מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[מרקר]

כל הזמן אני שומע את הטענה הזאת
אולי מישהו יוכל להפשיט לי.
כשאומרים האינטרס של המדינה שהמחירים יהיו גבוהים.
למי מתכוונים? מי זאת המדינה?

המדינה מרוויחה הון מנדל"ן. לרשות המיסים יש ניתוח של הכנסות ואתה יכול לראות שם את הרווח ממס מקרקעין/מס שבח/היטל השבחה (זה נראה לי לעירייה)/מע"מ (כי דירה זה יקר והמדינה מרוויחה מע"מ)/מיסים על כל חברות הבנייה והייזום והעובדים. אני הערכתי (זה הערכה מאוד כוללנית ויכול להיות מאוד שזה בפועל פחות) שענף הנדל"ן ב2021 אחראי על בערך 25%-33% מהכנסות המדינה ממיסים ברוטו כולל כל מה שאפשר. בניגוד להייטק שהעלאת מס תבריח משקיעי, העלאת מס על נדל"ן לא תבריח רוכשים באותו אופן כי אין אלטרנטיבות ככל הנראה.

 

[החכמה מאין תמצא]

כל הזמן אני שומע את הטענה הזאת
אולי מישהו יוכל להפשיט לי.
כשאומרים האינטרס של המדינה שהמחירים יהיו גבוהים.
למי מתכוונים? מי זאת המדינה?

מחקרים קובעים
לכל ח"כ יש בממוצע 4 דירות(בציניות כמובן)

 

[minimizer]

כמובן שזו רק דעה - נראה ירידת מחירים נומינלית של עשרות אחוזים.

בוא נניח שכן, למי זה עוזר? אתה משלם לקבלן את המחיר הנומינלי, או הריאלי (שמזנק בגלל עליית הריבית)?

 

[יניבוס]

בוא נניח שכן, למי זה עוזר? אתה משלם לקבלן את המחיר הנומינלי, או הריאלי (שמזנק בגלל עליית הריבית)?

למי שיש הון עצמי גבוה ולמי שיכל לקחת הריביות גבוהות גבוהות ולמחזר.

 

[Shnizelia]

בוא נניח שכן, למי זה עוזר? אתה משלם לקבלן את המחיר הנומינלי, או הריאלי (שמזנק בגלל עליית הריבית)?

תלוי כמה המחירים ירדו. (אם בכלל) אני מסכים שכרגע עליות ריבית הקטינו עוד יותר את היכולת לרכוש דירה.

 

[דוד פ]

למי שעוקב, מספר הדירות למכירה ביד 2 עקף את ה63K,
תזכורת: התחלנו את השנה עם 56K.

 

[mydream]

למי שעוקב, מספר הדירות למכירה ביד 2 עקף את ה63K,
תזכורת: התחלנו את השנה עם 56K.

מעניין, האם ניתן למצוא מידע זה בצורה מרוכזת לפי חודשים ושנים ?

 

[דוד פ]

מעניין, האם ניתן למצוא מידע זה בצורה מרוכזת לפי חודשים ושנים ?

לא,
אבל אפשר דרך 'ארכיב' לראות את ההיסטוריה של האתר

 

[דוד פ]

המצב כרגע הוא, קיפאון.
מי שלא חייב למכור מחכה, ואין כמעט קונים.
זה לא שעוד כמה חודשים פתאום יסתערו הקונים.
מי שצריך למכור ינסה לדחות כמה שיוכל, עד שלא יוכל לדחות יותר.
זה לא משבר רגעי, לא מגפה, לא מלחמה, זה שינוי פרדיגמה מערכתי.

התהליך שהולך לקרות זה ירידה בשווי של הקרקעות, בשוק הפרטי ומכרזים, עד שהמחירים יגיעו לנקודת שווי משקל חדשה שמתאימה לריביות גבוהות.
המחירים של הקרקעות יירדו מספיק בשביל שיישאר גם רווח יזמי וגם רווח לרוכשים בסביבה של ריביות גבוהות, וזה יהא נקודת האיזון החדשה.
כשיגיעו לנקודת האיזון החדשה יחזור להיות התחלות בנייה בשפע ושוק פעיל.

בינתיים, מי שקנה בשיא הבועה קרקעות או דירות, כמה שהוא יותר ממונף כך יחטוף יותר.
חלק מהחברות יתאדו, אנשים פרטיים ממונפים יגיעו לחדלות פירעון, או מחיקה של הון עצמי,

 

[mydream]

אני נוטה להסכים עם מה שכתבת אך הרבה תלוי בהחלטה של הנגיד על הריבית.
1 ריבית עולה חצי אחוז - נראה ניצנים של ירידת מחירים בשוק יד שניה
2. ריבית עולה רבעי אחוז -ההקיפאון בשוק ימשיך
3. ריבית ללא שינוי- תנועה של קניה ומכירה
4. הורדת ריבית - הטיסה ממשיכה.

הצפי שהנגיד יעלה ברבע אחוז ולכן הקיפאון ימשיך.

 

[יגאל87]

הוספתי מדד נוסף למערכת , המדד מציג את הערכת המחיר לפי אתר "דירובוט" מול המחיר בפועל, להלן התוצאות:
ככל שהצבע הירוק כהה יותר, כך המחיר הנוכחי נמוך יותר מהערכה של המדד,
ככל שהצבע האדום כהה יותר, כך המחיר הנוכחי גבוהה יותר מההערכה של המדד.
ניתן לראות שברוב המקומות מחיר הנכס גבוהה יותר מההערכה של המדד, אבל יש לא מעט מקומות שגם אפשר למצוא בהם נכסים מתחת להערכה זו..

 

[rosebud]

מעניין, האם ניתן למצוא מידע זה בצורה מרוכזת לפי חודשים ושנים ?

דוד התכוון שתיכנס פה ותוכל לראות את הדף הראשי עם מספר הנכסים בהרבה מאוד תאריכים.
למשל, בתחילת 2019 היו 84611 מודעות!
אם אתה בעניין אשמח לראות איזה גרף.

Wayback Machine

web.archive.org

 

[MarketTimer]

המצב כרגע הוא, קיפאון.
מי שלא חייב למכור מחכה, ואין כמעט קונים.
זה לא שעוד כמה חודשים פתאום יסתערו הקונים.
מי שצריך למכור ינסה לדחות כמה שיוכל, עד שלא יוכל לדחות יותר.
זה לא משבר רגעי, לא מגפה, לא מלחמה, זה שינוי פרדיגמה מערכתי.

התהליך שהולך לקרות זה ירידה בשווי של הקרקעות, בשוק הפרטי ומכרזים, עד שהמחירים יגיעו לנקודת שווי משקל חדשה שמתאימה לריביות גבוהות.
המחירים של הקרקעות יירדו מספיק בשביל שיישאר גם רווח יזמי וגם רווח לרוכשים בסביבה של ריביות גבוהות, וזה יהא נקודת האיזון החדשה.
כשיגיעו לנקודת האיזון החדשה יחזור להיות התחלות בנייה בשפע ושוק פעיל.

בינתיים, מי שקנה בשיא הבועה קרקעות או דירות, כמה שהוא יותר ממונף כך יחטוף יותר.
חלק מהחברות יתאדו, אנשים פרטיים ממונפים יגיעו לחדלות פירעון, או מחיקה של הון עצמי,

השאלה אם אפשר להפיק מזה תחזית כלשהי.
נניח שהריבית תישאר בגובה הנוכחי לטווח ארוך.
בכמה צריכים לרדת מחירי הדירות כדי שהשוק יתאזן ברמת ריבית זו? איך מחשבים?

 

[דוד פ]

השאלה אם אפשר להפיק מזה תחזית כלשהי.
נניח שהריבית תישאר בגובה הנוכחי לטווח ארוך.
בכמה צריכים לרדת מחירי הדירות כדי שהשוק יתאזן ברמת ריבית זו? איך מחשבים?

זו דעתי

 

[MarketTimer]

אני יחלק את התשובה לשתיים
1- מהו מחיר שאמור להיות הגיוני בסביבה של ריביות נוכחיות.
2- מה יהיה המחיר בפועל.
1) מחיר שאמור להיות הגיוני - מחיר מקסימלי- מחיר שישקף תשואה של 2% מעבר לתשואה של אג"ח צמוד ארוך ממשלתי.
2) מחיר בפועל. זאת שאלה הרבה יותר קשה. כששווי של נכס 'מתעדכן' כלפי מטה (בעקבות עליית הריבית) יתכן תנועה חדה שתוריד את המחיר אל מתחת לשווי הריאלי, ותתכן תנועה עקבית ומתונה שתכניס לאט לאט את השווי לנקודת האיזון.

ב2008 כשהריבית ירדה בפתאומיות השווי הריאלי של הנכסים 'התעדכן' כלפי מעלה במהירות, אבל לתנועת המחירים בפועל לקח זמן עד שהתקרב לשווי של נקודת האיזון.
בגלל הצטברות כל הנתונים, אני חושב שהפעם הירידות לא יהיו 'מדורגות', ובהחלט יהיה תנועה חדה ואגרסיבית לתיקון המחיר.

-יש עוד צורה לבחון את המחיר 'הריאלי'. בגלל שמדובר בנכסים יקרים שלא כל אחד יכול לקנות, צריך למדוד את זה דרך המשכנתא. מחיר הדירה צריך להיות מחיר שישקף תשואה עודפת על עלות המימון של לפחות 1% יותר.

אתה מתכוון שתשואת השכירות צריכה להיות תשואת אגח ממשלתי צמוד + 2%?
או שאתה מתייחס לתשואה הכוללת (שכירות+עליית ערך ארוכת טווח)?

לפני העלאות הריבית התשואה של אגח צמוד ארוך ממשלתי היתה בערך מינוס אחוז אחד? אז התשואה מנדלן היתה אמורה להיות אחוז אחד מעל האינפלציה? אבל בפועל היא היתה הרבה יותר.

 

[יזם]

ריבית עלתה ברבע אחוז, חודש הבא זה החודש הגורלי.

 

[martymac]

מה ככ גורלי בחודש הבא?

 

[דוד פ]

אתה מתכוון שתשואת השכירות צריכה להיות תשואת אגח ממשלתי צמוד + 2%?
או שאתה מתייחס לתשואה הכוללת (שכירות+עליית ערך ארוכת טווח)?

לפני העלאות הריבית התשואה של אגח צמוד ארוך ממשלתי היתה בערך מינוס אחוז אחד? אז התשואה מנדלן היתה אמורה להיות אחוז אחד מעל האינפלציה? אבל בפועל היא היתה הרבה יותר.

הכוונה לתשואת השכירות.

לפני העלאות הריבית האחרונות המצב במאקרו בהחלט משך את המחירים של הדירות כלפי מעלה.

אם נגזור מחיר לפי מה שהיה טרם עליית הריבית אזי:
1- אם נבחן מחיר בלי מימון, המחיר של הדירות צריך לשקף תשואה של 3% מעבר לאג"ח ממשלתי צמוד ארוך.
2- אם נבחן מחיר לפי מימון, המחיר של הדירות צריך לשקף תשואה של לפחות 1% מעבר לעלות מימון.

 

[יזם]

מה ככ גורלי בחודש הבא?

אם הפד יעלה את הריבית אז כנראה יש עוד תקופה ארוכה שנישאר בריבית גבוהה מעבר למחצית 2024 וידרשו פעולות נוספות
אם הפד ישאיר את הריבית ככה השוק יחשוב "זהו, סיימנו, עוד כמה חודשים יש הורדה" > הכנת הביקושים לפי התחזיות ל-2024

 

[אליהו]

גם אם הפד יפסיק לעלות את הריבית ואפילו אם הוא יוריד קצת את הריבית, עדיין האינפלציה היא איום ממשי, וזה שכרגע הפד רועד לעלות ריבית בגלל שהתברר שהמערכת הבנקאית האמריקאית היא שברירית... זה עדיין לא אומר שאין סיבה לעלות את הריבית... וממילא זה אומר שהרבה סיכויים שהאינפלציה לא תרד כל כל כך מהר... וממילא הריבית של 4 אחוז ומעלה יכול להישאר איתנו בקלות עוד כמה שנים.