עצמאות כלכלית: עיקר ותפל, קריאת תיגר על התמה המרכזית של הסולידית

[ogi]

אם יש לי בית על מגרש בגודל חצי דונם (שרכשתי ב-X כסף) ואחר-כך נוספו לו אפשרויות לבנית בניין דירות, אני אמכור אותו במחיר גבוה פי כמה מאשר בלי הזכויות החדשות. מי שיקנה ממני, יבנה ויממש את הפוטנציאל על הקרקע, ימכור את הדירות (שכוללות את רכיב הקרקע) במחיר גבוה עוד יותר. אם בעתיד אפשר יהיה להוסיף עוד קומות אז תהיה שוב התייקרות וכל זה- על אותה קרקע עצמה שלכאורה לא השתנה בה כלום

+1

אם היום בונים עשר דירות על קרקע ששווה שני מיליון, אז רכיב הקרקע לדירה הוא 200K.
אם מחר מוסיפים אחוזי בניה כך שניתן לבנות על קרקע זהה, עשרים דירות, אז רכיב הקרקע לדירה הוא 100K. [...] המשמעות היא שאם מחיר הקרקע בעקבות השינוי עלה בפחות מפי שתיים, אז מחיר הקרקע לדירה הוזל ולא התייקר ואם כל שאר התנאים לא השתנו, אז מחיר הדירה אמור לרדת ולא לעלות, על אף שמחיר הקרקע לכל הבניין כנראה עלה.

+1
שניכם צודקים, ואין סתירה. בעלי דירות יכולים להנות מעליית ערך ריאלית לאורך זמן, כפי שהסבירה @בת העמק, ושוכרי דירות לא בהכרח צריכים לחשוש מכך, לאור מה שהסביר @גרהם.

 

[בת העמק]

שניכם צודקים, ואין סתירה.

נכון שאין סתירה אבל מלכתחילה הנושא בדף הוא התייחסות לנדל"ן מגורים כהשקעה או כשקיעה.
הדוגמא שאני הבאתי קשורה לעליית הערך של בית המגורים כתוצאה מהתייקרות הקרקע (מעודף ביקוש או מזכויות בניה שהתווספו לקרקע) ולכך שזו בהחלט יכולה להיות השקעה עם תשואה נאה בצידה. וכל הסיפור כאן הוא הצד של המשקיע.

 

[גרהם]

נכון שאין סתירה אבל מלכתחילה הנושא בדף הוא התייחסות לנדל"ן מגורים כהשקעה או כשקיעה.
הדוגמא שאני הבאתי קשורה לעליית הערך של בית המגורים כתוצאה מהתייקרות הקרקע (מעודף ביקוש או מזכויות בניה שהתווספו לקרקע) ולכך שזו בהחלט יכולה להיות השקעה עם תשואה נאה בצידה. וכל הסיפור כאן הוא הצד של המשקיע.

את צודקת, וכפי שכתבתי כאן זה פועל לשני הכיוונים.
אם המשקיע קונה דירה ולא בית, אז ירידת ערך הקרקע לדירה, בעקבות הגדלת זכויות הבניה על כל יחידת שטח, יכולה להביא לירידת ערך הדירה של המשקיע.

 

[בת העמק]

אם המשקיע קונה דירה ולא בית, אז ירידת ערך הקרקע לדירה, בעקבות הגדלת זכויות הבניה על כל יחידת שטח, יכולה להביא לירידת ערך הדירה של המשקיע.

אתה מכיר דבר כזה בפועל? בתמ"א 38 למשל, זה מוריד את ערך הדירה כשהוסיפו עוד 2 קומות מעל?

 

[גרהם]

כ

אתה מכיר דבר כזה בפועל? בתמ"א 38 למשל, זה מוריד את ערך הדירה כשהוסיפו עוד 2 קומות מעל?

כן. בשכונה דלי הגדילו אחוזי בנייה למגרש ולכן השווי של הדירות ירד. בתמא קצת קשה להשוות כי הדירה הישנה משופצת , לא?

 

[גרהם]

תוספת: נראה לי שהעובדה שמחיר מוצר יורד כשעלות הייצור שלו יורדת היא דבר טריוואיאלי. אם מישהו חושב שדירה היא יוצאת דופן צריך להסביר למה

 

[בת העמק]

נראה לי שהעובדה שמחיר מוצר יורד כשעלות הייצור שלו יורדת היא דבר טריוואיאלי.

יש יותר מסיבה אחת למה מחיר יורד (או עולה), ועלות הייצור נראית לי סיבה פחותה למדי. תחשוב על נעלי הספורט שמיוצרים כיום במזרח כדי להפחית עלות ייצור. בסוף רווח מההפחתה מגיעה לבעלים ולא לצרכנים.

 

[Ron B]

לי נראה שאין פה שום פרדוקס. נדל"ן למגורים = דירות שבהם גרים (בדרך כלל) האנשים שהם בעלי הדירות. נדל"ן להשקעה = דירות שבהם גרים (בדרך כלל) אנשים שאינם בעלי הדירות. סוג הנדל"ן הראשון הוא בדרך כלל דירות גדולות יחסית, חדשות יחסית, בפרברים, ושעולות יותר. סוג הנדל"ן השני הוא בדרך כלל דירות קטנות יחסית, ישנות יחסית, באזורים יותר עירוניים, ושעולות פחות. הטענה שעל הסוג השני יש יותר תשואה מאשר על הסוג הראשון לא מופרכת. כמובן שיש חריגות, כמו דירות להשכרה בתל אביב שהן מאד יקרות והתשואה עליהן נמוכה. אבל באידאל, משקיעים לא יקנו דירות שהתשואה עליהם נמוכה כדי להשכיר אותן, כי זה לא משתלם. מי שיקנה דירות כאלו הם אנשים שלא עושים חישובי תשואה אלא פשוט מעדיפים להיות בעלי הבית של עצמם ולא שוכרי דירות. כך שבאופן טבעי הדירות שעליהן התשואה נמוכה ישארו רק עבור אלו שקונים דירה כדי לגור בה בעצמם.

בסוף ממוצע תשואת שכירות שמוצגת באתר מדל"ן (או בכל מקום אחר): זה ממוצע שכר דירה לחלק למחירי הדירות.
שונה כמובן בכל עיר לפי מחיר הקרקע (זול יותר = תשואה גבוהה יותר), בת"א זה 2.4%, בחיפה 2.9%.
באופן כללי, ככל שמחיר הקרקע גבוה יותר יחסית למחיר הכולל של הבית, התשואה תהיה נמוכה יותר (כי יש פחות תשלום על בלאי).
אבל זה הממוצע של כל האנשים שמשכירים ואלו ששוכרים.
אין דבר כזה "נדל"ן מניב" בו יש אלפים עם אזניים מחודדות שמשכירים דירות לגמדים בשכירות של 10%. הממוצע זה הממוצע.
בכל מקרה, עד עכשיו לא הצלחתי להבין על מה הדיון פה: נדל"ן מול מניות? נדל"ן למגורים מול נדל"ן להשכרה? האם לקחת משכנתא?
ומה השאלות האלו בכלל קשורות להאם ה"תמה (איזו מילה!) של הסולידית" נכונה או לא...

 

[FIYaacov]

ומה השאלות האלו בכלל קשורות להאם ה"תמה (איזו מילה!) של הסולידית" נכונה או לא...

איפשהו לפני כמה עמודים בשרשור אני הבנתי שהטיעון הוא כזה: "מי שיקנה דירה למגורים שמייצגת תשואה של פחות מ-4-5% והיא תהווה 95% או יותר משוויו הנקי לא יצליח להגיע לעצמאות כלכלית מוקדמת"
וזאת בניגוד לתזה (באמת באסה שאי אפשר לשנות כותרת של שרשור לאחר היווצרותו) המרכזית של הסולידית שהוא "אחוז חיסכון גבוה והשקעה נבונה תוביל לפרישה מוקדמת" (לדעת @סנופי)

 

[Ron B]

איפשהו לפני כמה עמודים בשרשור אני הבנתי שהטיעון הוא כזה: "מי שיקנה דירה למגורים שמייצגת תשואה של פחות מ-4-5% והיא תהווה 95% או יותר משוויו הנקי לא יצליח להגיע לעצמאות כלכלית מוקדמת"

אהה, אז הנה התמה שלי (תמה מילה הרבה יותר יפה מתזה):
"מי שיקנה מניות בתשואה כוללת פחות מ-5% לא יצליח להגיע לעצמאות כלכלית מוקדמת"
לכן הקפד הקפידו: קנו רק מניות עם תשואה של מעל 5%. לא פחות מזה. (אפשר גם 7%).

 

[גרהם]

יש יותר מסיבה אחת למה מחיר יורד (או עולה), ועלות הייצור נראית לי סיבה פחותה למדי. תחשוב על נעלי הספורט שמיוצרים כיום במזרח כדי להפחית עלות ייצור. בסוף רווח מההפחתה מגיעה לבעלים ולא לצרכנים.

אני דווקא זוכר אחרת.
כשהייתי ילד כל קניית בגדים היתה בגדר ארוע. היום הבגדים שמיוצרים במזרח זולים הרבה יותר.
אבל אני מסכים שעלות ייצור היא רק חלק ממה שקובע את המחיר, ועדיין היא משפיעה ואי אפשר לבטל אותה.

 

[מרק עוגיות]

בסוף ממוצע תשואת שכירות שמוצגת באתר מדל"ן (או בכל מקום אחר): זה ממוצע שכר דירה לחלק למחירי הדירות.
שונה כמובן בכל עיר לפי מחיר הקרקע (זול יותר = תשואה גבוהה יותר), בת"א זה 2.4%, בחיפה 2.9%.

אני מתארת לעצמי שכשמחשבים את ממוצע התשואה מתייחסים רק לדירות שבאמת מושכרות, כלומר שהבעלים של הדירה הם לא אלו שגרים בה. אם היינו משקללים בממוצע גם את עלות השכירות שאותם בעלים היו משלמים על אותה דירה אם היא לא היתה שייכת להם, אני מתארת לעצמי שהממוצע הזה היה יורד. בכל מקרה, אין כאן שום סתירה לטענה שתשואת השכירות (הפוטנציאלית) על דירות שבעליהן גרים בהן נמוכה מתשואת השכירות (בפועל) של דירות שבעליהן משכירים אותן.

 

[FIYaacov]

אני מתארת לעצמי שהממוצע הזה היה יורד.

למה את חושבת שהם היו מסכימים לקבל פחות ממה שאחרים בשכונה משלמים?

 

[Ron B]

אני מתארת לעצמי שכשמחשבים את ממוצע התשואה מתייחסים רק לדירות שבאמת מושכרות, כלומר שהבעלים של הדירה הם לא אלו שגרים בה. אם היינו משקללים בממוצע גם את עלות השכירות שאותם בעלים היו משלמים על אותה דירה אם היא לא היתה שייכת להם, אני מתארת לעצמי שהממוצע הזה היה יורד.

לא נכון. בדיוק הפוך.
בדירה בה הבעלים עצמו גר הוא ישקיע יותר באיכות הבנייה (בלוקים יותר טובים, חלונות מבודדי רעש, מזגן שקט יותר וכו'). לדברים האלו יש בלאי, לעומת הקרקע עצמה (לוקיישן לוקיישן לוקיישן) עליה אין בלאי. לכן, שכר הדירה באחוזים יהיה יותר גבוה.
הסיבה שבחיפה שכר הדירה באחוזים יותר גבוה מבת"א היא כי עלות הבנייה בחיפה יחסית למחיר הדירה גבוהה יותר (כי ערך הקרקע בחיפה זול יותר). בדירות בבעלות דיירים המצב דומה: עלות הבנייה יחסית למחיר הדירה גבוהה יותר.

זאת כמובן תשואה מזוייפת, כי היא מתבטלת עם הבלאי.
למרות שלא הבנתי למה זה קשור לדיון המקורי.

 

[הנועזת]

אהה, אז הנה התמה שלי (תמה מילה הרבה יותר יפה מתזה):
"מי שיקנה מניות בתשואה כוללת פחות מ-5% לא יצליח להגיע לעצמאות כלכלית מוקדמת"
לכן הקפד הקפידו: קנו רק מניות עם יתשואה של מעל 5%. לא פחות מזה. (אפשר גם 7%).

בשביל מה הציניות...ציניות מכבה למידה, וזה בעייני לפחות כל הטעם של הפורום.

לא יודעת כמה מאנשיי האתר הגיעו באמת לעצמאות כלכלית, מניחה ש 3% במקרה הטוב.
מנסיון זה לא פשוט וזה דורש מאמצים קיצוניים, הרבה מעבר לממוצע.
המאמץ הוא קודם כל מחשבתי, מן פיצוח קוד.

הסולידית מציעה ידע אינסופי וכלים מעוררי הערכה, שאני אישית אימצתי רבים מהם.
אבל, כשאני חושבת על אדם/זוג צעיר שממיד לו למטרה לצאת לפנסיה מוקדמת ולעצמאות,
כלומר שהכנסותו/יהם שלא מיגיעה אישית יעלו על הוצאותיהם, אני לא חושבת שהם מספיקים- ברמת ההדגשים.

ההתנהלות הכלכלית של משק הבית הממוצע, לא רק שלא נשענת על 4-5% תשואה, היא נשענת תשואה על שלילית.
כלומר חור בדלי בעיקר הכסף של התא המשפחתי, במרבית משקיי הבית בישראל.
טענתי כאן, שגם "האורתודוכס הסולידי" שיבצע את רשימת העשה ולא תעשה של הסולידית, גם אם ירוויח 10% בממוצע ב5% מהתיק השקעות עם עמלות מינימום, עם כל פילפוליי הפורום ינהל מזווה המבוסס על רכישת כמויות גדולות ויתקלח במים קרים, אבל יקח חוב רע על 95% מכספו, או לחילופין יעשה שימוש לא יעיל תשואתית בהונו העצמי לרכישת דירה, בסבירות גבוהה שלא יגיע לעצמאות כלכלית (להוציא מקרים של ירושה או משתנה חיצוני מתערב).

דירת מגורים בימינו היא מוצר צריכה סופר יקר ומשום מה הוא כל כך נורמטיבי, שהוא שקוף.
מה שהופך דירה להשקעה המקדמת את זה שבוחר בעצמאות כלכלית, הוא תשואה חיובית מינימלית. כבר ציינתי את זה אינספור פעמים, מי שיודע לייצר תשואה ברמות התשואה שציינתי בשוק ההון ומוכן לעשות זאת בעיקר הונו, שילך על זה.

אגב הסיבה שבחרתי את הכותרת הזו דווקא, היא המשקל יוצא הדופן של מרכיב "ההשקעה" במגורים, והתמרותו מעל כל שאר המרכיבים, שהסולידית כה היטבה להגדיר.

 

[FIYaacov]

בשביל מה הציניות...ציניות מכבה למידה, וזה בעייני לפחות כל הטעם של הפורום.

לא יודעת כמה מאנשיי האתר הגיעו באמת לעצמאות כלכלית, מניחה ש 3% במקרה הטוב.
מנסיון זה לא פשוט וזה דורש מאמצים קיצוניים, הרבה מעבר לממוצע.
המאמץ הוא קודם כל מחשבתי, מן פיצוח קוד.

הסולידית מציעה ידע אינסופי וכלים מעוררי הערכה, שאני אישית אימצתי רבים מהם.
אבל, כשאני חושבת על אדם/זוג צעיר שממיד לו למטרה לצאת לפנסיה מוקדמת ולעצמאות,
כלומר שהכנסותו/יהם שלא מיגיעה אישית יעלו על הוצאותיהם, אני לא חושבת שהם מספיקים- ברמת ההדגשים.

ההתנהלות הכלכלית של משק הבית הממוצע, לא רק שלא נשענת על 4-5% תשואה, היא נשענת תשואה על שלילית.
כלומר חור בדלי בעיקר הכסף של התא המשפחתי, במרבית משקיי הבית בישראל.
טענתי כאן, שגם "האורתודוכס הסולידי" שיבצע את רשימת העשה ולא תעשה של הסולידית, גם אם ירוויח 10% בממוצע ב5% מהתיק השקעות עם עמלות מינימום, עם כל פילפוליי הפורום ינהל מזווה המבוסס על רכישת כמויות גדולות ויתקלח במים קרים, אבל יקח חוב רע על 95% מכספו, או לחילופין יעשה שימוש לא יעיל תשואתית בהונו העצמי לרכישת דירה, בסבירות גבוהה שלא יגיע לעצמאות כלכלית (להוציא מקרים של ירושה או משתנה חיצוני מתערב).

דירת מגורים בימינו היא מוצר צריכה סופר יקר ומשום מה הוא כל כך נורמטיבי, שהוא שקוף.
מה שהופך דירה להשקעה המקדמת את זה שבוחר בעצמאות כלכלית, הוא תשואה חיובית מינימלית. כבר ציינתי את זה אינספור פעמים, מי שיודע לייצר תשואה ברמות התשואה שציינתי בשוק ההון ומוכן לעשות זאת בעיקר הונו, שילך על זה.

אגב הסיבה שבחרתי את הכותרת הזו דווקא, היא המשקל יוצא הדופן של מרכיב "ההשקעה" במגורים, והתמרותו מעל כל שאר המרכיבים, שהסולידית כה היטבה להגדיר.

ועדיין לא ברור לי מה חידשת כאן?

 

[Yevgeny]

ועדיין לא ברור לי מה חידשת כאן?

לטעמי לפחות, הדיון האם מה שסנופי כתבה ״מחדש״ או לא - קצת סתמי.
יש מי שהטענה ברורה לו מראש. מבחינתה, להבנתי, הנושא הזה לא הודגש מספיק בתוך כלל הדברים שנכתבו על חסכון/השקעות בדרך לעצמאות כלכלית.
ברור שרכישת דירה היא עיסקה פיננסית משמעותית מאוד, ולכן טעות/חוסר מחשבה ארוכת טווח בהחלטה זו יקרה בסדרי גודל מאשר בסוגיות אחרות (כמו חיסכון ביומיום, או נגיד אופטימיזציות מיסוי כאלו ואחרות).

 

[בת העמק]

דירת מגורים בימינו היא מוצר צריכה סופר יקר ומשום מה הוא כל כך נורמטיבי, שהוא שקוף.

אני מאד מסכימה עם זה אבל יש משהו קטן שבכל זאת צריך לקחת בחשבון (ראי השרשור "מחיר למשתכן ונדלן בכלל) וזה העניין שההורים של הזוג הצעיר נותנים להם את ההון העצמי בקניית הדירה שבשום מקרה אחר לא יתנו. זה לא שהזוג משקיע 95% מהונו האישי בהכרח בדירה.
כלומר, לנוסחת התשואה על ההון העצמי צריך לרשום את החלק של הבנק (הלוואה), החלק של ההורים (מענק) והחלק שהזוג חסך בעצמו (הון עצמי).
תחשבי למשל על דירה במיליון ש"ח שהבנק נותן 700,000 וההורים 200,000 (כל צד 100K זה הגיוני, לא?) והזוג צריך רק 100,000 להשלמת הסכום.
נניח שאחרי 5 שנים הם מוכרים באותו מחיר את הדירה. כבר יש להם תשואה מעולה כי החלק שהגיע מההורים נשאר אצל הזוג שעכשיו יכול להשקיע בשקט בבורסה.

 

[גרהם]

אני מאד מסכימה עם זה אבל יש משהו קטן שבכל זאת צריך לקחת בחשבון (ראי השרשור "מחיר למשתכן ונדלן בכלל) וזה העניין שההורים של הזוג הצעיר נותנים להם את ההון העצמי בקניית הדירה שבשום מקרה אחר לא יתנו. זה לא שהזוג משקיע 95% מהונו האישי בהכרח בדירה.
כלומר, לנוסחת התשואה על ההון העצמי צריך לרשום את החלק של הבנק (הלוואה), החלק של ההורים (מענק) והחלק שהזוג חסך בעצמו (הון עצמי).
תחשבי למשל על דירה במיליון ש"ח שהבנק נותן 700,000 וההורים 200,000 (כל צד 100K זה הגיוני, לא?) והזוג צריך רק 100,000 להשלמת הסכום.
נניח שאחרי 5 שנים הם מוכרים באותו מחיר את הדירה. כבר יש להם תשואה מעולה כי החלק שהגיע מההורים נשאר אצל הזוג שעכשיו יכול להשקיע בשקט בבורסה.

אני מסכים לגמרי עם התיאור העובדתי של מה שמקובל בארץ.
יש הורים שמאד לא יאהבו את השימוש שנעשה במתנה שלהם, גם אם עברו כמה שנים והזוג הצעיר לא חושב שצריך לקבל רשות איך להשתמש במתנה.

 

[בת העמק]

יש הורים שמאד לא יאהבו את השימוש שנעשה במתנה שלהם, גם אם עברו כמה שנים והזוג הצעיר לא חושב שצריך לקבל רשות איך להשתמש במתנה.

אז מתי מותר בלי להתחשב בהורים? אחרי 10 שנים? אחרי מותם?
ואולי המתנה הזאת תאפשר להורים להתנות עוד כל מיני דברים שלא שייכים לכספים? איפה הגבול?