השקעת נדל"ן בבאר שבע - בעד או נגד

[Camilio]

חכמת ההמונים הנכבדים כאן מסקרנת אותי עד מאוד -
האם לדעתכם מחירי הדירות בב"ש, לרבות 4 חדרים (העיר חווה תנופת בניה מרשימה), צפויות להצטרף לגל העליות ששוטף את ארצנו הקטנטונת
או שמא להמשיך ולדשדש סביב אותן רמות מחירים כבר שנתיים?
מחד גיסא אני חש שהמחירים די הגיעו לפיק הגיוני,
מאידך גיסא אני רואה פוטנציאל גדול מאוד בב"ש ושלל פרוייקטים שרוקמים עור וגידים ועשויים להביא לעיר הגירה חיובית
של משפחות ומשפרי דיור במחיר "שפוי".
בסך הכל מדובר בעיר עם גישה תחבורתית לא רעה בכלל למרכז וגם כזו שמשרתת את תושביה בכל השירותים הנדרשים ומעבר.
לכל אלו תוסיפו רמות מחירים שנשמעים בהחלט שפויים יחס למרכז הארץ (1.2-1.3 לדירת 4 חדרים חדשה מקבלן בשכונות האיכותיות של העיר).
מה דעתכם - שווה השקעה או להתרחק?

 

[yossik]

חכמת ההמונים חברי הפורום הנכבדים כאן מסקרנת אותי עד מאוד

 

[yossik]

ברוך הבא לפורום!

 

[האזרח הקטן]

לא מכיר את הנדל"ן בב"ש, אבל אחד החסרונות שאולי צריך לקחת בחשבון בהשקעה שם, זה שלעיר אין מחסור בשטחים לבניה. ככל שהביקוש לעיר יעלה, אפשר יהיה בקלות יחסית לבנות דירות חדשות שיעלו את ההיצע - בניגוד לגוש דן למשל, שם הקרקע היא משאב במחסור.

 

[Dimbel]

לא מכיר את הנדל"ן בב"ש, אבל אחד החסרונות שאולי צריך לקחת בחשבון בהשקעה שם, זה שלעיר אין מחסור בשטחים לבניה. ככל שהביקוש לעיר יעלה, אפשר יהיה בקלות יחסית לבנות דירות חדשות שיעלו את ההיצע - בניגוד לגוש דן למשל, שם הקרקע היא משאב במחסור.

שטחי בניה לא בהכרח אומר שהם יופשרו בזמן הקרוב או שיורידו את מחירי הדירות. ספציפית אני מכיר את האזור והעלייה במחירי הדירות שם הייתה כמעט עקבית למרות בנייה מאסיבית בשנים האחרונות.

אישית אם הרעיון הוא להשקיע בפריפריה אז יש מקומות יותר אטרקטיביים מבאר שבע

 

[הורדוס]

בגלל כמות הדירות שבונים והקרקע הזמינה קשה לי להאמין איך המחירים של דירות כאלו יעלה משמעותית יותר מהעלייה במחירי הבנייה בשנים הקרובות.

במחירים כאלו יש דירות באזורים במרכז שאני יכול לשער שיעלו ביותר.

כמו כן, תשואת השכירות על דירות כאלו נמוכה מאוד כרגע למרות שמדובר בדרום. השכירות שמקבלים על דירות כאלו הוא סביב 3.5-4k בשעה שאפשר להגיע לשכירות זהה בבאר שבע עם דירה ליד האונ' שתעלה פחות. כמובן שהשאלה היא לאן יזוזו המחירים בשני האזורים.

 

[trhe]

לפי דעתי אם אתה באמת מאמין בב"ש, תקנה. תקנה, אבל מציאה, מתחת למחיר שוק....קשה לתפוס עסקה כזאת אבל צריך סבלנות. ***לא המלצת קנייה***

 

[Camilio]

תודה לכל החברים כאן על הקדשת הזמן והמענה.

 

[משה גל]

מתעניין בדירה להשקעה בעיר

האם יש כאן באר-שבעי/ת
שיוכלו להחכימני בטיב האוכלוסיה בשכונות ה,ו,יא? האם יש שם ביקוש לשכירות?
(במדלן כבר הייתי)

 

[הורדוס]

מתעניין בדירה להשקעה בעיר

האם יש כאן באר-שבעי/ת
שיוכלו להחכימני בטיב האוכלוסיה בשכונות ה,ו,יא? האם יש שם ביקוש לשכירות?
(במדלן כבר הייתי)

אלו שכונות עם אוכלוסייה די חלשה באופן כללי, יש שוני גדול בתוך כל שכונה כמובן, יש ביקוש לשכירות, במיוחד של 3 חדרים בקומות נמוכות.

אני אישית מעדיף את שכונה ה על יא/ו, היא במיקום יותר מרכזי אז יש יותר ביקוש לשכירות של צעירים, אולי הולכים לאשר שם פינוי בינוי בקרוב במתחם הצבי/טוביהו בחלק שקרוב לגראנד קניון.
בגלל הקרבה למרכז העיר אני משער שהיא תתפתח יותר מהר מהשכונות האחרות שהזכרת.

בכל אופן יש עוד הרבה אזורים בבאר שבע, גם ברמת המחירים של השכונות שהזכרת, השאלה היא מה מטרת ההשקעה (תזרימית, הונית, עסקה מהירה וכו), מה אופק ההשקעה, ומה סיבולת הסיכון שלך, אני למשל חושב שלשכונה ג' יש המון פוטנציאל ורואים שם המון פרויקטים של התחדשות והיא נמצאת במיקום טוב מאוד, אבל כרגע זה מקום שהרבה יותר קשה להשכיר בו וזה לא ישתנה ככ מהר לדעתי.

 

[משה גל]

השאלה היא מה מטרת ההשקעה (תזרימית, הונית, עסקה מהירה וכו), מה אופק ההשקעה, ומה סיבולת הסיכון שלך

@הורדוס תודה על המידע!

אני פשוט משקיע בלי הון עצמי ולכן
חשוב שתהיה שכירות רציפה ככל שניתן, כי רק ממנה אני אמור לשלם את המשכנתא
וגם אזור שיש סיכוי נמוך לירידת ערך (כמו שקרה למשל בקריית גת, הופשרו קרקעות והמחירים קרסו)

 

[הורדוס]

@הורדוס תודה על המידע!
אני פשוט משקיע בלי הון עצמי ולכן
חשוב שתהיה שכירות רציפה ככל שניתן, כי רק ממנה אני אמור לשלם את המשכנתא

אז קודן כל ממליץ לוודא שהתכנית בכלל ריאלית, אתה חייב להשאיר מרווח תמרון מסוים בהשקעה כזאת.
עם כמה הון עצמי אתה מגיע?
מה ההכנסה נטו שלך?
מה ההתחיבויות?
כמה מימון תוכל להשיג מהלוואות אחרות שהן לא משכנתא ובאיזה עלות?

כל אלו שאלות שאתה צריך לשאול את עצמך ובהתאם אליהן לבנות תכנית, בה גם אם הדירה לא מושכרת תקופה, או יש תקלות שהביטוח לא מכסה או בלתמ אחר אתה לא מגיע לחדלות פרעון.

דבר אחד שאתה יכול לעשות זה לעשות ביטוח שכר דירה לשוכרים שלך בעזרת דיפרנט\וויצ'ק (יש מצב שיש עוד אפשרויות). כמובן שזה לא מבטל את הסיכון במינוף רק מקטין אותו קצת.

וגם אזור שיש סיכוי נמוך לירידת ערך (כמו שקרה למשל בקריית גת, הופשרו קרקעות והמחירים קרסו)

כדור הבדולח שלי במוסך, בכל אופן אם כבר חקרת על מה שקרה שם מוזמן לשתף, מעניין אותי אם גם הדירות הזולות ירדו כמו הדירות החדשות (באחוזים).

 

[vieri]

לכל אלו תוסיפו רמות מחירים שנשמעים בהחלט שפויים יחס למרכז הארץ

אבל באר שבע זה לא מרכז הארץ.

לדעתי ביחס לבאר שבע אלה מחירים מאוד גבוהים והתשואה לא מצדיקה את הסיכון.

 

[משה גל]

אז קודן כל ממליץ לוודא שהתכנית בכלל ריאלית, אתה חייב להשאיר מרווח תמרון מסוים בהשקעה כזאת.
עם כמה הון עצמי אתה מגיע?
מה ההכנסה נטו שלך?
מה ההתחיבויות?
כמה מימון תוכל להשיג מהלוואות אחרות שהן לא משכנתא ובאיזה עלות?

כל אלו שאלות שאתה צריך לשאול את עצמך ובהתאם אליהן לבנות תכנית, בה גם אם הדירה לא מושכרת תקופה, או יש תקלות שהביטוח לא מכסה או בלתמ אחר אתה לא מגיע לחדלות פרעון.

דבר אחד שאתה יכול לעשות זה לעשות ביטוח שכר דירה לשוכרים שלך בעזרת דיפרנט\וויצ'ק (יש מצב שיש עוד אפשרויות). כמובן שזה לא מבטל את הסיכון במינוף רק מקטין אותו קצת.


כדור הבדולח שלי במוסך, בכל אופן אם כבר חקרת על מה שקרה שם מוזמן לשתף, מעניין אותי אם גם הדירות הזולות ירדו כמו הדירות החדשות (באחוזים).

משרד בב"ש שמתמחה בפיצול, ניהול והשכרת דירות טען שהוא יכול למצוא דירה בשכונות ה,ו,יא ק"ב (70-65 מ"ר) בעלות 670K, כך שלאחר פיצול וכו' וכו' ומס רכישה - העלות מגיעה ל-900K
הוא טען שכל יחידה מושכרת באזור ה-2200-2400 (נראה לי הגזמה)
כך שעל כזו דירה יש הכנסה של 4000+ בחודש (בניכוי שנתי של ארנונה, ביטוח ותיווך)

יש לי דירה בבעלותי בשווי 2.5M עם משכנתא של 160K
יועץ משכנתאות שידיו רב לו בקומבינות
יכול לארגן לי משכנתא בסך 1.07M ולשעבד רק את הנכס שבבעלותי כיום, ולקבל ריביות נמוכות בקירוב לריביות של דירה ראשונה (לוקחים משכנתא לכל מטרה דרך חברת ביטוח ואז ממחזרים אותה בבנק כמשכנתא לדיור)
ואז זה יוצא החזר של 4.5K לחודש כולל המשכנתא שאני משלם היום

אבל אז אני תלוי כמעט לגמרי בשוכרים
כמובן שחודשיים לפני שמסתיים חוזה צריך לחפש שוכרים, ובמקרה שהדירה ריקה, אני יכול להוריד כמה מאות כדי למשוך שוכרים
זה בגדול

 

[משה גל]

כדור הבדולח שלי במוסך, בכל אופן אם כבר חקרת על מה שקרה שם מוזמן לשתף, מעניין אותי אם גם הדירות הזולות ירדו כמו הדירות החדשות (באחוזים).

לי אין מוסך
אבל בירושלים למשל זה לא יכול לקרות גם אם יפשירו את עטרות פעמיים ויספחו את E1
בב"ש למשל יש קרקעות בלי סוף ובניה נרחבת כרגע, הלא כן?!

 

[HHH]

משרד בב"ש שמתמחה בפיצול, ניהול והשכרת דירות טען שהוא יכול למצוא דירה בשכונות ה,ו,יא ק"ב (70-65 מ"ר) בעלות 670K, כך שלאחר פיצול וכו' וכו' ומס רכישה - העלות מגיעה ל-900K
הוא טען שכל יחידה מושכרת באזור ה-2200-2400 (נראה לי הגזמה)
כך שעל כזו דירה יש הכנסה של 4000+ בחודש (בניכוי שנתי של ארנונה, ביטוח ותיווך)

יש לי דירה בבעלותי בשווי 2.5M עם משכנתא של 160K
יועץ משכנתאות שידיו רב לו בקומבינות
יכול לארגן לי משכנתא בסך 1.07M ולשעבד רק את הנכס שבבעלותי כיום, ולקבל ריביות נמוכות בקירוב לריביות של דירה ראשונה (לוקחים משכנתא לכל מטרה דרך חברת ביטוח ואז ממחזרים אותה בבנק כמשכנתא לדיור)
ואז זה יוצא החזר של 4.5K לחודש כולל המשכנתא שאני משלם היום

אבל אז אני תלוי כמעט לגמרי בשוכרים
כמובן שחודשיים לפני שמסתיים חוזה צריך לחפש שוכרים, ובמקרה שהדירה ריקה, אני יכול להוריד כמה מאות כדי למשוך שוכרים
זה בגדול

הפיצול הזה חוקי?

 

[משה גל]

הפיצול הזה חוקי?

שכחתי את הפרט הטריוויאלי הזה
לא חוקי

 

[HHH]

שכחתי את הפרט הטריוויאלי הזה
לא חוקי

כלומר אתה מתייעץ בפורום אם לדעת החברים כאן משתלם לעבור על החוק?

 

[חתול לילה]

שכחתי את הפרט הטריוויאלי הזה
לא חוקי

והשוכר לא יבקש "הנחה" כדי לא להלשין עליך?

מצד שני ממה שאני קורא אז בבאר שבע ודרומה אין באמת שלטון חוק.

 

[הורדוס]

משרד בב"ש שמתמחה בפיצול, ניהול והשכרת דירות טען שהוא יכול למצוא דירה בשכונות ה,ו,יא ק"ב (70-65 מ"ר) בעלות 670K, כך שלאחר פיצול וכו' וכו' ומס רכישה - העלות מגיעה ל-900K
הוא טען שכל יחידה מושכרת באזור ה-2200-2400 (נראה לי הגזמה)
כך שעל כזו דירה יש הכנסה של 4000+ בחודש (בניכוי שנתי של ארנונה, ביטוח ותיווך)

יש לי דירה בבעלותי בשווי 2.5M עם משכנתא של 160K
יועץ משכנתאות שידיו רב לו בקומבינות
יכול לארגן לי משכנתא בסך 1.07M ולשעבד רק את הנכס שבבעלותי כיום, ולקבל ריביות נמוכות בקירוב לריביות של דירה ראשונה (לוקחים משכנתא לכל מטרה דרך חברת ביטוח ואז ממחזרים אותה בבנק כמשכנתא לדיור)
ואז זה יוצא החזר של 4.5K לחודש כולל המשכנתא שאני משלם היום

אבל אז אני תלוי כמעט לגמרי בשוכרים
כמובן שחודשיים לפני שמסתיים חוזה צריך לחפש שוכרים, ובמקרה שהדירה ריקה, אני יכול להוריד כמה מאות כדי למשוך שוכרים
זה בגדול

כנס לפייסבוק תראה כמה יחידות כאלו מוצעות להשכרה, אגלה לך סוד המון, יש מלא יחידות חדשות כאלו כל שנה אז צריך לשמור על תחזוקה וריהוט ברמה גבוהה אחרת שכר הדירה צונח.
קהל היעד הוא אוכלוסייה חלשה יחסית, והמרחק בין הברוטו לנטו גדול מאוד.

כלל האצבע פה הוא שאין ארוחות חינם, תשואה גבוהה באה עם סיכון גבוה, וכאן התשואה ממש לא בהכרח תהיה גבוהה.

מה שעדיין יש לו ביקוש זה דירות 3 חדרים משופצות, אז אם תקנה דירה של 100-110 מטר בקומה נמוכה, ותפצל ל2, אז תוכל להחליף דיירים לעיתים רחוקות יותר ולקבל שוכרים במצב כלכלי קצת טוב יותר. ושכר דירה נטו סה"כ של סביבות ה5000 על דירה בעלות כוללת קצת יותר גבוהה.

תוסיף לזה את השיקול החוקי כמובן.

חוץ מזה, אתה חייב לעשות חקר שוק מעמיק או לקחת יועץ בלתי תלוי, ה"משרד שמתחמחה..." כלומר המתווך שדיברת איתו ימכור לך כל דבר בלי לחשוב פעמיים, ויעשה קופה מהתיווך של הדירה, התיווך של השיפוץ ועוד, כל זה מבלי לקחת שום סיכון.

והשוכר לא יבקש "הנחה" כדי לא להלשין עליך?

מצד שני ממה שאני קורא אז בבאר שבע ודרומה אין באמת שלטון חוק.

שלטון החוק זה לא קונספט בבאר שבע, מה שאתה כותב כמובן יכול לקרות, שוכר גם יכול לעזוב חוזה באמצע, הקבלן גם יכול ללכת לנתק לו את החשמל והמים כי הוא לא משלם למרות שגם זה לא נראלי חוקי.

אבל.... במקום ה6-7% שמבטיחים לך בנישה הזאת, אתה יכול לקנות דירה באזורים הסטודנטיאליים, לקבל 4-5% תשואת שכירות, שתספיק כדי להחזיר את המינוף שאתה לוקח. גם בנישה הזאת צריך להיזהר ולקנות רק באזורים טובים, וגם פה יש סיכון אם אתה לא דואג להשכיר בספטמבר ומפספס שנה, אבל לדעתי היא עדיפה.

מוזמן לכתוב לי בפרטי עם מי דיברת ואולי אני אדע להזהיר כי כבר נתקלתי בכמה נבלות גדולות שם.

משפט שצרם לי שכתבת תלוי לגמרי בשוכרים, אם אין לך רזרבות ואתה לא חוסך כלום כל חודש עדיף שתתרחק מהעסק הזה, כי אתה חייב לדעת להכיל בלתמים ועיכובים.