מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[mydream]

א. כלכלת הפרט זה לא התפקיד שלו. התפקיד שלו זה לשמור על יציבות הבנקים.
ב. יש כמה וכמה פתרונות דיור אלטרנטיבי... השאלה היא עד כמה אתה מוכן לזוז מאזור הנוחות שלך.
הפועלים הזרים ששוכנים בקבוצות בדירה בדרום תל אביב זה דיור אלטרנטיבי.
מעבר לפריפריה זה אלטרנטיבה
שינה ברכב זה אלטרנטיבה.

או שאתה אומר "אלטרנטיבי" הכוונה שלך לדירה חלופית באותו מקום, עם אותם תנאים רק במחיר נמוך יותר?

זכות לדיור - קורת גג לא בהכרח דירה בבעלותי צריך למצוא פתרון הגון והוגן .
"לכל אדם זכות לקורת גג שתאפשר לו לקיים את חייו בפרטיות, שיהיו בה תנאי מחיה נאותים, ובסביבה עם נגישות לתעסוקה, לתשתיות ולשירותים חברתיים"

הכוונה לפתרון אלטרנטיבי - בעיקר לדור הבא , באין פתרון מגורים ציבורי הדור הבא נכנס לרמת מחירים (הכי גבוהה אי פעם בישראל!!) של כ 200 משכורות חודשיות של כ 16.6 שנים . האם נער.ה המתחילים את החיים (אחרי שירות צבאי ) צריכים להשתעבד לדירה ? ומה על הנכדים כמה משכורות ממוצעות ידרשו?

הנה דוגמאות לשינוים לא מידתיים באנלוגיה לעליית מחירי הדיור בשנים האחרונות-
הנגיד מעלה את הריבית ל 20 אחוז
הדולר עולה ל 10 שח
וכ"ו

 

[מרקר]

זה מנקודת המבט שלך. זה לא אומר שזה מסכן את כלכלת המדינה.
עובדתית המשק הצליח לתמוך ברמת התמחור של ה״מליונים רבים״ גם בלי לקרוס.

עובדתית בארהב ב2008 קרס בנק כי הוא חילק משכנתאות (כמו אצלנו בפריים מינוס משהו) והפד נאלץ להתערב בצורה חסרת תקדים כדי להציל את הכלכלה העולמית. מדינות החלו לקרוס בעקבות האירוע (כמו יוון). אני חושב שבהחלט עליית מחירים על ידי מינוף ללא חשבון מסכן את השוק, במיוחד בריביות משתנות.

נניח את התרחיש הבא:
האינפלציה מזנקת והנגיד מעלה ריבית נניח ל20% (כמו בשנות ה-80).אנשים רבים מפוטרים והמשכנתא שלהם עולה. הם לא מסוגלים להחזיר כספים והבנק נכנס ללחץ ומממש נכסים וגורם לירידות חדות בשווי הדירות. יזמים נקלעים למצוקת נזילות ולא מצליחים למכור במחיר רווחי ופושטים רגל. הבנק בסופו של דבר עלול להיקלע לבעיית נזילות ולקרוס.

המצב של שוק הנדלן היום הרבה יותר ממונף (יזמים לקחו מימון ב100% ויותר לפרויקטים וקרקעות) מאשר בשנות ה-80 ותרחיש כזה הוא אפשרי לטעמי. אני חושב שבנק ישראל היה צריך לשים לב לנושא ולשים רגולציה על מימון יזמים ובכלל מינוף בסקטור מסוים. לא יודע למה הם לא עשו את זה.

 

[okidoki]

עובדתית בארהב ב2008 קרס בנק כי הוא חילק משכנתאות (כמו אצלנו בפריים מינוס משהו) והפד נאלץ להתערב בצורה חסרת תקדים כדי להציל את הכלכלה העולמית. מדינות החלו לקרוס בעקבות האירוע (כמו יוון). אני חושב שבהחלט עליית מחירים על ידי מינוף ללא חשבון מסכן את השוק, במיוחד בריביות משתנות.

נניח את התרחיש הבא:
האינפלציה מזנקת והנגיד מעלה ריבית נניח ל20% (כמו בשנות ה-80).אנשים רבים מפוטרים והמשכנתא שלהם עולה. הם לא מסוגלים להחזיר כספים והבנק נכנס ללחץ ומממש נכסים וגורם לירידות חדות בשווי הדירות. יזמים נקלעים למצוקת נזילות ולא מצליחים למכור במחיר רווחי ופושטים רגל. הבנק בסופו של דבר עלול להיקלע לבעיית נזילות ולקרוס.

המצב של שוק הנדלן היום הרבה יותר ממונף (יזמים לקחו מימון ב100% ויותר לפרויקטים וקרקעות) מאשר בשנות ה-80 ותרחיש כזה הוא אפשרי לטעמי. אני חושב שבנק ישראל היה צריך לשים לב לנושא ולשים רגולציה על מימון יזמים ובכלל מינוף בסקטור מסוים. לא יודע למה הם לא עשו את זה.

חלק מההנחות שלך מוטעות:
א. בניגוד לארה״ב, ההתחייבות של המשכנתא בארץ היא אישית, שם פשוט אנשים החזירו את הדירה לבנק כנגד החוב (פה אם הבנק ימכור את הדירה בפחות, אתה חייב לשלם את ההפרש)
ב. לא סביר שמשום מקום הריבית תעלה עכשיו ל 20%, וזה אכן תרחיש קיצוני מאוד שכנראה ילוו בעוד משברים ברמה עולמית. זאת לא תהיה הצרה היחידה

אפשר גם לטעון עוד דברים, אבל לדעתי זאת סיטואציה לא סבירה, ותיאורטית מאוד ולכן אין טעם לדון בה.

 

[מרקר]

חלק מההנחות שלך מוטעות:
א. בניגוד לארה״ב, ההתחייבות של המשכנתא בארץ היא אישית, שם פשוט אנשים החזירו את הדירה לבנק כנגד החוב (פה אם הבנק ימכור את הדירה בפחות, אתה חייב לשלם את ההפרש)
ב. לא סביר שמשום מקום הריבית תעלה עכשיו ל 20%, וזה אכן תרחיש קיצוני מאוד שכנראה ילוו בעוד משברים ברמה עולמית. זאת לא תהיה הצרה היחידה

אפשר גם לטעון עוד דברים, אבל לדעתי זאת סיטואציה לא סבירה, ותיאורטית מאוד ולכן אין טעם לדון בה.

א. אנשים שלא מצליחים לשלם משכנתא זה לטעמי לווים לא חזקים שגם אם תלך איתם לגבייה לא יהיה קל להחזיר את החוב.
ב. התרחיש תמיד לא סביר עד שהוא קורה (כמו שההנחות היו שהריבית לא תעלה כמו שהיא עלתה עד היום. תחזיות הפד לפני שנתיים דיברו על ריבית מאוד נמוכה ב2023 וגם שהאינפלציה לא תעלה ושהיא "זמנית"). כשמנהלים סיכונים נערכים לתרחישים בלא סבירים. בנק ישראל צריך לבדוק כל תרחיש. ריבית של 20% קרתה בעבר ככה שאני לא רואה למה זה תאורטי.

הנקודה שלי היא שאיפשור לסקטור להיות מאוד ממונף ברמות היסטוריות זו בעיה קשה ברגע שהכלכלה נכנסת אפילו למשבר הכי קטן ואז חייבים להציל אותה שוב ושוב עד שבסוף כנראה לא מצליחים.

 

[c881]

זכות לדיור - קורת גג לא בהכרח דירה בבעלותי צריך למצוא פתרון הגון והוגן .
"לכל אדם זכות לקורת גג שתאפשר לו לקיים את חייו בפרטיות, שיהיו בה תנאי מחיה נאותים, ובסביבה עם נגישות לתעסוקה, לתשתיות ולשירותים חברתיים"

מאיפה ההגדרה הזו?
איזו מדינה עומדת בדרישה הזו?
לכולם? ואם מישהו מצפה לתעסוקה ספציפית (מאלף אריות אפריקאים לבקנים) ואין לספק לו?

 

[c881]

הכוונה לפתרון אלטרנטיבי - בעיקר לדור הבא , באין פתרון מגורים ציבורי הדור הבא נכנס לרמת מחירים (הכי גבוהה אי פעם בישראל!!) של כ 200 משכורות חודשיות של כ 16.6 שנים . האם נער.ה המתחילים את החיים (אחרי שירות צבאי ) צריכים להשתעבד לדירה ? ומה על הנכדים כמה משכורות ממוצעות ידר

ואם זה יהיה בזוג?
ואם במקום לקנות לעצמו 4 קירות הוא ישכור דירה וישקיע את הכסף במקום?

 

[okidoki]

א. אנשים שלא מצליחים לשלם משכנתא זה לטעמי לווים לא חזקים שגם אם תלך איתם לגבייה לא יהיה קל להחזיר את החוב.
ב. התרחיש תמיד לא סביר עד שהוא קורה (כמו שההנחות היו שהריבית לא תעלה כמו שהיא עלתה עד היום. תחזיות הפד לפני שנתיים דיברו על ריבית מאוד נמוכה ב2023 וגם שהאינפלציה לא תעלה ושהיא "זמנית"). כשמנהלים סיכונים נערכים לתרחישים בלא סבירים. בנק ישראל צריך לבדוק כל תרחיש. ריבית של 20% קרתה בעבר ככה שאני לא רואה למה זה תאורטי.

הנקודה שלי היא שאיפשור לסקטור להיות מאוד ממונף ברמות היסטוריות זו בעיה קשה ברגע שהכלכלה נכנסת אפילו למשבר הכי קטן ואז חייבים להציל אותה שוב ושוב עד שבסוף כנראה לא מצליחים.

א. לא מסכים עם הטענה הזאת: ימכרו את הדירה, את ההפרש יפרסו להם על פני 20 שנה. ישלמו כמו גדולים. (וזה גם יכול לעבוד בירידה של 25% במחירי הדיור של היום בלי בעיה).
ב. תקרא קצת מה זה ברבור שחור. אני מאמין שהבנק גם נערך לזה, פשוט בהסתברות מסויימת. זה לא אומר שהוא צריך להערך לכל תרחיש ולהקצות לזה אינסוף משאבים.

 

[okidoki]

מאיפה ההגדרה הזו?
איזו מדינה עומדת בדרישה הזו?
לכולם? ואם מישהו מצפה לתעסוקה ספציפית (מאלף אריות אפריקאים לבקנים) ואין לספק לו?

לא בדקתי, אבל אולי צפון קוריאה?

עריכה: עשיתי גוגל קצר, וכנראה שכן.
״
Yes they do. All citizens outside of Pyongyang receive free housing and, contrary to the claims made by some other commenters here, it is of quite a high standard with utility costs also covered by the government.

Housing standards are quite high, but I can't tell you how much it varies across the country in different provinces. Friends who have previously worked there (one for two years with a mining company and another who taught English for a year) often emphasize that the reality of the country doesn't really match up with the narrative accepted by American media and institutions. I went as a tourist myself, and my personal experience conflicts with a lot of the American narrative as well.

Within Pyongyang most citizens are also entitled to free housing but higher ranking party members, foreigners who are permitted to life there and military personnel generally pay some of the cost (though I don't know how much or why).״

 

[Therealdeal]

לא בדקתי, אבל אולי צפון קוריאה?

עריכה: עשיתי גוגל קצר, וכנראה שכן.
״
Yes they do. All citizens outside of Pyongyang receive free housing and, contrary to the claims made by some other commenters here, it is of quite a high standard with utility costs also covered by the government.

Housing standards are quite high, but I can't tell you how much it varies across the country in different provinces. Friends who have previously worked there (one for two years with a mining company and another who taught English for a year) often emphasize that the reality of the country doesn't really match up with the narrative accepted by American media and institutions. I went as a tourist myself, and my personal experience conflicts with a lot of the American narrative as well.

Within Pyongyang most citizens are also entitled to free housing but higher ranking party members, foreigners who are permitted to life there and military personnel generally pay some of the cost (though I don't know how much or why).״

קומוניזם

 

[okidoki]

קומוניזם

בהחלט.
אבל זאת קיצוניות שניה. אולי צריך לחפש מודל איפשהו באמצע?

 

[c881]

הייתי אומר דיקטטורה.
לא בטוח שבגרסה שלנו תקבל את ה-פסיליטי ברמה המדוברת.

 

[גרהם]

זכות לדיור - קורת גג לא בהכרח דירה בבעלותי צריך למצוא פתרון הגון והוגן .
"לכל אדם זכות לקורת גג שתאפשר לו לקיים את חייו בפרטיות, שיהיו בה תנאי מחיה נאותים, ובסביבה עם נגישות לתעסוקה, לתשתיות ולשירותים חברתיים"

הכוונה לפתרון אלטרנטיבי - בעיקר לדור הבא , באין פתרון מגורים ציבורי הדור הבא נכנס לרמת מחירים (הכי גבוהה אי פעם בישראל!!) של כ 200 משכורות חודשיות של כ 16.6 שנים . האם נער.ה המתחילים את החיים (אחרי שירות צבאי ) צריכים להשתעבד לדירה ? ומה על הנכדים כמה משכורות ממוצעות ידרשו?

הנה דוגמאות לשינוים לא מידתיים באנלוגיה לעליית מחירי הדיור בשנים האחרונות-
הנגיד מעלה את הריבית ל 20 אחוז
הדולר עולה ל 10 שח
וכ"ו

אני מבין את התסכול, אבל הרוב לא חושב כמוך וכמוני וממשיך לבחור באותם אנשים שמנהלים מזה שנים רבות מדיניות להעלאת מחירי הדיור.
ולשאלתך - קצב הזה בהחלט סביר שבדור הנכדים יחזרו להצטופף בדירות כמו בימי קום המדינה. אין חוק טבע שכששני בני הזוג עובדים מגיע לכל שני ילדים חדר (וודאי לא לכל ילד כמקובל היום בעשירונים העליונים).

 

[BobbG]

מחשבה חיובית שאני לא בטוח אם העלו אותה פה עדיין:
כל הדיון הזה הוא אקסטרפולצייה של מגמה שקיימת ב15 שנה האחרונות, הסיכוי שהמצב ימשך עוד 15 שנה לדעתי לא גבוה.

כל הבעיה עם המחירים הלא סבירים של היום היא אך ורק בגלל מדיניות של הממשלה, ברגע שמחליטים שבתים למגורים לבני אדם זאת מטרה ראויה, אפשר לפתור אותה מאד מהר.

דוגמא לבית צמוד קרקע, שתי קומות, ב100,000 שקל כולל קרקע וריהוט.

Building A Home In The Philippines - Our Province House Is Complete!

#buildingahomeinthephilippines #houseintheprovince #housebuilding #thephilippines #fullyfurnishedhouseinthephilippines @TheFilipinaPea Building a home in th...

youtu.be

אז לגבי העוד 15 שנה, כאשר רוב האנשים הסבירים (משכורת חציונית) מתחת לגיל 45 יהיו חסרי דירה, לדעתי פשוט יקום כח פוליטי משמעותי שיספק להם פתרון.

אני אגב יושב על הגדר עד שזה יקרה, או עד שימאס לי/יהיו ילדים ואז אהגר למקום שבה המערכת לא בנוייה נגדי.

 

[מרקר]

מחשבה חיובית שאני לא בטוח אם העלו אותה פה עדיין:
כל הדיון הזה הוא אקסטרפולצייה של מגמה שקיימת ב15 שנה האחרונות, הסיכוי שהמצב ימשך עוד 15 שנה לדעתי לא גבוה.

כל הבעיה עם המחירים הלא סבירים של היום היא אך ורק בגלל מדיניות של הממשלה, ברגע שמחליטים שבתים למגורים לבני אדם זאת מטרה ראויה, אפשר לפתור אותה מאד מהר.

דוגמא לבית צמוד קרקע, שתי קומות, ב100,000 שקל כולל קרקע וריהוט.

Building A Home In The Philippines - Our Province House Is Complete!

#buildingahomeinthephilippines #houseintheprovince #housebuilding #thephilippines #fullyfurnishedhouseinthephilippines @TheFilipinaPea Building a home in th...

youtu.be

אז לגבי העוד 15 שנה, כאשר רוב האנשים הסבירים (משכורת חציונית) מתחת לגיל 45 יהיו חסרי דירה, לדעתי פשוט יקום כח פוליטי משמעותי שיספק להם פתרון.

אני אגב יושב על הגדר עד שזה יקרה, או עד שימאס לי/יהיו ילדים ואז אהגר למקום שבה המערכת לא בנוייה נגדי.

כמה הבדלים שקראתי:
1. המע"מ שם הוא 12% על דירות ויש פטור עד סכום מסוים ממע"מ ככה שסיכוי גבוה שהם קיבלו פטור ממע"מ אז זה כבר מוריד מאוד במחיר לעומת ישראל (17% הפרש).
2. עלות עבודה בפיליפינים מאוד זולה (ממה שראיתי משכורת ממוצעת כ3000 ש"ח שזה רבע ופחות מישראל) ובשרשור אחר כבר כתבתי שזה 40% מהעלות של הבנייה לא כולל קרקע.
3. בישראל, במרכז, רב העלות היא קרקע (ואם הבנתי נכון הקרקע אצלם עלתה מאוד נמוך כ-2000$). אפשר למצוא דירות 5 חדרים בדימונה במחירים מאוד נמוכים (לא 100K כי עלות העבודה פה עדיין גבוהה ויש מונפולים בחומרי בנייה והרבה מיסים).
4. סטנדרט החיים שם שונה (אין מזגנים ויש איזה מיכל מים לא ברור) ומן הסתם זה מוריד את המחיר.
5. במדינות עולם שלישי כמו הפיליפינים עלות המינוף גבוהה (ריביות גבוהות וכדומה) מה שמונע ממחירי נדל"ן לעלות (וזה למרות שבפיליפינים ילודה מטורפת יחסית לעולם). הריבית בזמן הקורונה היתה 2% שם ולאורך השנים הם לא הורידו את הריבית כמו אצלנו. הבנתי שהיום משכנתא שם ל-10 שנים בריבית קבועה זה 10% בקלות. בדקתי וsingle detached houses עלו שם רק 26% מתחילת 2016 עד תחילת 2023 לפי נתוני הבנק המרכזי (https://www.bsp.gov.ph/SitePages/MediaAndResearch/MediaDisp.aspx?ItemId=6667), ועם כל האינפלציה שם (שמטיילת סביב 4% כל שנה שזה די גבוה) ספק אם בכלל היתה עלייה ריאלית לעומת האינפלציה.

לכן, אם הממשלה רוצה להוריד מחירים היא צריכה להוריד עלות קרקע ולהוריד מיסים (למשל פטור ממע"מ לדירה ראשונה עד סכום מסוים). הבנק המרכזי צריך לייקר את עלות המינוף ולצמצם משכנתאות. כל עוד עלות הקרקע (שזה רב העלות היום) לא יורדת, המיסים לא יורדים והריבית לא גבוהה (או שהמינוף בנדלן עובר הגבלות) אני לא אופטימי.

 

[c881]

למי שחסר שטח...

בית העלמין הדרום – ויקיפדיה

he.wikipedia.org

בית הקברות נחלת יצחק – ויקיפדיה

he.wikipedia.org

בית הקברות טרומפלדור – ויקיפדיה

he.wikipedia.org

בית העלמין ירקון – ויקיפדיה

he.wikipedia.org

ויש עוד...
ומכיוון שכל מי שחי היום גם יגיע לקבר זה או אחר... המחירים ימשיכו לעלות.
מה לעשות ולמדנו מהנוצרים והמוסלמים לתת אדמה למתים?

 

[סולידי]

אנשים שמנהלים מזה שנים רבות מדיניות להעלאת מחירי הדיור.

כל הבעיה עם המחירים הלא סבירים של היום היא אך ורק בגלל מדיניות של הממשלה, ברגע שמחליטים שבתים למגורים לבני אדם זאת מטרה ראויה, אפשר לפתור אותה מאד מהר.

לדעתי זה יותר מורכב. לממשלה יש השפעה על מחירי הדיור רק באמצעות קצב הפשרת קרקעות וקצב ועדות התכנון.

יחד עם זאת יש גם לשוק השפעה על המחיר. ישראל (עדיין) מדינה מתקדמת שבה נתח משמעותי מהאוכלוסיה נמצא בחזית הכלכלה וחזית ההכנסה העולמית. לכן יש הרבה כסף זמין, ומכאן מספיק רוכשים שמוכנים לשלם את המחירים הגבוהים.
כמובן שמנגד יש גם נתח גדול מהאוכלוסיה שאינו מרויח סכומים גבוהים, או צעירים שנמצאים בתחילת הקרירה, ולהם חלום הדירה נראה מעבר לאופק.

מרכיב נוסף הוא מחיר הכסף שעד לפני שנה היה נמוך מאוד במשך למעלה מעשור.

 

[גרהם]

לדעתי זה יותר מורכב. לממשלה יש השפעה על מחירי הדיור רק באמצעות קצב הפשרת קרקעות וקצב ועדות התכנון.

ומיסוי, תקינה, כוח אדם, חסמי יבוא, תחבצ ועוד.
היא משפיעה על כל הגורמים, למעט קצב הילודה ושיעור הריבית (וגם עליהם היא משפיעה בעקיפין) ומחירי חומרי הגלם שנקבעים בחו"ל.
בשנים האחרונות היא החליטה להגביר מעורבות באמצעות הגרלות והיא קובעת לגבי חלק מהשוק איפה יבנו, באיזה מפרט, מי ימכור, מי יקנה ובאיזה מחיר. בברית המועצות השפיעו פחות על השוק מאשר ממשלות ישראל האחרונות.

 

[mydream]

מאיפה ההגדרה הזו?
איזו מדינה עומדת בדרישה הזו?
לכולם? ואם מישהו מצפה לתעסוקה ספציפית (מאלף אריות אפריקאים לבקנים) ואין לספק לו?

הסדנא. מרחב חינוכי לדמוקרטיה וזכויות אדם | יום זכויות האדם הבינלאומי 10/12/16 הזכות לדיור

כמידי שנה ב- 10 בדצמבר, בישראל ובעולם מציינים את יום זכויות האדם הבינלאומי. ביום זה, בשנת ההכרזה 1948 התקבלה בעצרת הכללית של האו"ם ההכרזה לכל באי העולם בדבר

education.acri.org.il

פתרון
דיור ציבורי
אפשרות לשכירות לתקופה ארוכה
עיגון זכויות שוכרים - העלאה שכר דירה תחזוקת דירה וכו

 

[c881]

שאחפש לך את הכתבות על ערים באירופה שניסו ואת התורים לדיור הציבורי או שאתה מסוגל לבד?

נ.ב.
ועדיין הציבור היהודי בישראל ממשיך לבחור במפלגות שמציבות שר שיכון שמתייחס לדירות הדיור הציבורי ככסף קטן בכיסו - https://he.wikipedia.org/wiki/אורי_אריאל
או שרי שיכון שמוכנים לפעול רק למען קבוצת בוחריהם (ברמת חסידות ספציפית)

יצחק גולדקנופף – ויקיפדיה

he.wikipedia.org

שאמר בכנס שהוא לא מתכוון לבנות לחילונים שאחרי זה ילכו ויריבו.

יעקב ליצמן – ויקיפדיה

he.wikipedia.org

 

[mydream]

שאחפש לך את הכתבות על ערים באירופה שניסו ואת התורים לדיור הציבורי או שאתה מסוגל לבד?

זורק רעיון - בערים שהדיור הציבורי לא הצליח נלמד מהטעיות , היכן שהצליח נשכפל את המודל.