מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[mydream]

אם הפד יעלה את הריבית אז כנראה יש עוד תקופה ארוכה שנישאר בריבית גבוהה מעבר למחצית 2024 וידרשו פעולות נוספות
אם הפד ישאיר את הריבית ככה השוק יחשוב "זהו, סיימנו, עוד כמה חודשים יש הורדה" > הכנת הביקושים לפי התחזיות ל-2024

גם אם הפד יפסיק לעלות את הריבית ואפילו אם הוא יוריד קצת את הריבית, עדיין האינפלציה היא איום ממשי, וזה שכרגע הפד רועד לעלות ריבית בגלל שהתברר שהמערכת הבנקאית האמריקאית היא שברירית... זה עדיין לא אומר שאין סיבה לעלות את הריבית... וממילא זה אומר שהרבה סיכויים שהאינפלציה לא תרד כל כל כך מהר... וממילא הריבית של 4 אחוז ומעלה יכול להישאר איתנו בקלות עוד כמה שנים.

כדי שהמוכרים לא ירגישו "פריירים" וימכרו ב 20 אחוז הנחה מהשיא , הריבית צריכה להמשיך לעלות אחרת המוכרים והקונים ישארו על הגדר.

 

[דוד פ]

מי שרוצה למכור דירה, מבין שעכשיו אין קונים, אז הוא משהה את המכירה
מי שרוצה לקנות עכשיו, מחכה לראות מה יקרה למחירי הדירות וגם מחכה לירידה של הריבית חזרה,
קיפאון, אין עסקאות, וגם לא מוציאים למכירה את כל הפוטנציאל,

ואז מה יקרה?
הריבית צפויה לרדת בהמשך (או שלא?) אבל ממש לא לריביות שהיו כאן ב15 שנה האחרונות,
אולי לא יישאר בריביות של היום, אבל כן גבוה משמעותית ממה שהיה לפני שנה,
וזה יהא מצב קצת יותר 'קבוע', שעל גביו יבוצעו עסקאות,

לכן, לדעתי, ההימור שלי, נראה כרגע קיפאון תקופה קצרה עם ירידה איטית במחירים, ואז ניכנס לשוק יותר פעיל עם תיקון חזק יותר במחירים,

 

[mydream]

מאד דומה למשל הצפרדע -
המשל מספר שכאשר צפרדע תוכנס למים רותחים (ריבית גבוהה) , היא תנסה לקפוץ החוצה ולהימלט. אבל אם תוכנס הצפרדע למים קרירים (ריבית נמוכה) שיחוממו באופן הדרגתי, היא לא תבחין בסכנה, היא תתרגל לעלייה האיטית בטמפרטורה ולא תנסה להימלט, ובסופו של דבר תתבשל ותמות (ריבית גבוהה) מכירת דירות בהנחה משמעותית מהשיא .
מטפורה לחוסר הרצון או היכולת של בני אדם להגיב לשינויים משמעותיים אשר קורים באופן הדרגתי.

 

[החכמה מאין תמצא]

מנכ"ל משרד השיכון: "מקווה שהאמירה שאין תוכנית חדשה תרגיע את השוק" | כלכליסט

יהודה מורגנשטרן, איש חסידות גור שמינה השר יצחק גולדקנופף, לא ממהר להציג מדיניות תכנונית סדורה לשוק המגורים כדי "לא לזעזע את הענף" - זאת למרות הקיפאון בענף בשל עליית הריבית מצד יזמים ומשקי בית. אז מה כן? מורגנשטרן מאמין שדיור ציבורי ודיור להשכרה יפשירו את השוק

www.calcalist.co.il

נראה שבכל הכח הם מנסים לשמור על המחיר

 

[יזם]

"ניצני התאוששות בשוק הדירות? בחודש מרץ 23 נטל הציבור הלוואות בהיקף של 6.78 מיליארד שקלים, המשקף עלייה של 18.3% בהיקף המשכנתאות לעומת פברואר שבו נטל הציבור 5.73 מיליארדי שקלים בלבד - כך עולה מנתוני ההלוואות לדיור שפרסם היום (ג') בנק ישראל. עם זאת, עדיין מוקדם מאד לבשר על סוף ההאטה, שכן ביחס למרץ 22, משקף הנתון צניחה של 49.5% בהיקף המשכנתאות."

 

[החכמה מאין תמצא]

"ניצני התאוששות בשוק הדירות? בחודש מרץ 23 נטל הציבור הלוואות בהיקף של 6.78 מיליארד שקלים, המשקף עלייה של 18.3% בהיקף המשכנתאות לעומת פברואר שבו נטל הציבור 5.73 מיליארדי שקלים בלבד - כך עולה מנתוני ההלוואות לדיור שפרסם היום (ג') בנק ישראל. עם זאת, עדיין מוקדם מאד לבשר על סוף ההאטה, שכן ביחס למרץ 22, משקף הנתון צניחה של 49.5% בהיקף המשכנתאות."

במרץ היו 23 ימי עבודה לעומת פברואר שהיו 20
כך שעלייה של 15% זה בעצם שמירה על אותה רמת שפל של פברואר [עליה של 3.3 זה די זניח, ואולי מגיע ממחזורים לכאלה שההחזר קפץ להם גבוה מידי]
כך שצריך לחכות לנתוני החודשים הבאים בכדי לראות מגמה

 

[האזרח הקטן]

במרץ היו 23 ימי עבודה לעומת פברואר שהיו 20
כך שעלייה של 15% זה בעצם שמירה על אותה רמת שפל של פברואר [עליה של 3.3 זה די זניח, ואולי מגיע ממחזורים לכאלה שההחזר קפץ להם גבוה מידי]
כך שצריך לחכות לנתוני החודשים הבאים בכדי לראות מגמה

בנוסף, תלוי גם בפרויקטים בבניה שנחתמו לפני מספר חודשים והגיעו בחודש נתון לשלב בו הקונים נדרשים להעביר תשלום מעבר להון העצמי, או בפרויקטים של מחיר למשתכן שהגיעו בחודש מסויים לתחילת מכירה (שכן במחיר למשתכן יש יותר לחץ על הקונים להשלים עסקה בחודש נתון כדי לא לאבד את הזכייה).

מעריך שנמשיך לראות מגמת צניחה בחודשים הקרובים בהיקף המשכנתאות שנלקחות.

 

[Shnizelia]

איזה התאוששות... אם לא היו דירות מחיר למשתכן שנמכרות במחירים של "פעם" היינו רושמים שיא שלילי של 40 שנה.

לפני חודשיים ביקשתי אישורים עקרוניים מכמה בנקים. רדפו אחרי כאילו המצאתי תרופה לסרטן. הם נרגעו רק אחרי שאמרתי שעדיין לא היה כנס זוכים ובכל זאת מתקשרים אלי בערך פעם בשבוע כדי לבדוק אם משהו התקדם. שנה שעברה אנשים חיכו חודשים בתור בשביל פגישה עם יועץ משכנתאות.

בקיצור השוק בקיפאון מוחלט.

 

[pin2win]

איזה התאוששות... אם לא היו דירות מחיר למשתכן שנמכרות במחירים של "פעם" היינו רושמים שיא שלילי של 40 שנה.

לפני חודשיים ביקשתי אישורים עקרוניים מכמה בנקים. רדפו אחרי כאילו המצאתי תרופה לסרטן. הם נרגעו רק אחרי שאמרתי שעדיין לא היה כנס זוכים ובכל זאת מתקשרים אלי בערך פעם בשבוע כדי לבדוק אם משהו התקדם. שנה שעברה אנשים חיכו חודשים בתור בשביל פגישה עם יועץ משכנתאות.

בקיצור השוק בקיפאון מוחלט.

יופי..יופי..
עוד כמה העלאות ריבית ואנחנו שם.

 

[בבר]

לא ברור לי איך המחירים במרכז לא צונחים.
מדובר על תשואת שכירות נטו של 2% בקירוב בעוד הריבית על המשכנתא יותר מכפולה מזה (וגם הריבית שאפשר לקבל באג"ח מדינה). גם אם המחירים יירדו בחצי (!) בטווח המיידי אג"ח מדינה יהיה יותר משתלם.
אלה נתונים שהייתי מצפה שיביאו לצניחה, לא לקיפאון.
מאוד מאוד הייתי רוצה לגוון את התיק שלי גם עם נדל"ן למגורים - אבל המחירים פשוט לא נורמליים. פיזור לא נשמע כמו סיבה רציונלית מספיק להיכנס לעסקה כלכך ספקולטיבית.

 

[orensp]

לא ברור לי איך המחירים במרכז לא צונחים.
מדובר על תשואת שכירות נטו של 2% בקירוב בעוד הריבית על המשכנתא יותר מכפולה מזה (וגם הריבית שאפשר לקבל באג"ח מדינה). גם אם המחירים יירדו בחצי (!) בטווח המיידי אג"ח מדינה יהיה יותר משתלם.
אלה נתונים שהייתי מצפה שיביאו לצניחה, לא לקיפאון.
מאוד מאוד הייתי רוצה לגוון את התיק שלי גם עם נדל"ן למגורים - אבל המחירים פשוט לא נורמליים. פיזור לא נשמע כמו סיבה רציונלית מספיק להיכנס לעסקה כלכך ספקולטיבית.

זה הכל אינרציה, מי שלא ימכור עכשיו ב 20% פחות ימכור בעוד חצי שנה + ב 50% פחות...תם עידן הכסף הזול, ברוך השב עידן הערך...

 

[בבר]

זה הכל אינרציה, מי שלא ימכור עכשיו ב 20% פחות ימכור בעוד חצי שנה + ב 50% פחות...תם עידן הכסף הזול, ברוך השב עידן הערך...

50% זה באמת תרחיש מטורף שיגרום פה לקריסה של הכל.
אבל אני כן מופתע שהדיבורים זה על "תיקון" של אחוזים בודדים, שזה מעשית בסה"כ לחזור כמה חודשים אחורה והתמונה הכללית לא משתנה הרבה.
משהו צריך לקרות - או קפיצה חדה מאוד במחירי השכירות (עד הכפלה) או ירידה דרסטית של מחירי הנדל"ן
אני לא חושב שהציבור בישראל יכול מעשית לעמוד בקפיצה של עשרות אחוזים במחירי השכירות - פשוט אין לו את כוח הקניה הזה

 

[Shnizelia]

הם במצב של hold the line בתקווה שהריבית תירד חזרה ל-0% בחודשים הקרובים. ריבית של 5-6% לפרק זמן ארוך תשבור את כל הקונספציות שהתגבשו ב-14 השנים האחרונות.

 

[בבר]

אני מנסה לחפש לזה הסבר רציונלי.
אני חושב שהציבור בכללותו תופס דירה כסוג של אג"ח מדינה צמוד מדד ואפילו טוב ויציב מזה.
השכירות משמשת כקופון צמוד
נכס הבסיס כאילו"אף פעם לא יורד" - אפילו עדיף על אג"ח מהבחינה הזאת

אם מסתכלים על זה ככה יש היגיון בהשקעה בנדלן (נעזוב רגע ענייני מינוף). תשואת אג"ח צמוד ל 26 שנה היא פחות מ 1.5% , ממוסה, ובלי פוטנציאל השבחה מעבר למדד.

 

[orensp]

50% זה באמת תרחיש מטורף שיגרום פה לקריסה של הכל.
אבל אני כן מופתע שהדיבורים זה על "תיקון" של אחוזים בודדים, שזה מעשית בסה"כ לחזור כמה חודשים אחורה והתמונה הכללית לא משתנה הרבה.
משהו צריך לקרות - או קפיצה חדה מאוד במחירי השכירות (עד הכפלה) או ירידה דרסטית של מחירי הנדל"ן
אני לא חושב שהציבור בישראל יכול מעשית לעמוד בקפיצה של עשרות אחוזים במחירי השכירות - פשוט אין לו את כוח הקניה הזה

איזה קריסה?זה בעיקר טוב לציבור. עלות למ רבוע תרד בחצי, לשדרג דירה יהיה יותר זול אנשים לא יצטרכו לקחת על עצמם חובות כאלה מטורפים כדי לקנות דירה. ההפסד הוא בעיקר של המדינה שמרוויחה הון מהפיצוץ שהיה פה בעשור+ האחרון.

זה היה נוח לממשלה לפמפם את הנדלן ואת האינפלציה הסמויה (מדד מחירי הדיור נמצא מחוץ למדד המחירים לצרכן מ 2000) כדד להציג נתוני צמיחה מרשימים ולהיפטר מחובות של הממשלה. עדיף לכולם שהיחס בין מחיר הדירה והשכירת יחזרו ל 5% הנורמלי מבחינה היסטורית.

 

[Shnizelia]

בגדול לא יקרה שום דבר רע אם מחירי הנדל"ן ירדו ב-30%. כלומר שום דבר רע חוץ מפשיטת רגל המונית של קבלנים ממונפים וישראלים מבואסים כי אשליית העושר התנפצה להם בפנים. בטווח ארוך זה יעשה רק טוב לחברה הישראלית.

 

[Everything_Nice]

בבאר שבע רואה בפועל ירידות נאות בעסקאות בהם הייתי מעורב. בין מחיר שיווק לסגירה. בעיקר מצד מוכרים שרצו באמת למכור אם כי נכנסו לעסקה חדשה או משקיעים.
אני לא עוסק בתיווך*******

 

[דוד פ]

1) לדעתי אנחנו כרגע כבר בירידה של 5% במחיר של דירות יד שנייה. את הנתונים הרשמיים נגלה רק בעוד 4-5 חודשים.

2) אני עוקב אדוק על מספר הדירות למכירה ביד 2, זה באמת מספר בLIVE את הסיפור.
וקרה שם משהוא מאוד מעניין.
מתחילת השנה יש עלייה רצופה במספר הדירות למכירה, בחודש האחרון היה עצירה ואף ירידה קלה, למשך חודש מספר הדירות נשאר אותו הדבר.
ואז מיום שישי האחרון פשוט זינוק מטורף בקצב.
מה קרה ביום שישי? התפרסם לראשונה שמחירי דירות יד שנייה התחילו לרדת.

3) כמו שחשבתי מהתחלה, תל אביב מובילה בירידות מחירים. אפשר לראות את זה בקלות בתוסף ליד 2. מוכרים מורידים בקלות 10% מהמחיר.

4) סתם אנקדוטה, יש שכונה מסוימת בירושלים שאני עוקב אחריה בגלל עניין. התפרסמה שם דירה היום במחיר של 1.6 מ' כשדירות כאלה נמכרו לפני חצי שנה ב1.9 מ'.

 

[Shnizelia]

לא יעזור כלום
הריבית טרפה את הקלפים
המחירים בדרך למטה לנקודת שיווי משקל חדשה

הדבר היחיד שיכול לשנות המגמה זה אם sh*t hits the fan בעוצמה כזאת שבנקים מרכזיים יהיו חייבים לחזור להדפיס כסף + להוריד את הריבית ל-0% כדי למנוע מהכלכלה להתרסק. מצד שני אנחנו לא ב-2020 עם 0% אינפלציה. האופציה של הדפסת כספים היא לא על השולחן למעט כיבוי שריפות נקודתי כמו שהם עשו עם SVB.

 

[השועל]

[QUOTE="דוד פ, post: 601858, member: 6088"

4) סתם אנקדוטה, יש שכונה מסוימת בירושלים שאני עוקב אחריה בגלל עניין. התפרסמה שם דירה היום במחיר של 1.6 מ' כשדירות כאלה נמכרו לפני חצי שנה ב1.9 מ'.
[/QUOTE]
איזה שכונה בירושלים?