• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

עסקת נדל"ן גדולה וראשונה: התלבטויות

unrealx

משתמש בכיר
הצטרף ב
13/9/18
הודעות
1,012
דירוג
595
רקע:
- מדובר על פרויקט חדש במקום שאנחנו נשמח לגור בו הרבה שנים קדימה (בתור זוג ובעתיד ילדים)
- לא ניתן לקחת משכנתא כדי לממן את הדירה בפרוייקט, נדרש ראשון גדול במזומן על הקרקע (כ-2M והשאר לפי התקדמות)
- הסיבה שלא ניתן לקחת משכנתא היא מספר השותפים בעלי הקרקע בפרוייקט (הבנק לא מאפשר ממספר מסוים של שותפים)
- מחיר הנכס 3M לא כולל מס רכישה, עו"ד, מטבח (50K)
- צפי סיום בנייה - דצמבר 23, הבנייה כבר החלה

אפשרויות מימון
- 1.2M - הון עצמי
- 2M - הלוואה מקרוב משפחה ללא ריבית (נא לא להתייחס לפאן האישי, אני מודע אליו)
- לאחר הבנייה אפשרות לקחת משכנתא על ה- 2M האלה ולהחזיר אותם לאורך זמן

הכנסות
- כ- 20K נטו לחודש, אחרי הוצאות נשאר כ- 15K.
- בת הזוג לא עובדת כרגע, סטודנטית לתואר הנדסי. תתחיל לעבוד כנראה רק בעוד שנתיים וההכנסה תגדל משמעותית.

ההתלבטות
- הדירה במקום מצוין, נראה שהיא לא נחטפה רק בגלל שלא ניתן לקחת משכנתא בפרוייקט זה
- סכום גדול מאוד לדירה ראשונה, פחד להחנק כלכלית, מצד שני הדירה היא דירה שנגור בה שנים רבות (אם לא עשרות שנים) ויש בה את כל מה שאנחנו רוצים
- אפשרות זולה למימון אך גם תשלום גדול בהתחלה, במקביל להמשיך לשלם שכירות עד לבנייה

מה אתם הייתם עושים ומה לדעתם כדאי לשקול?
 
מה אתם הייתם עושים ומה לדעתם כדאי לשקול?
ככל הנראה אתה נכנס לקבוצת רכישה כלומר זה לא רק עסקה גדולה, אתה יזם בניין לכל דבר ועניין.
בהנחה וזה נכון אתה נכנס לתוך WORLD OF sh*t, ראה הוזהרת.
 
יש לך פרוייקטים במיקום דומה שכבר הסתיימו או לקראת סיום, כדי להשוות את מחירי הדירות?
 
ככל הנראה אתה נכנס לקבוצת רכישה כלומר זה לא רק עסקה גדולה, אתה יזם בניין לכל דבר ועניין.
בהנחה וזה נכון אתה נכנס לתוך WORLD OF sh*t, ראה הוזהרת.
ליזמים עצמם יש כמה דירות בפרוייקט הזה, יכול לפרט על הסיכונים?
 
לי אישית נשמע לא טוב. בנוסף לנקודה של הקבוצת רכישה שזה הדבר אולי הכי בעייתי, אני רואה כאן בעיות נוספות:
- הלוואה של 2m מבן משפחה זה המון. לכמה זמן זה נפרס? אם זה לעשרות שנים - לא תדע מה יקרה במהלך השנים האלה.
- עד שהנכס יהיה מוכן (יותר משנתים...) (1) שמת את כל ההון שלך 1.2m על נכס. (2) צריך לשלם את ההלוואה. (3) צריך לשלם שכירות. זה הרבה תשלומים.
- אתה שם 1.2m מזומן (הרבה) על נכס שיקח לו כמה שנים להיות מוכן (דצמבר 23 זה תמיד ההערכה האופטימית).
- ״דירה שנגור בה עשרות שנים״ - זאת הערכה, אתה לא באמת יודע. נכון לשנים הקרובות אתם זוג ללא ילדים, שיכול להסתפק ב2-3 חדרים.
- המשכנתא שאתה מדבר עליה לאחר הבניה ניתנת בריביות פחות טובות מאשר משכנתא ״רגילה״ לדירה.

מה שאני הייתי עושה במקומך:
אופציה 1 - קונה דירה למגורים עם משכנתא. מחיר הנכס 3m לפני עלויות נוספות? או שתיקח 70% מימון (אתה שם 900k, הבנק 2.1m) ואז אתה על הלוואה דומה של 2m אבל הפעם מהבנק ולא מבן משפחה. או שתיקח 60% (אתה שם 1.2m, הבנק 1.8m) ותהיה במדרגה היותר טובה לריביות מבחינת הבנק.
אופציה 2 - זה קונה דירה להשקעה, ועושה ״שידרוג דיור״ כאשר באמת צריך/רוצה לעבור לדירה משלך. אפילו אם זאת דירה ל2-4 שנים, בתור דירה ראשונה אתה זכאי לכל ההטבות מיסוי ואתה תרוויח כל עוד לא תהיה ירידה במחיר הדיור. גם יש לך מספיק הון עצמי ואפשרות לקחת משכנתא כדי לקנות דירה במקום טוב בגוש דן.
 
למה שרשור נוסף?
דעתי -
בתור זוג צעיר שעדיין לא נשואים [או שכבר התחתנתם?] , ללא ילדים, אני חושב שאתם קופצים מעל לפופיק.
יכול להיות שזו אכן הזדמנות פז אבל צריך לעשות חושבים.
תשלום ראשון של 1.2-2M זה המון, המון סיכון...
my humble opinion
 
מה האלטרנטיבות? כמה אתה לעומת רכישה של דירה בפרויקט רגיל דומה עם ערבות חוק מכר?

יש המון סיכונים בפרויקט כזה, בפועל ברגע שנכנסת אתה לקוח שבוי, עם עלות שקועה של שני מיליון שקל.

אם בכלל להיכנס לפרויקט כזה, אז רק במידה ויש חברת מימון, שהיא התאגדות של מספר רוכשים כמוך, אותה ינהל מישהו שהוא לא היזם של הפרויקט ולא מקושר באיזשהי צורה ליזם של הפרויקט, וידאג לקחת ערבויות חזקות מאוד מהיזם ולדאוג לזכויות שלכם בתהליך, התארגנות כזאת כנראה תגדיל את העלות של הרכישה עבורך, אבל זאת הקוסטלציה יחידה בה *אני* בכלל הייתי שוקל להיכנס לפרויקט כזה.
 
אם בכלל להיכנס לפרויקט כזה, אז רק במידה ויש חברת מימון, שהיא התאגדות של מספר רוכשים כמוך, אותה ינהל מישהו שהוא לא היזם של הפרויקט ולא מקושר באיזשהי צורה ליזם של הפרויקט, וידאג לקחת ערבויות חזקות מאוד מהיזם ולדאוג לזכויות שלכם בתהליך, התארגנות כזאת כנראה תגדיל את העלות של הרכישה עבורך, אבל זאת הקוסטלציה יחידה בה *אני* בכלל הייתי שוקל להיכנס לפרויקט כזה.
אתה לא ממש מבין איך זה עובד, חברת מימון לא לוקחת ערבות מהיזם, כלומר היא כן רק שאתה היזם, בקבוצת רכישה אין יזם פרופר, יש מארגן והוא לא אחראי לדבר וחצי דבר, בדגש על המחיר הסופי, טיב הבניין תאריך אכלוס או אפילו אם תהיה דירה.
ראה ערך ענבל אור, מוטי פלד, חברת אדמה, ועוד רבים רבים וטובים.
 
אני יודע שאסור להמליץ פה, אבל אני הולך לעבור על כללי הפורום בכל זאת -
אם זו אכן קבוצת רכישה, וזו הדירה הראשונה שלכם, ואין לכם מישהו כריש עם המון המון ניסיון בצד שלכם שידריך, יכווין וינטרל מוקשים - אל תיכנסו לזה.
כשאין ליווי בנקאי לפרויקט, כשהבנק לא מוכן לתת משכנתא, כשהפרויקט לא כפוף לערבות חוק מכר - זה מאוד מאוד מסוכן ואלו סכומים שבסבירות גבוהה יתפחו, הפרויקט יידחה לפחות בשנה שנתיים ויוציא לכם את המיץ, ובסבירות נמוכה אבל לא מבוטלת לגמרי - יתאדה לחלוטין.
 
אגב אם במקרה אתם עדיין חושבים שזה רעיון טוב להיכנס לעסקה אז מאד מומלץ ליווי של עו"ד עם ניסיון עוד לפני שאתם חותמים על נייר כלשהו או מעבירים למארגן אגורה.
 
מה האלטרנטיבות? כמה אתה לעומת רכישה של דירה בפרויקט רגיל דומה עם ערבות חוק מכר?

הבדל של שמיים וארץ בין קבוצת רכישה לפרויקט עם ליווי בנקאי שכפוף לערבות חוק מכר.
בנק מלווה זה אומר שהוא הנאמן, אתה לעולם לא מעביר לקבלן/יזם כסף ישירות, אתה מעביר לבנק, ששומר בנאמנות ומשחרר את הכספים לקבלן/יזם לאחר שסיים כל שלב שהוסכם בחוזה. אם במקרה היזם/קבלן קורס, הבנק מוצא לך קבלן אחר להמשיך את הפרויקט. בנוסף הבנק ממנה מפקח בניה מטעמו לכל שלבי הבניה.

בנוסף, שום בנק או גוף פיננסי גדול לא היה מלווה את הפרויקט לפני שעשה בדיקת נאותות על הקבלן/יזם ווידא שהיזם יכול לעמוד בפרויקט כזה פיננסית ושהפרויקט ריווחי בוודאות עבורו (בד"כ הם לא נכנסים לפי פחות מ20% רווח). לכן הפתעות כלפי הרוכשים ותפיחת הסכומים לא קורים בפרויקטים כאלה.

גם הכסף שלך מוגן, גם הפרויקט מוגן (עד כדי דחייה אם הקבלן/יזם קרסו באמצע), וגם איכות הבנייה לרוב טובה יותר.
וזה בלי להכנס לעובדה שאפשר לקבל משכנתא, שהבנק משחרר לך בשלבים לפי קצב התקדמות הבנייה ולא צריך לשים את רוב או כל הכסף בחתימה.
 
ליזמים עצמם יש כמה דירות בפרוייקט הזה, יכול לפרט על הסיכונים?
בוא נאמר כך, הסיבולת שלך לא דומה לשלהם.
אם נניח תהיה תקלה ולא תקבל את הדירה שלך, כיצד זה ישפיע על החיים שלך?
 
אני אתייחס רק להכנסות...2 מיליון ש"ח הלוואה על הכנסה פנויה של 15 אלף?!?! סיכון מטורף ולא סביר.
 
אני אתייחס רק להכנסות...2 מיליון ש"ח הלוואה על הכנסה פנויה של 15 אלף?!?! סיכון מטורף ולא סביר.

לקחתי משכנתא כזו על נכס קיים באיזור מבוקש, עם נטו גבוה יותר, ועדיין חשבתי פעמיים לפני שנכנסתי לזה.

עבור דירה על הנייר בפרוייקט עם לווי בנקאי, לא הייתי לוקח הלוואה כזו, אז בטוח שלא בקבוצת רכישה (שלא הייתי מתקרב אליה בשום תנאי).
 
נערך לאחרונה ב:
יש לך פרוייקטים במיקום דומה שכבר הסתיימו או לקראת סיום, כדי להשוות את מחירי הדירות?
יש פרוייקט חדש באיזור עם מפרט דומה, מחיר גבוה בכ- 300K
- עד שהנכס יהיה מוכן (יותר משנתים...) (1) שמת את כל ההון שלך 1.2m על נכס. (2) צריך לשלם את ההלוואה. (3) צריך לשלם שכירות. זה הרבה תשלומים.
- אתה שם 1.2m מזומן (הרבה) על נכס שיקח לו כמה שנים להיות מוכן (דצמבר 23 זה תמיד ההערכה האופטימית).
ההון לא מגיע רק ממני: חצי ממני וחצי מההורים של בת זוג (על כל שקל שאני שם הם שמים גם שקל)
אחד ההורים מתעסק בנדל"ן הרבה שנים,
אם זו אכן קבוצת רכישה, וזו הדירה הראשונה שלכם, ואין לכם מישהו כריש עם המון המון ניסיון בצד שלכם שידריך, יכווין וינטרל מוקשים - אל תיכנסו לזה.
אגב אם במקרה אתם עדיין חושבים שזה רעיון טוב להיכנס לעסקה אז מאד מומלץ ליווי של עו"ד עם ניסיון עוד לפני שאתם חותמים על נייר כלשהו או מעבירים למארגן אגורה.

יש לנו יועץ פיננסי חזק בנדל"ן (במקרה אחד ההורים) ועו"ד חזק מטעמינו, בנוסף ההורים הציעו הלוואה ללא ריבית על כל חריגה מהסכום המקורי עם יכולת החזרה מתי שנוח לנו.
- זה לא אומר ששום דבר לא הולך להשתבש - אבל יש לנו הרבה סיוע מסביב ודחיפה לסגור את העסקה הזאת ולקוות לטוב (מדובר על דירה קרובה להורים של אחד הצדדים שדוחפים למהלך הזה)

תודה לכל מי שהגיב. עסקה לא פשוטה בכלל עם לא מעט מעורבים שהציעו עזרה. אנחנו כנראה הולכים על זה, אעדכן איך מתקדם אם יש ביקוש :roll:
וכמובן אם יש עוד הערות אשמח לשמוע. אדע בדיעבד אם הסיכון היה שווה את זה.
 
יש פרוייקט חדש באיזור עם מפרט דומה, מחיר גבוה בכ- 300K
אתה בכלל לא יודע מה המחיר, איך אתה יודע שהפרוייקט האחר במחיר גבוה יותר?
 
אתה בכלל לא יודע מה המחיר, איך אתה יודע שהפרוייקט האחר במחיר גבוה יותר?
גבוה יותר מהמחיר כרגע*
הפרוייקט האחר עדיין לא התחיל בנייה, וגם שם יכולות להיות חריגות
החריגות לפרוייקט הנוכחי והמדובר הן כ- 300K עד כה (כאשר הדירה מהווה 2%, סך הכל 6,000 ש"ח)
 
גבוה יותר מהמחיר כרגע*
אין מחיר כרגע, אתה לא יודע מה המחיר, אא"כ הוא בשלב מתקדם יחסית (בביצוע) ואז אפשר לדעת את המחיר +-

הפרוייקט האחר עדיין לא התחיל בנייה, וגם שם יכולות להיות חריגות
זה פרוייקט עם ערבות חוק מכר? אם כן אז לא, לא יכולים להיות שם חריגות מחיר.
 
אני אתייחס רק להכנסות...2 מיליון ש"ח הלוואה על הכנסה פנויה של 15 אלף?!?! סיכון מטורף ולא סביר.
פות"ש לא ציין את ההון שצבר עד כה ייתכן שצבר לא מעט
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
adamshalev קיזוז הוצאות עסקת נדל״ן כנגד רווחי הון מני״ע צרכנות פיננסית 0
N בעלי מניות לאחר עסקת רכישה שוק ההון 16
ס סיכונים בשירותי בניה על פני עסקת קומבינציה או מכירה נדל"ן 1
J עסקת אשראי בין שני אנשים פרטיים. צרכנות פיננסית 11
ח מינוף בעת פינוי בינוי - עסקת החלומות? נדל"ן 6
ח מימון בתחילת עסקת רכישת בית מיזם נדל"ן 4
ב שאלה לגבי סעיפי "הרווח הריאלי" בטופס 1399 - עסקת מס שבח. מיסים 1
mudale222 האם עסקת קומבינציה = קבוצת רכישה? נדל"ן 5
E עסקת אקראי מיסים 8
M איך ניתן לדעת האם לפני עסקת אקזיט נדל"ן 12
E כדאיות מבצע למשתכן במודיעין - האם זו עסקת חלומות? נדל"ן 6
P ביטול עסקת מקרקעין + פיצוי, צריך פיצול סעדים? נדל"ן 6
A עסקת פליפ : קנה - שפץ - מכור בישראל נדל"ן 8
A עסקת מושע בשכונת התקווה נדל"ן 51
Golan עסקת מובילאיי שוק ההון 9
R התייעצות נדל"נית לאור שינוי משפחתי - למכור ולקנות או מה לעשות? נדל"ן 5
O השקעה בקרן חוב נדל״ן נדל"ן 10
ה הרהורי נדל"ן - למכור או לשמור? נדל"ן 25
ש נדל"ן עד 2 מיליון נדל"ן 18
K משקיעים רק בשוק ההון וחוששים כי אין נדל״ן שוק ההון 36
K תשואה על נדל''ן במרכז נדל"ן 12
L המלצה על ספר שעוסק בהקצאת נדל"ן כאפיק בתיק ההשקעות נדל"ן 3
H איך להכניס נדל״ן לתמהיל שלנו? נדל"ן 2
R ת"א נדל"ן לעומת מחירי הדירות נדל"ן 5
O מקפצת נדל"ן נדל"ן 5
F למה בעצם נדל"ן בישראל ולא בארה"ב? נדל"ן 32
C נדל''ן ותשואה נדל"ן 3
R איך מחלקים את ההשקעות בין שוק ההון ובין נדל״ן? שוק ההון 24
E קניית נדל״ן בגיל מבוגר - איך נזהרים? נדל"ן 72
D קורס מומלץ לייעוץ משכנתאות והשקעות נדל"ן שוק ההון 0
צ התייעצות לגבי קניית נדל"ן בחו"ל נדל"ן 2
כ הוצאה מוכרת דרך השקעות במניות או נדל"ן וכו'? (תכנון מס) (איך טראמפ עושה את זה?) שוק ההון 0
A ממתי לא ניתן לחזור מעסקת נדל"ן? נדל"ן 23
epk קרנות מעין-נדל"ניות של גלובלנט השקעות אלטרנטיביות 15
E השקעת נדל"ן בארה"ב - דוגמא שוק ההון 15
ה השקעת נדל"ן בחו"ל-טיביליסי בגאורגיה נדל"ן 11
ב השקעה ראשונה של נדל''ן בחו''ל נדל"ן 20
Y השקעות נדל"ן בחו"ל - איך מתחילים? נדל"ן 11
P מס רווח הון על מכירת נדל"ן בחו"ל שהתקבל בירושה מיסים 5
Y השקעת נדל"ן תוך לקיחת מינוף נדל"ן 12
ח מיסי ירושה על נדל"ן בבריטניה נדל"ן 10
e4e5nf3nc6 קרנות חוב פרטיות מגובות נדל''ן השקעות אלטרנטיביות 0
deussex תהליך חיפוש דיירים וחתימה על חוזה - לבד או דרך סוכן נדל"ן + עו"ד נדל"ן 27
S נדל"ן מניב VS קרנות מחקות מדד שוק ההון 10
I נדל"ן ביוון לצורך ויזת זהב והתאזרחות בהמשך פוסטים מאיכות נמוכה 81
T נדל״ן למגורים vs. נדל״ן מסחרי נדל"ן 3
חושב בגדול השקעת נדל"ן - שכירות מכסה משכנתא פוסטים מאיכות נמוכה 4
B דיווח רווחים מעסקת נדל"ן בארה"ב מיסים 2
א הלוואה לחברת השקעות נדל״ן נדל"ן 8
deussex מסתבר שעדיין מתקשה להגדיר אחוז סולידי בחלק הנזיל, מלבד נדל"ן שוק ההון 29

נושאים דומים

Back
למעלה