פרישה מוקדמת Vs. זוגיות

[MarketTimer]

מה אתה רוצה?
למכור את הדירה ולשים אותה בשוק ההון?

פספסת את החלק שהאישה רוצה למכור את הדירה ולקנות דירה פי 3 יותר יקרה.
על החלק הזה אפשר לוותר.

לעשות את האישה מרוצה זה חשוב, אבל לא אומר שצריך למשכן בשביל זה את כל החיים.
אני מניח שאם היא היתה רוצה דירה ב 10 מליון ש"ח אז כבר לא היו אומרים לפות"ש לרצות אותה. כך שכולם כנראה מסכימים שבסוף יש פה נקודת איזון מסויימת, והשאלה איפה היא היא לא שאלה טריוויאלית.

 

[MarketTimer]

תחת הנחות תשואה ריאליות משטר מס נוכחי.

מה הנחות התשואה שלך לדירה ולמניות?

 

[אורי ג.]

מה הנחות התשואה שלך לדירה ולמניות?

בערך 4% ריאלי כולל עליית ערך ושכ"ד. על זה אין מס בגדול, אפשרויות וכדאיות מינוף למכביר.
בערך 6% ריאלי כולל דיבידנדים למניות. על זה יש מס וצריך להיות מתאבד שיעי כדי למנף.

 

[MarketTimer]

בערך 4% ריאלי כולל עליית ערך ושכ"ד.

אתה מניח, כמו במניות, שגם בדירות אין קורלציה בין עליית הערך בעבר ובעתיד?
כלומר, העובדה שאנחנו אחרי עשור של עליה משמעותית לא מעלה ולא מוריד את תוחלת התשואה העתידית?
ההנחה הזו מבוססת היטב? (אני יודע שכן לגבי מניות, לא ידוע לי לגבי דירות)

מה לגבי תשואה מתוקנת סיכון? האם ריכוז כל ההון (+מינוף) בנכס יחיד הוא לא בעייתי?

 

[אורי ג.]

כלומר, העובדה שאנחנו אחרי עשור של עליה משמעותית לא מעלה ולא מוריד את תוחלת התשואה העתידית?

בגדול זה הנחה סבירה לדעתי, אני לא מסתכל על העבר, אני מסתכל על העתיד, בעיקר על סביבת הריבית והמצב במשק. לדעתי 4% ריאלי לטווח ארוך זה סביר בהחלט בארץ, במיוחד באיזורי ביקוש. אולי לך יש הנחות אחרות, גם זה בסדר.

ההנחה הזו מבוססת היטב? (אני יודע שכן לגבי מניות, לא ידוע לי לגבי דירות)

קשה לי לומר, זה הנחה וצריך להניח משהו או להחליט שאין לך מושג קלוש ואז השקעה בזה שקולה לקזינו.

מה לגבי תשואה מתוקנת סיכון? האם ריכוז כל ההון (+מינוף) בנכס יחיד הוא לא בעייתי?

כן ולא, מצד אחד כן, בגלל זה צריך לבחור את הביצה הזו היטב, כלומר אזור טוב, שוכרים טובים וגם לבטח אותה, מצד שני אתה גם מקטין סיכונים מסוימים כי דירה זה מוצר שאתה חייב לצרוך בסוף אז אתה בעצם מגדר לעצמך סיכון גדול בצורה הזו.

אין פה תשובה ברורה ומדויקת של "מה עדיף" זה לא אובייקטיבי זה סובייקטיבי, לדעתי השקעה בדירת מגורים היא השקעה טובה יותר מתיק השקעות אא"כ מדובר על תיק מאד אגרסיבי וגם אז כלל לא בטוח. שיהיה ברור, אני מדבר על דירה יחידה והטבות המס הנלוות אליה.

 

[WhatIsMoney]

בערך 4% ריאלי כולל עליית ערך ושכ"ד. על זה אין מס בגדול, אפשרויות וכדאיות מינוף למכביר.
בערך 6% ריאלי כולל דיבידנדים למניות. על זה יש מס וצריך להיות מתאבד שיעי כדי למנף.

חשוב להזכיר גם שבמניות יש לך את ה"ארוחת חינם" היחידה שיש בהשקעות וזה גיוון

 

[MarketTimer]

כן ולא, מצד אחד כן, בגלל זה צריך לבחור את הביצה הזו היטב, כלומר אזור טוב, שוכרים טובים וגם לבטח אותה, מצד שני אתה גם מקטין סיכונים מסוימים כי דירה זה מוצר שאתה חייב לצרוך בסוף אז אתה בעצם מגדר לעצמך סיכון גדול בצורה הזו.

אין פה תשובה ברורה ומדויקת של "מה עדיף" זה לא אובייקטיבי זה סובייקטיבי, לדעתי השקעה בדירת מגורים היא השקעה טובה יותר מתיק השקעות אא"כ מדובר על תיק מאד אגרסיבי וגם אז כלל לא בטוח. שיהיה ברור, אני מדבר על דירה יחידה והטבות המס הנלוות אליה.

יש הבדל בניתוח הזה בין תרחיש בו אתה קונה את הדירה שאתה גר בה לבין מצב בו אתה משכיר דירה אחת ושוכר אחרת?

 

[אורי ג.]

יש הבדל בניתוח הזה בין תרחיש בו אתה קונה את הדירה שאתה גר בה לבין מצב בו אתה משכיר דירה אחת ושוכר אחרת?

לא ממש אבל זה כבר תלוי בדירה שאתה רוצה/יכול לגור בה מול דירה שאתה רוצה להשכיר כי אז המספרים יכולים להשתנות.
לדוגמא בית יקר ב5M ש"ח כבר הרבה מהטבות המיסים נעלמות וגם התשואה מהשכרה מאד נמוכה, בית להשכרה אפשר אולי לכוון לתשואה גבוהה יותר + אופציה להשבחה (פינוי בינוי, תמ"א וכו').
ככה שכל מקרה לגופו.
אבל אל תקשיבו לי, תקשיבו לאקסל.

 

[sun_light]

פספסת את החלק שהאישה רוצה למכור את הדירה ולקנות דירה פי 3 יותר יקרה.
על החלק הזה אפשר לוותר.

לעשות את האישה מרוצה זה חשוב, אבל לא אומר שצריך למשכן בשביל זה את כל החיים.
אני מניח שאם היא היתה רוצה דירה ב 10 מליון ש"ח אז כבר לא היו אומרים לפות"ש לרצות אותה. כך שכולם כנראה מסכימים שבסוף יש פה נקודת איזון מסויימת,

לא פספסתי את זה
יש לו דירה אחת שלדעתו "תקועה" והוא מקבל עליה 4%
כתבתי שהאישה מציעה למנף את הכסף בדירה יותר טובה, שהם יגורו שם.
מה שהוא רוצה לא היה ברור לי.
הוא רוצה להשקיע בשוק ההון סבבה... מאיזה כסף? של למכור את הדירה הישנה ה"תקועה" ולחיות בשכירות?
או מהכסף הזמין שיש עכשיו?
אגב, אם היא היתה רוצה דירה ב10 מליון ברור שלא הייתי אומר לרצות אותה. אבל הוא בעצמו אמר שהוא כן יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא של הדירה החדשה.
אז השאלה פה היא האם לחיות בשכירות עם נכס תקוע אבל מניב 4%...(4% ממה? משער שזה פחות מהשכירות שהם משלמים עכשיו)
או למכור את הדירה להשקעה, ולקנות דירה יותר יקרה שהם יגורו שם, ועדיין ישאר לו קצת כסף לשעת חירום.

 

[Shaz]

רק לי המוח משנה את השאלה ל-
חופש Vs עבדות?

 

[123W]

השקעות .Vs זוגיות

כמה כל אחד מכם מרוויח, ובמה אתם עוסקים?

 

[Shaz]

אם אתה עוד לא בזוגיות אז אין בכלל שאלה וכמובן שפרישה מוקדמת

אם אתה כבר בזוגיות אז העניין יותר מסובך וצריך למצוא את האיזון.. כנראה שיהיה יותר בריא לתת עדיפות לזוגיות ולנסות לדחוף בשושו כמה שאפשר לבורסה

 

[Lucy]

פספסת את החלק שהאישה רוצה למכור את הדירה ולקנות דירה פי 3 יותר יקרה.
על החלק הזה אפשר לוותר.

לעשות את האישה מרוצה זה חשוב, אבל לא אומר שצריך למשכן בשביל זה את כל החיים.
אני מניח שאם היא היתה רוצה דירה ב 10 מליון ש"ח אז כבר לא היו אומרים לפות"ש לרצות אותה. כך שכולם כנראה מסכימים שבסוף יש פה נקודת איזון מסויימת, והשאלה איפה היא היא לא שאלה טריוויאלית.

אבל היא לא רוצה דירה ב-10 מיליון ש"ח, היא רוצה משהו הגיוני (יחסית למחירי הדירות המטורפים של ימינו).

 

[מצב צבירה]

קניית דירה למגורים זה דיי בייסיק, גם אם צריך לקחת משכנתא ובמיוחד במדינת ישראל עם שוק שכירות שהוא ג'ונגל לכן אני מבין את האישה.
לגבי למכור את הדירה להשקעה לצורך קניית הדירה למגורים, זה כבר נושא אחר. להשקיע כספים בשוק ההון כדי בפוטנציה לסחוט כמה אחוזי תשואה נוספים לדעתי לא שווה את המתח שיווצר.

 

[Shaz]

קניית דירה למגורים זה דיי בייסיק, גם אם צריך לקחת משכנתא ובמיוחד במדינת ישראל עם שוק שכירות שהוא ג'ונגל לכן אני מבין את האישה.

עם המחירים של היום וביחס לשכר קניית דירה זה רחוק מאוד מבייסיק אפילו לא דירה 3 חדרים יד 2 בפריפריה של ישראל ושלא נדבר על איזורים שקצת מתקרבים למרכז