מה דעתכם על תפקיד המתווך בעסקאות נדל"ן?

[הנועזת]

היי
יש שני צדדים למטבע, בשוק הנמצא בעליית מחירים מובהקת, בעלי הדירות נוטים להעריך את שוויין מעל מחיר השוק
ב 5% עד 10% המגזימים בניהם, כעבור תקופה שהם לא מצליחים למכור ויש להם התחייבות לרכישת דירה אחרת,
כאן הם מתחילים להתגמש בעצמם או בעידוד מתווך בבלעדיות.

לדעתי בדומה למקובל במדינות מערביות שונות, עלות התיווך צריכה להיות על חשבון המוכר,
כך שהוא ייעזר במתווך רק אם יש צורך בכך

הי רוני עוקבת אחריכם באדיקות ונהנת...
זה בהחלט כיוון מחשבה מעניין, שמרחיב את אפשרויות הקונה הנקודה היא שברגע שעלות המכירה עוברת צד, יש סיכוי גבוה לגילום שלו במחיר הסופי ואז המחיר המוגזם ב 5-10 אחוז, חוזר בתלבושת אחרת כי גם צריך הצדקה לקיום המתווך מצד המוכר. מעבר לכך הרוכש הוא הצד הפגיע בעיסקה, מי נותן לו את השירות? ולמה שהמתווכים יסכימו לוותר על התשלום הכפול של שני הצדדים הקיים היום?

האפשרות הנוחה בעייני למכור ללא תיווך צריכה להגיע משינוי מבני של כללי המשחק, וזה יוכל להתאפשר רק כשהפלטפורמות הפירסומיות ירוויחו מהמצב החדש מתוך מודל חדש.

 

[רוני]

הי רוני עוקבת אחריכם באדיקות ונהנת...
זה בהחלט כיוון מחשבה מעניין, שמרחיב את אפשרויות הקונה הנקודה היא שברגע שעלות המכירה עוברת צד, יש סיכוי גבוה לגילום שלו במחיר הסופי ואז המחיר המוגזם ב 5-10 אחוז, חוזר בתלבושת אחרת כי גם צריך הצדקה לקיום המתווך מצד המוכר. מעבר לכך הרוכש הוא הצד הפגיע בעיסקה, מי נותן לו את השירות? ולמה שהמתווכים יסכימו לוותר על התשלום הכפול של שני הצדדים הקיים היום?

האפשרות הנוחה בעייני למכור ללא תיווך צריכה להגיע משינוי מבני של כללי המשחק, וזה יוכל להתאפשר רק כשהפלטפורמות הפירסומיות ירוויחו מהמצב החדש מתוך מודל חדש.

היי

אני שמח לשמוע שאת נהנת...

מחיר הדירה יקבע על פי מחיר השוק, מחיר מקסימלי שהרוכש מוכן לשלם,
המוכר יחליט אם הוא צריך עזרה של מתווך תוך תשלום עמלה או לא.

באנגליה לדוגמא, המתווך מקבל בין 1% ל 2% עמלה מהמוכר בלבד,
הוא לא יכול לדרוש תשלום גם מהקונה, במידה והקונה לא בטוח, הוא יעזר
בשמאי כדי להבין אם מחיר העסקה סביר, ויקבל בדיקה מקיפה של הקונסטרוקציה של הבניין ומצב הדירה,
מבחינה משפטית הוא יקבל ליווי של עו"ד כך שגם הקונה מכוסה מבחינת הליווי המקצועי.

ניתן לקנות ולמכור ללא תיווך ברוב המיקומים בארץ, אך יש אזורים ונכסים יקרים שיש צורך
במתווך, ויש רוכשים ומוכרים בכל אזור הזקוקים לליווי של מתווך משום שהם לא מורגלים או חוששים
לקבל החלטות בעסקאות בסכומים גבוהים.

 

[הנועזת]

היי

אני שמח לשמוע שאת נהנת...

מחיר הדירה יקבע על פי מחיר השוק, מחיר מקסימלי שהרוכש מוכן לשלם,
המוכר יחליט אם הוא צריך עזרה של מתווך תוך תשלום עמלה או לא.

באנגליה לדוגמא, המתווך מקבל בין 1% ל 2% עמלה מהמוכר בלבד,
הוא לא יכול לדרוש תשלום גם מהקונה, במידה והקונה לא בטוח, הוא יעזר
בשמאי כדי להבין אם מחיר העסקה סביר, ויקבל בדיקה מקיפה של הקונסטרוקציה של הבניין ומצב הדירה,
מבחינה משפטית הוא יקבל ליווי של עו"ד כך שגם הקונה מכוסה מבחינת הליווי המקצועי.

ניתן לקנות ולמכור ללא תיווך ברוב המיקומים בארץ, אך יש אזורים ונכסים יקרים שיש צורך
במתווך, ויש רוכשים ומוכרים בכל אזור הזקוקים לליווי של מתווך משום שהם לא מורגלים או חוששים
לקבל החלטות בעסקאות בסכומים גבוהים.

מאוד מעניין הדגם האנגלי כפי שהצגת אותו פה, במיוחד שאין שם ניגוד אינטרסים.
נשמע כאלטרנטיבה ראויה, עם כמה סייגים בתרגום של המודל לישראל
1-חקיקה כזו עלולה להתקל בהתנגדות עזה מצד המתווכים, לא יודעת אם זה ישים.
2-בארץ יש משהו עם שמאויות שהן מנותקות מהשטח, מן סוג של כסתח ולא הערכת שווי מייצגת.
3-שמאי מתייחס לדירה ספציפית שנבחרה, מלווה הוא סוג של אדריכל הרכישה הוא מביא ראייה הכוללת של בכלל באיזה שוק/שכונה/בלוק לבחור לקנות ושם אגב הכסף הגדול בדירות להשקעה. אם נשווה את זה למה שאתם עושים, החשיבה של באיזה שוק להתמקד ברמה הגלובלית, היא העניין.

בארץ התכוונת בישראל או באנגליה...?

הקושי בישראל כמו שאמרתי למעלה מתחיל מהפלטפורמות דוגמת יד2 ומדלן, מודל הרווח נשען על המתווכים ואז הסיכוי לשינוי לא קיים. הנראות בימינו היא חזות הכל, כשאתה פותח את יד 2, כל מה שאתה רואה זה מודעות תיווך (בהערכה גסה כ 70/80 אחוז מהמודעות באיזור המרכז), גם בעסקאות פשוטות וזולות. מודעות הדירות ללא התיווך הן במדפים האחוריים כמעט מוחבאות.

 

[Zorg]

הקושי בישראל כמו שאמרתי למעלה מתחיל מהפלטפורמות דוגמת יד2 ומדלן, מודל הרווח נשען על המתווכים ואז הסיכוי לשינוי לא קיים. הנראות בימינו היא חזות הכל, כשאתה פותח את יד 2, כל מה שאתה רואה זה מודעות תיווך (בהערכה גסה כ 70/80 אחוז מהמודעות באיזור המרכז), גם בעסקאות פשוטות וזולות. מודעות הדירות ללא התיווך הן במדפים האחוריים כמעט מוחבאות.

אכן, הפלטפורמות הללו איבדו את המשמעות שלהן והן הפכו למקומות פרסום למתווכים. מעניין אם פלטפורמה חדשה שאוסרת על מתווכים לפרסם. הרווח יבוא מתשלום מהקונה על מנויי לשנה (שולי לעומת 2% או עלות הדיה), יש לה סיכוי להצליח.

 

[קפיצת הדרך]

יש שני צדדים למטבע, בשוק הנמצא בעליית מחירים מובהקת, בעלי הדירות נוטים להעריך את שוויין מעל מחיר השוק
ב 5% עד 10% המגזימים בניהם, כעבור תקופה שהם לא מצליחים למכור ויש להם התחייבות לרכישת דירה אחרת,
כאן הם מתחילים להתגמש בעצמם או בעידוד מתווך בבלעדיות.

+1
אני לא יודעת אם זה ככה בכל מקום אבל בדירה שרכשנו לפני כמה שנים זה היה בדיוק כך!
כל הדירות ״הפרטיות״ היו יקרות הרבה יותר מאשר הדירות שהוצעו לי דרך תיווך. למעשה מי שרצה עסקה טובה (מהצד של הקונה) עדיף היה לו לעבור דרך תיווך (שהוריד את המוכר לקרקע המציאות).
אבל היה צריך להכיר את השוק בשביל להגיע למסקנה הזו (לקח לי לא מעט זמן).

 

[רוני]

1-חקיקה כזו עלולה להתקל בהתנגדות עזה מצד המתווכים, לא יודעת אם זה ישים.

זה הסיכוי היחיד לשינוי בתחום, זה בטוח לא ישים מבחינה פוליטית בטווח הנראה לעין

 

[הנועזת]

אכן, הפלטפורמות הללו איבדו את המשמעות שלהן והן הפכו למקומות פרסום למתווכים. מעניין אם פלטפורמה חדשה שאוסרת על מתווכים לפרסם. הרווח יבוא מתשלום מהקונה על מנויי לשנה (שולי לעומת 2% או עלות הדיה), יש לה סיכוי להצליח.

סוספסוף משהו מבין אותי

 

[מיסטרובוט]

+1
אני לא יודעת אם זה ככה בכל מקום אבל בדירה שרכשנו לפני כמה שנים זה היה בדיוק כך!
כל הדירות ״הפרטיות״ היו יקרות הרבה יותר מאשר הדירות שהוצעו לי דרך תיווך. למעשה מי שרצה עסקה טובה (מהצד של הקונה) עדיף היה לו לעבור דרך תיווך (שהוריד את המוכר לקרקע המציאות).
אבל היה צריך להכיר את השוק בשביל להגיע למסקנה הזו (לקח לי לא מעט זמן).

השאלה איך מגדירים "עסקה טובה".

אינני יודע מה היה לפני מספר שנים אך בעיניי כמשקיע עסקה טובה כיום היא אך ורק עסקה שנסגרת הרבה מתחת למחיר השוק. אף מתווך סביר לא ישכנע בעל נכס למכור את דירתו מתחת למחיר השוק שכן זו תכלית קיומו של המתווך - להגדיר לבעל הנכס את מחיר השוק. כששכרתי מתווכים (תמורת דמי תיווך) במטרה לשכנע בעלי נכסים להוריד את המחיר מתחת למחיר השוק הם אפילו לא הסכימו להעביר את הצעתי לבעל הנכס.

סביר שאם עסקה נראית כ"עסקה טובה" בפועל היא ממש לא כזו:
ייתכן והנכס פחות אטרקטיבי ואז ברור שהמחיר שלו יהיה נמוך משל נכסים אחרים. הקונה לא מבין זאת.
ייתכן והנכס יושב על המדף זמן רב והקונה משווה, בטעות, לנכסים שרק עכשיו יצאו לשוק וברור שמחירם מקסימלי.
ייתכן ויש בעיות נסתרות בנכס או ברכוש המשותף אך הקונה לא רואה זאת.

אני באמת לא מוצא סיבה מדוע יהיו כיום "עסקאות טובות" עם מתווכים או בלעדיהם. ברגע שעידן הריבית האפסית, הדולרים המודפסים והכתבות המוזמנות על "טירוף הנדלן" יסתיים רק אז הקונים יבינו מה זה עסקה טובה. אין זה אומר שלא נמשיך לראות עליית מחירים עוד שנים רבות, אבל זו חוכמה של בדיעבד ולא קשורה לאיכות העסקה.

 

[ניצן המצוין]

כל הדירות ״הפרטיות״ היו יקרות הרבה יותר מאשר הדירות שהוצעו לי דרך תיווך. למעשה מי שרצה עסקה טובה (מהצד של הקונה) עדיף היה לו לעבור דרך תיווך (שהוריד את המוכר לקרקע המציאות).

בתור אחת שמנוסה בנד"לן אני חושב שיש לך סיכוי להוריד לפחות אחד מהם לקרקע המציאות ולקנות במחיר יותר זול ישר מהמוכר.

 

[קפיצת הדרך]

בתור אחת שמנוסה בנד"לן אני חושב שיש לך סיכוי להוריד לפחות אחד מהם לקרקע המציאות ולקנות במחיר יותר זול ישר מהמוכר.

השאלה איך מגדירים "עסקה טובה".

אני ממש לא ״מנוסה בנדל״ן״. ואז זו הייתה דירת ההשקעה הראשונה שלי שרכשתי, אז בוודאי שאי אפשר להגיד שהייתי מנוסה.
בכל מקרה, כתבתי את ההתרשמות שלי, דווקא כאדם ללא נסיון או ידע מיוחד. אולי כרישי נדל״ן רואים את זה אחרת…

 

[Dilbert]

שאלה בתור רוכש: בהינתן שרוב הדירות למכירה מפורסמות עם תיווך, האם יש טעם במציאת מתווך שיעבוד עבורי? האם הוא יפנה אותי לכל הדירות הרלוונטיות שנמצאות בבלעדיות של מתווכים אחרים (במצב זה אני מבין שכל מתווך גובה עמלה מצד אחד, לעומת מצב בו מתווך אחד גובה עמלה משני הצדדים)? האם יש מתווכים שמפרסמים דירות שיתנו עדיפות לרוכשים פוטנציאליים שיגיעו אליהם ישירות ולא דרך מתווך נוסף מטעמם? אם כן, האם זה אומר שגם אם פניתי למתווך שיעבוד עבורי, אצטרך לחפש דירות בעצמי כמעט באותה מידה שהייתי עושה זאת ללא מתווך? כל השאלות הללו באותו אזור, אני פשוט מנסה להבין את הסיטואציה.

עריכה: מבלי להסיט את הדיון מהשאלות לעיל, אציין שבתור שוכר יצא לי ליצור קשר עם מתווכים שיעזרו לי למצוא דירה. מהר מאוד הבנתי שאני לא יוצר עבורם שום ערך, ולכן בתור שוכר התשובה לשאלה "האם יש טעם במציאת מתווך שיעבוד עבורי?" היא "לא". בין היתר אני מנסה להבין האם המצב דומה גם בתור רוכש.

 

[הורדוס]

האם יש מתווכים שמפרסמים דירות שיתנו עדיפות לרוכשים פוטנציאליים שיגיעו אליהם ישירות ולא דרך מתווך נוסף מטעמם?

כן, תלוי במתווך, בכמה עבודה יש לו באותה תקופה, אם יש לו הרבה הוא יעדיף לסגור ולקבל צד אחד ולהמשיך הלאה, בכמה זמן נשאר לו לבלעדיות ובעיקר בכמה הוא נאמן למי ששכר אותו.

יש יתרונות בלעבוד עם מתווך כי אם תגדיר בדיוק למתווך מה אתה מחפש אולי הוא יוכל למצוא עבורך עסקאות שלא הגיעו ליד 2/מדלן, יש לא מעט כאלו. כמובן שעדיף יותר ממתווך אחד כדי להגדיל את ההסתברות, וכמובן שקשה לגרום לעבודה מולם להיות יעילה וזאת תורה שלמה.

לכן כדאי גם לחפש בעצמך, מתווך שיודע שהוא יכול לקבל 4% מעסקה יעשה מאמץ גדול למצוא את עמק השווא בינך לבין המוכר אם הוא יחשוב אתה רציני וההצעה שלך סבירה.

הדברים החשובים בעבודה עם מתווכים לדעתי:
- לכבד אותם ואת הזמן שלהם, המון אנשים ממש מזלזלים בהם, ייתכן שבצדק אבל זה לא מועיל.
- להסביר למתווך בדיוק מה אתה מחפש.
- להבין שזה בסדר שהמתווך ירוויח הרבה, העיקר שאתה תקבל עסקה טובה ותרוויח גם.

 

[david5248]

1. כנראה תלוי שוק. בשוק של המוכרים, שידם על העליונה , המתווך יועיל להם יותר . במקרה הפוך, אז מן הסתם ההיפך.

2. במקרה שלי של קונה, רוב מוחלט של המתווכים, שיקרו , הן לגבי מצב הדירה, והן לגבי גיל הבניין, ומצב הדירה.סטטוס משפטי וכו'

3. אני לא אומר שכל המתווכים שקרנים, אבל רק מעטים דיברו אמת (אולי אם היו מראים נכסים נוספים, אז הם היו גם משקרים?)

4. לגבי היחס שלהם מול הבעלים, אז יכול להיות שהם עשו עבודה טובה , וניסו להשיג לבעלים את המחיר הגבוה , ע'י תמחור מול אחרים, אבל לא תמיד זה היה טוב. כי אלי לא פנה גם כשהיה יכול ..ופספס בדרך...

5. אם הייתי מוכר,מן הסתם הייתי מעביר למתווך, אבל כמובן הייתי מן הסתם דורש ממנו דו'ח וקשר ברמה השבועית- לבירור מעשיו.

6. כמי שרוצה לקנות, אני כבר לא מאמין להם, ובודק ב10 עיניים.....

7. מן הסתם הצורך שלי לקנות, אצטרך לדעת איך לנהל איתם מו'מ שיהיה יעיל לכולם