מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[כימאי]

יחי הגניוס היהודי,

מי שהחליט לחיות לא כיהודי יאבד את כל שאר מה שצטטת.

 

[c881]

חיות לא כיהודי

איך חיים כ-יהודי?

 

[אברס]

חלק מהפינוי בינוי הולכים לקלוט בהמשך שהפרויקט שלהם נדחה לזמן בלתי מוגבל בעקבות המצב, וזה נכון להרבה מהפינוי בינוי בארץ.

אדרבה. בסביבת האשראי הנוכחית, פינוי בינוי [עד השלב של הריסה בפועל] הוא הדבר היחיד שיזמים יכולים לקדם.

לדעתי, ההשקעה הכי בטוחה בנדל"ן היום הוא במתחם פינוי בינוי שאוחז בין השלב של הפקדה בתנאים עד השלב של אישור שינוי תב"ע.

מתחם כזה, אין סיבה שלא יקדמו אותה.

עד שנגיע לשלב של הריסה, הריביות כבר ירדו לאחוז הגיוני [לא אפסי].

 

[דוד פ]

אדרבה. בסביבת האשראי הנוכחית, פינוי בינוי [עד השלב של הריסה בפועל] הוא הדבר היחיד שיזמים יכולים לקדם.

לדעתי, ההשקעה הכי בטוחה בנדל"ן היום הוא במתחם פינוי בינוי שאוחז בין השלב של הפקדה בתנאים עד השלב של אישור שינוי תב"ע.

מתחם כזה, אין סיבה שלא יקדמו אותה.

עד שנגיע לשלב של הריסה, הריביות כבר ירדו לאחוז הגיוני [לא אפסי]

אם היזם צופה ירידת מחירים הוא לא יקדם את זה כרגע, כי הוא ירצה לחכות שהמחיר יירד בפועל ואז הוא יקבל יותר דירות.
עד שלא תהיה רגיעה במחירים לא שווה לו לקבל את תקן שמאות 21.

ואתה יוצא מנקודת הנחה שברגע שהריבית יירדו לאחוז הגיוני מחירי הדירות ימשיכו לעלות או יישארו אותו הדבר,
אני בכלל לא בטוח בזה.
לדעתי מחירי הדירות שיקפו ריבית 0 חריגה, וחזרה לריביות נורמליות 'תגלח' מהשווי של הדירות כמה עשרות אחוזים.

כך שליזם לא שווה כרגע לקדם את התוכנית. ואם הוא יקדם היום יתכן שכשיגיע לשלב הבנייה בפועל הוא יגלה שלא נשאר לו שום רווח כי מחירי הדירות ירדו.

וכשאתה קונה דירה בפינוי בינוי אתה משלם פרמיה גדולה על זה, וכיום לדעתי הפרמיה מתומחרת ביתר ולא בחסר, כי אנשים עוד לא הבינו שהחלומות הולכים להידחות לעוד שנים רבות.

 

[Shnizelia]

דחיית חלומות של פינוי - בינוי זה עוד חצי צרה.

החשש שלי הוא מפרויקטים של תמ"א 38/1 שברוב המוחלט של המקרים מבוצעים על ידי קבלנים קטנים עם הרבה פחות רזרבות ליום סגריר ואנשים עלולים למצוא את עצמם גרים בבניין שבור ויזם שלא עונה לטלפון.

 

[יזם]

דחיית חלומות של פינוי - בינוי זה עוד חצי צרה.

החשש שלי הוא מפרויקטים של תמ"א 38/1 שברוב המוחלט של המקרים מבוצעים על ידי קבלנים קטנים עם הרבה פחות רזרבות ליום סגריר ואנשים עלולים למצוא את עצמם גרים בבניין שבור ויזם שלא עונה לטלפון.

ממבט חטוף מהחלון בדירתי בבת ים, יש 3 ביניינים שהיזם/קבלן נטש כבר כמה שנים והדיירים חיים באתר בנייה עם בטון חשוף ועוד..

 

[דוד פ]

אם הקרקעות במדינה היו בבעלות פרטית, אפשר היה להם לעצור את מכירות הקרקעות עד לקבלת מחיר שיא. ורק הקצרים בכסף היו מוכרים.
אבל, מכיוון שרוב הקרקעות של המדינה, והמדינה תמשיך להוציא קרקעות לשיווק, ובמקביל הוועדות ימשיכו לאשר זכויות בנייה להתחדשות עירונית, מחירי הקרקעות/זכויות הולכים לרדת למחיר שישקף שווי ריאלי ואז ימשיכו הבנייה וההתחדשות אבל במחיר מעודכן ונכון.

מי שקנה בשיא, כמה שיותר ממונף ככה יחטוף יותר.
יתכן ונהיה במצב שרוב חברות הנדל"ן יקרסו, ובמקומם יבואו חברות חדשות שיתחילו מהתחלה במחירים נמוכים יותר.

 

[yahud]

אם היזם צופה ירידת מחירים הוא לא יקדם את זה כרגע, כי הוא ירצה לחכות שהמחיר יירד בפועל ואז הוא יקבל יותר דירות.
עד שלא תהיה רגיעה במחירים לא שווה לו לקבל את תקן שמאות 21.

רק שאתה שוכח שהוא צריך להביא אוכל הביתה, אז הדבר הרציןנלי של "לחכות לשיא" הוא לווא דווקא רציונלי בעיניים שלו.

 

[עמרם]

אם היזם צופה ירידת מחירים הוא לא יקדם את זה כרגע, כי הוא ירצה לחכות שהמחיר יירד בפועל ואז הוא יקבל יותר דירות.
עד שלא תהיה רגיעה במחירים לא שווה לו לקבל את תקן שמאות 21.

ואתה יוצא מנקודת הנחה שברגע שהריבית יירדו לאחוז הגיוני מחירי הדירות ימשיכו לעלות או יישארו אותו הדבר,
אני בכלל לא בטוח בזה.
לדעתי מחירי הדירות שיקפו ריבית 0 חריגה, וחזרה לריביות נורמליות 'תגלח' מהשווי של הדירות כמה עשרות אחוזים.

כך שליזם לא שווה כרגע לקדם את התוכנית. ואם הוא יקדם היום יתכן שכשיגיע לשלב הבנייה בפועל הוא יגלה שלא נשאר לו שום רווח כי מחירי הדירות ירדו.

וכשאתה קונה דירה בפינוי בינוי אתה משלם פרמיה גדולה על זה, וכיום לדעתי הפרמיה מתומחרת ביתר ולא בחסר, כי אנשים עוד לא הבינו שהחלומות הולכים להידחות לעוד שנים רבות.

ממה שאני מכיר, חלק גדול מהמתחמי פינוי בינוי שנמצאים באמצע שינוי תבע התחילו את התהליך בשנת 2021 או 2022
ואז המחיר היה פחות ב- 30% מהיום, והוועדה אישרה ליזם מס' יח"ד לפי המחיר של אז, זה אומר שגם בריבית של היום כולל עליית מחירי הבניה
עדיין יש רווח טוב ליזם, כי יש לו מרווח של 30%.

רק מי שמגיש תוכנית בחודשים האחרונים נמצא בבעיה שכתבת

 

[דוד פ]

ממה שאני מכיר, חלק גדול מהמתחמי פינוי בינוי שנמצאים באמצע שינוי תבע התחילו את התהליך בשנת 2021 או 2022
ואז המחיר היה פחות ב- 30% מהיום, והוועדה אישרה ליזם מס' יח"ד לפי המחיר של אז, זה אומר שגם בריבית של היום כולל עליית מחירי הבניה
עדיין יש רווח טוב ליזם, כי יש לו מרווח של 30%.

רק מי שמגיש תוכנית בחודשים האחרונים נמצא בבעיה שכתבת

מסכים.
התייחסתי למשפט הזה:

לדעתי, ההשקעה הכי בטוחה בנדל"ן היום הוא במתחם פינוי בינוי שאוחז בין השלב של הפקדה בתנאים עד השלב של אישור שינוי תב"ע.

על זה הסברתי את הסיכון כרגע.

 

[אברס]

ממה שאני מכיר, חלק גדול מהמתחמי פינוי בינוי שנמצאים באמצע שינוי תבע התחילו את התהליך בשנת 2021 או 2022
ואז המחיר היה פחות ב- 30% מהיום, והוועדה אישרה ליזם מס' יח"ד לפי המחיר של אז, זה אומר שגם בריבית של היום כולל עליית מחירי הבניה
עדיין יש רווח טוב ליזם, כי יש לו מרווח של 30%.

רק מי שמגיש תוכנית בחודשים האחרונים נמצא בבעיה שכתבת

מתחם שאושר בעירייה לפני שנה וחצי, ונתקע בהפקדה בתנאים במחוזי עד עכשיו,

התמורות נגזרות לפי המחיר שהיה אז, או המחיר של היום [או בעצם המחיר שהיה לפני 9 חודשים כאשר הקפיצה הגדולה נעצרה]?

 

[Overthinker]

נתקלתי ביזם קטן במרכז הארץ (פ"ת) שמציע מחירי פריסייל + הלוואת קבלן עד 1,000,000₪ ללא ריבית והצמדה על כל הפרויקטים שלו בעיר.
מה דעתכם על זה והאם נתקלתם בעוד קבלנים שנוקטים במהלך הזה?

תיאורטית זה מאפשר לאנשים שחיכו על הגדר 'לקנות' דירה ללא משכנתא. על פניו נראה מפתה אולם לא נכנסתי לאותיות הקטנות.
אשמח להארות.

 

[האזרח הקטן]

על פניו נראה מפתה אולם לא נכנסתי לאותיות הקטנות

כנראה שם תמצא את התשובה. בסופו של יום אין מתנות חינם.

 

[דוד פ]

נתקלתי ביזם קטן במרכז הארץ (פ"ת) שמציע מחירי פריסייל + הלוואת קבלן עד 1,000,000₪ ללא ריבית והצמדה על כל הפרויקטים שלו בעיר.
מה דעתכם על זה והאם נתקלתם בעוד קבלנים שנוקטים במהלך הזה?

תיאורטית זה מאפשר לאנשים שחיכו על הגדר 'לקנות' דירה ללא משכנתא. על פניו נראה מפתה אולם לא נכנסתי לאותיות הקטנות.
אשמח להארות.

בהנחה שזה באמת מחירי 'פרי סייל' = 10% הנחה.
נניח דירה ממוצעת של 3 מ'.
הלוואת קבלן 1 מ' ללא ריבית = זה אומר שהקבלן לוקח על עצמו את הריבית,
נניח הלוואה ל20 שנה, זה אומר שהוא משלם את עלויות המימון למשך כל התקופה
שזה יוצא מעל 0.5 מיליון ריבית למשך התקופה.
יוצא הנחה כוללת של כמעט 30%, נחמד.

צריך לקחת בחשבון את ההיוון על התקופה.. אבל עדיין הנחה משמעותית,

וכמו שאנחנו כבר רגילים לראות, משתדלים לא להוריד את המחיר רק הטבות מסביב,

לקבלן זה נוח לדחות את ההנחה ולשלם תשלומי ריבית בהמשך,
תואם לקונספציה של הקבלנים שהירידה עכשיו היא זמנית ותכף חוזרים לגל...
ואם לא?

קצת מתפלא על הגוף המממן שם... לוקח סיכון גדול,

 

[Therealdeal]

נתקלתי ביזם קטן במרכז הארץ (פ"ת) שמציע מחירי פריסייל + הלוואת קבלן עד 1,000,000₪ ללא ריבית והצמדה על כל הפרויקטים שלו בעיר.
מה דעתכם על זה והאם נתקלתם בעוד קבלנים שנוקטים במהלך הזה?

תיאורטית זה מאפשר לאנשים שחיכו על הגדר 'לקנות' דירה ללא משכנתא. על פניו נראה מפתה אולם לא נכנסתי לאותיות הקטנות.
אשמח להארות.

האם המחיר אטרקטיבי? זה לא אותיות קטנות, זה הדבר הכי חשוב

ראיתי פרויקט כזה לאחרונה בעיר אחרת, המחיר אחרי הנחה היה גבוה ב 200-300 אלף מדירות זהות בנות ארבע שנים. יש קונים אבל לא רבים, ולטעמי זה לא נופל תחת אטרקטיבי...

 

[Overthinker]

האם המחיר אטרקטיבי? זה לא אותיות קטנות, זה הדבר הכי חשוב

לצערי אני לא בטוח האם מדובר במחיר אטרקטיבי.
הקבלן טוען למבצע "פריסייל + הלוואת קבלן של מיליון שקל, ללא ריבית והצמדה על כל הפרויקטים" (בפ"ת).
למיטב ידיעתי המחירים זהים ללפני כמה חודשים ולפני ההצעה האחרונה של מיליון שקל הלוואה. מדובר על מחיר של 2,650,000 לדירת 4 חד' (בניין חדש, שכונה לא חדשה אך טובה).

 

[Overthinker]

וכמובן שיש את פרויקט גינדי רמת אפעל. המחירים פשוט הזויים, לרעה, אם למישהו היה ספק. מציעים 20% הנחה ממחיר שוק.
לא התעמקתי ובדקתי האם אכן משקף הנחה של 20%. אם כן, איך ייתכן?
וכן 60% ממחיר הדירה אינו צמוד למדד תשומות הבניה (על פי חוק).

 

[TheFlash]

וכמובן שיש את פרויקט גינדי רמת אפעל. המחירים פשוט הזויים, לרעה, אם למישהו היה ספק. מציעים 20% הנחה ממחיר שוק.
לא התעמקתי ובדקתי האם אכן משקף הנחה של 20%. אם כן, איך ייתכן?
וכן 60% ממחיר הדירה אינו צמוד למדד תשומות הבניה (על פי חוק).

אני רואה את זה כאן: https://www.ramotefal.co.il/

מעניין מאוד. אם אתה בודק את זה, אשמח לשמוע עוד

 

[mydream]

אני רואה את זה כאן: https://www.ramotefal.co.il/

מעניין מאוד. אם אתה בודק את זה, אשמח לשמוע עוד

באופן כללי יש מעט מאד עסקאות לכן "מציעים 20% הנחה ממחיר שוק" - זה לדעתי לא רלוונטי כי מחיר "השוק" הם מחרי שיא.

 

[Shnizelia]

ועדת הכספים: תקרת הפטור למשכירים שבבעלותם דירה אחת תעלה ל-7,500 שקל | כלכליסט

במסגרת דיוני חוק ההסדרים אישרה אמש ועדת הכספים שורת הצעות מיסוי בתחום הדיור. עבור מי שיש להם יותר מדירה אחת בבעלותם - הפטור יישאר ברמה של 5,471 שקל

www.calcalist.co.il

כנראה מנסים להזרים משקיעים חדשים לשוק הנדל"ן. לא יכולים להוריד מס רכישה כי זה too on the nose, אבל הגדלת תקרת הפטור תאפשר להזרים דם חדש לשוק קפוא בלי לעורר זעם בציבור.