , ושום בקרה על בעלי הדירות ,שיכולים גם להקפיץ לכם את המחירים ב 1000 שקל בחודש,
אז להישאר לאורך עשרות שנים בשכירות עד גיל מבוגר , זו טעות הרת גורל .

אני כבר נמצא שם!!!! (הסיפור שלי מעט שונה, אז זה לא רלוונטי ולא נפתח את זה )
אבל מניסיון , אל תעזו לעשות את זה.

פשוט אל תעזו.


ועכשיו, אחרי שכתבתי את זה , אני חייב להוסיף הסתייגות חשובה מאוד :


שאני אומר “אתם לא רוצים לגור בדירה שכורה בגיל מבוגר…..נגיד שתהיו בגיל 80, זה לא אומר שלגור בשכירות בגילאים כאלה, זו בעיה.

זאת אומרת, שאם יש לכם דירה משלכם שקניתם (אפילו בצפת), אתם משכירים אותה ,ֿ
ובמקביל אתם שוכרים בגיל 80 דירה יותר משודרגת בעיר אחרת…..אז זה בסדר גמור, אפילו מעולה .
הרבה עושים זאת.

כל מה שאני בסה״כ אומר—-זה בשום פנים ואופן, לא להגיע לגילאים מבוגרים, שאתם ללא נכס שרשום על שמכם בטאבו . נקודה.


אז עכשיו, אחרי שאמרתי את זה…..
אתם יכולים להמשיך ולהתווכח , כן תשואה, לא תשואה, כמה תשואה, בורסה,
משכנתא, מניות, דירות להשקעה, משרדים, קרקעות חקלאיות…מה שבא לכם……עופו על זה.
אני כבר לא בדיון הזה……כל אחד, לפי ראות עיניו וחייו.
ֿ
גם אם החישוב של פותח השאלה , בסוף יוצא even או רווח יותר זעום,
להזדקן, מבלי שדאגתם לדירה משלכם בטאבו ?—- זה no no no .

אז תודה שקראתם עד פה.

אני מניח שפוסט זה לא יגרור תגובות זעם נגדי,
משום שאני כמעט בטוח ש 97 אחוז מהנוכחים פה, בני ה 50 פלוס, הם בעלי נכס אחד לפחות…..
ֿכך שהם לא ממש יכולים לערער עליי כי זה בדיוק מה שהם עשו. (קודם כל דירה!)

אז בהצלחה לכולם
תודה ויום טוב

כיצד דירה בצפת תגן עליך במקרה של סיום חוזה בעיר אחרת1 בעל דירה שמעלה לך ב1000 ש"ח?
במה דירה בצפת בטאבו תגן עליך יותר מתיק סולידי חביב של מחקי מדדים (שבקלות מניב מעל 7 % ממוצע בשנה)?
ואולי ההיפך?!
האלטרנטיבות יניבו במשך השנים פי כמה מהדירה בצפת בטאבו? +
באלטרנטיבות הכסף זמין כמעט מיידית לכל מקרה לעומת כאב ראש וזמן במכירת הדירה בצפת שרשומה בטאבו?

אני דווקא מזהה טרנד חדש -
אנשים בגיל הפרישה שכל חייהם גרו בדירה שלהם בטאבו, הדירה כבר לא מתאימה להם מבחינת גודל / נגישות, מוכרים ושוכרים את הדירה הכי יפה באיזור שאוהבים / פרוייקט דירה להשכיר ל10 שנים.

 

[בת העמק]

לא הייתה הכנסה משכירות

מתייחסת רק לדירה הראשונה.
גרת שם? אם כן - כמה היית משלם שם בשכירות? כי אני הייתי מוסיפה את זה לצד ההכנסות.
אני מכלילה בהוצאות את עלות הדירה במלואה, כי כשאתה מוכר - אתה מחזיר לבנק את יתרת הקרן שעדיין לא שילמת.
סך כל ההוצאות הם 1.5M
בלי התחשבות בשכירות שלא שילמת, יוצא לך רווח של 375K - כלומר תשואה סופית של 25% אחרי 4 שנים. (אם תכניס שכירות של 4 שנים, הרווח יהיה גדול יותר).
* הנוהג המקובל הוא לחשב את התשואה מההון הראשוני ששמת על הדירה (במקרה שלך 822K), נוהג שאני לא מקבלת אותו.
**מדובר על השנים 2012-2016 שנחשבות ע"י רבים חלק מעשור הזהב של הנדל"ן בישראל.