עצמאות כלכלית: עיקר ותפל, קריאת תיגר על התמה המרכזית של הסולידית

[איש(3718)]

מסכים לטיעון שאין חשיבות מיוחדת לדעה של אנשים עשירים מאד.
ספציפית השניים האלו דווקא מאד חכמים ודעתם מעניינת בדרך כלל.

ברור! העשירים הטיפשים לא היו אומרים את זה

 

[גרהם]

מטבע הדברים, הם אנשים שמתחבטים בשאלות האלו יותר מאנשים רגילים מן הישוב, ולכן לדעתם יש משקל בנושא זה (וגם בנושאים אחרים - הם עשו הכסף בעצמם , לא ירשו אותו).



אז אתה אומר שכולם עושים א' , ואנחנו (ישראל הקטנה) עושים ב', ואנחנו בעצם החכמים?
אגב, ברור לי למה בדיוק אנו עושים את זה (למשוך הונם של זקנים יהודים לארץ), אז בוא לא ניתמם. זה שאנוחנו דופקים את מדינות העולם כדי למשוך כסף לארץ לא עושה את זה נכון חברתית.
לדעתי, כמו שה OECD פועל להשוואת מס חברות, הוא יפעל להשוואת מס ירושה בין המדינות, וזה מוצדק לחלוטין.

לא תמיד הבדל בין חוקים קשור לחכמה או טיפשות.
ספציפית למיסוי ירושה, נראה לי שהסיבה העיקרית במקור היתה ההתייחסות המיוחדת בארץ לתא המשפחתי הגרעיני וכיום מדובר גם בשיקול תועלתי, כי ספק אם יגבו הרבה מס לאור תכנוני המס הפשוטים להימנעות ממנו.
ושאלה למחשבה (מורבידית) - נניח כל מתנה שניתנה למעלה משנתיים לפני הפטירה פטורה ממס, מי היה מעביר וכמה ליורשים עוד בחייו רק כדי להימנע מהמס?

 

[Ron B]

רון, כנראה שקראת את הדברים בשעת לילה מאוחרת, כי אחת הטענות העיקריות שנטענו כלפיי שאני מוטית נדל"ן ולא להיפך.
בנוסף, הבאת כאן ציטוט שלי, שממש לא נוגע לוויכוח שבין נדלן לשוק ההון, וכך גם הפוסט והתייחסויותיו.
לפניי במה להשקיע, קיימת כאן טענה במה לא. לא לקנות נדלן למגורים בתשואה נמוכה מ 4% לפחות, כי אז העצמאות הכלכלית מתרחקת לאופק בלתי ידוע.

יכול ליהיות שאני קצת מבולבל או אולי את...
אני מנסה להבין מה את אומרת מבחינה לוגית:
נדל"ן להשקעה עדיף על מניות ומניות עדיפות על נדל"ן למגורים אישיים.
כלומר, בגלל היחס הטרנזיטיבי נובע שנדל"ן להשקעה עדיף מאד על נדל"ן למגורים אישיים.

אם הבנתי נכון, אז אני לא מבין מאיפה זה מגיע. בהנחה שאני מחזיק דירה אחת בלבד, מבחינת מס אין שום הבדל (יש פטורים משכירות / מס שבח), אז למה זה משנה אם אני משכיר אותה למישהו ושוכר בעצמי או גר בדירה?
הערה: בסכומים גדולים זה כן משנה. אם אתה שוכר ב-10 אלף ש"ח בחודש, בהחלט עדיף דירה למגורים, כי כבר יש מס על שכירות, ואז דווקא נדל"ן למגורים עדיף, בגלל חסכון המס. אבל אני מניח שאת מדברת על שכר דירה נמוך יותר באזור של 5 אלף בחודש. אז מאיפה זה מגיע?

 

[רובי1]

כי ספק אם יגבו הרבה מס לאור תכנוני המס הפשוטים להימנעות ממנו.

סליחה שאני מטה את הדיון, אבל הזכרת לי שאלה מעניינת:
בדיני "חושן משפט" (על פי המשפט העברי) יש הלכה שאדם הרוצה להימנע מדיני ירושה (חלוקה רק לבנים ופי שניים לבכור) יכול לכתוב שהוא נותן את נכסיו (למי שהא רוצה) רגע אחד לפני מיתתו. - כלומר הוא כותב את הדברים זמן רב לפני מיתתו, ומתנה שיחולו רגע אחד קודם מיתתו.
מה דעת המשפט במקרה כזה ומהו הנימוק?

 

[גרהם]

מה דעת המשפט במקרה כזה ומהו הנימוק?

מבחינה מעשית זה כמו מתנה לאחר המוות, ודבר זה אסור לפי חוקי הירושה.
בכל מקרה, כשמציעים מס ירושה, הוא צריך לחול גם על מתנות מסויימות כדי להקטין את ההתחמקות ממנו. אני מניח שמתנות של שכיב מרע הן אחד הסוגים שבוודא ייחשבו כחלק מהירושה.
ההתחמקות היום באמצעות נאמנויות. מובן שעשירים נהנים מכך יותר מאשר מעמד ביניים מבוסס.

 

[הנועזת]

יכול ליהיות שאני קצת מבולבל או אולי את...
אני מנסה להבין מה את אומרת מבחינה לוגית:
נדל"ן להשקעה עדיף על מניות ומניות עדיפות על נדל"ן למגורים אישיים.
כלומר, בגלל היחס הטרנזיטיבי נובע שנדל"ן להשקעה עדיף מאד על נדל"ן למגורים אישיים.

אם הבנתי נכון, אז אני לא מבין מאיפה זה מגיע. בהנחה שאני מחזיק דירה אחת בלבד, מבחינת מס אין שום הבדל (יש פטורים משכירות / מס שבח), אז למה זה משנה אם אני משכיר אותה למישהו ושוכר בעצמי או גר בדירה?
הערה: בסכומים גדולים זה כן משנה. אם אתה שוכר ב-10 אלף ש"ח בחודש, בהחלט עדיף דירה למגורים, כי כבר יש מס על שכירות, ואז דווקא נדל"ן למגורים עדיף, בגלל חסכון המס. אבל אני מניח שאת מדברת על שכר דירה נמוך יותר באזור של 5 אלף בחודש. אז מאיפה זה מגיע?

האמת רון אחריי שהתייחסתי פעמיים למה שכתבת באופן דיי מפורט ולא התייחסת למה שנכתב, אני תוהה אם ברצונך להבין, או להתנגח.
ראשית הטיעון מתייחס כפי שכתבתי לך למי שמעוניין בעצמאות כלכלית, כלומר ליצור מצב בו ההכנסות מכסות את ההוצאות באופן שהוא פאסיבי או סמי-פאסיבי. לא לכל אחד.
טענתי כי קבירת 95% מהכסף של הזוג או היחיד הממוצע, תחת דירת מגורים בתשואה נמוכה מ 4% (שכן אם מדובר בדירה בעלת תשואה גבוהה מזו היא משולה מבחינתי לדירה להשקעה), טומנת את רעיון היציאה לפנסיה מוקדמת בחול, גם אם ישנם חסכונות סולידיים ב 5% מהכסף הנותר ורוכבים באופניים חשמליים לעבודה.
בימינו שהדירה הממוצעת נותנת תשואה של 2% ומטה והמימון מרקיע שחקים עוד לפניי שהריבית הרימה ראש, בחירת נתיב השקעה מניב ויציב כלשהו(נדל"ן/שוק ההון/ מכונות משחק), היא הדרך היחידה כמעט (להוציא מקריי קצה של אקזיט, ירושה גדולה וכדומה...) לצאת בימינו ממרוץ העכברים.

כאן הדגש הוא על דירה יחידה של זוג/יחיד, דירה שלא חייבת במס.
אני אישית מעדיפה נדל"ן כנתיב השקעה וכתבתי על כך רבות בסיפור מסע של הנועזת וגם כאן.
מעבר לזה אני חושבת שקל יותר להשקיע בנדל"ן מניב מאשר השקעות מניבות בשוק ההון, אבל הסכמתי שזה עניין אישי.

 

[Ron B]

האמת רון אחריי שהתייחסתי פעמיים למה שכתבת באופן דיי מפורט ולא התייחסת למה שנכתב, אני תוהה אם ברצונך להבין, או להתנגח.

אין לי רצון להתנגח. אם אני מפריע, אפרוש מהדיון.

ראשית הטיעון מתייחס כפי שכתבתי לך למי שמעוניין בעצמאות כלכלית, כלומר ליצור מצב בו ההכנסות מכסות את ההוצאות באופן שהוא פאסיבי או סמי-פאסיבי. לא לכל אחד.

לא יודע מה זה "עצמאות כלכלית". כל אחד רוצה למקסם תשואה עבור סיכון שהוא מוכן לסבול. המטרה "עצמאות כלכלית" לא משחקת פה שום תפקיד. ואם אני לא רוצה עצמאות כלכלית, אז אני אשקיע את כספי בצורה פחות יעילה מאדם שכן רוצה עצמאות כלכלית?

בימינו שהדירה הממוצעת נותנת תשואה של 2% ומטה והמימון מרקיע שחקים עוד לפניי שהריבית הרימה ראש, בחירת נתיב השקעה מניב ויציב כלשהו(נדל"ן/שוק ההון/ מכונות משחק), היא הדרך היחידה כמעט (להוציא מקריי קצה של אקזיט, ירושה גדולה וכדומה...) לצאת בימינו ממרוץ העכברים.

כאן הדגש הוא על דירה יחידה של זוג/יחיד, דירה שלא חייבת במס.
אני אישית מעדיפה נדל"ן כנתיב השקעה וכתבתי על כך רבות בסיפור מסע של הנועזת וגם כאן.

יש איזה הנחה שנמצאת אצלך שהיא שגוייה.
את מניחה שיש דבר כזה תשואת נדל"ן למגורים, והיא נמוכה מאד. ויש תשואה מנדל"ן להשקעה ("מניב"), היא לעומת זאת מאד גבוהה.
למה את חושבת שיש הבדל? בנדל"ן למגורים גרים אנשים ובנדל"ן להשקעה גרים חיות מסוג אחר?
כאשר באתר מדל"ן מציינים שהתשואה על דירות היא 2% זה כולל צד אחד: אנשים ששוכרים (הם אשכרה גרים שם) וצד שני: אנשים שמשכירים להם (עכשיו זה פתאום נדל"ן להשקעה). לא יכול ליהיות שהתשואה בנדל"ן למגורים היא 2% ובנדל"ן להשקעה "מניב" (מה זה מניב בכלל?) היא 6%. פשוט לא מסתדר החשבון.
נכון שבנדל"ן של חברות מסחריות התשואה גבוהה יותר, אבל זה כבר עסק אחר עם סיכון הרבה יותר גדול, ולכן ההשוואה היא בעייתית.

 

[רובי1]

מבחינה מעשית זה כמו מתנה לאחר המוות, ודבר זה אסור לפי חוקי הירושה.

הבחינה המעשית ברורה לי לחלוטין לא חשבתי שאני ממציא בזה הרגע תכנון מס שאף אחד לא חשב עליו,
אבל השאלה היא אייך החוק מתייחס לזה מבחינה של פילוסופיה וניסוחים.

 

[גרהם]

הבחינה המעשית ברורה לי לחלוטין לא חשבתי שאני ממציא בזה הרגע תכנון מס שאף אחד לא חשב עליו,
אבל השאלה היא אייך החוק מתייחס לזה מבחינה של פילוסופיה וניסוחים.

ההבחנה בין מתנה מותרת בחיים למתנה אסורה לאחר המוות לא תמיד קלה. כאן נראה לי פשוט יחסית כי הזכות באה לעולם רק בעקבות המוות והיא אף מוקנית בדיעבד, כך שנראה לי שהתשובה ברורה. אני מניח שבחוקי מיסוי. ירושה יד הוראות מפורשות להתמודד עם ניסוחים כאלו

 

[הנועזת]

ואם אני לא רוצה עצמאות כלכלית, אז אני אשקיע את כספי בצורה פחות יעילה מאדם שכן רוצה עצמאות כלכלית?

עצמאות כלכלית כמטרה, גוזרת יעילות. הצרכניסט אינו יעיל בהגדרה. איפה אתה על הציר, רק אתה יודע.

את מניחה שיש דבר כזה תשואת נדל"ן למגורים, והיא נמוכה מאד. ויש תשואה מנדל"ן להשקעה ("מניב"), היא לעומת זאת מאד גבוהה.

תקרא לזה איך שתרצה כל תשואה מתחת ל4% היא לא יעילה, במיוחד בנדל"ן כשבאופק מסתמנת עליית ריבית והמימון מתייקר בצעדיי ענק.
כשהחלק הארי של הכסף יושב באפיק בלתי יעיל, ומתבסס על הלוואה לטווח ארוך ברמת סיכון גבוהה, ההשקעה הזו עלולה בסבירות גבוהה להיות פח יקוש, שלא לאמר בלתי יעילה בעליל.
עלה התאנה של ההמלצות של הסולידית ודומיה..., הוא כסף קטן לעומת החלטה דרמטית כגון לקנות דירה שאינה עומדת בקריטריון המינימלי שהוגדר.

 

[FIYaacov]

עלה התאנה של ההמלצות של הסולידית ודומיה

האמת שלקנות בית כזה ("לא יעיל" להגדרתך) עולה בדיוק בקנה אחד עם התזה הלא צרכניסטית של הסולידית
בית כזה ברגע שהוא לא נחשב להשקעה בין אם את משכירה אותו לאחר או לעצמך, הוא מוצר צריכה בזבזני לכל דבר.

 

[Fitch]

הוא מוצר צריכה בזבזני לכל דבר.

בית לא יעיל הוא דווקא טוב לשכור. כשוכר תרצה שהמשכיר שלך יהיה לא יעיל ככל הניתן (לשכור ב1K בית של 1M).
אבל אי אפשר לצפות שאותו בית כמשכיר יהיה יעיל וכשוכר, לא יעיל.

 

[מרק עוגיות]

בנדל"ן למגורים גרים אנשים ובנדל"ן להשקעה גרים חיות מסוג אחר?

לי נראה שאין פה שום פרדוקס. נדל"ן למגורים = דירות שבהם גרים (בדרך כלל) האנשים שהם בעלי הדירות. נדל"ן להשקעה = דירות שבהם גרים (בדרך כלל) אנשים שאינם בעלי הדירות. סוג הנדל"ן הראשון הוא בדרך כלל דירות גדולות יחסית, חדשות יחסית, בפרברים, ושעולות יותר. סוג הנדל"ן השני הוא בדרך כלל דירות קטנות יחסית, ישנות יחסית, באזורים יותר עירוניים, ושעולות פחות. הטענה שעל הסוג השני יש יותר תשואה מאשר על הסוג הראשון לא מופרכת. כמובן שיש חריגות, כמו דירות להשכרה בתל אביב שהן מאד יקרות והתשואה עליהן נמוכה. אבל באידאל, משקיעים לא יקנו דירות שהתשואה עליהם נמוכה כדי להשכיר אותן, כי זה לא משתלם. מי שיקנה דירות כאלו הם אנשים שלא עושים חישובי תשואה אלא פשוט מעדיפים להיות בעלי הבית של עצמם ולא שוכרי דירות. כך שבאופן טבעי הדירות שעליהן התשואה נמוכה ישארו רק עבור אלו שקונים דירה כדי לגור בה בעצמם.

 

[אנא-אל]

כלומר, בגלל היחס הטרנזיטיבי נובע שנדל"ן להשקעה עדיף מאד על נדל"ן למגורים אישיים.

אם הבנתי נכון, אז אני לא מבין מאיפה זה מגיע. בהנחה שאני מחזיק דירה אחת בלבד, מבחינת מס אין שום הבדל (יש פטורים משכירות / מס שבח), אז למה זה משנה אם אני משכיר אותה למישהו ושוכר בעצמי או גר בדירה?

כמה מחשבות
-אם אתה משכיר את הדירה (נחשב דירה להשקעה?) כדי להרוויח מהשכירות צריך שיהיה הפרש בין שכ"ד שאתה משכיר לשכ"ד שאתה משלם (בין אם אתה משכיר או חוסך כי הבית שאתה גר גם בבעולתך)
- אם אין את ההפרש בשכ"ד אז מן הסתם אולי עדיף לגור בעצמך בבית שלך, וזה הופך להיחשב דירה למגורים.
השאלה היא האם היה צריך מינוף יקר, אם לא - אולי זו החלטה טובה,
- דירה שהיא שלך, גם אם אתה גר בה (ונחשב למגורים) וגם אם אתה משכיר (ונחשב השקעה), אפשר להשביח ולמכור וזה ייחשב להשקעה.
- אם גרים בה ולא מתכוונים למכור ברווח, מפסידים את התשואה המצטברת על הכסף בו נקנה הבית, ואולי פה קבור הכלב?

אז אולי נכון יותר להגיד שדירה למגורים עם מינוף יקר זה המכשול העיקרי לעצמאות כלכלית?

 

[גרהם]

- אם אין את ההפרש בשכ"ד אז מן הסתם עדיף לגור בעצמך בבית שלך, וזה הופך להיחשב דירה למגורים.

לא תמיד מתאים לאנשים לגור בבית שבבעלותם ולפעמים יש להם צורך / חשק (זמני או קבוע) לגור בבית יקר יותר.

 

[אנא-אל]

לא תמיד מתאים לאנשים לגור בבית שבבעלותם ולפעמים יש להם צורך / חשק (זמני או קבוע) לגור בבית יקר יותר.

אשנה מן הסתם לאולי

 

[הנועזת]

אז אולי נכון יותר להגיד שדירה למגורים עם מינוף יקר זה המכשול העיקרי לעצמאות כלכלית?

השיח פה הוא מדיד מבחינה מתמטית במונחיי תשואה.
כמו שכתבתי למעלה לא משנה איך נקרא לזה כל כסף שיוצא מכיסנו, הוא השקעה, גרועה/טובה, תלוי בתשואה.
אם מדובר ברכישת נכס ללא מינוף כמו שציינת(נדיר בימינו, הרוב רוצה למקסם) עדיין תשואה נמוכה פוטנציאלית של שכירת אותו הנכס בבעלות, היא ניצול לא יעיל של הכסף, שיכל למנף יצירת הון נוסף. נכון שהסיכון במקרה הזה נמוך יותר ויחסית התשואה גבוהה יותר.
שוב מדובר לרוב ב95% מהכסף הפנוי ולעיתים במצב של הלוואה 150% ואפילו 170%.
כשמשהו מעוניין להגיע לעצמאות כלכלית לפניי גיל פנסיה או לחילופין לייצר כיסים עמוקים של חיסכון, צריך לעשות מאמץ יוצא דופן. הקורבן הקריטי במשוואה להבנתי, הוא הוויתור על מוצר הצריכה מספר אחד של משק הבית ה מ מ ו צ ע- דירה למגורים. כל השאר קוסמטיקה.

 

[הנועזת]

בית לא יעיל הוא דווקא טוב לשכור. כשוכר תרצה שהמשכיר שלך יהיה לא יעיל ככל הניתן (לשכור ב1K בית של 1M).
אבל אי אפשר לצפות שאותו בית כמשכיר יהיה יעיל וכשוכר, לא יעיל.

+1

 

[Fitch]

אז אולי נכון יותר להגיד שדירה למגורים עם מינוף יקר זה המכשול העיקרי לעצמאות כלכלית?

גם לדעתי.
כי אם המינוף זול, אח"כ הרבה יותר קל להתמנף לעוד ועוד דירות בלי הון עצמי בכלל והחזרים רק מהשכירות.
כלומר מי שכבר יש לו דירה בתשואה כלשהיא נקיה משיעבודים יכול להגיע ל"עצמאות כלכלית" מהר יותר ממי שמוותר על הדירה הזו מראש, כמובן תלוי במחיר המינוף (עד לא מזמן היה זול - קל"צ 15 שנים ב1.95% זה חינם לדעתי).

 

[הנועזת]

קל"צ 15 שנים ב1.95% זה חינם לדעתי)

לצערי כבר ממזמן לא רלבנטי....בערך כפולה בנוכחי

כלומר מי שכבר יש לו דירה בתשואה כלשהיא נקיה משיעבודים יכול להגיע ל"עצמאות כלכלית" מהר יותר ממי שמוותר על הדירה הזו מראש

מבינה מה שאתה אומר וזו חשיבה שבבסיסה היא נכונה, אבל ברמת המחירים הנוכחית אם קנית דירה במחיר מלא ובתשואה נמוכה מ 4%, זאת אומרת שהשכירות עליה היא טיפה בים. כלומר, אם תשתמש בה כמינוף לנכס נוסף, תתקל באותה בעייה רק מזווית אחרת.