לסלק חלק ממשכנתא או להישאר עם המימון הזול?

[רוני]

למרות שאני לא אוהב את עיתוי הרכישה, בכל זאת במבט על התמונה הרחבה, מדובר בזוג שבעוד 5 בערך יסיימו את סילוק המשכנתא, ובעצם יבטיחו את הצד של עלויות המגורים למשך חייהם מתוך התקציב החודשי, יש להם מספיק זמן, להשקיע כדי להגיע לעצמאות כלכלית.
מאחר ולא מדובר במשכנתא חונקת ל 30 שנים, לא מדובר בדירה במחיר מפלצתי במרכז תל אביב, חישובי התשואה משכירות לא מדויקים, מדובר בהשקעה לטווח ארוך עם פוטנציאל לעליית ערך.

 

[סתם מישהו]

חבל זה דבר גמיש, ואין בעיה להחזיק אותו משני קצותיו. מקל, לעומת זאת...

אך מה לעשות מקור הביטוי הוא עם חבל.

 

[FIYaacov]

מדובר בהשקעה לטווח ארוך עם פוטנציאל לעליית ערך.

מסכים לגבי טווח ההשקעה, אך פוטנציאל עליית הערך יעזור רק אם יוציאו אותו על מוצרים שאינם דיור.
אבל אז כבר לא יהיה להם את זה:

ובעצם יבטיחו את הצד של עלויות המגורים למשך חייהם מתוך התקציב החודשי

 

[רובי1]

התשואה על ההון העצמי בדוגמה שנתת היא בטח לא 8% אלא אם כבר אז יותר בכיוון של 5%, בגלל תשלום הריבית.

ניסיתי להראות, שהתשואה האמתית לא מגיעה אפילו ל5%.
אולי יהיה יותר מובן לעשות את החישוב עם הלוואה ללא ריבית. במקרה כזה, לכאורה התשואה צריכה להיות 8%. אבל היא תהיה 5.7% והתעלמתי מביטוחים ומשאר הוצאות.

במקרים מסויימים אפשר פעם בכמה שנים להגדיל מחדש את ההלוואה, וכך להשאיר את התשואה קרובה יותר ל-5% מאשר ל-4%, וכך גם "לשחרר" הון עצמי להשקעה נוספת.

נכון.

חבל זה דבר גמיש, ואין בעיה להחזיק אותו משני קצותיו.

אין בעיה להחזיק אותו משני קצותיו, אבל זה יקשה עליך להשתמש בו.

עם פוטנציאל לעליית ערך

שאתה תגיד את זה?!

 

[ogi]

@רובי1, החישוב שערכת מניח שהמשכנתה נלקחת בשיטת "שגר ושכח", כך שבחלק ניכר מהשנים המינוף הוא קטן או זניח. אבל מה קורה אם המשקיע מחדש מינוף או מוכר את הנכס בטרם הסתיימה המשכנתה? המינוף האפקטיבי יהיה גבוה יותר מאשר בחישוב שערכת.

 

[רובי1]

המינוף האפקטיבי יהיה גבוה יותר מאשר בחישוב שערכת.

כבר הסכמתי איתך בהודעתי הקודמת, אבל צריך לדעת את זה ולקחת את זה בחשבון.
יחד עם זאת שים לב - 1. לחדש מינוף זה אומר משכנתה לכל מטרה = ריבית גבוהה בהרבה.
2. מכירת דירה רק בשביל להגדיל את אחוז המינוף נשמע לי רעיון גרוע בהתחשב בעלויות הקניה והמכירה.

 

[רוני]

ניסיתי להראות, שהתשואה האמתית לא מגיעה אפילו ל5%.
אולי יהיה יותר מובן לעשות את החישוב עם הלוואה ללא ריבית. במקרה כזה, לכאורה התשואה צריכה להיות 8%. אבל היא תהיה 5.7% והתעלמתי מביטוחים ומשאר הוצאות.

נכון.

אין בעיה להחזיק אותו משני קצותיו, אבל זה יקשה עליך להשתמש בו.

שאתה תגיד את זה?!

אני חוזר שוב, אני לא אוהב את עיתוי ההשקעה, אך גיל המשקיעים ההתחייבות לטווח קצר יחסית, רכישה במקום זול יחסית בהשוואה למרכז הארץ, בטווח הארוך פוטנציאל לעליית ערך, והגנה מפני עלייה במחירי השכירויות, הגנה מפני שינוי בשער החליפין בהשוואה להכנסות פסיביות במט"ח, במקרה זה התגובה שלי בהתאם.
אני צריך להיות הוגן ולהימנע מהכללות, במידה והנתונים היו שונים הייתי מגיב אחרת.
בכל השקעה יש יתרונות וחסרונות.

 

[רובי1]

בטווח הארוך פוטנציאל לעליית ערך

איזה פוטנציאל לעליית ערך יש בדירות מגורים בישראל של היום?
כלומר, פוטנציאל קיים תמיד, אבל מה הסבירות שתתקיים עליית ערך?

 

[Fitch]

@ogi @רובי1 @רוני
שיטת חישוב התשואה על ההון באמת לא משנה. אני גם לא חושב שהיא 8% או 5% או 4.4%.
הצגתי את הנתון רק כדי שיוכל לשפוך אור על המחיר היחסית אטרקטיבי של הדירה (שכירות בפועל חלקי מחיר רכישה בפועל) גם בזמנים של מחירים "מנותקים".

בהתחלה חשבנו להוסיף מרפסת, גם לנפש וגם לערך, אך ראינו שזו השקעה די גרועה.

 

[אורי ג.]

כלומר, פוטנציאל קיים תמיד, אבל מה הסבירות שתתקיים עליית ערך?

תלוי איפה ולאיזה טווח...

 

[רובי1]

ולאיזה טווח...

ערך ראלי.

 

[FIYaacov]

ערך ראלי.

או... תודה.
אנשים רואים מחירי דירות לטווח הארוך עולה בקצב האינפלציה ומסתנוורים מעליית הערך בגלל שערך הבית הוא במאות אלפים/מיליונים ואז העלייה היא בעשרות/מאות אלפים בודדות.

 

[רוני]

איזה פוטנציאל לעליית ערך יש בדירות מגורים בישראל של היום?
כלומר, פוטנציאל קיים תמיד, אבל מה הסבירות שתתקיים עליית ערך?

השוק כרגע בתחילת מגמת הירידה (לכן אני לא אוהב את עיתוי הרכישה), מאחר ומדובר בנדל"ן למגורים, ניתן להניח שבטווח הארוך מחיר הדירה יעלה, כמו כן יגדר אותם מפני עליית מחירי השכירות של דירה דומה במידה והיו ממשיכים לגור בשכירות.

 

[FIYaacov]

ניתן להניח שבטווח הארוך מחיר הדירה יעלה

אין כל משמעות לעלייה נומינלית

 

[Fitch]

בפרעון מוקדם לפני ה-15 לחודש נלקח מדד ממוצע של כל החודשים אחורה (כ-0.06% כרגע, צפוי לגדול). אחרי ה-15 נלקח מדד אחרון.

המדדים באוגוסט-ספטמבר בדר"כ לא-חיוביים ואילו ביוני-יולי כן-חיוביים. שווה לדחות לאוקטובר כדי לקזז קצת הפרשי הצמדה (כמה מאות ש"חים)?

 

[יעקב]

קצת מצחיק אותי שכולם פה טוענים שאין מקום לעליית ערך בנדלן ושהמחירים בשיא אבל כשהדיון הזה מתקיים בנוגע לשוק ההון, כולם נשמעים אחרת לגמרי

 

[FIYaacov]

קצת מצחיק אותי שכולם פה טוענים שאין מקום לעליית ערך בנדלן ושהמחירים בשיא אבל כשהדיון הזה מתקיים בנוגע לשוק ההון, כולם נשמעים אחרת לגמרי

האמת שלטווח הקצר אין לי שום מושג לאן אף אחד מהנכסים ילך.

לטווח הארוך אני בטוח שמניות ינצחו נדלן (החזר כולל).

 

[אורי ג.]

קצת מצחיק אותי שכולם פה טוענים שאין מקום לעליית ערך בנדלן ושהמחירים בשיא אבל כשהדיון הזה מתקיים בנוגע לשוק ההון, כולם נשמעים אחרת לגמרי

תוחלת המחירים של הנדל"ן הוא בגובה המדד +- כלומר סביב ה0, תוחלת הרווח של שוק ההון הינה חיובית.

 

[יעקב]

@אורי ג. @FIYaacov אני לא חולק על כך שתוחלת הרווח של שוק ההון חיובית, למרות שאני לא בטוח שריאלית היא גבוהה יותר משוק הנדלן כאשר כוללים תקבולים משכר דירה ועליית ערך הנכס.
מה שאני לא מבין זה למה כולם טוענים שלא ניתן לתזמן את שוק ההון אבל מנסים לתזמן את שוק הנדל"ן. הרי כבר מ2010 טוענים שהמחירים בשיא ולא ייתכנו עליות נוספות.

 

[אנון נימוס]

תוחלת המחירים של הנדל"ן הוא בגובה המדד +- כלומר סביב ה0, תוחלת הרווח של שוק ההון הינה חיובית.

@יעקב, אומנם תוחלת הרווח במניות מתבססת על היסטוריה של 100 שנה אבל בהשוואה ב 100 השנה האחרונות הנדלן בארהב נתנן ראלית באזור האפס.

השקעת נדלן היא השקעת ערך בשוק לא משוכלל, יש שיודעים מה לקנות ומתי לקנות אבל מי שלא יצליח במקרה הטוב תוחלת הרווח שלו תהיה אפס או גרוע מכך