סגירת חלק מהמשכנתא

[Roy0505]

היי
ברשותי משכנתא הבנויה בתמהיל הבא

שם המסלול	יתרת המסלול	ריבית בפועל
	קבועה, לא צמוד	456,870.48 ₪	‪3.95%
	משתנה כל חמש שנים, צמוד למדד המחירים	415,768.42 ₪	‪1.68%
	פריים, לא צמוד	331,031.91 ₪	‪0.90%

אני בן 36 עם חסכונות של 1,000,000. לאחרונה היה לי רצון לצאת משוק ההון ולצמצם החזרי משכנתא ככל האפשר, ולכן הלכתי לכיוון השקעה בדירה בפרבר ע״ס 600,000 שח שתיתן לי הכנסה של 2,000 שח כל חודש וכרגע נותרו 400,000 שיסגרו חלק מהמסלולים. מסלול הקבועה נכון להיום הגבוה ביותר בהחזר החודשי והגבוה ביותר בריבית. האם נכון להיום כדאי לסגור חלק ממסלול זה? מה הייתם עושים במקומי? תודה רבה.

 

[האזרח הקטן]

הקל"צ שלך גבוהה ויש לך סכום גבוה במסלול צמוד מדד.
שני אלו הופכים את המשכנתא ליקרה.
על כמה אחוז מימון אתה (ביחס למחיר הדירה העדכני)?
כמה שנים נותרו לך בכל מסלול?
מה יכולת ההחזר החודשי?

אם אתה על פחות מ60% מימון, הייתי בודק אפשרות למחזור, ומשתמש בחלק מהסכום שאיתו אתה רוצה לפרוע מסלולים, לצורך מסלול פיתוי.
אם אתה אכן מתעניין במיחזור כדאי שתמהר - הריביות שמציעים כעת הרבה יותר יקרות מאשר לפני חודשיים, ויכול להיות שמגמת ההתייקרות תימשך, ככל שתהיינה ציפיות להעלאות ריבית בנק ישראל ותשואת האג"ח.

 

[אליהו]

אם אתה אכן מתעניין במיחזור כדאי שתמהר - הריביות שמציעים כעת הרבה יותר יקרות מאשר לפני חודשיים, ויכול להיות שמגמת ההתייקרות תימשך, ככל שתהיינה ציפיות להעלאות ריבית בנק ישראל ותשואת האג"ח.

ואם בגלל הקל"צ בריבית הגבוהה יש לך עמלה גבוהה מאוד של עמלת פרעון מוקדם אז אולי דווקא שווה לחכות קצת שיעלה הריבית עוד קצת (במקרה שאתה פתוח לראיון למחזר שוב עוד כמה שנים)

ואם יש עמלת פירעון מוקדם לפעמים שווה לחכות עוד קצת בשביל ההנחה הנ"ל שמצוטט מאתר כל זכות

• צו הבנקאות קובע כי על הבנק להעניק 10%-40% הנחה מסכום עמלה זו, בהתאם לסוג ההלוואה ולזמן שחלף מיום לקיחתה ועד ליום הפירעון המוקדם.

 

[האזרח הקטן]

ואם בגלל הקל"צ בריבית הגבוהה יש לך עמלה גבוהה מאוד של עמלת פרעון מוקדם אז אולי דווקא שווה לחכות קצת שיעלה הריבית עוד קצת (במקרה שאתה פתוח לראיון למחזר שוב עוד כמה שנים)

בדרך כלל ככל שעמלת פירעון מוקדם גבוהה יותר, הדבר מעיד על פוטנציאל החיסכון. אם הוא מצליח להוריד יותר מאחוז בקל"צ וגם מצמצם משמעותית את המשתנה צמודה, זה כנראה יחסוך לו הרבה יותר מאשר עמלת ההיוון של הקל"צ. העלאת ריבית מורידה את עמלת ההיוון אבל גורמת לתנאי הלוואה פחות טובים.

 

[c881]

כמו שאמרו לפני... חסר נתונים - שנים למסלול/החזר חודשי מכל מסלול ו"קנס" על פרעון מוקדם.
אתה מסתכל שה-קל"צ יקר, אבל הצמוד בשנה האחרונה ספג הצמדה של 2.8% https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/madad/Pages/2022/מדדי-המחירים-לצרכן-דצמבר-2021.aspx

אז למעשה תוסיף על 1.68 + 2.8 והגעת ל-4.4%.

יש לקצר שנים בשביל חסכון מקסימלי.
יש לגלח מההחזר כדי להקל על ההחזר החודשי.
אם מגלחים, יש מי שמסתכל על כמה שקלים יגולחו מההחזר, פר קפיטל.
לדוגמה - אני יכול להכניס 100,000 למסלול עם החזר חודשי של 1,000 מתוך 100,000 ואז מצמצם ב-1,000 שח.
אני יכול להכניס 100,000 ל-2 מסלולים של 50,000 שלכל אחד מהם החזר של 780 שח ולמעשה ה-100,000 יצמצמו לי החזר של 1,560 שח.

יש כמה וכמה אפשרויות.

 

[אליהו]

בדרך כלל ככל שעמלת פירעון מוקדם גבוהה יותר, הדבר מעיד על פוטנציאל החיסכון. אם הוא מצליח להוריד יותר מאחוז בקל"צ וגם מצמצם משמעותית את המשתנה צמודה, זה כנראה יחסוך לו הרבה יותר מאשר עמלת ההיוון של הקל"צ. העלאת ריבית מורידה את עמלת ההיוון אבל גורמת לתנאי הלוואה פחות טובים.

הדבר מעיד על פוטנציאל החיסכון בחישוב עד "סוף" המשכנתא הקיימת ולכן רשמתי בסוגריים שזה שווה במקרה שפתוח למחזר שוב עוד כמה שנים שהריבית שאתה תקבל עכשיו היא לא תהיה עד סוף המשכנתא החדשה

תחשבן מה קורה אם עכשיו הוא ישלם 40 אלף קנס במקום לחכות ולשלם בממוצע עוד חצי אחוז למשך שלוש שנים ואפילו 5 שנים עד למחזור הבא

במיוחד שממילא כלכלית רוב הסיכויים שיהיה שווה למחזר שוב עוד 3 או 5 שנים

 

[האזרח הקטן]

הדבר מעיד על פוטנציאל החיסכון בחישוב עד "סוף" המשכנתא הקיימת ולכן רשמתי בסוגריים שזה שווה במקרה שפתוח למחזר שוב עוד כמה שנים שהריבית שאתה תקבל עכשיו היא לא תהיה עד סוף המשכנתא החדשה

תחשבן מה קורה אם עכשיו הוא ישלם 40 אלף קנס במקום לחכות ולשלם בממוצע עוד חצי אחוז למשך שלוש שנים ואפילו 5 שנים עד למחזור הבא

במיוחד שממילא כלכלית רוב הסיכויים שיהיה שווה למחזר שוב עוד 3 או 5 שנים

הריבית כיום נמוכה יחסית (לא כמו שהייתה לפני שנה אבל עדיין מדובר בריביות די נמוכות אם מסתכלים על אזורי הריבית לעומת כמה שנים אחורה).
אין לי מושג מה תהיה הריבית בעוד 5 שנים. יכול להיות קצת יותר נמוך מאשר היום ויכול להיות גם הרבה יותר גבוה.
אם יש לו לדוגמה עמלת היוון של ארבעים אלף שקל אבל הוא יכול להוזיל את הריבית בעשרת אלפים לשנה ואולי גם לקצר שנים, אז מיחזור כיום יחזיר את הקנס מהר מאוד.

 

[תלמיד]

היי
ברשותי משכנתא הבנויה בתמהיל הבא

שם המסלול	יתרת המסלול	ריבית בפועל
	קבועה, לא צמוד	456,870.48 ₪	‪3.95%
	משתנה כל חמש שנים, צמוד למדד המחירים	415,768.42 ₪	‪1.68%
	פריים, לא צמוד	331,031.91 ₪	‪0.90%

אני בן 36 עם חסכונות של 1,000,000. לאחרונה היה לי רצון לצאת משוק ההון ולצמצם החזרי משכנתא ככל האפשר, ולכן הלכתי לכיוון השקעה בדירה בפרבר ע״ס 600,000 שח שתיתן לי הכנסה של 2,000 שח כל חודש וכרגע נותרו 400,000 שיסגרו חלק מהמסלולים. מסלול הקבועה נכון להיום הגבוה ביותר בהחזר החודשי והגבוה ביותר בריבית. האם נכון להיום כדאי לסגור חלק ממסלול זה? מה הייתם עושים במקומי? תודה רבה.

הקניה של הדירה של 600,000 הסתיימה?
כי אולי כדאי לקחת על זה משכנתא 30% מימון {גם עם המכירה הסתיימה, מתי זה הסתיים? אולי יש סיכוי לעשות "חילוץ הון עצמי"}
ואז לסגור כמעט לגמרי את המשכנתא ישנה דרך 2 אופציות,
1. מחזור המשכנתא ישנה עם כמה מסלולי פיתוי
2. או להוריד למחזור של 45%/30% מימון?
או שתיקח 30% מימון+400,000 ולקנות עוד נכס?

 

[אליהו]

הריבית כיום נמוכה יחסית (לא כמו שהייתה לפני שנה אבל עדיין מדובר בריביות די נמוכות אם מסתכלים על אזורי הריבית לעומת כמה שנים אחורה).
אין לי מושג מה תהיה הריבית בעוד 5 שנים. יכול להיות קצת יותר נמוך מאשר היום ויכול להיות גם הרבה יותר גבוה.
אם יש לו לדוגמה עמלת היוון של ארבעים אלף שקל אבל הוא יכול להוזיל את הריבית בעשרת אלפים לשנה ואולי גם לקצר שנים, אז מיחזור כיום יחזיר את הקנס מהר מאוד.

אף אחד לא יודע מה יהיה אבל בהסתכלות בהתנהלות על בנק ישראל ב20 שנה האחרונות רואים מגמה ברורה להורדת ריביות ועכשיו שהגיעו ל0.1 אין כבר לאן לרדת אז זה נשאר כך הרבה זמן וכרגע שיש אינפלציה משמעותית בארה"ב ובישראל מעלים קצת כדי לאזן אבל לא נראה שיש מגמה שבטווח הארוך הריבית תהיה בעלייה

אני מסכים איתך שיש סיכוי שלא יהיה שווה למחזר עוד 5 שנים אפילו שהחוב יהיה יותר קטן (ואולי הדירה תעלה וממילא ירד באחוזי מימון) אבל זה סיכון נמוך ביחס לסכום שעכשיו הוא צריך לשלם

 

[תלמיד]

אף אחד לא יודע מה יהיה אבל בהסתכלות בהתנהלות על בנק ישראל ב20 שנה האחרונות רואים מגמה ברורה להורדת ריביות ועכשיו שהגיעו ל0.1 אין כבר לאן לרדת אז זה נשאר כך הרבה זמן וכרגע שיש אינפלציה משמעותית בארה"ב ובישראל מעלים קצת כדי לאזן אבל לא נראה שיש מגמה שבטווח הארוך הריבית תהיה בעלייה

אני מסכים איתך שיש סיכוי שלא יהיה שווה למחזר עוד 5 שנים אפילו שהחוב יהיה יותר קטן (ואולי הדירה תעלה וממילא ירד באחוזי מימון) אבל זה סיכון נמוך ביחס לסכום שעכשיו הוא צריך לשלם

הכל יפה, אבל מה יקרה האם לא יצליחו לאזן?

 

[אליהו]

הכל יפה, אבל מה יקרה האם לא יצליחו לאזן?

אם יש לך עמלת פירעון מוקדם של סכום משמעותי צריך להתייחס לזה בדיוק כמו כל השקעה האם שווה לשלם עכשיו או ששווה לחכות שיעלה הריבית קצת ואז העמלה תירד משמעותית ואפילו יכולה להעלם

וזה נכון שיש סיכון מסוים שהריבית עכשיו תהיה הכי זולה שאתה תשיג ולא תוכל לשחזר את זה גם עוד 5 שנים אפילו שאם תמחזר עוד 5 שנים ממילא הפריסה שלך יותר קטנה ואחוזי מימון יותר קטנים בכול זאת יש סיכון מסוים שכבר לא יחזור הריבית שיש עכשיו אבל לדעתי זה סיכון ממש נמוך ואני ממש לא הייתי מסכים להשקיע בזה סכום משמעותי

 

[האזרח הקטן]

אבל בהסתכלות בהתנהלות על בנק ישראל ב20 שנה האחרונות רואים מגמה ברורה להורדת ריביות

מאז משבר 2008 כל הבנקים המרכזיים הורידו את הריבית בצורה חדה, עד שהגענו אפילו לריבית שלילית. לא הייתי מסיק מכך שהריבית האפסית פה כדי להישאר - יותר סביר בעיני שנחזור בעתיד הקרוב-בינוני לריביות של 2-3% או יותר.
בכל אופן, אני מאמין בגישה של לנצל את מה שזול היום. כל אחד יאמץ את הגישה שמתאימה לו לפי הערכותיו.

 

[אליהו]

מאז משבר 2008 כל הבנקים המרכזיים הורידו את הריבית בצורה חדה, עד שהגענו אפילו לריבית שלילית. לא הייתי מסיק מכך שהריבית האפסית פה כדי להישאר - יותר סביר בעיני שנחזור בעתיד הקרוב-בינוני לריביות של 2-3% או יותר.

מאז שנת 2000 עד שנת 2008 הריבית בארץ ירדה יותר מהר מאשר מה שירד מ2008

אני מסכים איתך שכרגע חותרים בהרבה מדינות לעלות את הריבית ובמיוחד בארה"ב ל2-3 אחוז

אבל בנק ישראל לא דווקא שמח לעשות את זה (בלי שארה"ב הייתה מעלה בכלל לא בטוח שישראל הייתה מעלה בלי האינפלציה) אבל כרגע בגלל האינפלציה באמת הם בעד לעלות

אני מסתכל על הנידון כאן שכדי שאתה תהיה צודק ששווה להשקיע 40 אלף היום צריך שבין שנתיים מהיום לשש שנים מהיום הריבית תהיה כל כך יקרה יותר מהיום שאפילו שאחוזי המימון יורדים פלוס פריסה יותר קצרה עדיין יהיה לא שווה למחזר....

(במיוחד שבדרך כלל במשך השנים עולה המשכורת בגלל הוותק והאינפלציה וממילא זה עוד סיבה להוריד ריבית במיחזור)

בכל אופן, אני מאמין בגישה של לנצל את מה שזול היום. כל אחד יאמץ את הגישה שמתאימה לו לפי הערכותיו.

אני מקבל את הגישה למרות שאני לא שייך לגישה הנ"ל

 

[האזרח הקטן]

אני מסתכל על הנידון כאן שכדי שאתה תהיה צודק ששווה להשקיע 40 אלף היום צריך שבין שנתיים מהיום לשש שנים מהיום הריבית תהיה כל כך יקרה יותר מהיום שאפילו שאחוזי המימון יורדים פלוס פריסה יותר קצרה עדיין יהיה לא שווה למחזר....

לא הבנתי את התרחיש שלך.
נניח למישהו יש היום קרן של מיליון שקל ב3.8% ריבית ממוצעת ויתרת תקופה של 20 שנה. אם הוא מצליח בעקבות המחזור להוריד את הריבית הממוצעת באחוז, אתה יכול באותו החזר לקצר תקופה של שנתיים בחיי ההלוואה. קצב חיתוך הקרן גדל בכמעט 10,000 ש"ח בשנה בעשור הראשון. תוך 4 שנים כיסית את עמלת ההיוון המדוברת, ואם עוד 5 שנים יהיו תנאים טובים יותר, תמחזר שוב (עמלת ההיוון כבר תהיה קטנה יותר).

אתה יכול לפרט את התרחיש שבו עדיף לא למחזר היום (עם מספרים אמיתיים) אלא עוד 5 שנים?

 

[אליהו]

לא הבנתי את התרחיש שלך.
נניח למישהו יש היום קרן של מיליון שקל ב3.8% ריבית ממוצעת ויתרת תקופה של 20 שנה. אם הוא מצליח בעקבות המחזור להוריד את הריבית הממוצעת באחוז, אתה יכול באותו החזר לקצר תקופה של שנתיים בחיי ההלוואה. קצב חיתוך הקרן גדל בכמעט 10,000 ש"ח בשנה בעשור הראשון. תוך 4 שנים כיסית את עמלת ההיוון המדוברת, ואם עוד 5 שנים יהיו תנאים טובים יותר, תמחזר שוב (עמלת ההיוון כבר תהיה קטנה יותר).

אתה יכול לפרט את התרחיש שבו עדיף לא למחזר היום (עם מספרים אמיתיים) אלא עוד 5 שנים?

אני לא התכוונתי שתמחזר רק עוד 5 שנים התכוונתי וגם רשמתי

שבגלל שיש עכשיו עליות ריבית אז שיחכה שיעלה עוד בערך חצי אחוז וזה ממילא יוריד לו את העמלת פירעון מוקדם אולי אפילו ל0 וממילא שאז יעשה מחזור

וכל זה שווה רק אם הוא בעניין לעשות עוד 3 או חמש שנים שוב מחזור (כי אם הוא לא יעשה שוב מחזור אז החצי אחוז שהוא ישלם עכשיו יותר יצא יותר יקר ממה שהוא חוסך בעמלת פירעון מוקדם וחשוב להדגיש שכמעט בטוח שיהיה שווה לו למחזר בכל מקרה)

 

[הורדוס]

קח יועץ, או כנס למרתון למידה, נראה שכדאי לך למחזר, וכמו שאמרו פה, הריבית צפויה לעלות בקרוב אז עדיף שעה אחת קודם.

לגבי זה:

מסלול הקבועה נכון להיום הגבוה ביותר בהחזר החודשי והגבוה ביותר בריבית. האם נכון להיום כדאי לסגור חלק ממסלול זה? מה הייתם עושים במקומי? תודה רבה.

אתה טכנית צודק אבל מהותית טועה.
במסלול של הריבית הקבועה זאת באמת הריבית ואין עוד משהו מעבר לזה, אבל בחלק הצמוד כך החוב שלך צמוד לאינפלציה, לכן אם תהיה אינפלציה של יותר מ2.27% בשנה, המסלול הצמוד כבר יותר יקר, ב2021 למשל האינפלציה בישראל הייתה 2.8% כלומר ב2021 זה היה המסלול הכי יקר שלך. לפי התחזיות בשנה הקרובה לפחות זה הולך להמשיך, ומעבר לזה כבר אין לדעת כמובן.

אתה מנהל המון כסף, או שתלמד כמו שצריך איך לנהל את המימון שלו, או שתיקח יועצת שאתה סומך עליה ותתן לה לעבוד, כל אפשרות אחרת היא בזבוז נורא של כסף.

 

[האזרח הקטן]

תיקח יועצת שאתה סומך עליה

גם יועץ זה בסדר.

 

[האזרח הקטן]

שבגלל שיש עכשיו עליות ריבית אז שיחכה שיעלה עוד בערך חצי אחוז וזה ממילא יוריד לו את העמלת פירעון מוקדם אולי אפילו ל0 וממילא שאז יעשה מחזור

הבעיה במה שאתה מציע זה שקודם הריביות עולות ורק אחרי כחודשיים זה בא לידי ביטוי בממוצע. אז כשהממוצע שפורסם על ידי בנק ישראל יעלה בחצי אחוז, הריבית שתקבל בהצעה חדשה כבר יכולה להיות אחוז ממה שהיית מקבל כיום.
בכל אופן, נראה שפותח השרשור לא מגיב יותר, וממילא חסרים די הרבה נתונים (אחוז מימון, שנים, עמלת פירעון, יכולת החזר) כדי לראות את התמונה המלאה ולחשב את נתוני האמת.

 

[אליהו]

הבעיה במה שאתה מציע זה שקודם הריביות עולות ורק אחרי כחודשיים זה בא לידי ביטוי בממוצע. אז כשהממוצע שפורסם על ידי בנק ישראל יעלה בחצי אחוז, הריבית שתקבל בהצעה חדשה כבר יכולה להיות אחוז ממה שהיית מקבל כיום.

לא חייבים להיצמד לדוגמא שהבאתי חצי אחוז (אני הבאתי דוגמא של חצי אחוז שזה הרבה ודי ברור שהבנקים יגיבו מהר)

צריך לעכוב מדי פעם מה עמלת פירעון מוקדם ולא חייבים לחכות שיעלה חצי אחוז הריבית בנק ישראל אלא לחכות שיעלה הריבית של המשכנתאות החדשות בבנקים ואז כשרואים שאין עמלת פירעון או שיש ממש קצת עושים מיחזור

החישוב של עמלת פירעון מוקדם זה חישוב צר שמחשבן את הריבית שיש כרגע על ההלוואה פחות הריבית שאתה יכול להשיג כרגע כפול כל השנים שנשאר להלוואה

התמחור הזה אין בו באמת היגיון כלכלי וממילא אין שום סיבה לדעתי שאדם שלא חייב לפרוע הרגע, שיפרע הרגע.

 

[תלמיד]

אם יש לך עמלת פירעון מוקדם של סכום משמעותי צריך להתייחס לזה בדיוק כמו כל השקעה האם שווה לשלם עכשיו או ששווה לחכות שיעלה הריבית קצת ואז העמלה תירד משמעותית ואפילו יכולה להעלם

וזה נכון שיש סיכון מסוים שהריבית עכשיו תהיה הכי זולה שאתה תשיג ולא תוכל לשחזר את זה גם עוד 5 שנים אפילו שאם תמחזר עוד 5 שנים ממילא הפריסה שלך יותר קטנה ואחוזי מימון יותר קטנים בכול זאת יש סיכון מסוים שכבר לא יחזור הריבית שיש עכשיו אבל לדעתי זה סיכון ממש נמוך ואני ממש לא הייתי מסכים להשקיע בזה סכום משמעותי

לכן שיעשה השואה המשכנתא היום מול מחזור ולהכניס את עמלת פרעון מקודם לתוך חשבון המחזור, ויבדוק אם שווה לו
למשל משכנתא היום 600 ועמלת פרעון 30 שיבדוק במחשבון 600 עם הריביות שלו מול 630,