בכל רגע נתון, בשוק יש היצע וביקוש לדירות להשכרה ודירות לקניה.
ריבית גבוהה ו/או מס רכישה גבוה מזיזים את נקודת שווי המשקל, וגורמים לכך ש:
1. המשקיעים קונים פחות דירות חדשות - כי יקר, וזה מקטין היצע של דירות להשכרה
2. שוכרים/רוכשים חדשים פוטנציאליים שנכנסים בנתיים לשוק (זוגות צעירים, רווקים שעוזבים את הבית, וכו') נוטים לשכור דירה במקום לקנות - כי יקר, וזה עוד יותר מקטין את ההיצע של דירות להשכרה
3. בעלי דירות קיימים, שמתבלבטים האם למכור או להשכיר יעדיפו להעמיד את הדירה למכירה - כי דווקא להם זה משתלם למכור. דירה כזו הרבה פעמים עומדת ריקה למשך כמה חודשים - כדי לשפר את הסיכוי למכור אותה בהקדם, ודירות כאלה גם יוצאות ממאגר הדירות להשכרה.
אגב, בקומה שלי יש בדיוק דירה כזו: דירה להשקעה, הייתה מושכרת למשך שנתיים. בחודשים האחרונים עומדת למכירה (במחיר מופקע, בעיניי), ללא דיירים, בזמן שיש מחסור אמיתי וביקוש גבוה לדירות להשכרה בשכונה שלנו.