מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[האזרח הקטן]

בראשית ימי המדינה היו הרבה משפחות שחלקו דירה עם משפחה נוספת. מאד מקווה שלא נגיע לכך אבל בתאוריה זו עוד אפשרות שיכולה לקרות ככל שדיור יהיה פחות ופחות ניתן להשגה בהתאם להכנסה המשפחתית.

 

[גרהם]

אתה כתבת שלדעתך זה מצב שיכול לקרות.
כל שאני טוען שלא יתכן מצב בו דיור מגיע ל-99% מההכנסה.

זו לא הטענה, אלא דובר על רכישת דירה ועל חלק מהאנשים.

 

[גרהם]

בראשית ימי המדינה היו הרבה משפחות שחלקו דירה עם משפחה נוספת. מאד מקווה שלא נגיע לכך אבל בתאוריה זו עוד אפשרות שיכולה לקרות ככל שדיור יהיה פחות ופחות ניתן להשגה בהתאם להכנסה המשפחתית.

לזה כיוונתי ולפני כן אפשר לשכן 2-3 ילדים בחדר. זה עדיין די נדיר אצל רוב מי שאני מכיר.

 

[bigbang]

זו לא הטענה, אלא דובר על רכישת דירה ועל חלק מהאנשים.

סליחה על אי ההבנה. ברור למשל שאנשים ללא הכנסה (או שמקבלים הבטחת הכנסה) עלות הדיור היא אחוז מאוד גבוה מההוצאה.

 

[Iron_man]

מחירי הדיור פשוט לא יכולים לרדת זה חוק טבע בישראל.

מה שכתבת פה סותר את אחד מחוקי הכלכלה הבסיסיים ביותר - אין תשואה בלי סיכון, ולמיטב ידעתי חוקי הכלכלה עדיין תקפים לישראל למרות המצב הכביכול "מיוחד" שלנו.

 

[גרהם]

סליחה על אי ההבנה. ברור למשל שאנשים ללא הכנסה (או שמקבלים הבטחת הכנסה) עלות הדיור היא אחוז מאוד גבוה מההוצאה.

נכון ואין סיבה כלכלית שזה לא יזלוג לעשירונים גבוהים יותר.

 

[bigbang]

נכון ואין סיבה כלכלית שזה לא יזלוג לעשירונים גבוהים יותר.

לתחושתי זה לא יכול אבל להיות נכון לממוצע.

 

[kongi]

אין תשואה בלי סיכון.

זה נכון רק בשוק יעיל.
דווקא עליה של נכסים ביחס למזומן לאורך זמן לא סותרת שום חוק בכלכלה בה רק מדפיסים כסף.
קוראים לזה אינפלציה וזה תקף לכל נכס בערך ולא רק לדירות.
ברור ששום דבר לא יכול לעלות בלי תיקונים בריאים לאורך זמן בגלל שלאנשים יש רגשות.

 

[bigbang]

זה נכון רק בשוק יעיל.
דווקא עליה של נכסים ביחס למזומן לאורך זמן לא סותרת שום חוק בכלכלה בה רק מדפיסים כסף.
קוראים לזה אינפלציה וזה תקף לכל נכס בערך ולא רק לדירות.
ברור ששום דבר לא יכול לעלות בלי תיקונים בריאים לאורך זמן בגלל שלאנשים יש רגשות.

בגלל זה מודדים מחירי דירות במונחים ריאליים כמו מספר משכורות ממוצעות, או משווים את העלייה לעלייה באינפלציה ולא סתם משווים מחיר בשקלים.

 

[יניבוס]

בהרבה מקומות אני רואה שהמון אנשים מניחים שהביקוש גדול מההיצע
יש למישהו נתונים חד משמעיים בנושא ?
לדוגמה משקי בית חדשים חילוניים ?
מגמה של צפיפות משקי הבית ?

 

[mikethe]

בגלל זה מודדים מחירי דירות במונחים ריאליים כמו מספר משכורות ממוצעות, או משווים את העלייה לעלייה באינפלציה ולא סתם משווים מחיר בשקלים.

לא מספר משכורות, אנחנו מדברים על נדל"ן באזורי ביקוש קרי מדינת הייטק (המצב המיוחד של ישראל), אז במונחי RSU ואופציות. למי שעוד לא הבין מה היה הגורם הראשי ובסדרי גודל מעל האחרים שהעיף את הנדל"ן לאוויר.

 

[mikethe]

בהרבה מקומות אני רואה שהמון אנשים מניחים שהביקוש גדול מההיצע
יש למישהו נתונים חד משמעיים בנושא ?
לדוגמה משקי בית חדשים חילוניים ?
מגמה של צפיפות משקי הבית ?

כשאתה רואה פקק בבוקר מאזור המעגל של אור יהודה לכיוון ת"א או מאזור המעגל של נתניה לכיוון ת"א, זה כי ברמת גן גבעתיים והשרון אין דירות פנויות וכשיש כבר תחלופה זה מנוצל לעליית מחיר.

 

[kongi]

לא מספר משכורות, אנחנו מדברים על נדל"ן באזורי ביקוש קרי מדינת הייטק (המצב המיוחד של ישראל), אז במונחי RSU ואופציות. למי שעוד לא הבין מה היה הגורם הראשי ובסדרי גודל מעל האחרים שהעיף את הנדל"ן לאוויר.

ואיך משבר בהייטק משפיע על זה?

 

[Shnizelia]

copium עובד שעות נוספות.

 

[bigbang]

בהרבה מקומות אני רואה שהמון אנשים מניחים שהביקוש גדול מההיצע
יש למישהו נתונים חד משמעיים בנושא ?
לדוגמה משקי בית חדשים חילוניים ?
מגמה של צפיפות משקי הבית ?

הביקוש אינו קשיח לחלוטין. המחירים הגבוהים (כשמביאים בחשבון גם את ריבית המשכנתאות שמשפיעה על העלות הכוללת של העיסקה) גוררים את המסקנה שאין מספיק היצע.

 

[סולידי]

קשה לדעת אבל יש למשכנתאות עוד הרבה איפה לעלות, אנחנו עוד לא ב30 שנים (בניגוד לארה"ב).

נראה לי שלא ממש. בסופו של דבר הריבית הופכת להיות הגורם ששולט על גובה ההחזר החודשי, ואז הארכת התקופה כבר לא משפיעה הרבה.

 

[אורי ג.]

נראה לי שלא ממש.

מה זה "נראה לי"? זו עובדה, לא דעה.

בסופו של דבר הריבית הופכת להיות הגורם ששולט על גובה ההחזר החודשי, ואז הארכת התקופה כבר לא משפיעה הרבה.

לא נכון.

 

[סולידי]

מה היה הגורם הראשי ובסדרי גודל מעל האחרים שהעיף את הנדל"ן לאוויר.

לא רק את הנדלן. כל יוקר המחיה בישראל נגרר למעלה ע"י ההייטק. ומצד שני כך העושר מפעפע לשאר המגזרים.

 

[Therealdeal]

מה זה "נראה לי"? זו עובדה, לא דעה.

לא נכון.

אני חושב שהוא מתכוון שכשאתה מסתכל על תשלומי שפיצר לאורך 40 או 50 שנה, כמעט ואין הבדל בתשלום החודשי. היות והוא מחולק לקרן וריבית, והקרן אפסית - הרי שתשלומי הריבית זהים ולכן גם התשלום החודשי כמעט זהה. להמחשה: נניח משכנתא של מליון בריבית קבועה לא צמודה של 4%.

לתקופה של 20 שנה, תשלום חודשי של 6059.

לתקופה של 50 שנה, 3857.

לתקופה של 100 שנה, 3395.

לאלף שנים, תשלום חודשי של 3333.

(חושב באקסל מהסמארטפון, מקווה שאין טעויות).

 

[Therealdeal]

זה העתיד של ישראל. מחירי הדיור פשוט לא יכולים לרדת זה חוק טבע בישראל.
יש לנדל"ן בישראל רק 2 מצבים: עולה או קופא לתקופת המתנה (כמו עכשיו, כמו מע"מ 0 וכו').

אתה נשמע מאוד בטוח. יש משהו שיכול לקרות וישנה את דעתך?

ד"א, היה כאן עשור עם ירידה של 20% ריאלית. נכון, היו מלחמות, משברים פיננסים, בנייה מטורפת ועוד. אתה בונה על כך שגורמים אלו וברבורים שחורים אחרים לא יהיו חלק מעתיד המדינה?