מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[Shnizelia]

זה לא אזורי ביקוש זה אזורי "אין ברירה אחרת".

 

[יזם]

זה לא אזורי ביקוש זה אזורי "אין ברירה אחרת".

וכאן היופי - כשאוכלוסיה נדחקת החוצה לאזורי הביקוש החדשים אין ברירה אלא להשקיע שם בתשתיות,
פתאום ערך הקרקע עולה, פתאום קווי אוטובוסים, ביקוש.
ראה דוגמה: אשקלון, קרית גת
קרית מלאכי אמנם ליד אשדוד אבל עירייה חלשה ביחד עם חוסר ג'נטריפיקציה = תשואה משכירות נמוכה אבל עליית מחיר חמודה.

 

[Shnizelia]

הבעיה שלא בונים "מיני תל אביבים" אלא בונים את הגרסה הישראלית לפרברים אמריקאיים תלוי רכב. מכיר היטב מה שבנו באשקלון, קרית מלאכי וקרית גת. באמת שאין שום דבר טוב שם.

 

[חיים12]

ריבוי טבעי של מי? של בדואים? ערבים בצפון? חרדים? חילונים מביאים כאן 2.1 ילדים לעולם. בנוגע להגירה חצי מדינה מחפשת דרכון אירופאי/אמריקאי/קנדי.

אז עוד רגע מחיר הדירות ירדו, פשוט הביקוש ירד חצי מדינה תמכור את הנכסים שלה,

 

[Shnizelia]

https://www.themarker.com/realestat...ighlight/00000184-848c-dbc0-afbc-96de48810000

רהיטים ב-200 אלף שקל על חשבון הקבלן
קבלן משלם את המשכנתא במשך שנתיים
פטור ממדד
פטור מריבית לשנתיים

 

[הורדוס]

"הערבים נוהרים לקלפיות" גרסת שוק הנדל"ן. אני פעם שירתתי עם בדואי שלא ידע כמה אחים ואחיות יש לו, אבל לטענתו מדובר בעשרות. בוא נגיד שהרבה יותר בדואים הרימו בית פיראטי בנגב מאשר קנו בית בלהבים. שלא נדבר על זה ששאר תושבי המדינה לא ממש עומדים בתור כדי לקנות נכס בלהבים.

בתים בלהבים נמכרים ב3 מיליון או יותר, אז כן יש הרבה אנשים שרצו לגור בלהבים והתפשרו על באר שבע, מיתר, כרמית וכו.
כמובן שרוב הבדואים לא רוצים או לא יכולים להרשות לעצמם לרכוש בית בלהבים.

 

[יזם]

הבעיה שלא בונים "מיני תל אביבים" אלא בונים את הגרסה הישראלית לפרברים אמריקאיים תלוי רכב. מכיר היטב מה שבנו באשקלון, קרית מלאכי וקרית גת. באמת שאין שום דבר טוב שם.

נכון השכונות החדשות נוראיות, אבל ביחד איתן השכונות הוותיקות וה-"עירוניות", מקבלות תשומת-לב פתאום.

 

[iragg]

התחלות בנייה ודירות שנבנו זה לא אותו דבר.

יותר התחלות, פחות בנייה: המכשולים בדרך לדירה | כלכליסט

ב־2021 היו 63 אלף התחלות בנייה, 13% יותר מבשנה שלפניה, אבל מספר הדירות שבנייתן הושלמה ירד ב־5%. בין הסיבות לקצב הבנייה הנמוך: עיכובים בקבלת היתרים ואישורים, היעדר תשתיות ומחסור בכוח אדם

www.calcalist.co.il

בדיוק. התחלות בניה מאוד שונה מדירות שמנסרו וכאמור זה לא רלוונטי כאשר לפחות מחצית מהביקוש הוא במעגל של 20 ק"מ בתל אביב (גרוסו מודו) אבל אולי אולי רבע מהתחלות הבניה. בנוסף, גם אם יש היתר לבנות X דירות - נניח 72 אלף, אם מחצית היו בתל אביב, אז ~40% מהמחצית הזאת אלו דירות תמ"א שחוזרות לבעלים ולא דירות חדשות באמת ....

 

[אלחנן שושנה]

ראיתי כתבה על ירידת מחירי נדל"ן בהונג קונג.
שמעתי שמועות על ירידת מחירי נדל"ן בביתר עילית.

 

[שי1]

חלילה שלא יקרה.
אבל רק נסראללה בסוף יוריד פה את המחירים.
150k טילים

 

[bubu]

בטווח הארוך, קצב גידול האוכלוסיה פה יהפוך את ישראל למדינה צפופה מאוד.
לפי מודל בסיסי של ביקוש והיצע, אני לא יודע איך המחירים יכולים לרדת.

 

[kongi]

בטווח הארוך, קצב גידול האוכלוסיה פה יהפוך את ישראל למדינה צפופה מאוד.
לפי מודל בסיסי של ביקוש והיצע, אני לא יודע איך המחירים יכולים לרדת.

ברור שהם יכולים לרדת, רק צריך סיבות מספיק טובות.
גם לפי מודל של ביקוש והיצע אתה יכול למצוא המון סיבות למה הביקוש יכול לרדת וההיצע יכול לעלות.

דוגמאות לסיבות להורדת הביקוש למחיר גבוה:
1. ריבית מספיק גבוהה לאורך מספיק זמן כך שעדיף פקדון בבנק/אגח לעומת דירה להשקעה.
2. ריבוי טבעי של אוכלוסיה שבוחרת לא לייצר ערך למדינה ולחיות על חשבונה ככה שאין כסף לרוב האוכלוסיה.
3. מיתון עקב פיטורים המוניים למשל בהייטק.

דוגמאות לסיבות להגדלת ההיצע:
1. הממשלה מחליטה לבנות מספיק, לשחרר מספיק קרקעות , לתת דירה במתנה לכל מי ששירת בצבא...
2. אנשים מבינים שהם יכולים לעבוד אונליין ולא חייבים לגור במקום יקר.

אני בטוח שניתן לחשוב על סיבות הרבה יותר טובות לכל כיוון.

 

[האזרח הקטן]

חלילה שלא יקרה.
אבל רק נסראללה בסוף יוריד פה את המחירים.
150k טילים

הטילים שלו רק יהרגו אנשים בלי להרוס את המבנים שלהם?

 

[c881]

הממשלה מחליטה לבנות מספיק, לשחרר מספיק קרקעות , לתת דירה במתנה לכל מי ששירת בצבא...

יש לך איזה מפתח לחלוקה הזו?
מי מקבל דירה קרוב יותר למקום עבודה ריאלי? מי מקבל דירה בקומה גבוהה יותר?
כמה חדרים מקבל קרבי וכמה מקבל תומך לחימה?

. אנשים מבינים שהם יכולים לעבוד אונליין ולא חייבים לגור במקום יקר.

ואז המנהל (כמו צוקרברג) מוריד את השכר בהתאם לאיפה אתה גר.

ריבוי טבעי של אוכלוסיה שבוחרת לא לייצר ערך למדינה ולחיות על חשבונה ככה שאין כסף לרוב האוכלוסיה.

א. אל תהיה אנטישמי.
ב. כסף שחור מכניס כסף למדינה כשבונים.

3. מיתון עקב פיטורים המוניים למשל בהייטק.

אנשים עדיין צריכים מקום לישון.

 

[kongi]

יש לך איזה מפתח לחלוקה הזו?
מי מקבל דירה קרוב יותר למקום עבודה ריאלי? מי מקבל דירה בקומה גבוהה יותר?
כמה חדרים מקבל קרבי וכמה מקבל תומך לחימה?

מדינת ישראל טובה בשיטת ההגרלות.

ואז המנהל (כמו צוקרברג) מוריד את השכר בהתאם לאיפה אתה גר.

אז לא עובדים אצלו וחברת meta מתה, כמו כל שוק אם העובדים יהיו טובים ויביאו ערך אז יהיו להם מעסיקים שמוכנים לשלם להם.
אם הם לא עובדים כי הם עובדים מהבית אז יורידו להם את השכר.

א. אל תהיה אנטישמי.
ב. כסף שחור מכניס כסף למדינה כשבונים.

אל תכניס לי מילים לפה, אם האוכלוסיה בוחרת לא לייצר ערך שאנשים חיצוניים יהיו מוכנים לשלם עליו אז לא יהיה לה כסף.
אין קשר לאוכלוסיה כזו או אחרת.

אנשים עדיין צריכים מקום לישון.

יש המון מקומות לישון בהם במדינה שהמחיר שם שפוי ואז אנשים יבחרו לעבור לשם או אפילו לחו"ל.

 

[מרקר]

בטווח הארוך, קצב גידול האוכלוסיה פה יהפוך את ישראל למדינה צפופה מאוד.
לפי מודל בסיסי של ביקוש והיצע, אני לא יודע איך המחירים יכולים לרדת.

זה לא מספיק שהאוכלוסיה מתרבה. צריך שתהיה צמיחה ריאלית במשק גם. אדם עם משכורת של 20 אלף לעומת אדם עם משכורת של 5 אלף לא תורמים לביקושי השכירות במידה שווה בדרך כלל כי האדם שמרוויח 20 אלף מוציא על דיור יותר. לכן צריך לשאול האם הGDP פר נפש יעלה גם בצורה ריאלית ואני ממש לא בטוח בזה כי הריבוי המדובר כאן הוא ברובו של אוכלוסיה ענייה (עניים מתרבים יותר מעשירים ובישראל זה מואץ בעקבות רמת דתיות). במדינות כמו אפגניסטן וניגריה למרות קצב ילודה גבוה אין מחירי דירות ושכירויות כמו אצלנו.

לכן, צריך לקבל 2 עקומות ופרדיקציות לגביהן לעתיד:
1. הוצאה על שכירות לפי משכורת.
2. הכנסה ממוצעת של ילד לפי מספר ילדים במשפחה שבה גדל.
מכאן עם כלים אנליטיים אפשר לחשב מודל ריבוי טבעי סטנדרטי ולראות האם ההוצאה פר נפש על שכירות תעלה ריאלית ועד מתי וכמה מהמצב הנוכחי. הפיק של העלייה בשכירות הריאלית אמור להראות שהשקעה בדירה בשלב מסוים תהפוך ללא משתלמת בגלל שההחזר על ההשקעה ישחק. זה אמור להביא לירידת מחירים בסופו של יום של הדירות כדי להעלאות את התשואה.

 

[amit]

"הערבים נוהרים לקלפיות" גרסת שוק הנדל"ן. אני פעם שירתתי עם בדואי שלא ידע כמה אחים ואחיות יש לו, אבל לטענתו מדובר בעשרות. בוא נגיד שהרבה יותר בדואים הרימו בית פיראטי בנגב מאשר קנו בית בלהבים. שלא נדבר על זה ששאר תושבי המדינה לא ממש עומדים בתור כדי לקנות נכס בלהבים.

אני מכיר ישוב די יקר בצפון שבו זה בדיוק מה שקורה, הם מוכנים לשלם כמה עשרות אחוזים מעל מחיר השוק .
האוכלוסיה הערבית המסכנה וחסרת ההשכלה היא נחלת העבר. ילדי הרצפים והטייחים הם היום רופאים ומהנדסים ,שופטים ועורכי דין. בפריפריה הם מקבלים העדפה למשרות ממשלתיות ולדעתי מחזיקים במעל 50% מהמשרות הציבוריות שם.

אין להם בעיה להתמודד עם מחירי הדיור בישובים יהודיים.

 

[c881]

מדינת ישראל טובה בשיטת ההגרלות.

גם היום מגרילים ואתה לא יכול לסנן לפי שירות צבאי... כי זו אפליה נגד מגזרים מסויימים.

אז לא עובדים אצלו וחברת meta מתה, כמו כל שוק אם העובדים יהיו טובים ויביאו ערך אז יהיו להם מעסיקים שמוכנים לשלם להם.
אם הם לא עובדים כי הם עובדים מהבית אז יורידו להם את השכר.

עד שמסתבר ש-גמפ"א סגרו בין עצמם לא לגנוב עובדים אחד מהשני.
(א. היתה כתבה על זה בזמנו.
ב. הצעתי למישהו חברה שמכיר, אבל היא עובדת בחברה שעובדת מולו, אז לא יקרה)

אל תכניס לי מילים לפה, אם האוכלוסיה בוחרת לא לייצר ערך שאנשים חיצוניים יהיו מוכנים לשלם עליו אז לא יהיה לה כסף.
אין קשר לאוכלוסיה כזו או אחרת.

זה לא אני מכניס. אם אתה כותב נגד מגזר מסויים - אתה מתוייג כאנטישמי. המגדילים יקראו לך "אוטואנטישמי".

יש המון מקומות לישון בהם במדינה שהמחיר שם שפוי ואז אנשים יבחרו לעבור לשם או אפילו לחו"ל.

אני מכיר חלק מהמקומות הללו. גם גרתי בהם.
מנסיון (גם בשרשורים אחרים שהדרדרו לשם)... אנשים לא ממהרים לגור יותר מ-2 קילומטר מההורים שלהם ויש להם איזו ציפיה שבעיר מגוריהם מגיל 4, יעדיפו אותם על פני הבן של השכנים.

 

[Shnizelia]

קפץ בטיקטוק

מה אומרים?

Ron Ackerman AR Real Estate on TikTok

#נדלן #נדלןישראל #תיווך #תיווךנדלן #תלאביב #נכס #משרדתיווך #פוריו #פוריוישראל #realestate

www.tiktok.com

 

[kongi]

גם היום מגרילים ואתה לא יכול לסנן לפי שירות צבאי... כי זו אפליה נגד מגזרים מסויימים.

תוסיף שירות לאומי, זה לא שונה מבחינתי.

עד שמסתבר ש-גמפ"א סגרו בין עצמם לא לגנוב עובדים אחד מהשני.
(א. היתה כתבה על זה בזמנו.
ב. הצעתי למישהו חברה שמכיר, אבל היא עובדת בחברה שעובדת מולו, אז לא יקרה)

כל עוד הם לא עוברים על החוק שיסגרו מה שהם רוצים ביניהם.
אם מישהו מביא ערך ישלמו לו לאורך זמן במסגרת כלכלה חופשית ואם לא הוא יעבור לעבוד במקום אחר או חלילה יפתח עסק משלו.
תמיד יש אלטרנטיבה ואם מעסיקים בוחרים להיות מעסיקים גרועים דיי מהר לא יהיה להם עובדים או לפחות ישארו בעסק שלהם רק עובדים גרועים.
מי שחושב שעובדים טובים באים לעבוד כדי לקבל משכורת טועה ובכל זאת אם עסק בוחר להיות יותר יעיל ולשלם לעובדים שמחליטים לעבוד על סמך התפוקה שלהם ולא אכפת לו אם הם נמצאים על שפת הים כשהם עובדים אז הרבה אנשים יעריכו את זה.

זה לא אני מכניס. אם אתה כותב נגד מגזר מסויים - אתה מתוייג כאנטישמי. המגדילים יקראו לך "אוטואנטישמי".

לא כתבתי שום דבר נגד שום מגזר.
אם אוכלוסיה מסויימת בוחרת לא לתת ערך אז לאורך זמן היא תיהיה ענייה, זאת עובדה.
בתרחיש בו היא מתרבה מספיק זה יכביד מאוד על משלם המיסים.
מבקש שתפנה לגופו של טיעון ולא לגופו של אדם, אני מזכיר שהדיון פה על דיור והטיעון הזה תופס עבור מחירי הדיור בטווח הארוך.

אני מכיר חלק מהמקומות הללו. גם גרתי בהם.
מנסיון (גם בשרשורים אחרים שהדרדרו לשם)... אנשים לא ממהרים לגור יותר מ-2 קילומטר מההורים שלהם ויש להם איזו ציפיה שבעיר מגוריהם מגיל 4, יעדיפו אותם על פני הבן של השכנים.

זה שיש אנשים מפונקים זה ידוע ועדיין כשמספיק כואב בכיס אז מתפשרים בהתאם.
כמה צריך לכאוב כדי שאנשים יתפשרו ככה שהם יעברו יותר מ-X קילומטרים זה נתון לויכוח וכל אדם שונה.