משכנתא: פיתוי או לא פיתוי, זו השאלה.

[DesertMinimalist]

אני עושה השוואה בין שני תמהילי משכנתא שיועץ של וולטי נתן לי לדירה בשווי 1.65 מיליון ש"ח עם הון עצמי של 950K.

תמהיל 1 - סה"כ 1,113,000 משכנתא. תמהיל עם מסלול פיתוי של 371K שיפרע אחרי חודש, מביא אותנו לאזור ה-61% מימון.
תמהיל 2 - סה"כ 742,000 משכנתא. תמהיל ללא פירעון, אזור ה-44% מימון (מדרגת המימון הנמוכה ביותר).

מה דעתכם? האם שווה לרדת 2 מדרגות מימון בשביל מסלול פיתוי? והאם יש אפשרות לדעתכם לקחת עוד 30 עד 50 אלף שקלים נוספים עבור שיפוץ ועדיין לשמור על בשר במסלול הפיתוי?

מבחינת הבנק הכנסות נמוכות בשנים הקרובות, אזור ה-2,000 עד 4,000 בחודש, אבל יש גם ערב משלם, פנסיונר עם תלוש שכר של 18 נטו בחודש.

 

[drx]

זאת לא השאלה. השאלה היא למה אתה מעמיס משכנתא על פנסיונר!

 

[yossik]

זאת לא השאלה. השאלה היא למה אתה מעמיס משכנתא על פנסיונר!

+1

 

[DesertMinimalist]

זאת לא השאלה. השאלה היא למה אתה מעמיס משכנתא על פנסיונר!

זה רק פורמלי בשביל שהבנק יאשר משכנתא עם הכנסה נמוכה, יש כסף בצד. הבנק דורש את זה

 

[DesertMinimalist]

+1

עניתי. זו דרישה של הבנק וזה פורמלי. חוץ מזה, מדובר בפנסיונר עם 3 נכסים... הכל בסדר. אפשר להתקדם לגופו של עניין.

 

[אורי ג.]

אין פה שאלה בכלל, בטח שפיתוי, עכשיו קח רעיון לשלב ב:
עברו X חודשים, החזרת את הפיתוי, עכשיו נשארה משכנתא באחוז מימון קטן מ45%
אפשר לנסות לעשות מחזור פנימי ולהוריד את הריביות עוד יותר, לא בטוח שיצליח אבל אין מה להפסיד.

עריכה:

אבל בפיתוי אל תעבור את ה60%, שווה לך לקחת 1% פחות בשביל לרדת במדרגת מימון.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

2 מדרגות לא בטוח, תישאר במדרגה השנייה ואז חד משמעית פיתוי יהיה משתלם.
בלי קשר, אתה יכול לשפר את ההצעות שצירפת.

 

[ALEX47]

עכשיו קח רעיון לשלב ב:
עברו X חודשים, החזרת את הפיתוי, עכשיו נשארה משכנתא באחוז מימון קטן מ45%
אפשר לנסות לעשות מחזור פנימי ולהוריד את הריביות עוד יותר, לא בטוח שיצליח אבל אין מה להפסיד.

לגבי זה, במידה ואדם עושה שיפוץ ובתקופת זמן קצרה העלה את שווי הדירה, האם יש זמן מינימלי שצריך לעבור לפני שאפשר לחזור לבנק, לבקש שוב הערכת שמאי ולרדת באחוז המימון?

 

[אורי ג.]

לגבי זה, במידה ואדם עושה שיפוץ ובתקופת זמן קצרה העלה את שווי הדירה, האם יש זמן מינימלי שצריך לעבור לפני שאפשר לחזור לבנק, לבקש שוב הערכת שמאי ולרדת באחוז המימון?

לדעתי לא, בכל מקרה יעברו כמה חודשים עד שהכל מוכן וכו'

 

[DesertMinimalist]

אין פה שאלה בכלל, בטח שפיתוי, עכשיו קח רעיון לשלב ב:
עברו X חודשים, החזרת את הפיתוי, עכשיו נשארה משכנתא באחוז מימון קטן מ45%
אפשר לנסות לעשות מחזור פנימי ולהוריד את הריביות עוד יותר, לא בטוח שיצליח אבל אין מה להפסיד.

עריכה:

אבל בפיתוי אל תעבור את ה60%, שווה לך לקחת 1% פחות בשביל לרדת במדרגת מימון.

תודה רבה על התשובה.

1. מה דעתך לגבי התמהיל שקיבלתי עם מסלול הפיתוי? מרגיש לי שהיועץ של וולטי יכל להתאמץ יותר ולבנות תמהיל קצת פחות פשוט ובסיסי. כזה גם אני יכול לבנות... יש מקום לשפר? יש לך הצעות?

2. לגבי מחזור אחרי החזרת הפיתוי - כנראה שבמקרה כזה גם ארצה לבנות תמהיל חדש, כי זו בעצם סוג של משכנתא חדשה, לא? או שרק אנסה להוריד את הריביות ואשאר עם תמהיל זהה?

 

[monkey22]

אין פה שאלה בכלל, בטח שפיתוי, עכשיו קח רעיון לשלב ב:
עברו X חודשים, החזרת את הפיתוי, עכשיו נשארה משכנתא באחוז מימון קטן מ45%
אפשר לנסות לעשות מחזור פנימי ולהוריד את הריביות עוד יותר, לא בטוח שיצליח אבל אין מה להפסיד.

עריכה:

אבל בפיתוי אל תעבור את ה60%, שווה לך לקחת 1% פחות בשביל לרדת במדרגת מימון.

+1

 

[אורי ג.]

1. מה דעתך לגבי התמהיל שקיבלתי עם מסלול הפיתוי? מרגיש לי שהיועץ של וולטי יכל להתאמץ יותר ולבנות תמהיל קצת פחות פשוט ובסיסי. כזה גם אני יכול לבנות... יש מקום לשפר? יש לך הצעות?

פשוט ובסיסי=מצוין. KISS.

2. לגבי מחזור אחרי החזרת הפיתוי - כנראה שבמקרה כזה גם ארצה לבנות תמהיל חדש, כי זו בעצם סוג של משכנתא חדשה, לא? או שרק אנסה להוריד את הריביות ואשאר עם תמהיל זהה?

לא, אם תשנה תמהיל אז תאלץ לקחת לפי הנחיות של בנק ישראל וזה ירע את מצבך. צריך רק לנסות להוריד ריביות, אם ההחזר החודשי מאפשר אז גם לקצר תקופה בקל"צ ולהוריד ריביות עוד יותר.

 

[Redroze]

פשוט ובסיסי=מצוין. KISS.

לא, אם תשנה תמהיל אז תאלץ לקחת לפי הנחיות של בנק ישראל וזה ירע את מצבך. צריך רק לנסות להוריד ריביות, אם ההחזר החודשי מאפשר אז גם לקצר תקופה בקל"צ ולהוריד ריביות עוד יותר.

אני סתם תוהה איזה אינטרס יש לבנק להוריד לך ריביות כאשר הוא יודע שבמעבר לבנק אחר לא תקבל תנאים כמו שיש לך היום.

 

[אורי ג.]

אני סתם תוהה איזה אינטרס יש לבנק להוריד לך ריביות כאשר הוא יודע שבמעבר לבנק אחר לא תקבל תנאים כמו שיש לך היום.

1. אם אתה יורד באחוזי מימון וממחזר זה ההלוואה יותר זולה לבנק, הוא יכול להעביר לך חלק מהחיסכון שלו.
2. הבנק רוצה אותך בתור לקוח מרוצה.
3. כעבור נניח שנתיים אתה שלוש אתה במחזור אתה בעצם גם מקצר תקופה ואז עוד הפעם, יותר זול לבנק = יותר זול לך.
4. הבנק מרוויח גם הרבה כסף מעמלות פירעון מוקדם ודמי פתיחת תיק, אל תדאג לבנק, הוא בכל מקרה יתפרנס ממך יופי.

 

[Redroze]

1. אם אתה יורד באחוזי מימון וממחזר זה ההלוואה יותר זולה לבנק, הוא יכול להעביר לך חלק מהחיסכון שלו.
2. הבנק רוצה אותך בתור לקוח מרוצה.
3. כעבור נניח שנתיים אתה שלוש אתה במחזור אתה בעצם גם מקצר תקופה ואז עוד הפעם, יותר זול לבנק = יותר זול לך.
4. הבנק מרוויח גם הרבה כסף מעמלות פירעון מוקדם ודמי פתיחת תיק, אל תדאג לבנק, הוא בכל מקרה יתפרנס ממך יופי.

על הנייר אתה צודק, מניסיוני במציאות הבנק לא יזיז את ישבנו. אבל אשמח להתבדות.

 

[אורי ג.]

על הנייר אתה צודק, מניסיוני במציאות הבנק לא יזיז את ישבנו. אבל אשמח להתבדות.

מנסיוני במזרחי דווקא כן, בדיסקונט אכן לא.
בכל מקרה שווה לנסות, לא?