• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

התלבטויות לגבי השקעה בנדל"ן

היי, בתור מישהו שזכה בפרוייקט שעתיד להיבנות בחיפה(מבואות דרומיים), אשמח לשמוע קצת פרטים, על השוני במחיר בשכירות בינך לבין אחרים, האם היה נראה שהיו דירות ריקות? מה סוג השיפוצים שעשית ובאיזה מחיר?
לפני שלקחנו את המשכנתא ניסינו להקטין ולדחות אותה כמה שיותר.
התשלום לקבלן היה בפעימות, כל חצי שנה. לא התחלנו בכלל לברר על משכנתאות (ז"א, התחלנו, אבל אמרו לנו שאין מה להתחיל יותר מחצי שנה לפני המועד שצריך את המשכנתא, אז עצרנו את הבירור בינתיים), מסלולים וכו' לפני שנגמר לנו ההון העצמי (חוץ מקצת שהשארנו לטובת אבזור הדירה), כך שכשכבר התחלנו לברר, ושמענו על האפשרות למסלול פיתוי, האפשרות לא היתה רלוונטית עבורנו לטווח המיידי.

היום היינו מתחילים את הבירור לפני סוף ההון העצמי, ומחשבים מה עדיף - החזרה מיידית של מסלול הפיתוי, או דחיית המשכנתא בחצי שנה.

אתר משכנתאמן עוזר מאוד עם עצות ועם מחשבון משכנתא משוכלל, המאפשר להכניס כל מיני מסלולים שונים וולראות איך הם משפיעים.


מיהרנו עם השיפוצים של הדירה. קבענו עם מספר בעלי מקצוע שונים באותו יום, ולא מרחנו את הזמן. בדיעבד עזר לנו שהיינו בין הדירות הראשונות שהיו מוכנות ויצאו להשכרה. ממש ניהלנו מרוץ לחתימה על חוזה.

בעקבות עצות שקיבלנו מחברי הפורום, השקענו באבזור הדירה, בעיקר מבחינת מקומות אחסון. התוספות השונות כללו גם מעט מכשירי חשמל, לאור בקשות ששמענו ממתעניינים בדירה (פרסמנו את הדירה לפני שהיתה מוכנה).
בסופו של דבר, הדירה היתה מושקעת יותר מרוב הדירות המוצעות להשכרה באזור, מה שאפשר לנו לסנן ולבחור את הדיירים (זה מאוד חשוב, לא התפשרנו בבחירה), לחתום מהר יותר, ולבקש שכר דירה קצת גבוה יותר.

בדקנו מודעות באזור, ותמחרנו בהתאם. ביקשנו מחיר קצת יותר גבוה ממה שהתכוונו, כדי שנוכל לרדת ממנו ולהתפשר עם שוכרים מתמקחים. זה עבד מצויין, וקיבלנו בדיוק את המחיר שכיוונו אליו (שמראש היה גבוה בהרבה ממה שחשבנו שיהיה אפשרי כשחתמנו על המשכנתא).
בעלי דירות שחתמו אחרינו סיפרו שנאלצו להתפשר על שכר דירה נמוך יותר, בייחוד אחרי שכמה מהם היו לחוצים והורידו מאוד את המחיר. זה גרר את כל השאר למטה.

לא היה לי נסיון קודם עם בעלי מקצוע, אז הופתעתי בכל פעם שהם איחרו או עיגלו פינות.
צריך לדעת את זה בחשבון, ולנסות לצמצם את הבעיות האפשריות ע"י סיכום מראש בכתב של כל דבר.

השארתי מספיק כסף בצד לבלת"מים, והטעויות שנעשו לא היו גדולות, ככה שבסוף ההוצאות על האבזור לא גלשו מעבר למה שתכננתי מראש ולא נגרם לנו נזק רציני.

גם היום אנחנו משאירים כמה אלפי שקלים בצד למקרה שיתקלקל משהו רציני.

בהצלחה!


עריכה: זה נשמע לי קצת אופטימי מדי.

כל הזמן היינו נורא פסימיים, כך שבכל שלב הופתענו לטובה.
חשוב מאוד להיות פסימיים, כי כל טעות לכיוון ההפוך יכולה להיות ממש מסוכנת.
לוחות זמנים, מחירי שיפוצים ושכר דירה - חשבו את הכל על הצד הפסימי. שאלו את עצמכם מה יכול להשתבש, והניחו שזה אכן יקרה.
 
היי, בתור מישהו שזכה בפרוייקט שעתיד להיבנות בחיפה(מבואות דרומיים), אשמח לשמוע קצת פרטים, על השוני במחיר בשכירות בינך לבין אחרים, האם היה נראה שהיו דירות ריקות? מה סוג השיפוצים שעשית ובאיזה מחיר?
לא נשארו דירות ריקות. פרטים ספציפיים אכתוב לך באופן פרטי, כדי לא לחשוף את זהותי.
 
היי, בתור מישהו שזכה בפרוייקט שעתיד להיבנות בחיפה(מבואות דרומיים), אשמח לשמוע קצת פרטים, על השוני במחיר בשכירות בינך לבין אחרים, האם היה נראה שהיו דירות ריקות? מה סוג השיפוצים שעשית ובאיזה מחיר?
מה בסוף עשיתם?
 
יש לנו כסף פנוי, והיינו שמחים להחזיר איתו חלק מהמשכנתא כדי להפחית את ההחזרים החודשיים.
בגלל עניינים אישיים, בשלוש עד חמש השנים הקרובות אנחנו לא צפויים לחסוך כמעט. חשבנו להשאיר קופת חירום של כחמישה חודשים של "עצמות יבשות", ובשאר הכסף להחזיר את חלק מהמשכנתא.

ההתלבטות קשורה בעליית הריבית הצפויה:
יש לנו מסלול 3% ריבית קבועה לא צמודה, ומסלול כפול ממנו בסכום, של 1.75% ריבית משתנה צמודה.
אני מתפתה להחזיר את מסלול הריבית הקבועה, אבל בחמש או עשר השנים הבאות הריבית והמדד עלולים לעלות, וקשה לי כרגע לדעת אם במקרה של עליה גדולה בריבית נוכל לסגור במהירות את המסלולים הצמודים.
כדי ללכת על בטוח, אנחנו יכולים להחזיר חצי מהמסלול של הריבית המשתנה (יש לנו מספיק רק לחצי ממנו), אבל זה ישפיע הרבה פחות על ההחזרים החודשיים בטווח המיידי.

מה דעתכם?
 
מה דעתכם? מ
היי
אין לכם כרגע פתרון מושלם, לכן לדעתי אולי כדאי לעבור לגור בדירה, להימנע מאפשרות של תזרים חודשי שלילי,
ולאחר שהדברים יתבהרו תקבלו החלטה, בלי לחץ, כאשר פועלים בלחץ מפסידים.
 
היי
אין לכם כרגע פתרון מושלם, לכן לדעתי אולי כדאי לעבור לגור בדירה, להימנע מאפשרות של תזרים חודשי שלילי,
ולאחר שהדברים יתבהרו תקבלו החלטה, בלי לחץ, כאשר פועלים בלחץ מפסידים.
הדירה מושכרת במחיר גבוה מהשכירות שאנחנו משלמים, כך שמהבחינה הזאת אנחנו בסדר.
 
איזה כיף הפורום הזה. כל פעם שמתחשק לי לעשות משהו פזיז, התייעצות קצרה מחזירה אותי למוטב. תודה רבה לכל המייעצים!
 
שלום,
אני מנסה להבין את את השיקולים שלכם או כל מי שקונה במחיר למשתכן למטרות השקעה.

1. האם אתם מניחים שבשכונה כזאת תקבלו מחיר מחירון במכירה כאשר כל עם ישראל יודע איזו הנחה קיבלתם ?

2. האם אתם מניחים שבשכונה כזאת שנתיים מיום הכניסה אתם תהיו היחידים שינסו למכור ? או שתהיה הצפה של דירות והמחירים בהתאם ?

3. האם אתם מניחים שאתם היחידים שינסו להשכיר דירה או שיהיה רבים כמוכם בשכונה בעקבות כך שרבים קונים את הדירה מהשיקולים שלכם ולא באמת מעונינים לגור בדירה כזו.

4. מה לפי דעתכם יהיה המצב הסוציו אקונומי של השכונה אם הכוונה של רבים היא להשכיר את הדירות ? ראו מה קרה במגדלי חוף הכרמל.

5. מכייון שאתם לוקחים את רוב הכסף כחוב, מה ההנחה שלכם לגובה הריבית עוד 3 שנים מהיום ?

מעניין אותי לדעת מה גורם לאנשים לקחת הלוואות ומשכנתא של 55 אחוז מהדירה בתנאי חוסר הודאות והסיכונים שעולים .
זה פשוט- מחירים שרק עולים ועולים ועולים. הנדלן רותח חביבי. דיור זוהי זכות בסיסית וכשהשכירות שלך לא בשליטה וגם היא רק עולה אתה מנסה להשיג את השליטה בך.

באופן כללי השאלות שלך טובות אך הסיבה שאנשים עדיין עושים זאת ברורה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ש התלבטויות ובקשה לתובנות לגבי בניית תיק השקעה שוק ההון 21
A התלבטויות לגבי חשבון מסחר שוק ההון 7
ב התלבטויות לגבי הפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
J קניית דירה ראשונה - התלבטויות נדל"ן 2
B התלבטויות בין קרנות השתלמות וקופות גמל להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
V בת 22, המון התלבטויות בקשר לעתיד... יומני מסע אישיים 100
unrealx עסקת נדל"ן גדולה וראשונה: התלבטויות נדל"ן 19
O 2 התלבטויות בנוגע לתיק השקעות שוק ההון 2
Y התלבטויות בנוגע להמשך ניהול תיק השקעות שוק ההון 3
D התלבטויות עבור סטודנט שוק ההון 3
י התלבטויות במימון רכישת דירה שנייה נדל"ן 4
I קניית רכב - התלבטויות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 1
unrealx שילוב נדל"ן כחלק מהתיק - התלבטויות השקעה שוק ההון 5
ע התלבטויות השקעה שוק ההון 6
R התלבטויות בנוגע לפתיחת תיק השקעות קטן צרכנות פיננסית 8
R התלבטויות בנוגע לבניית תיק השקעות שוק ההון 19
A התעייצות לגבי שימוש חכם ביתרת מט"ח גדולה להשקעה (חשבון ממוסה) שוק ההון 8
N שאלה רגולציה קצת סבוכה לגבי הצעת רכש כפויה בבורסה בלונדון וטיפול לקוי בבנק ישראלי שוק ההון 3
M שאלות לגבי הצהרת בריאות בביטוח בריאות? צרכנות פיננסית 1
B שאלה לגבי קרן כספית שוק ההון 6
ה תיק פרישה עבור אמא (67) התייעצות לגבי הקצאת נכסים והתנהלות שוטפת פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 0
K התלבטות לגבי מסלולי השקעה בקופת גמל בתיקון 190 שוק ההון 0
K התיעצות לגבי קופת גמל בתיקון 190 עבור ההורים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
Y שאלות של מייק מתחיל לגבי קרן השתלמות ופנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
S התייעצות לגבי העברת קופת גמל לIRA שוק ההון 29
Y שאלות של מייק מתחיל לגבי תיק השקעות פשוט שוק ההון 33
א שאלה נישתית לגבי מס רווחי הון מיסים 17
Y ייעוץ לגבי תיק השקעות - בן 28, רווק שוק ההון 18
א שאלה לגבי blackrock שוק ההון 24
ח לבטים לגבי דירת מגורים + דירה להשקעה נדל"ן 17
J התייעצות לגבי הקצאת נכסים שוק ההון 16
H עצה לגבי חיפוש עבודה התפתחות אישית 14
C כמה שאלות לגבי מכרז קרקע ברמ"י נדל"ן 4
I שאלות לגבי ניהול השקעות בקרנות למשקיעים עם אזרחות אמריקאית שוק ההון 5
א עצה לגבי השקעה במניות שבבים שוק ההון 44
ש משהו לא מובן בשיעור התקרה לגבי קיצבה מוכרת פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
I ייעוץ לגבי מזגן עילי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 12
A לגבי השפעת מטח בקרנות חוץ שוק ההון 6
Z שאלה לגבי שיעור מרבי למס רווח הון לפני ואחרי גיל 60 פוסטים מאיכות נמוכה 1
י התייעצות לגבי קניית שליש דירה נדל"ן 9
H לגבי השקעה בSocial House בצפון אנגליה נדל"ן 0
edangz שאלה לגבי ההעברה הבנקאית בIB שוק ההון 7
ב נתונים סטטיסטיים לגבי הוצאות משק בית לפי עשירון, מס׳ נפשות, מיקום... פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 14
מ התלבטות קשה לגבי דמי אבטלה, דמי לידה ומה שביניהם יומני מסע אישיים 2
כ שאלות לגבי קיזוז מס בחשבון ממוסה מיסים 2
oferM יעוץ קצר לגבי קרן כספית שוק ההון 3
J מספר שאלות לגבי פנסיה, דמי צבירה, ומחקה מדד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
A כמה שאלות לגבי T Bills שוק ההון 4
D שאלה לגבי הכנסה מדיבידנדים שוק ההון 79
E התלבטות לגבי חלק סולידי בתיק השקעות שוק ההון 0

נושאים דומים

Back
למעלה