תיק השקעות למטרת פרישה מוקדמת (35) - אשמח לדעתכם.

[Yaron_eh]

שלום חברים,
בחודשים האחרונים אני מבלה בפורום ומנסה לגבש דעה (לא מקצועית בהחלט) לגבי פתיחת תיק השקעות.
אשמח לדעתכם, מציאת שגיאות בחישוב או כל עצה אחרת..

מטרת התיק היא פרישה מוקדמת לפי חוק ה-4% או 3% שנתי תוך כעשור.
מה זה פרישה מוקדמת בשבילי? - לא להיות תלותי במשכורת מעבודה. לפתוח עוסק פטור ולעבוד מתי שאני רוצה כבונוס ולא כחובה.
בנוסף, לא להיות תלוי בביטוחים, בקרן פנסיה או ביטוח לאומי בעתיד.

נתונים אישיים:
אני בן 35, רווק + אחריות כלכלית שלא ארחיב עליה. לא מתכנן להביא ילדים.
שכיר, מרוויח נטו כ-16,300 ש"ח ויש בבעלותי דירה ללא משכנתא בה אני גר.
ההוצאות החודשיות שלי כרגע הן כ-13,000 ש"ח בחודש, וזה גם סכום היעד לפרישה מוקדמת (לפני אינפלציה).

נתונים פיננסים:
ההון העצמי הוא כ-1.6 מש"ח שרובו הגדול כרגע בקרן כספית.
הדירה שווה כ-1.9 מש"ח וצפויה לעבור תמ"א 38, שכנראה תשביח את שוויה מעט יותר.
סה"כ 3.5 מש"ח.

קראתי את הבלוג ואת תיקי ההשקעות לדוגמא וגיבשתי דעה שבשבילי תיק ההשקעות צריך להשען בעיקר על החלק המנייתי,

הרכב תיק ההשקעות המתוכנן במתכונת 70/30:
40% | 1159250 | ISHARES CORE S&P 500 UCITS ETF
30% | 1186063 | INVESCO NASDAQ-100 SWAP UCITS ETF
30% | 5136874, 5135926 | פסגות כספית + מיטב כספית.
- החלק הסולידי בתיק יתחלק בין 2 קרנות כספיות בעלות דמי ניהול נמוכים. ובעתיד כשהריבית תרד משמעותית, החלק הזה יעבור לאג"ח ממשלתי ארוך של IBI.
- יכולת חיסכון של 3,000 ש"ח בחודש שיושקע בתיק כל חודש.
- לאחר שאגיע לסכום היעד, חושב להוריד סיכון בתמהיל התיק, עדיין לא יודע איך זה יעשה או האם זה נדרש.

עכשיו לפני שתתעצבנו עליי... אסביר את הרציונל בכמה נקודות,
*אני אישית* מאמין שהשקעה ב-S&P500 היא השקעה גלובלית בעלת פיזור מספיק רחב לטעמי, ורוב החברות בעלות המשקל הגדול ביותר במדד כיום (וסביר מאוד שגם בעתיד) הן גלובליות.
*אני* רוצה לתת משקל יתר למניות הטכנולוגיה *שלדעתי* יניבו תשואה גבוה משאר הסקטורים בשוק.
*אני* מאוד מאמין בכלכלה האמריקאית, לעומת שאר העולם.
ומניסיון שצברתי מעט בשוק ההון, יש לי סיבולת גבוה לוולטיליות כך יצא שלא התרגשתי מירידות של 20% בתיק.

יש לי 2 אופציות שאני שוקל,
אופציה 1:
א. מכירת הדירה בשנה הקרובה כשיש עוד ביקוש לאחר קבלת אישור הערייה להתחלת עבודות התמ"א.
ב. מעבר לגור בשכירות בדירה בעלות של כ-6,000 ש"ח כולל חשבונות.
כך שיהיו לי כ-3.5 מש"ח זמינים להשקעה בשוק ההון אך ללא יכולת חיסכון במצב הנתון
ואצטרך לחתוך כ-3,000 ש"ח מרמת החיים, או לחלופין לייצר הכנסה נוספת עד להגעה ליעד בתיק.

אופציה 2:
א. השכרת הדירה לקבלן ב-5,500 ש"ח בתקופת התמ"א, ולאחר מכן להמשיך להחזיק בה, והשכרתה באותו הסכום לפחות.
ב. לשכור דירה בעלות של כ-6,000 ש"ח כולל חשבונות.
כך שיהיו לי 1.6 מש"ח זמינים להשקעה בשוק ההון + להחזיק בנדל"ן על כל המשתמע בכך, ויכולת חיסכון של 3,000 ש"ח במצב הנתון.
באופציה זאת, אמכור את הדירה בעוד כעשור לקראת "הפרישה" - כך שאין לדעת איפה יעמדו מחירי הנדלן.

אשמח לשמוע מה דעתכם,
האם פספסתי משהו, האם אתם מוצאים הגיון בדרך החשיבה, או שאוכל לייעל את הדרך עם אופציה נוספת.

תודה

 

[FIYaacov]

אשמח לדעתכם

עכשיו לפני שתתעצבנו עליי.

¯\_(ツ)_/¯

ולפני שתתעצבן עליי... תעשה מה שאתה מבין לנכון... כל עוד אתה חושב שאתה יכול לעמוד בזה לטווח ארוך.
שינויים תכופים בתיק יהיו הרבה בעלי הרבה יותר משמעות על השאלה של נסדאק מול ארה"ב מול שאר העולם.

 

[Yaron_eh]

¯\_(ツ)_/¯

ולפני שתתעצבן עליי... תעשה מה שאתה מבין לנכון... כל עוד אתה חושב שאתה יכול לעמוד בזה לטווח ארוך.
שינויים תכופים בתיק יהיו הרבה בעלי הרבה יותר משמעות על השאלה של נסדאק מול ארה"ב מול שאר העולם.

מה שאני מבין לנכון, יכול להיות גם לא נכון, לכן אם יש פרספקטיבה שונה יותר מאשמח לבחון אותה. רק בלי עצבים
אני רוצה להאמין שאני עקבי וגם שבתיק ההשקעות אצליח להיות כזה. אבל קודם אני רוצה להיות סגור על התמהיל.

 

[FIYaacov]

ובעתיד כשהריבית תרד משמעותית, החלק הזה יעבור לאג"ח ממשלתי ארוך של IBI.

זה נשמע מאוד חריג.
אתה מתכוון לעבור מאגח לחודש וחצי, לאגח ל10 שנים +?

 

[Yaron_eh]

זה נשמע מאוד חריג.
אתה מתכוון לעבור מאגח לחודש וחצי, לאגח ל10 שנים +?

בבחירת הפלח הסולידי, לדעתי כרגע קרן כספית נותנת את היחס תשואה / סיכון הטוב ביותר.
המחשבה מאחורי זה היא - אם או כשהריבית תרד לרמות ה-0, אג"ח ארוך טווח היא אלטרנטיבה טובה יותר, בהנחה שאני לא מתכוון למשוך מהתיק בעשור הקרוב.
כל עוד הריבית לא תרד לרמות ה-0, אין סיבה שאעבור מקרן כספית.

מה לדעתך אלטרנטיבה טובה יותר?

 

[גרהם]

מטרת התיק היא פרישה מוקדמת לפי חוק ה-4% או 3% שנתי תוך כעשור.

ההוצאות החודשיות שלי כרגע הן כ-13,000 ש"ח בחודש, וזה גם סכום היעד לפרישה מוקדמת (לפני אינפלציה).

לא הבנתי את התוכנית.
אם אתה מוכר את הדירה, הוצאות הדיור שלך יעלו מאד ואז לא תוכל לחיות מ 13k לחודש אלא אם תחתוך בחדות את רמת החיים.

 

[FIYaacov]

מה לדעתך אלטרנטיבה טובה יותר?

אגח יותר קצר המטרה של אגח בפרישה זה הקטנת תנודתיות למטרת שימור התיק

 

[Yaron_eh]

לא הבנתי את התוכנית.
אם אתה מוכר את הדירה, הוצאות הדיור שלך יעלו מאד ואז לא תוכל לחיות מ 13k לחודש אלא אם תחתוך בחדות את רמת החיים.

נכון, לא ציינתי. אערוך.
אם אמכור את הדירה, אכן אצטרך לחתוך כ-3,000 ש"ח מרמת החיים, או לחלופין לייצר הכנסה באותו השווי.

 

[Yaron_eh]

אגח יותר קצר המטרה של אגח בפרישה זה הקטנת תנודתיות למטרת שימור התיק

תודה על ההארה, נראה שאני צריך ללמוד עוד על אג"ח.
אשמח לדעתך אם יש עוד חריגים בתוכנית.

 

[בת העמק]

לא הבנתי את התוכנית.

גם אני לא.

אני בן 35, רווק + אחריות כלכלית שלא ארחיב עליה.

אז 13K בחודש כולל גם את האחריות הזאת? ואם כן, כמה אחוז היא מהווה? והיא אמורה להימשך גם בפרישה המוקדמת שלך?

מטרת התיק היא פרישה מוקדמת לפי חוק ה-4% או 3% שנתי תוך כעשור.

כלומר, אתה מתכנן 40 שנה לפחות של שימוש מלא בתיק? או שתמשיך להכניס משכורת/רווח מעסק גם לאחר הפרישה המוקדמת? כי כתבת בהמשך

מה זה פרישה מוקדמת בשבילי? - לא להיות תלותי במשכורת מעבודה. לפתוח עוסק פטור ולעבוד מתי שאני רוצה כבונוס ולא כחובה.

כל עוד תשמור על גמישות מחשבתית בקשר לזה, נראה לי שתוכל לעמוד במשימה בהחלט.

בנוסף, לא להיות תלוי בביטוחים, בקרן פנסיה או ביטוח לאומי בעתיד.

ואוו, הנחות העבודה שלך קשוחות משהו... אם אתה אמור להסתמך רק על תיק ההשקעות במשך 40 שנה (עם אופציה 1 זה גם לא להמשיך לחסוך), זה אומר שתצטרך למשוך כל שנה אפילו פחות מ-3% ולקחת בחשבון מיסוי רווח הון (שכנראה יהווה חלק גדול מהתיק המנייתי אחרי הרבה שנים). כלומר, לפחות 7 מיליון ש"ח.
דווקא הייתי מציעה לקחת בחשבון קרן פנסיה ובט"ל בחשבון לגילאים המאוחרים יותר. הם יכולים להוות חלק נכבד לכיסוי ההוצאות החודשיות שלך.

וגיבשתי דעה שבשבילי תיק ההשקעות צריך להשען בעיקר על החלק המנייתי,

אני גם מאלה שסבורים כך (התיק שלנו הוא 100% סנופי) אבל לזכור שאף אחד לא מתחייב לך שהמדדים ימשיכו לדהור.
מבחינת התמהיל שלך, האם יש כוונה לשנות אותו לאחר שתפרוש? כי החלק הסולידי ייאכל לך מהר יותר מהמדדים המנייתים (על סמך נתוני עבר של תשואות).

 

[Yaron_eh]

אז 13K בחודש כולל גם את האחריות הזאת? ואם כן, כמה אחוז היא מהווה? והיא אמורה להימשך גם בפרישה המוקדמת שלך?

אכן, החישוב כולל את האחריות וזה ימשך גם אחרי הפרישה המוקדמת כך שזאת אחריות קבועה.

כלומר, אתה מתכנן 40 שנה לפחות של שימוש מלא בתיק? או שתמשיך להכניס משכורת/רווח מעסק גם לאחר הפרישה המוקדמת? כי כתבת בהמשך

כל עוד תשמור על גמישות מחשבתית בקשר לזה, נראה לי שתוכל לעמוד במשימה בהחלט.

התכנון הוא שימוש בתיק + הכנסה מעוסק פטור.
המטרה להכניס מעוסק פטור ולהשלים מתיק ההשקעות. כמה אעבוד וכמה ארוויח, כרגע אני לא יודע כדי להכניס למשוואה.

ואוו, הנחות העבודה שלך קשוחות משהו... אם אתה אמור להסתמך רק על תיק ההשקעות במשך 40 שנה (עם אופציה 1 זה גם לא להמשיך לחסוך), זה אומר שתצטרך למשוך כל שנה אפילו פחות מ-3% ולקחת בחשבון מיסוי רווח הון (שכנראה יהווה חלק גדול מהתיק המנייתי אחרי הרבה שנים). כלומר, לפחות 7 מיליון ש"ח.
דווקא הייתי מציעה לקחת בחשבון קרן פנסיה ובט"ל בחשבון לגילאים המאוחרים יותר. הם יכולים להוות חלק נכבד לכיסוי ההוצאות החודשיות שלך.

הנחה רווחת היא שהשקעה ב-S&P500 מכפילה את עצמה כל כ-10 שנים. כמובן שאין מה להסתמך על נתוני עבר אבל אפשר להיות אופטימי בהתבסס עליהם,
הכוונה היא למשוך מהתיק רק בעוד 10 שנים לפחות, כשהתיק יהיה מספיק גדול לתנאים שהצבתי לפרישה המוקדמת. כמובן שמיסוי נלקח בחשבון ולפחות בחישוב שלי מתיישב עם היעדים שהצבתי.

בראייה שלי, המטרה היא שקרן הפנסיה וב.לאומי יהיו בונוס לעת זקנה ולא כספים שאהיה חייב כדי להתקיים.

אני גם מאלה שסבורים כך (התיק שלנו הוא 100% סנופי) אבל לזכור שאף אחד לא מתחייב לך שהמדדים ימשיכו לדהור.
מבחינת התמהיל שלך, האם יש כוונה לשנות אותו לאחר שתפרוש? כי החלק הסולידי ייאכל לך מהר יותר מהמדדים המנייתים (על סמך נתוני עבר של תשואות)

בוודאי שאין התחייבות, כמו בשום השקעה.
יש מחשבה כזאת "לנעול" תשואה בצורה מסויימת, כלומר פיקדון בריבית קבועה או מכשיר סולידי אחר, אבל עדיין לא השכלתי לגבש את זה עד הסוף.

גם אני לא.

תודה שבזכותך למדתי לצטט ככה יפה אם עדיין לא מובן אשמח לחדד שוב.

 

[Delver]

נניח שאתה לא מוכר את הדירה - כדי למשוך 13k לפי כלל ה 3% תזדקק ל 5.2 מיליון שח.
איך עובד החשבון שבו אתה מגיע מ 1.6 מיליון ל 5.2 מיליון עם חסכון של 3k בחודש? לא עובד. אפילו לא קרוב.

אם אתה כן מוכר את הדירה - התוצאה זהה, רק שאתה צריך עכשיו 19k בחודש כדי לכסות את השכירות כך שההון הכולל שלך לא גדל, אלא נשחק כי ההכנסה היא 16k.

אם אתה מסוגל לקצץ 3k מההוצאות שלך, אז תעשה את זה עכשיו ולא אחרי שתמכור את הדירה באופן בלתי הפיך, זה הרבה יותר הגיוני. קודם תבצע ותראה שאתה בכלל עומד בזה.

בכל תרחיש שהוא, החשבון לא מתכנס, עשור זה זמן קצר מדיי בהינתן חסכון נמוך ביחס להוצאות.

העצה שלי היא שתלך לשחק עם מחשבון ריבית דריבית ותציב יעד ריאלי יותר. כמו כן בתיק השקעות של 70-30 הכי טוב שאתה יכול לקוות לו (בממוצע) זה 6% ריאלי, משמע הכפלה של התיק כל 12 שנים.

אני חושב שהמסקנה שתגיע אליה היא שפרישה מוקדמת היא אפשרית לחלוטין אם תצמצם מעט את ההוצאות ותגדיל מעט ההכנסות ותעשה את זה בעקביות במשך 15 שנים לפחות.

שים לב שאתה מתעלם מפנסיה, למה? זה ימבה כסף שזמין לך בגיל 60. אין שום סיבה לא לחשב את זה.

 

[מרקר]

אם אתה כן מוכר את הדירה - התוצאה זהה, רק שאתה צריך עכשיו 19k בחודש כדי לכסות את השכירות כך שההון הכולל שלך לא גדל, אלא נשחק כי ההכנסה היא 16k.

עריכה: תיקנתי כמה נתונים כי לא הבנתי נכון מה עלות הדיור האפקטיבית.

זה מאוד מאוד תלוי. ברגע שהוא שם בקרן כספית הוא יכול להרוויח כ-4 אחוז (אחרי מס) כשכרגע הוא טוען שהשכירות האפקטיבית לדירה היא כ-3000 פחות מ2% כ-6000 שזה גם 4%. זה אומר שהוא למעשה יכול לשכור 2 דירות היום כמו שלו מהקרן הכספית, אז בודאי שלא מדובר פה על שחיקה של ההון. כמובן שלאורך זמן יתכן שהדירות והשכירויות יעלו והריבית תרד כך שתבוצע שחיקה של ההון ושל התשואה במקביל. כלומר, אני לא רואה בדיוק מה המטרה. הדירה מניבה לך את תשואה טובה ומכסה לך הוצאה כך שהוולטיליות פחות תשפיע עליך. לא רואה ממש סיבה למכור. שוק המניות שנותן 7% ריאלי בממוצע זה על פני מאה שנה בערך, להשקיע בשוק ל-10 שנים זה מסוכן מאוד והתיק יכול לרדת בעשרות אחוזים.

הבעיה המרכזית זה מיסוי ועלויות בעת מכירה וזה בלתי הפיך, אבל בגלל שזו דירה יחידה נשארות רק עלויות (והרבה זמן) ככה שזה עוד בר תיקון. אני אישית לא היית נכנס לשום הרפתקה בלי תכנית מסודרת מאוד של יעדים כלכליים (כמה כל צעד אמור לחסוך. איך בדיוק התקציב יראה. מה בדיוק מצפים הפרישה המקודמת. כמה ההכנסות המשוערות יהיו וכדומה). אני ממש מסכים שפותח האשכול יכול כבר היום לבדוק כמה הוא יכול לחסוך וכמה הוא מרגיש בנח לצמצם בעלויות מחיה כי כמו שאמרו עם 3000 חיסכון בחודש יהיה מאתגר ומסוכן מאוד להגיע לפרישה מוקדמת עוד 10 שנים עם תקנון לאינפלציה (מסלול מנייתי תנודתי ומסוכן לא מתאים לדעתי לאופק השקעה של 10 שנים. אזכיר שהיו תקופות שבמשך 20 שנה השוק עשה 0% ריאלי).

* לא המלצה או ייעוץ.

 

[Yaron_eh]

נניח שאתה לא מוכר את הדירה - כדי למשוך 13k לפי כלל ה 3% תזדקק ל 5.2 מיליון שח.
איך עובד החשבון שבו אתה מגיע מ 1.6 מיליון ל 5.2 מיליון עם חסכון של 3k בחודש? לא עובד. אפילו לא קרוב.

אם אתה כן מוכר את הדירה - התוצאה זהה, רק שאתה צריך עכשיו 19k בחודש כדי לכסות את השכירות כך שההון הכולל שלך לא גדל, אלא נשחק כי ההכנסה היא 16k.

אם אתה מסוגל לקצץ 3k מההוצאות שלך, אז תעשה את זה עכשיו ולא אחרי שתמכור את הדירה באופן בלתי הפיך, זה הרבה יותר הגיוני. קודם תבצע ותראה שאתה בכלל עומד בזה.

בכל תרחיש שהוא, החשבון לא מתכנס, עשור זה זמן קצר מדיי בהינתן חסכון נמוך ביחס להוצאות.

5.2 מש"ח לפי כלל 3%, ולאחר מיסים יתירו למשיכה רק 9,750 ש"ח. אני מניח שהתכוונת ל-4%.

נניח ואני לא מוכר את הדירה, אני מכניס לחישוב את השכירות המתקבלת ממנה פחות הוצאות דיור (500- ש"ח הפרש כיום), ואת עליית הערך הספקולטיבית של הדירה לאחר כעשור, בהנחה ושוק ההון ינהג כהרגלו עם כ-7% תשואה ממוצעת ממדד ה-S&P500, לאחר 10 שנים יכפילו את הקרן ל-3.2 מש"ח + כ-320,000 ש"ח מהחיסכון החודשי. נוסיף לזה את מחיר הדירה שלשם החישוב תשאר זהה להיום, אנחנו ב-5.32 מש"ח.

נניח ואני כן מוכר את הדירה, אכן אצטרך להוסיף 3,000 ש"ח או מקיצוץ בהוצאות, או מהוספת הכנסות.
אבל במקרה זה יהיו זמינים להשקעה 3.5 מש"ח, ושוב, נניח לאחר כעשור התיק יצליח להכפיל את עצמו עם תשואה ממוצעת של המדד פחות מיסים, אני עומד גם בחוק ה-3% אחרי מס.

תקן אותי אם אני טועה בחישוב או שצריך חידוד.

 

[Delver]

) כשכרגע הוא טוען שהשכירות האפקטיבית לדירה היא כ-3000

אני קראתי שהשכירות היא לפחות 5500

 

[מרקר]

נכון, לא ציינתי. אערוך.
אם אמכור את הדירה, אכן אצטרך לחתוך כ-3,000 ש"ח מרמת החיים, או לחלופין לייצר הכנסה באותו השווי.

אני קראתי שהשכירות היא לפחות 5500

כאן הוא טען שיצטרך לחתוך 3000 ש"ח מרמת החיים, אז כנראה שהוא התכוון לשנמך דיור. אם זו הכוונה ניתן לבצע כבר היום.

 

[Delver]

5.2 מש"ח לפי כלל 3%, ולאחר מיסים יתירו למשיכה רק 9,750 ש"ח. אני מניח שהתכוונת ל-4%.

נניח ואני לא מוכר את הדירה, אני מכניס לחישוב את השכירות המתקבלת ממנה פחות הוצאות דיור (500- ש"ח הפרש כיום), ואת עליית הערך הספקולטיבית של הדירה לאחר כעשור, בהנחה ושוק ההון ינהג כהרגלו עם כ-7% תשואה ממוצעת ממדד ה-S&P500, לאחר 10 שנים יכפילו את הקרן ל-3.2 מש"ח + כ-320,000 ש"ח מהחיסכון החודשי. נוסיף לזה את מחיר הדירה שלשם החישוב תשאר זהה להיום, אנחנו ב-5.32 מש"ח.

נניח ואני כן מוכר את הדירה, אכן אצטרך להוסיף 3,000 ש"ח או מקיצוץ בהוצאות, או מהוספת הכנסות.
אבל במקרה זה יהיו זמינים להשקעה 3.5 מש"ח, ושוב, נניח לאחר כעשור התיק יצליח להכפיל את עצמו עם תשואה ממוצעת של המדד פחות מיסים, אני עומד גם בחוק ה-3% אחרי מס.

תקן אותי אם אני טועה בחישוב או שצריך חידוד.

אתה טועה כי אתה גם מוכר את הדירה וגם מקבל ממנה שכירות. 5.32 מיליון שח זה סבבה אם אתה מוציא 13k בחודש. אבל אם מכרת את הדירה, איבדת הכנסה של 5.5k ולכן ההוצאות שלך הן 18.5k.

 

[מרקר]

אני קראתי שהשכירות היא לפחות 5500

קראתי שוב ואתה צודק. הוא התכוון כנראה לזה שהוא לא יוכל לחסוך. אני הבנתי ש3000 זו עלות שכירות אפקטיבית. אם השכירות היא 6000 אז זו תשואה של 4% ואז באמת לא ברור מה מרוויחים. אופק השקעה של 10 שנים זה לא מספיק לטעמי לשוק המניות (אלא אם כן לפותח האשכול אפשרות להיות גמיש ולחכות נניח 25 שנה).

* לא המלצה או ייעוץ.

 

[בת העמק]

5.2 מש"ח לפי כלל 3%, ולאחר מיסים יתירו למשיכה רק 9,750 ש"ח

המיסים הם לאחר המשיכה, לא לפניה. כלומר - תצטרך למשוך יותר מ-13K ש"ח מהתיק כדי שאחרי מיסים יהיה לך את הסכום הזה.
כמה תצטרך למשוך? זה כבר תלוי בכמות הרווחים ביחס לקרן שהשקעת, וגם אחוז המס שתשלם (חישוב שונה לאג"ח ולמניה, אפשרות למס רווח נמוך יותר לאחר גיל הפנסיה הרשמי). בהינתן התחשיב שלך שהמדד המנייתי יכפיל את עצמו לאחר עשור, זה אומר שבגיל 45 תשלם על המשיכה הראשונה של 13K ש"ח בסביבות 1600 ש"ח (25% מחצי המשיכה) וככל שהשנים יעברו - המס על כל משיכה יחושב מסכום גדול יותר, בהנחה שהתשואה ממשיכה לצמוח.

 

[Yaron_eh]

אתה טועה כי אתה גם מוכר את הדירה וגם מקבל ממנה שכירות

מצטער, לא הבנתי.

5.32 מיליון שח זה סבבה אם אתה מוציא 13k בחודש. אבל אם מכרת את הדירה, איבדת הכנסה של 5.5k ולכן ההוצאות שלך הן 18.5k.

נכון לפי 4%. אם מכרתי דירה, וגם אם לא, אני צריך לגור איפשהו וזה איבוד הכנסה בכל מקרה.
בהנחה שמכרתי דירה, יותר כסף יהיה מושקע בשוק ההון, שפוטנציאלית יצבור יותר תשואה משכר דירה ועליי לקחת בחשבון שאצטרך להשלים או לקזז 3,000 ש"ח לשם כך, וכפי שציינת לבחון אם אוכל לעמוד בזה עוד לפני שאמכור את הדירה. הזדמנות טובה לפתוח עוסק פטור כבר עכשיו.

המיסים הם לאחר המשיכה, לא לפניה. כלומר - תצטרך למשוך יותר מ-13K ש"ח מהתיק כדי שאחרי מיסים יהיה לך את הסכום הזה.
כמה תצטרך למשוך? זה כבר תלוי בכמות הרווחים ביחס לקרן שהשקעת, וגם אחוז המס שתשלם (חישוב שונה לאג"ח ולמניה, אפשרות למס רווח נמוך יותר לאחר גיל הפנסיה הרשמי). בהינתן התחשיב שלך שהמדד המנייתי יכפיל את עצמו לאחר עשור, זה אומר שבגיל 45 תשלם על המשיכה הראשונה של 13K ש"ח בסביבות 1600 ש"ח (25% מחצי המשיכה) וככל שהשנים יעברו - המס על כל משיכה יחושב מסכום גדול יותר, בהנחה שהתשואה ממשיכה לצמוח.

נכון, הסכום השנתי למשיכה לפני מיסים אמור להיות 208 אש"ח, ועליה אשלם מס של 52 אש"ח.
במידה ולא אצטרך ושום דבר מהותי לא ישתנה באורך חיי, לא אמשוך יותר מהסכום הדרוש ללא קשר לרווחים.

אני לא רואה בדיוק מה המטרה. הדירה מניבה לך את תשואה טובה ומכסה לך הוצאה כך שהוולטיליות פחות תשפיע עליך. לא רואה ממש סיבה למכור. שוק המניות שנותן 7% ריאלי בממוצע זה על פני מאה שנה בערך, להשקיע בשוק ל-10 שנים זה מסוכן מאוד והתיק יכול לרדת בעשרות אחוזים.

המטרה לראייתי לקבל תשואה יותר טובה בשוק ההון, כיום השכירות באזור הזה מניבה תשואה של פחות מ-3%, והסיכום עם הקבלן תניב תשואה של פחות מ-3.5%.
ההשקעה בשוק ההון היא לא מוגבלת בזמן מבחינתי. המטרה להתחיל למשוך עוד 10 שנים, אך להמשיך להחזיק בתיק לנצח, או עד שיגמר הכסף..