השקעת במתחם האלפיים/אלף דרך יזם

[AntiLopa]

אני מנסה להבין איפה הקאץ בעסקה מעבר להון הראשוני היחסית גבוה שנדרש. אשמח להכוונה מה לחפש ואיפה להסתכל.

הייתי בפגישה אצל נדלן נדלן (אם אסור לרשום חברות תגידו לי ואערוך), הם מספרים שהם בעלי הקרקעות והיזם הכי גדול בראשון לציון.
יש להם שני פרוייקטים שהם היזם ובעלי הקרקעות אחד במתחם האלף והשני באלפיים.
מה שהם מציעים זה שטחים שמיועדים למגורים, הם רושמים אותך בטאבו של השטח, כשהשטח מאושר לבנייה הם פותחים מכרז עם כל החברות הגדולות לבניה לפי סטנדרט מסויים ולפי המחיר הזול אתה צריך להשלים את עלות הבניה היחסי.
במספרים
האלף: 1.5 מיליון על השטח(100 מטר), ולאחר המכרז עוד בערך 10-12 אלף למטר על הבניה.
באלפיים: 700 אלף על השטח (80 מטר), ואותו סיפור על הבניה כשהיא תגיע.

המספרים מופשטים כמובן.

לצורך השוואה אלקטרה משווקים דירות דומות במתחם האלף ב-4 מיליון, זאת אומרת 1.3 מיליון פחות דרך נדלן נדלן (בהון ראשוני גדול יותר).

אני מנסה להבין איפה הקאץ, מעבר לסיפור של האם השטח יופשר או לא, במיוחד למה הם פונים לאזרח הקטן ולא סוגרים סיפור עם לקוח אחד גדול (נגיד חברת ביטוח/קרן כלשהי). מבחינת היזם אם הם עובדים עם לקוח אחד יהיה להם הרבה פחות כאב ראש. הם עושים כל כך יותר כסף על השטח כשהם פונים לאזרח הקטן מאשר לחברה אחת גדולה (שכנראה מבינה יותר) שזה משתלם? האם זה כל הסיפור?

 

[הורדוס]

אני מנסה להבין איפה הקאץ, מעבר לסיפור של האם השטח יופשר או לא, במיוחד למה הם פונים לאזרח הקטן ולא סוגרים סיפור עם לקוח אחד גדול (נגיד חברת ביטוח/קרן כלשהי). מבחינת היזם אם הם עובדים עם לקוח אחד יהיה להם הרבה פחות כאב ראש. הם עושים כל כך יותר כסף על השטח כשהם פונים לאזרח הקטן מאשר לחברה אחת גדולה (שכנראה מבינה יותר) שזה משתלם? האם זה כל הסיפור?

הם משיגים מחיר טוב בהרבה במכירה לציבור הרחב.

צריך לזכור שמתוך השטח שאתה קונה חלק גדול יופקע לטובת שטחי ציבור, ושברגע שרכשת אתה לקוח שבוי ומי שמחזיק ברוב השטח משפיע הרבה יותר ממך.

 

[אורי ג.]

צריך לזכור שמתוך השטח שאתה קונה חלק גדול יופקע לטובת שטחי ציבור, ושברגע שרכשת אתה לקוח שבוי ומי שמחזיק ברוב השטח משפיע הרבה יותר ממך.

+ היטלי השבחה + היטלי פיתוח + אינסוף הוצאות בשביל לבנות + אי אפשר לבנות כי הוא שטח קטן מדי אז צריך פירוק שיתוף או שותף מנהל נחמד כמו החברה המשווקת שכמובן גובה על זה סכום נוסף.
אה וכמובן גם ליווי בנקאי עם עשרות ומאות לווים אחרים שלא ברורה האיתנות הפיננסית שלהם.

אני מנסה להבין איפה הקאץ, מעבר לסיפור של האם השטח יופשר או לא, במיוחד למה הם פונים לאזרח הקטן ולא סוגרים סיפור עם לקוח אחד גדול (נגיד חברת ביטוח/קרן כלשהי). מבחינת היזם אם הם עובדים עם לקוח אחד יהיה להם הרבה פחות כאב ראש. הם עושים כל כך יותר כסף על השטח כשהם פונים לאזרח הקטן מאשר לחברה אחת גדולה (שכנראה מבינה יותר) שזה משתלם? האם זה כל הסיפור?

הבנת מצוין. אתה פשוט תקנה שטח בהרבה יותר מהשווי שוק שלו.

אמלק: אתה תפסיד כסף, רד מזה.

 

[הורדוס]

אמלק: אתה תפסיד כסף, רד מזה.

+עינוי בירוקרטי רציני כמו שאורי תיאר
+תידרש בהמשך להכניס עוד כסף להשקעה

 

[AntiLopa]

אשמח לפרק את זה קצת יותר כדי להבין יותר

בוא נתייחס לכל פרוייקט בנפרד כי הם די שונים בשלב שלהם.

במתחם האלף הם כבר עברו את שלב הפרצלציה, אז לכל זכות לדירה אתה יודע כבר כמה מטר דירה אתה מקבל, כמה מרפסת, ועל כמה שטחים משותפים אתה משלם. מס רכישה 6% ושכר עו״ד 2% משולם על הקרקע. לא צפוי היטל השבחה שכן השטח כבר עבר פרצלציה (תקנו אותי אם ההנחה שלי מוטעת). פיתוח, שכר על פירוק שיתוף וניהול מול בנק מלווה זה בערך 220 אלף ממה שהוא אמר לי. משהו מהמחירים האלה נשמעים לכם נמוכים מידי? אני מנסה להבין איך זה 1.3 מיליון פחות.

במתחם האלפיים זה עדין רחוק מאוד מפרצלציה, עדין יש שם בסיס צבאי. ממה שאני רואה חוץ ממה שרשמתי למעלה העלויות החבויות זה היטל השבחה ו... זהו? מעבר לזה, הם כרגע מתחייבים שה-100 מטר יתחלק בין משרדים, מסחר, ודירה. לא לשטחים ציבוריים. הם טוענים שהם מחזיקים את רוב השטח הפרטי שם וזה הכוח שלהם.

ויש פה סימן שאלה גדול כמו שאורי אמר על האיתנות הפיננסית של האחרים. אצטרך לבדוק אם הם מטפלים. אבל בגדול נראה לי שזה מאוד בעייתי.
בגדול זה נראה ונשמע כמו קבוצת רכישה, למרות שהוא התעקש שזה לא.

 

[עמרם]

לא צפוי היטל השבחה שכן השטח כבר עבר פרצלציה (תקנו אותי אם ההנחה שלי מוטעת)

למיטב ידעתי היטל השבחה מתחיל בזמן אישור התבע, ותשלום ההיטל בפועל או במכירה לפני היתר או בהוצאת ההיתר בניה.

השאלה האם התבע אושרה שם?