השקעת נדל״ן בפולין

[Boker]

אני אישית מושקע כרגע בארץ. אבל אני לא נגד השקעות בחו"ל במדינות מסודרות שאין בה מסורת כל כך אנטישמית (כמובן תלוי עד כמה הולכים רחוק בהיסטוריה.. )מדינות כמו ספרד, איטליה, פורטוגל צ'כיה וכו' כמובן שאני לא מתיימר להמליץ ויש לבדוק את כדאיות ההשקעה ועלוית המיסוי בכל מדינה בנפרד

 

[משתמש מחוק2]

היי

לפני שאתה מתעמק בנושא, שים לב לתשואות משכירות, מדובר בנטו של 4% עד 5% לפני מס,

בפולין ישולם מס על השכירות, לפחות 13.5% על ההכנסה ברוטו, ולאחר מכן עוד 10% מס בישראל.

איך 10% בישראל? אמור להיות 15%

 

[רוני]

איך 10% בישראל? אמור להיות 15%

ההסבר פשוט,

בארץ האופציה של המס המופחת אומרת שיש לשלם 15% מס על ההכנסה ברוטו, לא ניתן לקזז מס עם שולם בחו"ל,
לא ניתן לקזז הוצאות למעט קיזוז פחת.

לאחר קיזוז פחת מבנה/שיפוץ/ריהוט (במידה ונרכש ריהוט) מחשבים על הסכום הנותר 15%,
לכן זה יוצא בסביבות 10% מס על ההכנסה נטו.

 

[דן ג.]

ההסבר פשוט,

בארץ האופציה של המס המופחת אומרת שיש לשלם 15% מס על ההכנסה ברוטו, לא ניתן לקזז מס עם שולם בחו"ל,
לא ניתן לקזז הוצאות למעט קיזוז פחת.

לאחר קיזוז פחת מבנה/שיפוץ/ריהוט (במידה ונרכש ריהוט) מחשבים על הסכום הנותר 15%,
לכן זה יוצא בסביבות 10% מס על ההכנסה נטו.

נראה לי שלא כדאי סתם לזרוק מספרים. זה לא מועיל להחלטות, וזה אפילו לא קרוב לכלל אצבע. כל מקרה לגופו.
לדוגמא בשרשור הזה, (נראה לי שהתכוונת בהודעה המצוטטת ל 10% על ההכנסה ברוטו לפני הוצאות הפחת (ולא נטו). נכון?) כתבת כמה מספרים.
1. הכנסה ברוטו, 7%-8%. הכנסה נטו 4%-5%. = לפי זה ההוצאות השוטפות (לא כולל פחת), הם 30%-50% מהשכירות.
2. משלמים בפולין 13.5% מהברוטו.
3. 15% מהברוטו בניכוי פחת, יוצא כ 10% מהברוטו. = לפי זה הפחת הוא כ 30% מההכנסה ברוטו.
בהינתן כל ההנחות שלך (לא שלי), אפילו במדרגת מס של 47% עדיף להשתמש במיסוי הרגיל עם כל הניכויים וזיכוי המס הזר, ולא במסלול המיוחד....

חפרתי.. פשוט נמאס לי לראות את ההצהרות האלו בלי בסיס

 

[רוני]

חפרתי.. פשוט נמאס לי לראות את ההצהרות האלו בלי בסיס

היי דן

אנסה לעשות סדר בעזרת דוגמאות, כדי שנהיה מדויקים, אתה צודק, כלל אצבע זה בעייתי,
כל נכס זה שונה, זה תלוי בגודל הפחת, לעתים יש פחת מבנה, פחת שיפוץ ופחת ריהוט שניתן לקזז,
יש הבדלים בתשואה משכירות בין הנכסים........כל נכס רצוי לבדוק לגופו.

בפולין:
יש 2 רצועות מס, רצועה הראשונה היא בסביבות 13.5% מס מהברוטו, אני מצרף כאן לינק עם דוגמא
https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Poland/Tax-Pages

חישוב המס בישראל:
לצורך הדוגמא, ניקח נכס שנרכש ב 390,000 ש"ח, התשואה ברוטו משכירות 8% כלומר 31,200 ש"ח ברוטו בשנה.
הפחת מבנה יחושב לפי 4% מ 2/3 מעלות הרכישה, כלומר 4% מ 260,000 ש"ח יוצא 10,400 פחת לקיזוז.
מקזזים 10,400 מההכנסה ברוטו של 31,200 ומקבלים 20,800 ש"ח, על סכום זה מחשבים את המס 15% שיוצא
מס שנתי בגובה של 3,120 ש"ח (במקרה זה המס הוא בסביבות 10% מהברוטו, אך זה שונה מנכס לנכס).

קשה להסביר זאת לפי כלל אצבע, אני מקווה שעזרתי לך להבין באמצעות הדוגמאות

אופציית המס השולי בישראל, כדאית כאשר רוכשים עם מימון וניתן לקזז את הריבית, או אם בשנת מס מסוימת,
היו בלתמים גבוהים בנכס.
בכל מקרה, בכל שנת מס מחשבים את המס לפי 2 השיטות, ובהתאם לתוצאה מחליטים לפי איזו שיטה לדווח ולשלם מס (ניתן לשינוי בכל שנת מס).

 

[דן ג.]

חישוב המס בישראל:
לצורך הדוגמא, ניקח נכס שנרכש ב 390,000 ש"ח, התשואה ברוטו משכירות 8% כלומר 31,200 ש"ח ברוטו בשנה.
הפחת מבנה יחושב לפי 4% מ 2/3 מעלות הרכישה, כלומר 4% מ 260,000 ש"ח יוצא 10,400 פחת לקיזוז.
מקזזים 10,400 מההכנסה ברוטו של 31,200 ומקבלים 20,800 ש"ח, על סכום זה מחשבים את המס 15% שיוצא
מס שנתי בגובה של 3,120 ש"ח (במקרה זה המס הוא בסביבות 10% מהברוטו, אך זה שונה מנכס לנכס).

קשה להסביר זאת לפי כלל אצבע, אני מקווה שעזרתי לך להבין באמצעות הדוגמאות

עזרת לי אולי להסביר לך מדוע מה שכתבת בעמוד הקודם מופרך לגמרי
בדוגמא שלך-
הנה חישוב המס הישראלי לפי המס השולי-
הכנסה- 31200
פחת- 10400
הוצאות אחרות לפי מה שאתה כתבת (לפי ההנחה הכי מקלה שלך שנשאר 5% נטו (כתבת 4%-5%)- 11700
סהכ הכנסה חייבת-9100
מס שולי 47%- 4277
זיכוי מס זר (13.5% מהברוטו לדבריך)- 4212

סהכ מס בישראל לפי מס שולי - 65 שח

עכשיו אולי אתה מבין, למה התגובה הזו שלך מופרכת לגמרי...

היי

לפני שאתה מתעמק בנושא, שים לב לתשואות משכירות, מדובר בנטו של 4% עד 5% לפני מס,

בפולין ישולם מס על השכירות, לפחות 13.5% על ההכנסה ברוטו, ולאחר מכן עוד 10% מס בישראל.

כדי שהשקעה זו תהיה כדאית, צריך שייתר הפרמטרים כמו עליית ערך, חברות ניהול, זמן מציאת שוכר......
יהיו מספיק טובים כדי להצדיק את ההשקעה.

 

[רוני]

עזרת לי אולי להסביר לך מדוע מה שכתבת בעמוד הקודם מופרך לגמרי
בדוגמא שלך-
הנה חישוב המס הישראלי לפי המס השולי-
הכנסה- 31200
פחת- 10400
הוצאות אחרות לפי מה שאתה כתבת (לפי ההנחה הכי מקלה שלך שנשאר 5% נטו (כתבת 4%-5%)- 11700
סהכ הכנסה חייבת-9100
מס שולי 47%- 4277
זיכוי מס זר (13.5% מהברוטו לדבריך)- 4212

סהכ מס בישראל לפי מס שולי - 65 שח

עכשיו אולי אתה מבין, למה התגובה הזו שלך מופרכת לגמרי...

כאשר רשמת תשואה ברוטו 7% עד 8%, הסברתי לך שהנטו (לפני תשלום מס הכנסה, המס שונה מאדם לאדם, מנכס לנכס, ותלוי אם רוכשים את הנכס עם או בלי מימון) יכול להיות 4% עד 5%, צריך לבדוק מה ההוצאות השוטפות
המקובלות בפולין, ולהפחית סכום נוסף עבור בלתמים.

לאחר מכן רשמתי לך דוגמאות לחישוב מס בפולין ובישראל.

לדעתי יש בינינו חוסר הבנה

 

[דן ג.]

כאשר רשמת תשואה ברוטו 7% עד 8%, הסברתי לך שהנטו (לפני תשלום מס הכנסה, המס שונה מאדם לאדם, מנכס לנכס, ותלוי אם רוכשים את הנכס עם או בלי מימון) יכול להיות 4% עד 5%, צריך לבדוק מה ההוצאות השוטפות
המקובלות בפולין, ולהפחית סכום נוסף עבור בלתמים.

לאחר מכן רשמתי לך דוגמאות לחישוב מס בפולין ובישראל.

לדעתי יש בינינו חוסר הבנה

אני לא רשמתי כאן שום דבר. זה היה משמתמש אחר שהניח תשואה של 7%-8%. ואתה הגבת לכך, שאכן שבנטו זה יוצא 4-5.
אין שום חוסר הבנה. אני מבין בדיוק מה שכתבת, זה פשוט לא נכון.
כשמישהו מניח תשואה של 7%-8% אתה לא יכול להגיד לו

לפני שאתה מתעמק בנושא, שים לב לתשואות משכירות, מדובר בנטו של 4% עד 5% לפני מס,

בפולין ישולם מס על השכירות, לפחות 13.5% על ההכנסה ברוטו, ולאחר מכן עוד 10% מס בישראל.

זה פשוט לא נכון מתמטית. כמובן שניתן להתנדב לשלם מס מיותר בארץ במסלול ה 15%, אבל זה לא ממש תורם לדיון.
לומר למישהו להניח 3%-4% הוצאות שוטפות ומצד שני שהוא ייצטרך להוסיף עוד 10% מס מהנטו בארץ, זה פשוט שטויות.

(זה חשבון די פשוט. כדי שיהיה משלם להשתמש במסלול ה 15%, צריך שההוצאות השוטפות יהיו פחות מ 5200 שח בשנה (בדוגמא שלך).
מדובר ב 16% מהכנסות השכירות השנתית. קשה לי להאמין, שמישהו שמשכיר דירה יחידה בפולין, יצליח לרדת מהוצאות שוטפות שכאלו, אפילו אם אין לו בכלל הוצאות מימון. כמובן שמישהו במדרגת מס פחותה מ 47% כמעט אף פעם לא יהיה חייב במס בישראל בדוגמא שלך.)

 

[רוני]

לומר למישהו להניח 3%-4%

דן
אני ממלא דוחות מס עבור נכסים מניבים בחו"ל מאז שנת 99 אני מכיר את המספרים האמתיים, זה שונה ממדינה למדינה,
שונה מנכס לנכס, אז אל תגיד לי שטויות, תלמד לכבד קצת כאשר אתה מתבטא, אם אני אשב אתך אוכיח לך זאת.
אשמח לראות את דוחות המס שלך עבור הנכסים שלך בפולין או בכל מקום אחר.

דוגמאות לכלל אצבע: בארה"ב אנו נוהגים להפחית 40% מהברוטו בממוצע כדי להגיע להכנסה נטו לפני מס (שונה מנכס לנכס)
באנגליה אנו נוהגים להפחית 30% מהברוטו בממוצע כדי להגיע להכנסה נטו לפני מס (שונה מנכס לנכס)
בדירות קונדומיניום בטורונטו קנדה אנו נוהגים להפחית מהברוטו בממוצע 36% מהברוטו כדי להגיע להכנסה נטו לפני מס (שונה מנכס לנכס)

אני חשב שאלו דוגמאות מספקות מחלק מאותן ארצות בהן אני מחזיק בנכסים.

 

[קפיצת הדרך]

עזרת לי אולי להסביר לך מדוע מה שכתבת בעמוד הקודם מופרך לגמרי
בדוגמא שלך-
הנה חישוב המס הישראלי לפי המס השולי-
הכנסה- 31200
פחת- 10400
הוצאות אחרות לפי מה שאתה כתבת (לפי ההנחה הכי מקלה שלך שנשאר 5% נטו (כתבת 4%-5%)- 11700
סהכ הכנסה חייבת-9100
מס שולי 47%- 4277
זיכוי מס זר (13.5% מהברוטו לדבריך)- 4212

סהכ מס בישראל לפי מס שולי - 65 שח

עכשיו אולי אתה מבין, למה התגובה הזו שלך מופרכת לגמרי...

אני הבנתי את התהליך קצת אחרת... תקן אותי אם אני טועה:
הכנסה - 31200
פחת - 10400
הוצאות - 11700
מס זר בפולין - 4212
סה״כ הכנסה חייבת - 4888
מס שולי 47% - 2297
ביטוח לאומי - 342
סה״כ מס שישולם בארץ - 2639
אז אולי זה מסלול עדיף אבל עדיין לא מעט...

 

[דן ג.]

דן
אני ממלא דוחות מס עבור נכסים מניבים בחו"ל מאז שנת 99 אני מכיר את המספרים האמתיים, זה שונה ממדינה למדינה,
שונה מנכס לנכס, אז אל תגיד לי שטויות, תלמד לכבד קצת כאשר אתה מתבטא, אם אני אשב אתך אוכיח לך זאת.
אשמח לראות את דוחות ה

התייאשתי
נראה לי שלא הבנת בכלל מה שטענתי. לא כתבתי בשום מקום שהאומדן שלך לגבי ההוצאות הוא שטויות, ולכן כל הדוגמאות שלך לא קשורות בכלל לנושא.
סהכ טענתי, שלפי ההנחות שלך, אין מצב שכדאי להשתמש במסלול ה 15% ולכן כל האומדן שלך לגבי הוצאות+מיסים מופרך.
לא צריך בשביל זה לעבור על דוחות ביחד, מספיק שתעבור על הדוגמא שאתה נתת, ותראה שאין מצב שכדאי להשתמש ב 15?

בכל מקרה, אני לא אהיה זמין בשלשת הימים הבאים, אז כנראה שזו התגובה האחרונה שלי בנושא.

 

[דן ג.]

אני הבנתי את התהליך קצת אחרת... תקן אותי אם אני טועה:
הכנסה - 31200
פחת - 10400
הוצאות - 11700
מס זר בפולין - 4212
סה״כ הכנסה חייבת - 4888
מס שולי 47% - 2297
ביטוח לאומי - 342
סה״כ מס שישולם בארץ - 2639
אז אולי זה מסלול עדיף אבל עדיין לא מעט...

אתה טועה...
זיכוי מס זר, הוא זיכוי ולא ניכוי.
כל שקל ששילמת כמס הכנסה בחול, מקוזז כנגד כל שקל שאתה חייב בארץ. (ולא ניכוי, כמו בחישוב שלך שסך הכל מוריד את ההכנסה החייבת בגובה המס הזר)

 

[adamshalev]

התייאשתי
נראה לי שלא הבנת בכלל מה שטענתי. לא כתבתי בשום מקום שהאומדן שלך לגבי ההוצאות הוא שטויות, ולכן כל הדוגמאות שלך לא קשורות בכלל לנושא.
סהכ טענתי, שלפי ההנחות שלך, אין מצב שכדאי להשתמש במסלול ה 15% ולכן כל האומדן שלך לגבי הוצאות+מיסים מופרך.
לא צריך בשביל זה לעבור על דוחות ביחד, מספיק שתעבור על הדוגמא שאתה נתת, ותראה שאין מצב שכדאי להשתמש ב 15?

בכל מקרה, אני לא אהיה זמין בשלשת הימים הבאים, אז כנראה שזו התגובה האחרונה שלי בנושא.

רוני כבר כתב שכל שנה לכל נכס צריך לבדוק איזה מסלול הכי משתלם מבחינת מס, אתם סתם מתווכחים על כלום.

 

[דן ג.]

רוני כבר כתב שכל שנה לכל נכס צריך לבדוק איזה מסלול הכי משתלם מבחינת מס, אתם סתם מתווכחים על כלום.

צודק. סהכ התעצבנתי על התגובה הזו. שהיא מופרכת. אתה לא יכול לומר למישהו שגם יהיו לו הוצאות גדולות, וגם שהוא ישלם עליהם מס.

לפני שאתה מתעמק בנושא, שים לב לתשואות משכירות, מדובר בנטו של 4% עד 5% לפני מס,

בפולין ישולם מס על השכירות, לפחות 13.5% על ההכנסה ברוטו, ולאחר מכן עוד 10% מס בישראל.

 

[קפיצת הדרך]

אתה טועה...
זיכוי מס זר, הוא זיכוי ולא ניכוי.
כל שקל ששילמת כמס הכנסה בחול, מקוזז כנגד כל שקל שאתה חייב בארץ. (ולא ניכוי, כמו בחישוב שלך שסך הכל מוריד את ההכנסה החייבת בגובה המס הזר)

מעולה!
שמחה לשמוע שטעיתי!

 

[רוני]

מעולה!
שמחה לשמוע שטעיתי!

היי
לצורך הסדר, אלו הן 2 שיטות חישוב המס העיקריות:

1. עד לגיל 60, תשלום מס בשיעור של 31% ומעלה בהתאם למס השולי משכר העבודה, אחרי קיזוז הוצאות, פחת, ריבית מימון, ומס אם שולם בחו"ל.
בשיטת חישוב זו, במידה וההכנסה החודשית נטו עולה על 2,500 ש"ח, המשקיע ישלם על ההפרש תשלום נוסף עבור ביטוח לאומי (בנוסף לביטוח לאומי המשולם משכר העבודה).

2. שיטת המס המופחת 15% - מההכנסות ברוטו השנתיות, לא ניתן לקזז הוצאות, מקזזים פחת בלבד (לא ניתן לקזז מס אם שולם בחו"ל, לכן בשיטה זו יתכן כפל מס, למרות האמנה למניעת כפל המס), ועל הסכום הנותר מחשבים 15% מס.
אני מצרף כאן את פקודת המס 122א של מס זה.

מסלול מס מופחת[עריכת קוד מקור | עריכה]
בהתאם להוראות סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, יחיד שהייתה לו הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 15%, מסלול זה אינו מאפשר לדרוש הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה, למעט הוצאות פחת, ואינו מאפשר קיזוז, זיכוי או פטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה.

 

[adamshalev]

בשיטת חישוב זו, במידה וההכנסה החודשית נטו עולה על 2,500 ש"ח, המשקיע ישלם על ההפרש תשלום נוסף עבור ביטוח לאומי (בנוסף לביטוח לאומי המשולם משכר העבודה).

אלא אם כן הנכס מוחזק דרך LLC בארהב, ואז הוא פטור מביטוח לאומי. נכון שלא רלוונטי לפולין, רק מציין למי שלא מכיר.

 

[רוני]

אלא אם כן הנכס מוחזק דרך LLC בארהב, ואז הוא פטור מביטוח לאומי

תודה על העדכון, צודק בהחלט, משקיעים רבים בארה"ב עושים זאת במבנה של חברת LLC

 

[azerbouf]

מעניין לשמוע האם מישהו רכש שם נדל״ן?