עד כמה תשואות האג"ח לטווח ארוך משפיעות על מחירי הדירות?

[אליהו]

חשוב להבין שהכוונה של המילים מייצר התחייבויות, שהבנק נותן "ערבות" אישית שלו על הכסף. (הוא לא נותן כסף כנגד כסף)

 

[arn]

לצורך העניין כיום אג"ח מדינה עם מח"מ של 20 שנה מניב כ3.8%
נניח באופן היפוטתי שבשנה הקרובה הוא יעלה ל5 אחוז.
למה שהבנק ייתן לי משכנתא ל30 שנה בריבית נמוכה יותר?
למה שאני בתור משקיע ירכוש דירה כאשר השכירות תניב לי כ3-4 % כאשר אני יכול פשוט לקנות את האג"ח הזה?

ה-3.8% זה רווח נומינלי. כדי לדעת מהו הרווח הראלי צריך להפחית מזה את האינפלציה והתוצאה יכולה להיות גם הפסד ראלי ואפילו הפסד ראלי גבוה.
עד ל-10 השנים האחרונות הדירות עלו בממוצע 1% - 1.5% ראלית בשנה. תוסיף לזה שכר דירה של 4% לשנה בערך תקבל רווח ראלי של 5% - 5.5%. אם זו דירה שאתה מתגורר בה - זה יהיה הרווח שלך. אם זו דירה שאתה משכיר אז תצטרך לשלם קצת מיסים. בכל אופן הרווח שלך לא יפחת מ-4.5%.
רווח ראלי של 4.5% - 5.5% בודאי שעדיף על רווח נומינלי של 3.8%.