מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[אחד שלא יודע]

בארהב כבר התחילו ירידות מחירים.

גם בגרמניה ואנגליה.
ישראל היא המדינה היחידה שמחירי הדיור עלו בה לאחר העלאת הריבית.
השוק כאן מהונדס ברמת העדר...שום דבר לא יוריד מחירי דיור.
כאשר אני אומר "יוריד" זה לא לחודשיים או שנה...אלא 3+ שנים של ירידת ערך גם אם מזערית של אחוזים בודדים כל שנה.

 

[kongi]

בקצב הנדל"ן הישראלי השנתיים שלוש שציינת זה מחזור חיים של הכפלה במחירי הדיור

אתה יכול להכפיל כל יום את הכסף במסחר יומי, משום מה רוב מי שהולך בגישה הזו מפסיד את כל הכסף.
הכפלה כמו שאתה מתאר כל שלוש שנים זה מצב לא יציב שיוביל בוודאות למשבר עמוק שיכול להימשך שנים במיוחד ברמת המחירים הנוכחית.
במצב יציב בבורסה הכפלה מתרחשת בערך פעם בעשור וגם זה דורש משברים שיכולים להימשך 5 ואפילו 10 שנים.
כמובן מי שיודע לצאת ולהיכנס בזמן ירוויח, אבל הרבה מאוד אנשים יפסידו.

שום דבר לא יוריד מחירי דיור.

זה לא מה שאומרים על כל בועה?

ישראל היא המדינה היחידה שמחירי הדיור עלו בה לאחר העלאת הריבית.

ומה אתה לומד מזה? האם אתה חושב שנכון לקנות בזמן שהטרנד העולמי הוא כלפי מטה?
מה יקרה אם ב"טעות" הריבית לא תרד עוד שנה-שנתיים ותשאר למעלה במשך עשור?

 

[אליהו]

לא כל המדינה זה עובדי הייטק, וירידת מחירי הנדל"ן זה לא חייב להיות בכל אזור ואזור במדינה, אלא רק בממוצע, ובגלל הריבית היחסית גבוהה כרגע, הרבה אנשים יותר קשה להם לקנות דירות וממילא אין שום סיבה הגיונית שמחירי הדירות לא ירדו, (בהנחה שהריבית לא הולכת לרדת בחצי שנה הקרובה) וזה שכרגע זה עדיין לא קרה, זה עדיין לא אומר כלום על העתיד, במיוחד שרואים קשיים רציניים ברכישת דירות... בעיקר באחוזי הרכישות בהשוואה לשנים קודמות...

 

[the interesting one]

שום עלייות של ריבית לא יעזרו ברגע שאין מספיק יח'ד לאוכלוסייה שגודלת כ''כ מהר ב''ה ביחס לשאר העולם
המשחק פה הוא פשוט,היצע וביקוש
המיתון כעת הוא זמני ומלאכותי
מקסימום המחירים לא יעלו.

 

[דוריאן]

לדעתי מה שעוד יוריד את מחירי הנדל"ן זה העובדה שהרבה אנשים נמנעים מרכישה עקב תוצאות הבחירות, שבעיניהם יש להן השלכות על יציבות המדינה. לא הולך לחטוף את השרשור, רק מציין עובדה.

 

[c881]

בכל ארה"ב/ גרמניה המחירים יורדים?
מה אחוז גידול אוכלוסיה בארה"ב / גרמניה לעומת ישראל?
אחוז מתגרשים?
האם מקרים של עמק הסיליקון שכל המהנדסים עם שכר גבוה צריכים לעבוד ליד העבודה ושכר דירה עולה כי ה"אוכלוסיה עשירה" נכלל או לא?

 

[אחד שלא יודע]

ומה אתה לומד מזה? האם אתה חושב שנכון לקנות בזמן שהטרנד העולמי הוא כלפי מטה?
מה יקרה אם ב"טעות" הריבית לא תרד עוד שנה-שנתיים ותשאר למעלה במשך עשור?

יש לך ראש ממשלה פופוליסט שנשלט ע"י חבורת קיצוניים דתיים. ברגע שהריבית תפריע לקהל המצביעים שלהם היא תרד.
תראה את שר השיכון העתידי... 4 דירות ובניין יש בבעלותו.
אני לא חושב שנכון לקנות נטו כי אני אדם שמפחד מחובות ובטוח שבעשור הקרוב ישראל תהפוך לדיקטטורה חרדית.

 

[ExeAction]

יש לך ראש ממשלה פופוליסט שנשלט ע"י חבורת קיצוניים דתיים. ברגע שהריבית תפריע לקהל המצביעים שלהם היא תרד.

מזל שהממשלה לא מחליטה על הריבית. עם זאת, הממשלה יכולה לעשות דברים אחרים.

 

[אחד שלא יודע]

מזל שהממשלה לא מחליטה על הריבית. עם זאת, הממשלה יכולה לעשות דברים אחרים.

לא מחליטה בנתיים...
היא יכולה לחוקק מה בראש שלה וגם בלי חקיקה ניתן יהיה להפעיל לחצים כאלה ואחרים על הנגיד.
הלוואי ואני טועה

 

[mikethe]

אני חושב שמקריאת השרשור זה די ברור ב-100% שמחירי הדיור לא הולכים לרדת במילימטר מכיוון ש:
1. זה נראה שכל הטיעונים של למה כן יירדו הולכים למקרי קצה שלא מהווים כוח סטטיסטי מייצג.
2. טיעוני הריבית מזניחים את תרבות האשראי הצרכני/מינוף הישראלית (שמאוד אחראית וזהירה) ששונה משל האמריקאים (ולכן מה שקורה שם לא רלוונטי).
3. המעטה של הנטיה התרבותית לדירת מגורים בבעלות בכל מחיר המהווה גם את תיק ההשקעות העיקרי (גם זה בניגוד לאמריקאי שפתוח יותר לשים בבורסה) - זה מכניס המון הון עזרה מההורים ודירות ירושה שמהווים פלאג נאמבר "למאיפה ישיגו הון?".
4. העוצמה הכלכלית האדירה של ישראל, שברובה נגזרת כמעט בלעדית של סקטור ההייטק שמדגים בשיאו של משבר עולמי בהייטק עד כמה ההייטק הישראלי הוא אמיתי, תכל'ס וחסין למשבר (תכל'ס המשבר כבר מאחורינו ונגמר).

תכל'ס ככל שהשרשור מתקדם ככה אני מקבל רק יותר חיזוקים למה שכתבתי מקודם:
1. דיון של מחירי הדיור למגורים באזורי הביקוש עבור המעמד הבינוני+ עבר לממשלה, חרדים, מי קובע את הריבית וכו'.
2. (עדיין) המעטה מהעוצמה הבלתי נתפסת של ההייטק הישראלי והשפעותיו הרוחביות שהן בסדרי גודל מעל כל פקטור אחר הפועל נגדית.
3. באופן כללי המעטה של העושר בישראל: המזדה 3 של לפני עשור התחלפה בטסלה יקרה הרבה יותר. נמכרו משהו כמו 10,000, כמה מתוכם לדעתכם במינוף הלוואות מסוכנות?
4. רפרנס לא רלוונטי לגרמניה (הייחוס הוא מינכן ושם אין ירידה אלא הגירה מסיבית של הדור הצעיר החוצה דבר המווה מכשול לגיוס עובדים עבור החברות המקומיות. אגב מחיר ממוצע למטר במינכן הוא 38 אלף ש"ח) ולארה"ב: הייחוס לאזור הביקוש בישראל הוא סן פרנסיסקו וכו', ובארה"ב רואים קודם כל מעבר חזק יותר לעבודה 100% מרחוק ופיזור מקומות תעסוקה לאוסטין דאלאס וכו' מהוואלי שזה גם המנוע האמיתי בישראל להורדת מחירי הדיור שהם נגזרת יחידה מאזור תעסוקה חזק בודד סביב ת"א ושגם אם הכי נרצה שבעולם יקח 2 עשורים לבנות מערכת הסעת המונים יעילה ולכן לא יהיה פתרון מכיוון תשתיות תחבורה אלא רק מפיזור תעסוקה איכותית (כי לא נוכל לבנות יותר באזורי הביקוש ראינו שמתחמי פינוי בינוי ענקיים קשים להוצאה לפועל, והקרקעות הגדולות דוגמת שדה דב לוקחות זמן וישווקו כנראה בוויסות היצע חכם למנוע "טעויות" של הצפת היצע רגעית).
5. בהקשר הזה ראוי ללמוד מהכישלון של הניסוי לבנות בבאר שבע מרכז תעסוקת הייטק שיתחרה בצורה אמיתית במרכז, ומהקשיים של אפילו ירושלים למרות כל הטבות המס והתמריצים למיניהם והעובדה שמדובר על עיר שופעת בתרבות ושירותים, וגם של חיפה עם הטכניון ומת"ם שלא מצליחה להתרומם קל וחומר אזורי התעסוקה סביבה בצפון (יקנעם וצפונה). כל אלה זה הפספוס האמיתי של מדינת ישראל והסיבה למה הדיור באזורי הביקוש לא יירד במילימטר.

 

[Ozark]

המצב בישראל שונה לחלוטין משאר העולם, יש פה יותר מדי משתנים.
שני המשתנים בעלי המשקל הגדול ביותר - היצע הדירות, ועיכובי ( מכוונים לכאורה) בנייה של קבלנים.
נראה שדווקא היצע הקרקעות גדל, ויש מחשבה רצינית בנוגע למצב.
אבל - עד שלא יאכפו ויעלו משמעותית את הקנסות לגבי פיגורים, המצב לא ישתנה. אפשר לראות דוגמא חיה ומצויינת בבאר שבע: הרסו את האיצטדיון הישן בשביל בנייה מאסיבית של שדרת בנייני מגורים גבוהים, כרגע בנו רק ארבעה, וכבר עכשיו הקבלנים נתקלים שם בבעיית ביקוש ( וגם בעלי הדירה נתקלים שם קצת בבעיית שכירות). כתוצאה מכך, בינתיים לא רואים אפילו מנוף בשטח להמשך הפרויקט, למרות שהקרקע כבר מופשרת.
כאשר התמחור בארץ הולך לפעמים פי עשר, למה שהקבלנים יבנו במהרה אם שווה להם לשלם את הקנס ( אם בכלל) ?

 

[mikethe]

נראה שדווקא היצע הקרקעות גדל, ויש מחשבה רצינית בנוגע למצב.

זה קורה בפריפריה והבעיה עם זה מה שכתבתי מעל - אין פיזור תעסוקה איכותית מחוץ לטווח הסוללה של הקורקינט.
הבעיה עם המגה קרקעות במרכז (אני עוד פה, עוד לפני עיכובי בניה כשכבר יש הפשרה) היא שגם אם המדינה הכי תרצה היכולת שלה מוגבלת שכן מדובר על ריבוי בעלים, אינטרסים, טבלאות איזון וכו'. בוא נגיד ככה:
פתרון אמיתי למשבר הדיור באזורי הביקוש זה להתחיל היום לבנות בו"ז (בקצב שיסתיים בעוד 3 שנים) את מתחם שדה דב, חוף התכלת, 3700, תע"ש רמת השרון וכו'.
זה לא הולך לקרות, ולכן מחירי הדיור רק יטפסו.

 

[מרקר]

לא מחליטה בנתיים...
היא יכולה לחוקק מה בראש שלה וגם בלי חקיקה ניתן יהיה להפעיל לחצים כאלה ואחרים על הנגיד.
הלוואי ואני טועה

יש את השכנה טורקיה שמדגימה מה קורה אם... ובכל מקרה עדיין תהיה כנראה ירידה ריאלית כי הריבית המקומית היא לא היחידה שמשפיעה. כשהפד מעלה ריבית הוא מצנן את כל השוק העולמי כי הכלכלה היא גלובלית.

 

[Ozark]

זה קורה בפריפריה והבעיה עם זה מה שכתבתי מעל - אין פיזור תעסוקה איכותית מחוץ לטווח הסוללה של הקורקינט.
הבעיה עם המגה קרקעות במרכז (אני עוד פה, עוד לפני עיכובי בניה כשכבר יש הפשרה) היא שגם אם המדינה הכי תרצה היכולת שלה מוגבלת שכן מדובר על ריבוי בעלים, אינטרסים, טבלאות איזון וכו'. בוא נגיד ככה:
פתרון אמיתי למשבר הדיור באזורי הביקוש זה להתחיל היום לבנות בו"ז (בקצב שיסתיים בעוד 3 שנים) את מתחם שדה דב, חוף התכלת, 3700, תע"ש רמת השרון וכו'.
זה לא הולך לקרות, ולכן מחירי הדיור רק יטפסו.

אבל אתה חייב לזכור שהמחיר יכול להיות בקלות 900K או מיליון לדירת ארבעה חדרים חדשה בבאר שבע, באיזורים מסויימים אם רק הקבלנים יבנו ( ברור שהם לא יצליחו למכור דירות ב1.3-4 באיזורים מסויימים, אבל מה אכפת להם כל עוד הם שולטים במספר הדירות, דבר שלא מכריח אותם להוריד את המחירים). אבל במצב העכשווי, לא רק המדינה שולטת בהיצע, אלא גם הקבלנים, שזה פשוט אבסורד.
הכוח של הקבלנים\יבואנים\ספקים בלתי מוגבל. אפשר לשלוט בזה קודם כל ברגולציה רצינית ( לגבי הקבלנים) ובפתיחת הדלתות ( לגבי היבואנים).

 

[mikethe]

אבל אתה חייב לזכור שהמחיר יכול להיות בקלות 900K או מיליון לדירת ארבעה חדרים חדשה בבאר שבע, באיזורים מסויימים אם רק הקבלנים יבנו ( ברור שהם לא יצליחו למכור דירות ב1.3-4 באיזורים מסויימים, אבל מה אכפת להם כל עוד הם שולטים במספר הדירות, דבר שלא מכריח אותם להוריד את המחירים). אבל במצב העכשווי, לא רק המדינה שולטת בהיצע, אלא גם הקבלנים, שזה פשוט אבסורד.
הכוח של הקבלנים\יבואנים\ספקים בלתי מוגבל. אפשר לשלוט בזה קודם כל ברגולציה רצינית ( לגבי הקבלנים) ובפתיחת הדלתות ( לגבי היבואנים).

בפריפריה באופן כללי העוצמה של משבר הדיור פחותה מן הסתם בגלל אפקט כפול של היצע קרקעות גדול יותר וביקושי מגורים קטנים יותר קל וחומר מצד אוכ' חזקה.
אגב אם כבר איפשהו יש בועת נדל"ן בארץ זה נהירת המשקיעים לשם בשנים האחרונות.
ועדיין, מה תעשה עם עוד היצע בבאר שבע? המפתח הוא קודם כל תעסוקה איכותית ושום תוכנית ממשלתית לא יכולה להכריח מעסיק לזוז מקו המחשבה שלו שאם הוא בתל אביב אז היא הממוצע של קו חדרה גדרה ולכן הוא ממקסם את כמות ומגוון הקו"ח שיגיעו אליו. הגם שזה מתחיל להיות יותר ויותר ברור שאומנם ת"א גיאוגרפית במרכז אבל תחברותית היא חומה בצורה בלתי ניתנת לחדירה ככה שיותר מהר אפשר להגיע להרבה מקומות אחרים - זה עדיין לא מרשים מעסיקים שלא זזים מת"א (גג יעשו טובה ויעברו לרמת גן).
[ובמאמר מוסגר להיות באמצע גיאוגרפי שמתחיל לסבול מנגישות בעייתית שבעצם הופך אותו ללא כ"כ "מרכז נגיש" רק בשביל מחשבה של למקסם מאיפה ניתן למשוך עובדים לעסק, זו גישה נאיבית. בעולם הגדול חברות מתמקמות לוקלית והן מבינות שבכך בלית ברירה יקבלו עובדים רק מהאיזור הזה. ישראל קטנה מדי דבר היוצר אשליה שהכל קרוב "והעובדים יסתדרו עם להגיע" והאופי של לא לצאת פראייר ולנסות לרקוד על כל החתונות לא מאפשר למעסיקים לקבל החלטה שיש בה גם ויתור מסוים].

 

[minimizer]

המפתח הוא קודם כל תעסוקה איכותית ושום תוכנית ממשלתית לא יכולה להכריח מעסיק לזוז מקו המחשבה שלו שאם הוא בתל אביב אז היא הממוצע של קו חדרה גדרה ולכן הוא ממקסם את כמות ומגוון הקו"ח שיגיעו אליו.

תוכנית ממשלתית בהחלט יכולה לעודד הגירה של תעסוקה איכותית אל מחוץ לתל אביב.
הסיבה שרוב ההייטק מרוכז באזור תל אביב היא... כי רוב ההייטק מרוכז באזור תל אביב. ולכן זה ברור מאליו שכל חברה חדשה שצריכה עובדים, תמצא אותם ביתר קלות בתל אביב מאשר בחיפה ובבאר שבע. וכן, השכירות בתל אביב יקרה יותר ודרישות השכר גבוהות יותר ווהתחבורה הציבורית מזעזעת וכו' וכו', ועם זאת בסופו של יום - תל אביב "מדלוורת" כח אדם איכותי יותר שקשה למצוא מחוצה לה.

אם הממשלה לא תעודד חברות להתרחק מתל אביב, הן לא יעשו זאת בעצמן.

 

[mikethe]

תוכנית ממשלתית בהחלט יכולה לעודד הגירה של תעסוקה איכותית אל מחוץ לתל אביב.
הסיבה שרוב ההייטק מרוכז באזור תל אביב היא... כי רוב ההייטק מרוכז באזור תל אביב. ולכן זה ברור מאליו שכל חברה חדשה שצריכה עובדים, תמצא אותם ביתר קלות בתל אביב מאשר בחיפה ובבאר שבע. וכן, השכירות בתל אביב יקרה יותר ודרישות השכר גבוהות יותר ווהתחבורה הציבורית מזעזעת וכו' וכו', ועם זאת בסופו של יום - תל אביב "מדלוורת" כח אדם איכותי יותר שקשה למצוא מחוצה לה.

אם הממשלה לא תעודד חברות להתרחק מתל אביב, הן לא יעשו זאת בעצמן.

כתבתי מקודם היו הרי ניסיונות עם באר שבע בירת הסייבר והתמריצים הכלכליים שיש למעבר לירושלים-אלה היו ניסיונות כנים אמיתיים ויקרים של הממשלה ועובדה שלא הצליחו להביא לשינוי. אישית במקום הייתי מתחיל עם חיפה בגלל הטכניון ומת"ם אבל גם שם רואים שזה לא מתרומם. הפספוס של חיפה הוא מזעזע ובכיה לדורות.

 

[minimizer]

למען האמת בחיפה יש בעיה הפוכה שנקראת אינטל. זו חברה שמעסיקה אלפים במת"מ ושואבת כח אדם.
מעבר לכך מת"מ הוא פארק קטן יחסית שיש בו מחסור קריטי בנדל"ן.
אז לחברות שרוצות להתבסס בחיפה גם יהיה קשה לגייס מהנדסים וגם קשה למצוא מקום פיזי שהוא נגיש.

 

[Shnizelia]

כתבתי מקודם היו הרי ניסיונות עם באר שבע בירת הסייבר והתמריצים הכלכליים שיש למעבר לירושלים-אלה היו ניסיונות כנים אמיתיים ויקרים של הממשלה ועובדה שלא הצליחו להביא לשינוי. אישית במקום הייתי מתחיל עם חיפה בגלל הטכניון ומת"ם אבל גם שם רואים שזה לא מתרומם. הפספוס של חיפה הוא מזעזע ובכיה לדורות.

אם עובדים לא רוצים לנדוד לפריפריה שום תוכנית ממשלתית לא תעזור להוציא את חברות ההייטק מתל אביב.

 

[ניצן המצוין]

נמכר בפועל הכוונה לרשות המיסים? בספק אם 50% מהעסקאות מדווחות במלוא סכום הרכישה ולא הכניסו כמה מאות אלפים מתחת לשולחן

במקרה כזה תהיה למוכר בעייה להשתמש בכסף, הבנקים ירצו לדעת מאיפה נכנס סכום כזה לחשבון ולא יסכימו לקבל אותו.
רק לשים מתחת לבלטות ולהשתמש בו במשך שנים או עד שיגנב.