נדל"ן עד 2 מיליון

[שם בדוי]

שלום,

אשמח לקבל שכונות אטרקטיביות להשקעה עד 2מ' (גג 2.2מ') שאתם מכירים.

אנחנו זוג צעיר וניקח משכנתא של כ 40%.

רצינו מעגל ראשון לתל אביב כמו ברמת גן וגבעתיים אבל המחירים כבר חצו...

מסתכלים על מעגל שני/שלי במרכז כמו ראשל"צ/חולון וכד'.

אשמח לחוכמת ההמונים כדי שאוכל להתמקד יותר. מהם השכונות המועדפות עליכם

 

[יזם]

מעגל ראשון לתל אביב זה בת-ים ושם יש מבחר ענק בתקציב הזה, גם בחולון לא חסר.

 

[שם בדוי]

מעגל ראשון לתל אביב זה בת-ים ושם יש מבחר ענק בתקציב הזה, גם בחולון לא חסר.

מבת ים אני יחסית מתרחק בגלל סוג אוכלוסייה. חולון אפשרי, האם מכיר שכונה מומלצת?

 

[יזם]

מבת ים אני יחסית מתרחק בגלל סוג אוכלוסייה. חולון אפשרי, האם מכיר שכונה מומלצת?

@אורי ג. ספר לו על בת-ים קצת וכמה מיליונים הוא מפספס בקו החשיבה שלו.
בחולון אותו דבר, ג'סי כהן וגרין ועם.

 

[שם בדוי]

@אורי ג. ספר לו על בת-ים קצת וכמה מיליונים הוא מפספס בקו החשיבה שלו.
בחולון אותו דבר, ג'סי כהן וגרין ועם.

תוכל לפרט?

 

[קצכן]

בחולון יש שכונות עם אוכלוסיה מאוד חזקה. בטח בהשוואה לבת ים. תלך לבקר שם פעם, שכונות כמו אגרובנק מזכירות את צפון תל אביב. אני חשבתי לקנות שם השקעה לפני כמה שנים וממה שראיתי המחירים די התפוצצו שם.

 

[אורי ג.]

@אורי ג. ספר לו על בת-ים קצת וכמה מיליונים הוא מפספס בקו החשיבה שלו.

תוכל לפרט?

בבת ים יש תנופת בנייה מטורפת ברמה גבוהה, עירייה שמעודדת פינוי בינוי ותמ"א, תכנונים לא רעים בכלל בדמות עירוב שימושים, רכבת קלה שכבר עובדת, גבול עם ת"א וים, תוסיף את זה לעובדה שהיא עדיין זולה מאד יחסית.
מה שבמרכז יפו עולה כ45K למ"ר ללא נוף לים בבת ים עולה כ29K למ"ר עם נוף לים.
הבעיה הגדולה: אוכלוסיה לא מן המשובחות אבל זה ישתפר עם הזמן וגם משתנה מפרוייקט לפרוייקט.

 

[הורדוס]

איפה אתם גרים היום? לכמה זמן תהיה ההשקעה?

 

[הורדוס]

ויש השקעות טובות גם מחוץ לגוש דן, למשל בתי קרקע בפריפריה.
אני למשל עכשיו מלווה לקוחה לרכישה של בית קרקע דו משפחתי בבאר שבע, בשכונה טובה, משופץ עם ממד, 160 מטר, ב1.87 מיליון.

היא רצתה משהו משופץ שיושכר במחיר טוב ולא בניין ישן ובגלל זה הבאתי אותה לעסקה הזאת.
אני חושב שהמחירים של בתי קרקע בכל הארץ יטוסו כי זה מוצר שכבר כמעט לא מייצרים, בשכונות החדשות של באר שבע מגרשים כבר נמכרים ב1.5-2.2 מיליון למשל.

כמובן שגם דירות במעגל שמחוץ לתל אביב כמו בת ים, חולון, פתח תקווה ועוד יניבו תשואה יפה בסבירות גבוהה למי שיקנה נכון, גם אני מושקע בדירה אחת כזאת, רק מציע לדיון גם עוד כיוון מחשבה מעניין.

 

[אורי ג.]

ויש השקעות טובות גם מחוץ לגוש דן, למשל בתי קרקע בפריפריה.

תוכל לפרט מה טוב בה?
מניסיוני בגדול בתי קרקע בגדול הם השקעה גרועה.

 

[הורדוס]

תוכל לפרט מה טוב בה?
מניסיוני בגדול בתי קרקע בגדול הם השקעה גרועה.

בקושי משחררים בארץ מכרזים לבתי קרקע, בעתיד אני מאמין שיקצו אפילו פחות קרקעות לבניית בתי קרקע והרבה יותר עבור רבי קומות, פשוט כי בתי קרקע דורשים המון הוצאות ציבוריות עבור מעט מאוד תושבים, ומעט מאוד ארנונה, לכן אני משער שמחירי בתי קרקע יעלו יותר ממחירי דירות בבניינים.

בנוסף, לפחות בדוגמא אותה הזכרתי, מדובר במיקום עם ביקוש מאוד חזק להשכרה דווקא של בתי קרקע, הרבה יותר מדירות, ככה שהמאמץ בהשכרה יהיה נמוך, והדירה לא תעמוד ריקה כמעט אף פעם כל עוד לא יקרה משהו מאוד חריג.

 

[יזם]

בקושי משחררים בארץ מכרזים לבתי קרקע, בעתיד אני מאמין שיקצו אפילו פחות קרקעות לבניית בתי קרקע והרבה יותר עבור רבי קומות, פשוט כי בתי קרקע דורשים המון הוצאות ציבוריות עבור מעט מאוד תושבים, ומעט מאוד ארנונה, לכן אני משער שמחירי בתי קרקע יעלו יותר ממחירי דירות בבניינים.

בנוסף, לפחות בדוגמא אותה הזכרתי, מדובר במיקום עם ביקוש מאוד חזק להשכרה דווקא של בתי קרקע, הרבה יותר מדירות, ככה שהמאמץ בהשכרה יהיה נמוך, והדירה לא תעמוד ריקה כמעט אף פעם כל עוד לא יקרה משהו מאוד חריג.

אני חושב שגם האלמנט של הוצאת היתרים ותוספות בנייה ויחידות דיור כשאתה הדייר היחיד זה תוספת נחמדה להשבחה.

 

[הורדוס]

אני חושב שגם האלמנט של הוצאת היתרים ותוספות בנייה ויחידות דיור כשאתה הדייר היחיד זה תוספת נחמדה להשבחה.

לגמרי, יחידות דיור בבתים פרטיים יכולות להיות הכנסה נוספת מעולה.
ולפעמים גם מוסיפים זכויות בנייה עם השנים.

 

[שם בדוי]

בחולון יש שכונות עם אוכלוסיה מאוד חזקה. בטח בהשוואה לבת ים. תלך לבקר שם פעם, שכונות כמו אגרובנק מזכירות את צפון תל אביב. אני חשבתי לקנות שם השקעה לפני כמה שנים וממה שראיתי המחירים די התפוצצו שם.

תודה

בבת ים יש תנופת בנייה מטורפת ברמה גבוהה, עירייה שמעודדת פינוי בינוי ותמ"א, תכנונים לא רעים בכלל בדמות עירוב שימושים, רכבת קלה שכבר עובדת, גבול עם ת"א וים, תוסיף את זה לעובדה שהיא עדיין זולה מאד יחסית.
מה שבמרכז יפו עולה כ45K למ"ר ללא נוף לים בבת ים עולה כ29K למ"ר עם נוף לים.
הבעיה הגדולה: אוכלוסיה לא מן המשובחות אבל זה ישתפר עם הזמן וגם משתנה מפרוייקט לפרוייקט.

אבל כל זה לא משנה כשיהיה לי שוכר בעייתי של תשלומים ופינוי וכו..
איך אפשר להשקיע בעיר עם אוכלוסיה קשה?

ויש השקעות טובות גם מחוץ לגוש דן, למשל בתי קרקע בפריפריה.
אני למשל עכשיו מלווה לקוחה לרכישה של בית קרקע דו משפחתי בבאר שבע, בשכונה טובה, משופץ עם ממד, 160 מטר, ב1.87 מיליון.

היא רצתה משהו משופץ שיושכר במחיר טוב ולא בניין ישן ובגלל זה הבאתי אותה לעסקה הזאת.
אני חושב שהמחירים של בתי קרקע בכל הארץ יטוסו כי זה מוצר שכבר כמעט לא מייצרים, בשכונות החדשות של באר שבע מגרשים כבר נמכרים ב1.5-2.2 מיליון למשל.

כמובן שגם דירות במעגל שמחוץ לתל אביב כמו בת ים, חולון, פתח תקווה ועוד יניבו תשואה יפה בסבירות גבוהה למי שיקנה נכון, גם אני מושקע בדירה אחת כזאת, רק מציע לדיון גם עוד כיוון מחשבה מעניין.

דווקא לדעתי מחוץ לגוש דן מסוכן. גם היתכנות נמוכה יותר לתמא. וגם אם באר שבע מגיע ל 2מ זה כבר מוגזם.. הראשונים לירידות מחירים זה פריפריה

 

[אורי ג.]

אבל כל זה לא משנה כשיהיה לי שוכר בעייתי של תשלומים ופינוי וכו..
איך אפשר להשקיע בעיר עם אוכלוסיה קשה?

בכל עיר יש אוכלוסיה קשה (גם בת"א) ואפילו מאד קשה.
איך משקיעים? לא משכירים לאוכלוסיה קשה.
2 קומות מעלי היה שוכר אולטרה בעייתי (אין יותר קשה מזה) ואני גר בשכונה שיש שיאמרו הטובה בארץ. אל תתרגש ממיתוג של עיר, אתה בסוף משכיר לאדם 1 או משפחה 1, לא לנתון סטטיסטי כלשהו.

 

[Adam Smith]

לא רשמתם כמעט פרטים על מה אתם מחפשים אבל בבת ים לא יודע אם תמצאו 3-4 חדרים בטווח הזה, וכמעט בוודאות לא תמצאו עם חניה, שזה רכיב הכרחי בבת ים לקהל יעד של דירות 3-4 חדרים כמו זוגות או זוגות עם קטנטנים.

 

[הורדוס]

דווקא לדעתי מחוץ לגוש דן מסוכן.

איפה נראה לך יותר בטוח להחזיק נכס להשכרה, בבניין ישן בבת ים? או באזור של אוכלוסיה חזקה בפריפריה?

 

[הורדוס]

וגם אם באר שבע מגיע ל 2מ זה כבר מוגזם..

זאת נקודה מעניינת, רוב אלו שמחפשים השקעות בבאר שבע מסתכלים על דירות ב0.6 מיליון עד מיליון, מי שמסתכל ברמת מחירים קצת יותר גבוהה כבר יכול למצוא עסקאות הרבה יותר טובות עם הרבה פחות תחרות.

 

[JBUZZ]

מה עם פתח תקווה ?
יש כמה שכונות מעניינות
המרכז עובר חידוש
קו רכבת קלה