מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[יזם]

אם כמה אלפי אנשים ימכרו את הדירה שלהם במחירי 2021 לא נהפוך ללבנון או סוריה. לא מבין את ההפחדות האלה.

הריבית לא משפיעה רק על נדלן

 

[גרהם]

הריבית לא משפיעה רק על נדלן

נכון וזו בדיוק הסיבה שקשה להתערב בה (וממילא זה לא בסמכות הממשלה על פי חוק).
מדיניות ריבית שמתחשבת רק באינטרס הקבלנים ורוכשי הדירות תפגע באחרים.

 

[Iron_man]

כי הריבית הורגת את המשק בכל תחום
במיוחד בישראל שהעם כ"כ ממונף והתרגל לריבית 1.6, הממשלה תהיה חייבת להתערב כדי למנוע קטסטרופה
בכל מקרה בארה"ב ובבריטניה האינפלציה נרגעת כרגע.

הריבית מכבידה על הממונפים וזה תפקידה, זה לא באג זה פיצ'ר.
זה שאנשים התרגלו לריבית נמוכה בעשור + האחרון לא אומר שזה המצב הרצוי וההגיוני ולשמחת חלקינו, אין לממשלה יותר מדי מה לעשות הפעם בגלל שמדובר בעניין מוניטרי עולמי.
מי שלקח סיכונים גבוהים מעבר ליכולת ולא היה מוכן למצב הנוכחי שיתמודד.

 

[מרקר]

כי לא היית רוצה שבמשמרת שלך ישראל תיכנס למשבר פיננסי דוגמת לבנון וסוריה.
לי לא אכפת אני טוען את מה שטוענים אחרים..

המשבר בלבנון שונה מהותית (בעיית יצוא) והמשבר בסוריה הוא בכלל קריסת כל מערכות המדינה עם מלחמות אינסופיות.

בישראל כנראה לא יהיה משבר אם אנשים ישלמו על המשכנתא טיפה יותר. אנחנו מדינה קטנה שלא יכולה לקבוע ריבית עצמאית באמת כי אנחנו מושפעים מאירופה וארה"ב. אם יפתח פער בין הריבית של ישראל לארה"ב אז יהיה משבר מטבע שזה הרבה יותר חמור (טורקיה/ונצואלה/ישראל של 1983) ולכן כנראה שהנגיד לא הולך לפתוח פער ריביות משמעותי אלא אם תנאי המאקרו פה יהיו גרועים מאוד מבחינת הנזילות (קריסת בנק למשל).

 

[דוד פ]

תל אביב
	20/01
מציג 6,917 מודעות
	22/01
מציג 6,933 מודעות
	23/01
מציג 6,984 מודעות

טעימה קטנה על המצב בתל אביב ממש מהימים האחרונים. קצב גידול של 1% בחצי שבוע.
אותי בעיקר הפתיע מספר הדירות למכירה.
בתל אביב למרות 'המחסור' יש למכירה יותר דירות מהממוצע הארצי.
בירושלים שגדולה פי 2 מתל אביב יש רק 50% מהדירות שיש בתל אביב למכירה. בירושלים יש למכירה היום 3,594 דירות.

מצטער, זה לא הולך להיגמר יפה, גם לא בתל אביב.

 

[Shnizelia]

כי הריבית הורגת את המשק בכל תחום
במיוחד בישראל שהעם כ"כ ממונף והתרגל לריבית 1.6, הממשלה תהיה חייבת להתערב כדי למנוע קטסטרופה
בכל מקרה בארה"ב ובבריטניה האינפלציה נרגעת כרגע.

אם בנקים מרכזיים יצליחו להחזיר את הריבית חזרה לארסנל התחמושת שלהם בלי לשלוח את הכלכלה העולמית לעידן האבן אין סיכוי שהריבית תירד בקרוב ובטח לא חזרה ל-0% כמו שהיא הייתה בעשור וחצי האחרונים.

 

[חתול לילה]

קצב גידול של 1% בחצי שבוע.

אולי מדובר בניסיון לממש רווחים לפני שהמחירים באמת ירדו.
מה אכפת להם לפרסם מחיר גבוה? אולי ימצאו פראייר.
השאלה היותר מעניינת היא לא כמה מודעות יש, אלא מה המחיר המבוקש - או מחיר הסגירה.

 

[האזרח הקטן]

קצב גידול של 1% בחצי שבוע.

זה טווח זמן רועש מדי בשביל להסיק לגביו מסקנות. לא טוען שאתה טועה בשורה התחתונה אלא רק ששיטת המדידה צריכה להסתכל על טווחי זמן ארוכים יותר כדי להוכיח מגמות ולנטרל רעש אקראי.

 

[אחד שלא יודע]

להציל ממונפי משכנתאות שתרמו לעליות מחירים? בטח!!!
לפתור את משבר הדיור שבסופו של דבר יוביל לחורבן כלכלי? מה פתאום! שיתמנפו למוות ואז יצעקו הצילו.
אני מת על המדינה הזו..

 

[אלחנן שושנה]

שאלה:
מהו הגבול העליון המוחלט למחירי הידרות?
הסבר השאלה:
הנחה ראשונה: מחירי דירות עולים בעשורים האחרונים, ביחס למחירי שאר המוצרים, וביחס לשכר. כלומר, אם בעבר הייתי צריך להפריש אחוז מסויים משכרי כדי לרכוש דירה, ושאר ההכנסה היתה נותרת פנויה בידי לצורך רכישת מזון - ביגוד - תחבורה - חינוך וכו', הרי שכיום הדירה נוגסת אחוז גבוה יותר מהכנסתי.
הנחה שניה: לא יתכן מצב בו ייאלץ אזרח ממוצע להוציא 99% משכרו על דירה, כי אז לא יישאר בידו די כסף לרכוש מזון וביגוד. לכן חייב להיות שיש איזו תקרה, שמעבר אליה מחירי הדירות פשוט לא יכולים לעלות, כי אנשים כבר לא יוכלו לקנות, והמחירים יהיו חייבים לרדת.
הנחה שלישית: התקרה הזו לא נמצא ב99%, אלא בהרבה פחות מזה.
השאלה: איפה התקרה הזו נמצאת?

 

[אורי ג.]

אם בעבר הייתי צריך להפריש אחוז מסויים משכרי כדי לרכוש דירה, ושאר ההכנסה היתה נותרת פנויה בידי לצורך רכישת מזון - ביגוד - תחבורה - חינוך וכו', הרי שכיום הדירה נוגסת אחוז גבוה יותר מהכנסתי.

לא מחייב כי אפשר לקחת משכנתא לתקופה ארוכה יותר, מה שבאמת קורה.

השאלה: איפה התקרה הזו נמצאת?

קשה לדעת אבל יש למשכנתאות עוד הרבה איפה לעלות, אנחנו עוד לא ב30 שנים (בניגוד לארה"ב).

 

[mikethe]

הנחה ראשונה: מחירי דירות עולים בעשורים האחרונים, ביחס למחירי שאר המוצרים, וביחס לשכר.

לא בטוח:
1. רק בשנתיים וחצי מאז הקורונה והצמיחה המרשימה של ההייטק, יוניקורנים והכל... ההערכות מדברות על עשרות אלפי בתי אב שכבר מימשו (לפני הנפילות) תגמול הוני בגובה ממוצע של <תשלים לבד כל מספר שתרצה בתלות בכתבה שתמצא>. מדובר על מכפיל כוח רציני ביותר.
2. הסגמנט השני של חובבי הנדל"ן - מגזר ציבורי, פנסיות בטוחות, קביעות וכו' - לא מכיר שהייתה שם הרעה בתנאים (כן לדעתי האישית הם כבר מיצו וקנו כל מה שאפשר ואין הרי דור ב' עם אותם תנאים).
3. ראלי שווקים די רצוף מאז 2009 שמהווה בדומה לסעיף 1 מכפיל כוח יש מאין ללא תלות במה שכתוב למר ישראלי בתלוש החודשי.

בכללי, המדד האולטימטיבי לשאלה שלך הוא מחיר ממוצע של דירות הנרכשות במסגרת דירה בהנחה מחיר למשתכן וכו':
מה אין? משפרי דיור שאז זה משחק סכום 0
מה יש: מדידה של עזרה מההורים שזה לגיטימי
תופתע לגלות כמה דירות יקרות למדי נמצאות בהישג יד של הזוגות הצעירים היום...

 

[גרהם]

הנחה שניה: לא יתכן מצב בו ייאלץ אזרח ממוצע להוציא 99% משכרו על דירה, כי אז לא יישאר בידו די כסף לרכוש

לדעתי זה מצב שיכול לקרות.
אפשר לדמיין מצב בו אזרח ממוצע יגור כל החיים בשכירות וקבוצה קטנה של בעלי הון רוכשים את כל הנכסים.

 

[mikethe]

בדרך לירידת מחירי הדיור? "הזוגות הצעירים בפאניקה"

www.globes.co.il

"כולם מדברים איתנו על הסיכונים בשוק המשכנתאות - יחס ההחזר הממוצע ב-2022 הוא 28% מהנתח של ההכנסה הפנויה של משקי הבית. לדעתי זה לא מסוכן. שיעור המימון הממוצע הוא למעלה מ-50%. מדינת ישראל יודעת לגדר סיכונים, ואנחנו לא צריכים להיות מודאגים מכשל בשוק המשכנתאות", אמר יוניסי.".

אני חושב שזה מאוד מטעה כי יש פה הנחה סמויה שקריסה תתרחש רק אם "חצי" (נניח ממוצע~חציון) יגיעו להחזר חודשי מסך הכנסה שלא מאפשר תזרים חודשי של חיי היום יום בלי להיכנס לחובות.
אני לא יודע מה התיאוריה הכלכלית אומרת במדויק אבל ידוע שבתהליכי קריסה כלכלית מספיק % מאוד מצוצמם שיפשטו רגל נגיד 5-10% כדי למוטט בתגבות שרשרת את כל הכלכלה.
לכן הייתי מאוד רוצה לראות היסטוגרמה של יחס ההחזר מסך ההכנסה החודשית הפנויה:
1. כללית
2. משכנתאות ותיקות
3. משכנאתות צעירות
4. איך השתנה לפני/אחרי עליית הריבית
5. פילוח לפי בנקים
מאוד מסקרן יהיה לראות את התוצאות שכן אני גם חושב שיחס ההחזר מסך ההכנסה הפנויה הוא הפרמטר הכי חשוב - בדיוק כמו שחברה לא פושטת רגל בגלל שווי שוק (גובה משכנתא, יחס מימון וכו') אלא בגלל בעיות תזרים מרבעון לרבעון (החזר מתוך נטו חודשי כאמור).

 

[bigbang]

לדעתי זה מצב שיכול לקרות.
אפשר לדמיין מצב בו אזרח ממוצע יגור כל החיים בשכירות וקבוצה קטנה של בעלי הון רוכשים את כל הנכסים.

זה לא מצב של שיווי משקל. גם "בעלי הון" לא אוהבים להוציא יותר כסף ממה שהם צריכים. אם מישהו מהם רוצה למכור, כנראה שלא ימצא קונים במחיר המייצג 99% מהוצאה פנויה של משק בית. זה יקר מדי כי התשואה (מהשכרה) תהיה נמוכה מדי.

 

[גרהם]

זה לא מצב של שיווי משקל. גם "בעלי הון" לא אוהבים להוציא יותר כסף ממה שהם צריכים. אם מישהו מהם רוצה למכור, כנראה שלא ימצא קונים במחיר המייצג 99% מהוצאה פנויה של משק בית. זה יקר מדי כי התשואה (מהשכרה) תהיה נמוכה מדי.

דיור זה מוצר בסיסי. דירה, לא.
בהחלט ייתכן מצב בו מי שבעשירון 5 לא יכול לקנות דירה והוא נאלץ לגור בשכירות כל חייו. מי שלא יוכל לעמוד בתשלום שכירות כלשהי, יקבל קצבה. מחירי הדירות לא בהכרח יירדו ככל שהממשלה תמשיך במדיניות של העשור וחצי האחרונים כי לא נבנות מספיק דירות.
יש לנו עוד דרך ארוכה מאד עד שנגיע לזה.

 

[bigbang]

דיור זה מוצר בסיסי. דירה, לא.
בהחלט ייתכן מצב בו מי שבעשירון 5 לא יכול לקנות דירה והוא נאלץ לגור בשכירות כל חייו. מי שלא יוכל לעמוד בתשלום שכירות כלשהי, יקבל קצבה. מחירי הדירות לא בהכרח יירדו ככל שהממשלה תמשיך במדיניות של העשור וחצי האחרונים כי לא נבנות מספיק דירות.
יש לנו עוד דרך ארוכה מאד עד שנגיע לזה.

תגובתי הייתה לכך שכתבת שייתכן ואזרח ממוצע ייאלץ להוציא 99% משכרו על דירה.
מחיר השכירות לא מנותק ממחיר הדירה, והמצב שאתה מתאר לא אפשרי (למיטב הבנתי), גם במקרה של סבסוד ממשלתי (הכסף של המדינה הוא מכספי המיסים...)

איני טוען שמחירי הדירות לא יכולים להמשיך ולעלות לאור היעדר היצע מספק, אך לא לרמה המתוארת.

 

[mikethe]

מחיר השכירות לא מנותק ממחיר הדירה, והמצב שאתה מתאר לא אפשרי (למיטב הבנתי), גם במקרה של סבסוד ממשלתי (הכסף של המדינה הוא מכספי המיסים...)

זה נורא פשוט: היום מחיר למשתכן וכו' עבור רכישת דירה.
מחר עם עוד קצת עליית מחירים המחיר למשתכן החדש יהיה סבסוד לדירה להשכיר ממשלתית.
זה העתיד של ישראל. מחירי הדיור פשוט לא יכולים לרדת זה חוק טבע בישראל.
יש לנדל"ן בישראל רק 2 מצבים: עולה או קופא לתקופת המתנה (כמו עכשיו, כמו מע"מ 0 וכו').

 

[גרהם]

תגובתי הייתה לכך שכתבת שייתכן ואזרח ממוצע ייאלץ להוציא 99% משכרו על דירה.
מחיר השכירות לא מנותק ממחיר הדירה, והמצב שאתה מתאר לא אפשרי (למיטב הבנתי), גם במקרה של סבסוד ממשלתי (הכסף של המדינה הוא מכספי המיסים...)

איני טוען שמחירי הדירות לא יכולים להמשיך ולעלות לאור היעדר היצע מספק, אך לא לרמה המתוארת.

לא אני כתבתי על 99 אחוז אבל זה לא משנה.
אם יש מחסור המחיר עולה. אם חלק גדול מהאנשים לא יוכלו לקנות, יעלה הביקוש לשכירות.. אם השכירות תהיה יקרה מדי, אנשים יורידו את סטנדרט ה מגורים שלהם.

 

[bigbang]

לא אני כתבתי על 99 אחוז אבל זה לא משנה.
אם יש מחסור המחיר עולה. אם חלק גדול מהאנשים לא יוכלו לקנות, יעלה הביקוש לשכירות.. אם השכירות תהיה יקרה מדי, אנשים יורידו את סטנדרט ה מגורים שלהם.

אתה כתבת שלדעתך זה מצב שיכול לקרות.
כל שאני טוען שלא יתכן מצב בו דיור מגיע ל-99% מההכנסה.