1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

ברלין מתכוננת להקפיא את שכר הדירה; מחירי השכירות של דירות בעיר ישארו ללא שינוי במשך 5 שנים;

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י ניצן המצוין, ‏18/6/19.

  1. ניצן המצוין

    ניצן המצוין משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏4/12/18
    הודעות:
    229
    לייקים שהתקבלו:
    98
  2. wa11a

    wa11a משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏31/1/15
    הודעות:
    596
    לייקים שהתקבלו:
    525
    אפשרות ב'
     
  3. DavidA

    DavidA משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏17/2/17
    הודעות:
    1,229
    לייקים שהתקבלו:
    1,322
    איך הגעת למסקנה שבעלי הדירות יברחו מהעיר ויזניחו את בתיהם עד התפוררות? למה שלא פשוט ימכרו את הדירות ויפסיקו לחגוג על האזרחים שחיים שם? ולמה שלא פשוט ישכירו ל5 שנים בשכר דירה ואז יעלו את שכר הדירה אחרי שייגמר ההסכם? איך דירה שעומדת מוזנחת וריקה ונגבה עליה מסים וארנונות למינהן כל חודש זה רעיון טוב עבור בעל הדירה?
     
    adamshalev אוהב/ת את זה.
  4. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,959
    לייקים שהתקבלו:
    3,439
    היי
    מדובר פה בהחלטה הנובעת מלחץ פוליטי, מאז 2008 מחיר הנכסים והשכירויות בברלין עלו בצורה חדה.

    ההחלטה להקפיא את השכירויות ל 5 שנים, ברמת התשואות הנמוכה כיום, תרחיק משקיעים מהשוק,
    כאן תיווצר בעיה, 80% מהדירות בברלין הן להשכרה, כרגע יש מחסור ביחס לביקוש,
    הוצאת משקיעים מהשוק, רק תגדיל את המחסור בנכסים להשכרה.

    אז אומנם השכירות לא תעלה, אך מצבם של השוכרים יוחמר.
     
  5. DavidA

    DavidA משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏17/2/17
    הודעות:
    1,229
    לייקים שהתקבלו:
    1,322
    רגע, אבל כל דירה שמשקיע מוכר, היא אדם שעובר לגור בתוך העיר במקום להשכיר בעיר ככה שמשקיע שמוכר הוא בעצם מקטין היצע וביקוש להשכרה בו זמנית, משקיע שלא מוכר- כנראה ישכיר ולא ישפיע על ההיצע..
     
    רוני אוהב/ת את זה.
  6. איש ירח

    איש ירח משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏21/5/17
    הודעות:
    264
    לייקים שהתקבלו:
    283
    ברור.
    זה עוד יותר ברור...
     
    ניצן המצוין אוהב/ת את זה.
  7. דור ה-Z

    דור ה-Z משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏26/4/19
    הודעות:
    929
    לייקים שהתקבלו:
    559
    למה ששוכרים פשוט לא יעלו את שכר הדירה בחדות לאחר 5 שנים, כדי לשמר על תשואה נורמאלית ביחס לציפיות האינפלציות ל-5 השנים הבאות?
     
  8. ניצן המצוין

    ניצן המצוין משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏4/12/18
    הודעות:
    229
    לייקים שהתקבלו:
    98
    אין לי שום מסקנה רק תחושות,
    המסקנה היחידה היא שהכתבה ממש מתאימה לדיון מעמיק בפורום, בתקווה לצאת עם מסקנה בסוף השרשור (:
     
  9. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,959
    לייקים שהתקבלו:
    3,439
    רוב המשקיעים רכשו את הדירות בעבר, נהנו מעליית השכירויות, מנכסים שכמעט אינם עומדים ריקים, ותזרים חודשי של מזומנים (הכנסה חודשית פסיבית וסולידית).

    לכן רוב המשקיעים לא ימכרו את הדירות, אלו שכן ימכרו, יתקלו בבעיה, 80% מהרוכשים הפוטנציאליים בשוק זה משקיעים,
    סביר להניח שהם יתקשו למכור את הדירות בשנים הקרובות עד שהמצב יתבהר,
    זה מהלך השם את השוק ב HOLD למשך מספר שנים, וכמו שרשמתי, יחמיר את מצב היצע הנכסים.:)
     
    נערך לאחרונה ב: ‏19/6/19
  10. איש ירח

    איש ירח משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏21/5/17
    הודעות:
    264
    לייקים שהתקבלו:
    283
    והיום יש את זה.
    חוק הגנת השכירות החדש כבר מבריח יזמי נדל"ן מניו יורק
     
    wa11a אוהב/ת את זה.
  11. amit

    amit משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏28/1/15
    הודעות:
    1,510
    לייקים שהתקבלו:
    1,373
    היתה כתבה פעם על ישראלים בברלין שמנצלים את החוק שלא מאפשר העלאת שכר דירה לשוכר קיים בדירות מוגנות.
    מוכרים את הזכות לאחרים ועוד קומבינות.
     
  12. Fitch

    Fitch משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/8/16
    הודעות:
    3,123
    לייקים שהתקבלו:
    2,374
    +100
     
    wa11a ו-רוני אוהבים את זה.
  13. Nina T

    Nina T משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/3/19
    הודעות:
    958
    לייקים שהתקבלו:
    270
    @רוני מה אתה אומר על אירלנד ובמיוחד דבלין? לפני שנה קראתי שיש בעיות להשיג משכנתאות, מחירי הדירות זולים יחסית ומחירי השכירות מאד גבוהים, חשבתי להשקיע ב RIET מגורים בדבלין חושבת שמצאתי רק 1 ויחסית למניה ביורו עשרים , הלך לה מאד טוב, האם עדיין קיימים תנאים מבניים מאד אטרקטיביים למשקיע?
     
  14. cypriano de rore

    cypriano de rore משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/6/17
    הודעות:
    2,477
    לייקים שהתקבלו:
    2,230
    @doc29 יכול לעזור לך במידע על דבלין.
     
    Nina T אוהב/ת את זה.
  15. doc29

    doc29 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    2,683
    לייקים שהתקבלו:
    2,498
    לא רוני, אבל קצת מכיר.
    שכ"ד שם באמת גבוה באופן חריג- התשואה ברוטו בדבלין לדירות למגורים היא סביב 7-8%- גבוה משמעותית מכל מקום אחר כמעט.
    מחירי הדירות עדיין נמוכים משמעותית מאשר השיא הקודם ולפי התשואה לכאורה, כך לפחות דעתי, יש מקום לעליות משמעותיות.
    אבל, אחרי מספר שנים של עליות משמעותיות מאוד, בשנה האחרונה יש האטה בעליה, לכיוון 1-3% בשנה. יש קצת ויכוח על הסיבה. היא קשורה במידה מסויימת גם לעליית היצע, אבל קרוב לוודאי שזה מרכיב קטן, כי עדיין בונים בערך רק 50% מההיצע השנתי הנדרש, שלא לדבר על הפער שנצבר בעבר.
    לכן- הרוב סבורים שהעצירה בעליית המחירים קשורה ל-2 סיבות:
    1. חוסר ודאות כתוצאה מהברקזיט.
    2. יותר מכך - קושי בנטילת משכנאות, כפי שכתבת. למה הכוונה? כדי למנוע בועה נוספת- הממשלה הוציאה רגולציות שמגבילות את הסכום שניתן לקחת משכנתא, כמכפלה (פי 3.5 לדעתי) מהשכר, מה שמקשה על המוני אנשים לקנות דירה. יש הרבה כעס ודיבור על זה שזה פיתרון רע, כי הוא עוצר באופן מלאכותי את עליות המחירים אבל פשוט על ידי כך שלא מאפשר לאנשים לקנות דירה, אפילו שהמשכורות שם עולות, הצמיחה טובה, והכלכלה במצב טוב, אבל אנשים פשוט לא מסוגלים לקחת משכנתא. עוד בעיה- הביקוש הזה מנותב לכיוון השכירות שעולה באיזור 8% לשנה - ומצב המחסור בדירות להשכרה שם נוראי.
    לי יש דירת 2 חדרים, במצב די טוב, 48 מ"ר, באיזור טוב ומרכזי של דבלין, עלתה 255K, וניתנת להשכרה ב-1800 יורו.

    עוד נקודה חשובה- יש קצת אסימטריה בעליות המחירים- כנראה שהדירות הקטנות והזולות יותר (עד 300K בערך) - עולות הרבה יותר משאר השוק- גם בגלל שמרבית ההיצע החדש הוא בתים ולא דירות, וגם כי זה בטווח שאנשים כן מסוגלים לקחת משכנתא.

    לסיכום- אני חושב שאפשר לקבל שם תזרים יפה על ההשקעה, לגבי עליות מחירים- מצד אחד זה לא פחות מישראל, מצד שני - כרגע, יש מגמת בלימה בעליה, והיא קלה-מתונה. זה בקניית דירה. מה לגבי REIT? אני לא יודע לומר, מקווה שזה עזר לך בכל זאת.

    נ.ב. חברה בשם Daft (היד 2 שלהם) מוציאה דוחות מקצועיים כל רבעון. פשוט תחפשי Daft house price/rental report ותמצאי, בהצלחה!!
     
    fliper, Fitch, בורג ו-5 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  16. Nina T

    Nina T משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/3/19
    הודעות:
    958
    לייקים שהתקבלו:
    270
    המון תודה על הסקירה המקיפה. בתחילת 2018 ממש חשבתי ששווה להשקיע ואחי שהוא מתווך נדלן בישראל סיפר על הסיכונים בהשקעה רחוקה. ואז חיפשתי REIT וכל מה שמצאתי זו החברה הזו שהייתה יורו עשרים ואנשים אמרו לי שאם זה המחיר היא כנראה לא שווה. היה מאד קשה למצוא את הדוחות הכספיים ובסוף מצאתי וזה לא היה נורא
    היא מכונה IRES.IR והגיעה בפרוטפוליו שמורכב ממניות מבוססותת כמו מסטארקארד וגוגל למקום 3 מתוך 15 עד עכשיו ממאי 2018, אין שום עדכון של הדוח הכספי. זה נראה כמו פתרון לא רע לניהול מרחוק.
    Irish Residential Properties REIT Plc (IRES.IR)

    ממש סקירה מצוינת ומסבירה גם את מהות התופעה והעובדה שמחירי השכירות לא יורדים, גם אם חלה האטה במחירי הדיור היא חיובית לחברה שעוסקת בשכירויות למגורים. הבעיה זה המחיר המגוחך
    https://finance.yahoo.com/quote/IRES.IR/financials?p=IRES.IR
    אם תשמע על חברה רצינית, ממש אודה לך
     
    doc29 אוהב/ת את זה.
  17. Nina T

    Nina T משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/3/19
    הודעות:
    958
    לייקים שהתקבלו:
    270
    אגב, זו השקעה, או שאתה גר שם?
     
  18. cypriano de rore

    cypriano de rore משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/6/17
    הודעות:
    2,477
    לייקים שהתקבלו:
    2,230
    השקעה.
    (סליחה שעניתי במקומו :) )
     
    doc29 ו-Nina T אוהבים את זה.
  19. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    10,422
    לייקים שהתקבלו:
    13,089
    אסור להם. תקרא על ה"מיטשפיגל".
     
    דור ה-Z אוהב/ת את זה.
  20. Nina T

    Nina T משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/3/19
    הודעות:
    958
    לייקים שהתקבלו:
    270
    אין עליך, טוב שידעת למי לקרוא
     
    cypriano de rore אוהב/ת את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
דירה בברלין? פורום השקעה בנדל"ן ‏28/6/17
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.