משכנתא: 100,000 ש"ח במתנה לבנק?

[אורי ג.]

זה גם מה שאני יודע ולכן התפלאתי על הסיפור שפקיד הבנק אמר שמופיע לו במחשב נתון אחר (וממתי במחשב של פקיד זוטר יש נתונים על הלימות הון אונליין?)

ממש לא מופיע לו, בספק שהוא יודע מה זה בכלל.

 

[eli71]

בנוסף להבנתי הבנק כן נותן פה איזה זיכוי, למשל בעזרת ה"רווח" שלו באם הפרש ההיוון הוא חיובי הוא חייב לקזז מעמלות שונות ומשונות הקשורות למשכנתא או אולי עמלות פירעון מוקדם במסלולים שונים, איני בקיא בתקנות.

אכן בפעם הקודמת קיבלתי פטור גורף מכל העמלות שהיו קשורות בהחזר. לא יודע אם לפי חוק, או סתם כדי לתת תחושה טובה למר סנטה קלאוס.

לעניין השיקולים המורכבים של הבנק, והאם הוא באמת משתמש בכסף שהחזרתי בשביל לתת למישהו אחר, קטונתי. אני פשוט יוצא מתוך הנחה, שאם החוק מאפשר לבנק לגבות סכומים נכבדים מלקוחות בזמן פירעון מוקדם לפי נוסחא מסויימת, אז כנראה שיש מאחוריה הגיון כלכלי מוצק. ואם הנוסחא נכונה, אז היא נכונה גם כשיוצא פלוס וגם מינוס.

ואם אפשר לאמוד שהבנק מרוויח באיזור ה-100,000 ש"ח מהפעולה שלי, האם הידע הזה עוזר לי במשהו? נראה לי שמנסים לרמוז לי שלא, ברמות שונות של עדינות.

 

[אורי ג.]

י, האם הידע הזה עוזר לי במשהו?

אולי קצת. אם הקנס הוא של 100,000 ש"ח אולי אפשר לנסות להקטין אותו, יש שיטות, לדוגמא:

SMARTNPV | ×××¦× × ××ª× ××ס×× ××¢××ת ×פרע×× ×××ק××

www.youtube.com

(קומבינה למתקדמים).
יש גם שיטות אחרות כמו לחכות למועד התחנה אם זה מסלול של משתנה כל 5 או לחלופין לחכות עד X שנים ממועד קבלת המשכנתא ואז מקבלים הנחות יפות.

גודל הקנס אומר גם בגדול שלקחת משכנתא בריבית שהיום נחשבת גבוהה יחסית.

ועוד משהו: תבין, הבנקים בארץ ממש לא אוהבים את מסלול הקל"צ, זה די דופק אותם, בנק ישראל אונס אותם לתת לך לפחות שליש מהמשכנתא במסלול הזה.
בעולם העסקי הלוואה בריבית קבועה זה דבר נדיר במיוחד, כמעט כל ההלוואות צמודות לפריים.

 

[eli71]

לאור כמה תגובות כאן אני אחזור על מה שכתבתי בהתחלה: הריבית עלתה מאז שלקחתי את המשכנתא, ולא ירדה.

הנושא הוא לא עמלת היוון על פירעון מוקדם, אלא המצב ההפוך שבו בתיאוריה הבנק היה צריך לשלם לי אקסטרה על ההחזר. והאם הידע שהבנק הולך להרוויח עליי סכום נאה יכול לעזור במשהו.

 

[FIYaacov]

הנושא הוא לא עמלת היוון על פירעון מוקדם, אלא המצב ההפוך שבו בתיאוריה הבנק היה צריך לשלם לי אקסטרה על ההחזר. והאם הידע שהבנק הולך להרוויח עליי סכום נאה יכול לעזור במשהו

אז אחזור גם אני שוב. אתה צריך למצוא מנהל סניף/מנהל משכנתאות אזורי שיש לו ויז'ן, שאין לו פחד לייצר עבודה (כי זו עסקה לא שגרתית, אז יש פה עבודה), ושהעבודה הזו והתגמול עליה תשתלם ביחס לסיכון שהוא לוקח.

אולי אם תארגן קבוצת רכישה של אנשים שלקחו בשפל של הריביות.

 

[גרהם]

אז אחזור גם אני שוב. אתה צריך למצוא מנהל סניף/מנהל משכנתאות אזורי שיש לו ויז'ן, שאין לו פחד לייצר עבודה (כי זו עסקה לא שגרתית, אז יש פה עבודה), ושהעבודה הזו והתגמול עליה תשתלם ביחס לסיכון שהוא לוקח.

אולי אם תארגן קבוצת רכישה של אנשים שלקחו בשפל של הריביות.

איזה תגמול יכול להיות לפקיד?

 

[אורי ג.]

אז אחזור גם אני שוב. אתה צריך למצוא מנהל סניף/מנהל משכנתאות אזורי שיש לו ויז'ן, שאין לו פחד לייצר עבודה (כי זו עסקה לא שגרתית, אז יש פה עבודה), ושהעבודה הזו והתגמול עליה תשתלם ביחס לסיכון שהוא לוקח.

זה יותר ברמה של מנכ"ל וכנראה דירקטוריון.

אולי אם תארגן קבוצת רכישה של אנשים שלקחו בשפל של הריביות.

זה כבר אולי יעניין מישהו אם יגיע להיקפים גדולים אבל צריך ליצור גם רווחיות לבנק, מבחינתם כל הקבוצה הם לקוחות שבויים, למה שהם יוותרו על העמלה או חלקה? כאמור זה דופק אותם, העמלה הזו שגם תהיה מופחתת לרוב האנשים וגם ככה תקיפה רק בחלק מהמסלולים מהווה רק פיצוי חלקי על ההפסד שלהם, אז על מה מתמקחים איתם? שיפסידו יותר?

איזה תגמול יכול להיות לפקיד?

בונוסים, עמידה ויעידה וכו' אבל עסקה כזו זה ממש לא ברמה של פקיד זוטר.

 

[גרהם]

בונוסים, עמידה ויעידה וכו' אבל עסקה כזו זה ממש לא ברמה של פקיד זוטר.

קשה לי להאמין שמישהו יתן בונוס לפקיד שנותן תמריץ לארגון קבוצה של לקוחות שיעזבו את הבנק ועוד לשלם להם על זה, אבל שיהיה בהצלחה למי שמנסה.
אגב, מאחר שאחת הסיבות לעמלת הפרעון המוקדם היא שמירה על יציבות הבנק, קשה לי להאמין שמהלך של תשלום למי שפורע משכנתה (גם אם יש כדאיות לבנק), לא צריך אישור רגולטור.

 

[יהודה שוורץ]

אני פשוט יוצא מתוך הנחה, שאם החוק מאפשר לבנק לגבות סכומים נכבדים מלקוחות בזמן פירעון מוקדם לפי נוסחא מסויימת, אז כנראה שיש מאחוריה הגיון כלכלי מוצק.

אז זהו שלא ממש, תראה כאן
ושנית כאמור אין סימטריה כי הבנק (לעניות דעתי) מפסיד אותך כלקוח כשאתה פורע מוקדם, כל החשבון שלך יכל להיות נכון בהנחה שאלו הפרוטות האחרונות של הבנק ויש לו לקוח ביד שישלם עליהם יותר, מכיוון ששני ההנחות הללו לא נכונות, אז אין לך שום קלף על הבנק. להיפך.

 

[אורי ג.]

קשה לי להאמין שמישהו יתן בונוס לפקיד שנותן תמריץ לארגון קבוצה של לקוחות שיעזבו את הבנק ועוד לשלם להם על זה, אבל שיהיה בהצלחה למי שמנסה.

זה בדיוק מה שכתבתי.

 

[FIYaacov]

למה שהם יוותרו על העמלה או חלקה?

הוא התכוון למצב ההפוך שבו אין עמלת פרעון מוקדם, אלא שהבנק מרוויח מזה שמתפנה לו מקום בהלימון הון כשהריבית המשק יותר גבוהה מהריבית של הלקוח שעוזב.

למרות עכשיו שאני חושב על זה, הבנק די אגנוסטי לזה, כי הוא רק מרוויח מהמרווח שלו שלא משתנה מהותית בעת עליית ריבית במשק.

 

[אורי ג.]

הוא התכוון למצב ההפוך שבו אין עמלת פרעון מוקדם, אלא שהבנק מרוויח מזה שמתפנה לו מקום בהלימון הון כשהריבית המשק יותר גבוהה מהריבית של הלקוח שעוזב.

אחלה אבל אין לו בעיה בהלימות ההון והוא תמיד יכול לאג"ח את המשכנתא היקרה שלו ולמכור אותה הלאה לגוף פיננסי אחר אם כן.
זה בדיוק מה שמזרחי עושים מפעם לפעם.

×× ×§ ××ר×× ×××ר ××ר×× ×ש×× ×ª××ת ×××קף ×©× 680 ×××××× ×©×§× | ×××¢××

www.globes.co.il

××ר××-×פ××ת ×××ר ת×ק ×ש×× ×ª××ת ×-900 ×××××× ×©×§× ×××××

www.globes.co.il

 

[FIYaacov]

אחלה אבל אין לו בעיה בהלימות ההון והוא תמיד יכול לאג"ח את המשכנתא היקרה שלו ולמכור אותה הלאה לגוף פיננסי אחר אם כן.
זה בדיוק מה שמזרחי עושים מפעם לפעם

נכון. ההצעה שלי הייתה בתנאי שיש ממש בטענה של פות"ש שיש כאן רווח מצד הבנק (מעבר לרווח שיכול להשיג בשאר הכלים שלו).

 

[גרהם]

למרות עכשיו שאני חושב על זה, הבנק די אגנוסטי לזה, כי הוא רק מרוויח מהמרווח שלו שלא משתנה מהותית בעת עליית ריבית במשק.

והוא אפילו מפסיד אם אין לו בעיה אקוטית של הלימות הון ועלות הגיוס שלו נמוכה מהריבית שמשלם הלקוח העוזב.

 

[eli71]

אם הבנתי נכון, אז הטענה של פות"ש היא שכאשר הוא מבצע פרעון מוקדם, הבנק מלווה את הכספים שקיבל ממנו למישהו אחר בריבית גבוהה יותר.
פות"ש מבקש ליהנות מחלק מההפרש הזה.
אבל כפי שנכתב כאן, ההנחה שאפשר להלוות את הכסף שהוחזר בריבית גבוהה יותר (או ליתר דיוק, ההנחה שהבנק צריך את הפרעון המוקדם כדי להלוות לאחרים) אינה בהכרח נכונה.

אז אני אנסה להסביר את הצורה הפשוטה שאני רואה את זה, ואתה ואחרים מוזמנים לתקן אותי:

לשם פשטות, נניח שלבנק יש בכל רגע נתון כמות מסויימת של מזומנים שאפשר להלוות אותם. הדרך לווסת את קצב ההלוואות היא קביעת הריביות שהבנק מציע בפועל ללקוחות. הריבית במשק זה נחמד, וגם הפריים, אבל בסוף לקוח X מקבל ריבית Y.

אז בקיצור, ברגע נתון יש שיווי משקל בין הכסף שיש לבנק לתת לבין המלווים, ומדיניות הריביות היא זו שמתחזקת אותו.

עכשיו פתאום מישהו מחזיר הרבה כסף בבת אחת. אז בלי להזיז כלום, הבנק יכול להלוות בדיוק אותו סכום למישהו אחר. ואם הבנק נדרש לתת הלוואה נמוכה יותר בשביל לקבל בדיוק אותה טבלת תשלומים ממישהו אחר, אז ההפרש בין הכסף שקיבל מההחזר לזה שהוא נתן ללווה החדש הוא רווח מיידי. זאת סוג של פעולת ארביטראז', כי שום דבר אחר לא זז.

מה חסר בתיאור הפשוט הזה?

 

[גרהם]

מה חסר בתיאור הפשוט הזה?

אחרים ואני כתבנו כאן על מעטפת רגולטורית שלמה שמשתנה מזמן לזמן ולכן לא נכון להניח שמנקודת המבט של הבנק התנאים היום זהים לתנאים בעת שניתנה ההלוואה הקודמת.
אבל נניח את זה בצד ונלך לחישוב הנאיבי כאילו הבנק אינו מפוקח ולא חלים עליו כללים כלשהם.
בתיאור שלך יש הנחה מובלעת שההלוואה החדשה בריבית גבוהה תנתן רק אם אתה החזרת את ההלוואה שקיבלת בריבית נמוכה. למה זה נכון בהכרח?
אתן לך דוגמה אחרת, שלדעתי עדיין לא מדוייקת, אבל קרובה יותר למציאות:
הבנק לווה בעבר בריבית של 2 אחוז והיום בריבית של 3 אחוז.
הבנק הלווה בעבר בריבית 4 אחוז והיום בריבית של 5 אחוז.
אין מגבלה אפקטיבית בתנאים הנוכחיים על יכולתו ללוות.
עבר= המועד בו לקחת את ההלוואה. הווה = המועד בו אתה מבצע פירעון מוקדם.
במצב כזה לא רק שהבנק לא צריך שתחזיר לו את ההלוואה שלך כדי להלוות לאחר, אלא החזר ההלוואה שלך יוצר לו הפסד כי הוא לא יקבל ממך ריבית עתידית של 4 אחוז כאשר הוא יכול ללוות את הסכום הזה היום בריבית של 3 אחוז בלבד.

 

[itsikad]

עכשיו פתאום מישהו מחזיר הרבה כסף בבת אחת. אז בלי להזיז כלום, הבנק יכול להלוות בדיוק אותו סכום למישהו אחר. ואם הבנק נדרש לתת הלוואה נמוכה יותר בשביל לקבל בדיוק אותה טבלת תשלומים ממישהו אחר, אז ההפרש בין הכסף שקיבל מההחזר לזה שהוא נתן ללווה החדש הוא רווח מיידי. זאת סוג של פעולת ארביטראז', כי שום דבר אחר לא זז.

מה חסר בתיאור הפשוט הזה?

שההגדרה שלך להרבה כסף שונה מההגדרה של הבנק להרבה כסף (אתה כנראה לא מתכוון להחזיר עשרות מליוני שקלים או יותר) וההנחה שהעלות והמאמץ הנדרשים מצד הבנק לגייס את אותו הון נמוכה ופשוטה משמעותית (משאבים ורגולציה) מההצעה שלך (כפי שכתבו לך מעליי, הבנק פשוט יגייס את אותו סכום, הוא לא ממש צריך את הכסף שלך כדי להלוות ללקוח אחר).

 

[יהודה שוורץ]

(אתה כנראה לא מתכוון להחזיר עשרות מליוני שקלים או יותר)

אוסיף לזה, שאם היית מחזיר לבנק עשרות מיליונים אז הבנק מפסיד עשרות לקוחות קיימים שעושים לו כסף, בתמורה לאופציה למצוא לקוחות חדשים במחיר טוב יותר. עסקית זה לא הרפתקאה משתלמת.

 

[A42]

מה חסר בתיאור הפשוט הזה?

התיאור שלך ברור

בהיגיון הפשוט הכל מובן

גם אני חשבתי על זה לא פעם
אני חשבתי על זה מכיוון אחר
למה לא נותנים לנו להעביר/ למכור משכנתאות לצד ג'

לצורך העניין יש לי משכנתא בריבית מאוד נמוכה נגיד 100K עם ריבית ממוצעת של 1 אחוז
והיום הריבית היא 2 אחוז
אני אוכל למכור לפלוני את המשכנתא שלי (כלומר להעביר את החוב עם אותה ריבית של 1 אחוז) ולבנק רק מחליפים את הערבות בדירה של פלוני


פלוני ישלים לי X כסף כשכר טירחה/ פיצוי (לצורך העניין, היוון של 0.5 אחוז)

אני אצטרך כמובן לשלם מס הכנסה על הX כסף, שיוריד לי אותו ככל הנראה ל0.25 אחוז
מעבר לזה לבנק יש עלויות של כל נושא העברת התיק רישומים וכו וכו שזה עמלות שפלוני יבקש שאני יקזז לו אז זה עוד שוחק את שורת הרווח

והבעיה העיקרית אי שפרופיל הסיכון / יחסי המימון מאוד שונים אז אין לבנק באמת סיבה להסכים לזה ומבחנתו זה רק כאב ראש

כן זכותך לעשות את זה בעצמך היום על ידי השקעה
לדוגמא תשקיע את הכסף בהלוואות עמית - עמית ותקבל תשואה יותר גבוה אפילו בדירוג AAA

מניח שיש גם איזה נייר שמייצג הלוואות משכנתא לפי הריביות היום עם איזה שהיא קורלציה

אבל כמו שאתה כנראה לא רוצה את הכאב ראש הזה גם הבנק לא רוצה

בפרקטיקה, לפחות מה שאני עושה לביתי (לא ממליץ) אני נשאר עם הריבית המינימלית האפשרית קרי פריים ואותה גורר ומגלל בשביל שאוכל להשקיע אותה
כמובן שזה מעלה את הסיכון בשקעות....

 

[eli71]

שההגדרה שלך להרבה כסף שונה מההגדרה של הבנק להרבה כסף (אתה כנראה לא מתכוון להחזיר עשרות מליוני שקלים או יותר) וההנחה שהעלות והמאמץ הנדרשים מצד הבנק לגייס את אותו הון נמוכה ופשוטה משמעותית (משאבים ורגולציה) מההצעה שלך (כפי שכתבו לך מעליי, הבנק פשוט יגייס את אותו סכום, הוא לא ממש צריך את הכסף שלך כדי להלוות ללקוח אחר).

התגובה הזאת, בנוסף לאחרות שמנסות להתחקות אחרי שיקולי הבנק, הן בחזקת "קטונתי" מבחינתי, תרתי משמע.

אבל השאלה שנשארת היא: אם הבנק לא מרוויח על זה שאני מחזיר מוקדם לאחר עליית ריבית, למה הוא זכאי בחוק לגבות עמלת היוון שמנה כשזה להיפך?

ועוד משהו: הריבית שנחשבת איננה הריבית במשק או הפריים, אלא הריבית הממוצעת שאותו בנק נוהג לתת בכל אחד מהזמנים. לכן יש להפרש בהיוון משמעות כספית ישירה.