השועל
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 4/11/18
- הודעות
- 103
- דירוג
- 83
יש אנשים שכבר מאז 2010 צעקו ש״הנה, המחירים לקראת ירידה!״, והם תמיד טעו.
אבל הפעם זה כנראה שונה. יש הצטברות של יותר מידי פרמטרים שמובילים למסקנה פשוטה: המחירים בדרך למטה.
איזה פרמטרים?
1) מחירי הדירות עלו במעל 40% בשנה האחרונה אם מכניסים לחישוב גם את עלול המימון (משכנתא).
2) שאר תחומי החיים גם התייקרו, מדלק, לחם, חלב וקורנפלקס - ועד ביטוחים, מכוניות חופשות ושכר לימוד.
3) המשכורות לא עלו בהתאם גם לא אצל רוב עובדי המדינה ובטח שלא בהייטקס שחווה כרגע משבר.
4) הצע שיווק קרקעות שנתי לבנייה בשיא של 20 שנה.
5) שיא של מעל 30 שנה בשיווק יחידות דיור שנתי.
6) קבלנים רוכשים קרקעות למגורים (השכרה) במחירים נמוכים בהרבה מאשר 2022.
7) קבלנים מצמצמים את התחלות הבנייה.
עכשיו לאנליזה שלי:
פרמטרים 1 עד 3 מוכיחים שהציבור הגיע לתקרת היכולת שלו מבחינת הון העצמי והחזר חודשי למשכנתא.
יותר מזה, בגלל שהמחירים עלו גם בשאר תחומי החיים - אז אפילו הסכומים ששולמו ב2022 על דירות - זה משהו שלא יוכלו לעמוד בו כיום.
פרמטרים 4 ו-5 מוכיחים שגם אם יש מחסור בדירות - הוא עשוי לרדת לעומת שנים קודמות (אגב, אני אישית חושב שמעולם לא היה מחסור אמיתי בדירות אבל זה לדיון אחר.)
פרמטרים 6 ו-7 מוכיחים שאפילו הקבלנים עצמם צופים שיהיו ירידות מחירים, ולכן הם מוכנים לשלם פחות על קרקעות ומעדיפים לדחות את התחלות הבנייה ״עד יעבור זעם״.
רוצה להתייחס לטענה המושמעת שוב ושוב ש״המוכרים והקבלנים ישבו על הגדר, יהיה קיפאון ואז יחזור לעלות״:
1) קבלנים - הגדולים והחזקים אולי יוכלו להרשות לעצמם לשבת על הגדר, אבל הקטנים/בינוניים שממונפים על הקרקע ו/או על הבנייה יצטרכו לבחור בין רע לגרוע, האם למכור דירות במחיר נמוך יותר, או לפשוט את הרגל? (אגב, גם קבלנים עם כיסים כבדים מציעים כיום המון הנחות עקיפות כי כנראה משרדי המכירות ריקים)
2) שוק היד 2 - מי שרוצה למכור סתם לנסות את מזלו - אולי יישב על הגדר, אבל יש מגוון גדול מאוד של מוכרים ״לחוצים״, דירות ירושה, משקיעים שרוצים לצאת, משפרי דיור שקנו דירה שנייה וחייבים להעיף את הראשונה, משפחה שלא עומדת בהחזרי המשכנתא הגואים וכו׳ וכו׳.
תגזרו ותשמרו, סיכוי טוב שתודו לי בעתיד.
ג׳׳נ, מחזיק בדירה.
אבל הפעם זה כנראה שונה. יש הצטברות של יותר מידי פרמטרים שמובילים למסקנה פשוטה: המחירים בדרך למטה.
איזה פרמטרים?
1) מחירי הדירות עלו במעל 40% בשנה האחרונה אם מכניסים לחישוב גם את עלול המימון (משכנתא).
2) שאר תחומי החיים גם התייקרו, מדלק, לחם, חלב וקורנפלקס - ועד ביטוחים, מכוניות חופשות ושכר לימוד.
3) המשכורות לא עלו בהתאם גם לא אצל רוב עובדי המדינה ובטח שלא בהייטקס שחווה כרגע משבר.
4) הצע שיווק קרקעות שנתי לבנייה בשיא של 20 שנה.
5) שיא של מעל 30 שנה בשיווק יחידות דיור שנתי.
6) קבלנים רוכשים קרקעות למגורים (השכרה) במחירים נמוכים בהרבה מאשר 2022.
7) קבלנים מצמצמים את התחלות הבנייה.
עכשיו לאנליזה שלי:
פרמטרים 1 עד 3 מוכיחים שהציבור הגיע לתקרת היכולת שלו מבחינת הון העצמי והחזר חודשי למשכנתא.
יותר מזה, בגלל שהמחירים עלו גם בשאר תחומי החיים - אז אפילו הסכומים ששולמו ב2022 על דירות - זה משהו שלא יוכלו לעמוד בו כיום.
פרמטרים 4 ו-5 מוכיחים שגם אם יש מחסור בדירות - הוא עשוי לרדת לעומת שנים קודמות (אגב, אני אישית חושב שמעולם לא היה מחסור אמיתי בדירות אבל זה לדיון אחר.)
פרמטרים 6 ו-7 מוכיחים שאפילו הקבלנים עצמם צופים שיהיו ירידות מחירים, ולכן הם מוכנים לשלם פחות על קרקעות ומעדיפים לדחות את התחלות הבנייה ״עד יעבור זעם״.
רוצה להתייחס לטענה המושמעת שוב ושוב ש״המוכרים והקבלנים ישבו על הגדר, יהיה קיפאון ואז יחזור לעלות״:
1) קבלנים - הגדולים והחזקים אולי יוכלו להרשות לעצמם לשבת על הגדר, אבל הקטנים/בינוניים שממונפים על הקרקע ו/או על הבנייה יצטרכו לבחור בין רע לגרוע, האם למכור דירות במחיר נמוך יותר, או לפשוט את הרגל? (אגב, גם קבלנים עם כיסים כבדים מציעים כיום המון הנחות עקיפות כי כנראה משרדי המכירות ריקים)
2) שוק היד 2 - מי שרוצה למכור סתם לנסות את מזלו - אולי יישב על הגדר, אבל יש מגוון גדול מאוד של מוכרים ״לחוצים״, דירות ירושה, משקיעים שרוצים לצאת, משפרי דיור שקנו דירה שנייה וחייבים להעיף את הראשונה, משפחה שלא עומדת בהחזרי המשכנתא הגואים וכו׳ וכו׳.
תגזרו ותשמרו, סיכוי טוב שתודו לי בעתיד.
ג׳׳נ, מחזיק בדירה.
נערך לאחרונה ב:
