מספר שאלות להשוואה בין אפיקי ההשקעה הפופולריים

[shay1905]

שלום חברים,
בהמשך לנושא הקודם שפתחתי (נדל"ן מניב VS קרנות מחקות מדד)
זיקקתי את הספקות שלי בנושא ודייקתי את השאלות כדי בתקווה לקבל מכם תשובות שיעשו לי סדר בראש.

הספקות הן בנושא השקעות בנדל"ן כנגד השקעות בשוק ההון (פאסיביות בקרנות מחקות מדדים) כאשר מטרת ההשקעה היא למקסם רווחי הון בעתיד (אני בין 22) ולא להגדיל את תזרים המזומנים החודשי שלי באמצעות משיכה מתיק ההשקעות (בשלב זה של החיים).

הסוגיות שלא פתורות אצלי הן בנושאים הבאים:

• ענייני מיסוי – כגורמים משפיעים על הבחירה באפיק ההשקעה (או בשילוב של שניהם) ועל התשואה.
• מיקסום תשואה – בהתחשב בסוגי ההלוואות והמימונים השונים שניתן להשתמש בהם כדי למנף את ההון הראשוני להשקעה.
• קורלציה – בין שני אפיקי ההשקעה.

בכוונה אחריג בשיח את סיכון הריכוזיות ומימוש הרווחים של 2 אפיקי ההשקעה – לטובת התייחסות לסוגיות הנ"ל בלבד.

ענייני מיסוי

• מטעמי הטבות מיסוי כאלה ואחרות על נדל"ן בארץ/בחו"ל, עדיף לרכוש לפחות דירה אחת כחלק מתיק ההשקעות? מה הן אותן הטבות מיסוי?

מיקסום תשואה

• באיזה מאפיקי ההשקעה הנ"ל יהיה משתלם יותר לקבל הלוואה בריבית טובה יותר בתנאים טובים יותר?
  • משכנתא מהבנק על נדל"ן בארץ?
  • הלוואה מברוקר בשוק ההון? להבנתי מינוף גבוה מדי בשוק ההון יכול להוות בעיה עקב הקירבה ל-margin call
  • מימון אחר שאני לא מודע אליו? (בשני האפיקים)

אני מודע לעובדה שזה תלוי אדם לפי הפרופיל הפיננסי שלו, אבל נסו להתייחס למקרה הממוצע.

• מדוע כשמתמנפים לוקחים בחשבון שהמינוף משפיע רק על השנה הראשונה?
• נדל"ן:
  • בארץ/בחו"ל – נדל"ן בארץ אכן שווה את התשואות שכרגע יש לשוק להציע? מאמין שיש שווקים מסוימים בחו"ל שהשקעה בהם בנדל"ן מניבה תשואות שמצדיקות את ההתעסקות הנלווית? (על פני הפסיביות של שוק ההון)
  • סוג ההשקעה – להבנתי, הכסף הגדול בנדל"ן (שבאמת מצדיק השקעות נדל"ן על פני שוק ההון בהיבט רווחי ההון) אינו מגיע מההשקעות הפשוטות של קנייה-שיפוץ-השכרה/מכירה, אלא מיוזמות נדל"ן. כגון – רכישת/בניית בניינים ומכירת הדירות למשקיעים/לשוכרים. מניסיונכם, יש אמת בדבריי?

קורלציה

• אכן קיימת קורלציה קטנה מספיק בין שוק ההון לנדל"ן ברמה שמצדיקה השקעה בשני האפיקים כחלק מתכנון תיק ההשקעות לטובת גידורו?

לסיכום,
אהיה אסיר תודה לקרוא כל דעה שלכם פה שתקדם אותי שלב נוסף בסגירת קצוות פתוחות במחשבה שלי.
אציין שאכן קראתי שרשורים רבים אך לצערי לא תמיד הפירוט היה לרמת ההבנה שלי או שהפירוט אינו היה מדויק לשאלות הנ"ל.

המשך שבוע טוב!

 

[half-solid]

מטעמי הטבות מיסוי כאלה ואחרות על נדל"ן בארץ/בחו"ל, עדיף לרכוש לפחות דירה אחת כחלק מתיק ההשקעות? מה הן אותן הטבות מיסוי?

רק דירה בארץ, לא בחו"ל. עד 5600 בערך לא משלם מס. אח"כ, מס של 10% (על הכל לדעתי)
דירה בחו"ל ממוסה משקל ראשון.
שוק ההון - אם מושך אז רווחים 25%, דיבידנד 25%.

משכנתא מהבנק על נדל"ן בארץ?

כנראה זה מימון זול יותר

הלוואה מברוקר בשוק ההון?

לפעמים גם זה.

יכול להוות בעיה עקב הקירבה ל-margin call

זה נכון, אבל זו בעיה כללית בלי קשר לגובה הריבית על ההלוואה

הכסף הגדול בנדל"ן (שבאמת מצדיק השקעות נדל"ן על פני שוק ההון בהיבט רווחי ההון) אינו מגיע מההשקעות הפשוטות של קנייה-שיפוץ-השכרה/מכירה, אלא מיוזמות נדל"ן. כגון – רכישת/בניית בניינים ומכירת הדירות למשקיעים/לשוכרים. מניסיונכם, יש אמת בדבריי?

אם קנית דירה בתל אביב לפני עשר שנים, לא שיפצת, לא עשיתם כלום. עלית עכשיו פי 3 בשווי.
ודאי שביזמויות יש כסף באמת גדול, אבל זו כנראה ממש עבודה אקטיבית. וכמובן - כגודל הסיכון, גודל הסיכוי.

לא ממליץ לא מייעץ

 

[חתול לילה]

מה הן אותן הטבות מיסוי?

אין מס על דירת מגורים. האלטרנטיבה היא לגור בשכירות ולשלם מס על הכנסות פסיביות.

אם קנית דירה בתל אביב לפני עשר שנים, לא שיפצת, לא עשיתם כלום. עלית עכשיו פי 3 בשווי.

ומצד שני אם תמכור תצטרך לשלם הון תועפות על שכירות.
בלי קשר, זה גם לא פי 3.

 

[half-solid]

זה גם לא פי 3

צודק
פי 4