פינוי בינוי לבניין רב קומות

[iLikeLemons]

שלום,
אנחנו מתגוררים בדירה בבעלותנו באזור המרכז בבניין אשר נבנה בשנות ה70, הבניין בן 8 קומות כאשר יש 5 דירות בקומה (40 דירות בסה"כ), הדירות הן 3 חדרים כל אחת, לאחרונה התחילו דיבורים על פינוי-בינוי ואף התחילו לקדם כל מיני אסיפות דיירים בנושא כמו למשל הסברים על התהליך, בחירת נציגות וכו'.. אין לי ספק שזה מהלך מבורך אך אני גם חושב שחבל על המאמץ שלנו ושל השכנים (היציאה שלי מהעבודה לצורך הגעה לאסיפות למשל..) כיוון שאני לא חושב שיש יזם או קבל"ן שבאמת יקח על עצמו לעשות פינוי-בינוי לכזה בניין בגלל חוסר עניין כלכלי, מה אתם חושבים? האם זה סתם איזשהו חלום שלא יכול להתממש או שבאמת יש אפשרות שמישהו יקח על עצמו כזה פרוייקט? יצא לכם לראות בניין בסדר גודל כזה שעבר פינוי-בינוי?

 

[אורי ג.]

שלום,
אנחנו מתגוררים בדירה בבעלותנו באזור המרכז בבניין אשר נבנה בשנות ה70, הבניין בן 8 קומות כאשר יש 5 דירות בקומה (40 דירות בסה"כ), הדירות הן 3 חדרים כל אחת, לאחרונה התחילו דיבורים על פינוי-בינוי ואף התחילו לקדם כל מיני אסיפות דיירים בנושא כמו למשל הסברים על התהליך, בחירת נציגות וכו'.. אין לי ספק שזה מהלך מבורך אך אני גם חושב שחבל על המאמץ שלנו ושל השכנים (היציאה שלי מהעבודה לצורך הגעה לאסיפות למשל..) כיוון שאני לא חושב שיש יזם או קבל"ן שבאמת יקח על עצמו לעשות פינוי-בינוי לכזה בניין בגלל חוסר עניין כלכלי, מה אתם חושבים? האם זה סתם איזשהו חלום שלא יכול להתממש או שבאמת יש אפשרות שמישהו יקח על עצמו כזה פרוייקט? יצא לכם לראות בניין בסדר גודל כזה שעבר פינוי-בינוי?

בהחלט אפשרי, זה תלוי כמה בניינים הולכים ביחד, כמה שטח יש לכל בניין ואיפה זה ממוקם.
להזכירכם אין לכם ממד וכולם מבינים היום שזה חשוב.

 

[Carpornemi]

צריך לתת קצת יותר פרטים, מה רמות המחירים באזור, מה הגובה המרבי של הבניינים כיום באזור ומה עמדת העירייה ביחס לבנייה לגובה באזור שלכם. אם יש אפשרות להגיע ל-24 קומות ומעלה אז יכול להיות שניתן להגיע לרווחיות מינימלית לפי תקן 21.
בכל מקרה אני ממליץ לך לא להתייחס לסיכויים של הפרויקט בבינאריות של 0 או 100. בוא נניח שיש סיכוי של 30%, אז כמה השקעה זה שווה לך? שעה בחודש? האם בכלל יש צורך בהשקעה מצדך או שיש כבר דיירים אחרים שיקדמו את הפריוקט היטב?
אם יש 40 דירות זהות בבניין אז זה יתרון, זה מקטין את הסיכויים שהפרויקט ייתקע בגלל סכסוכים פנימיים בין הדיירים על תמורות לא שוויוניות ומקל על התכנון והחישובים הכלכליים, גם יזמים מעדיפים בניינים עם דירות זהות כי הם יודעים את זה.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

מה אתם חושבים? האם זה סתם איזשהו חלום שלא יכול להתממש או שבאמת יש אפשרות שמישהו יקח על עצמו כזה פרוייקט? יצא לכם לראות בניין בסדר גודל כזה שעבר פינוי-בינוי?

כפי שכתב אורי קיימת היתכנות, כתלות בזכויות הבניה שיכול לקבל היזם, היכולת לאחד מספר בניינים, ומחירי הדירות באזור.
ישנם אזורים שכלכלי ליזם להיכנס ביחד של 1:1, ישנם שיותר וישנם שפחות.

התחילו לקדם כל מיני אסיפות דיירים בנושא כמו למשל הסברים על התהליך, בחירת נציגות וכו'.. אין לי ספק שזה מהלך מבורך אך אני גם חושב שחבל על המאמץ שלנו ושל השכנים (היציאה שלי מהעבודה לצורך הגעה לאסיפות למשל..)

אם אפשר למנות נציגות דיירים לבניין, ועד הבית יכול לאסוף סכום סמלי מכל דייר ולקבוע פגישה עם עו"ד מנוסה. ניתן לתעד את אסיפות הדיירים בוידאו, ולהעלות לקבוצה של הבניין. החלטות רוב קובעות אם להתקדם עם יזם קדימה. חשוב לקבוע שיעור אחיד לכל דייר.

מומלץ לעשות 'מכרז קבלנים',
באקלים של היום חשוב לבחור יזם יציב.
מומלץ להתחיל מחברות בורסאיות עם דוחות כספיים שקופים.
יש כאן כמה עשרות חברות, רובם עוסקות בין השאר בפינוי בינוי:

מדד ת"א-בנייה - גלובס

בגלובס תמצאו את כל המידע על מניית ת"א-בנייה : נתוני מסחר, גרפים, חדשות, דוחות, המלצות אנליסטים ועוד.

www.globes.co.il

מומלץ לעמוד על חוסנה הפיננסי של החברה במעבר על הדוחות, ובבחינת נגישות החברה להון מוסדי.