השקעת נדל״ן בפולין

[Aranchik]

לפי אתר Global Property Guide, פולין נמצאת כרגע בצמיחה משמעותית כאשר מחירי הדירות עדיין נמוכים יחסית וישנו מחסור גבוה בדירות.

האם משהו התנסה ברכישת נכס בפולין?
אם כן מספר שאלות בנושא:
1. האם ישנן חברות ניהול מקומיות בעלות ותק וניסיון עבודה עם משקיעים זרים?
2. מה המדיניות כלפי שוכרים (לדוגמא: פרו-שוכרים -> קרי קשה להוציא שוכרים סוררים).
3. האם ישנם שיקולי מס הייחודיים להשקעה בפולין?

תודה לעונים!

 

[יהונתן ב.]

במקומך הייתי מתקשר לסוכן מקומי ומתחקר

https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Poland/Realtors

 

[yossik]

במקומך הייתי מתקשר לסוכן מקומי ומתחקר
https://www.globalpropertyguide.com/Europe/Poland/Realtors

השאלה שנשאלה הייתה

האם משהו התנסה ברכישת נכס בפולין?

האם הלינק שצירפת כוללת אנשי קשר שאתה מכיר מנסיונך האישי איתם...

 

[adamshalev]

מציע לשאול אם @רוני מכיר

 

[יהונתן ב.]

השאלה שנשאלה הייתה

האם הלינק שצירפת כוללת אנשי קשר שאתה מכיר מנסיונך האישי איתם...

לא

השאלה שנשאלה הייתה

לא ברור אם יש הגבלה על טווח השאלות שמותר להגיב עליהם בפורום הזה מבלי לחרוג מג"ג.. אך
השאלות שנשאלו היו:

1. האם ישנן חברות ניהול מקומיות בעלות ותק וניסיון עבודה עם משקיעים זרים?
2. מה המדיניות כלפי שוכרים (לדוגמא: פרו-שוכרים -> קרי קשה להוציא שוכרים סוררים).
3. האם ישנם שיקולי מס הייחודיים להשקעה בפולין?

סביר להניח שאת התשובות שירצה לשמוע (או לא) ימצא אצל סוכנים עם נסיון במשקיעים זרים, עם נסיון בשוק הזה - הלינק זה קצה חוט שיעזור לו לתחקר ולהשיג תשובה לשאלה, אין כאן אינטרס עיסקי סמוי

 

[רוני]

לפי אתר Global Property Guide, פולין נמצאת כרגע בצמיחה משמעותית כאשר מחירי הדירות עדיין נמוכים יחסית וישנו מחסור גבוה בדירות

היי

לפני שאתה מתעמק בנושא, שים לב לתשואות משכירות, מדובר בנטו של 4% עד 5% לפני מס,

בפולין ישולם מס על השכירות, לפחות 13.5% על ההכנסה ברוטו, ולאחר מכן עוד 10% מס בישראל.

כדי שהשקעה זו תהיה כדאית, צריך שייתר הפרמטרים כמו עליית ערך, חברות ניהול, זמן מציאת שוכר......
יהיו מספיק טובים כדי להצדיק את ההשקעה.

 

[monkey22]

היי,
חבר טוב מושקע ישירות בפולין. מעדיף לא לפרסם את חברת הניהול שאיתם הם עובדים.
בתור בעל הנכס אתה צריך לשלם סוג של דמי ניהול בניין, ומסים כמו שרוני כתב.
לגבי מציאת חברת ניהול מקומית, לך לפי ההמלצות ותחקיר. קח בחשבון שזה עוד נגיסה בתשואה.
אם אתה קונה במרכזי הערים הגדולות, בד"כ השוכרים הם בסדר, ומהניסיון של החבר (כמה חברים שקנו בניין) הרבה פחות בעייתי מתל אביב. יש פחות חוקים שמגנים על השוכר כמו בגרמניה.
אפשר להתמנף בריביות סבירות שם.
לגבי התשואות זה ממש ממש תלוי. אבל דירת 2 חדרים במיקום מרכזי וטוב יכולה לעשות 7-8% משכירות בלבד.

לגבי אטרקטיביות, זה כבר ספקולציה ואי אפשר לדעת מה יהיה, בטח אם יבוא עלינו משבר עולמי בקרוב, אבל פולין דוהרת קדימה. ההיי טק שם עף, כל הצעירים מדברים אנגלית ברמה גבוהה ממש, אוכלוסייה חרוצה, דירוג פיננסי איתן וגוגל פתחה בוורשה את אחד מ5 גוגל קמפוס שלה בעולם.
צריך לקחת בחשבון מצד שני שהם עוברים תהליכים פוליטיים דומים למה שאנחנו עוברים, עליית ימין פופוליסטי ומתקפה חזקה על בית המשפט. לכן הכל יכול לקרות.

לא ממליץ ולא מייעץ.
בהצלחה!

 

[רוני]

לעשות 7-8% משכירות בלבד

כאן מדובר על תשואה ברוטו, הנטו הוא יותר לכיוון של 4% עד 5%,
המיסוי גבוהה כאשר משלמים מס בפולין ובישראל,
ואם אני לא טועה,יתכן שיש כאן חשיפה למטבע המקומי הזלוטי,
כל זה בנוסף למה שציינת.

 

[monkey22]

כאן מדובר על תשואה ברוטו, הנטו הוא יותר לכיוון של 4% עד 5%,
המיסוי גבוהה כאשר משלמים מס בפולין ובישראל,
ואם אני לא טועה,יתכן שיש כאן חשיפה למטבע המקומי הזלוטי,
כל זה בנוסף למה שציינת.

אמת. אבל לגבי המס אני יכול לברר אם ניתן לקזז.

 

[cypriano de rore]

היי

לפני שאתה מתעמק בנושא, שים לב לתשואות משכירות, מדובר בנטו של 4% עד 5% לפני מס,

בפולין ישולם מס על השכירות, לפחות 13.5% על ההכנסה ברוטו, ולאחר מכן עוד 10% מס בישראל.

האם אותו הדין לגבי משקיע עם אזרחות פולנית (וישראלית)?

 

[רוני]

אמת. אבל לגבי המס אני יכול לברר אם ניתן לקזז.

ברור שאפשר לקזז, רק שאופציה זו לעתים פחות טובה, מדובר במינימום מס של 31% ומעלה בהתאם למס השולי משכר העבודה,
ובמידה והנטו החודשי שלך עולה על 2,500 אתה משלם תוספת לביטוח לאומי.

 

[רוני]

האם אותו הדין לגבי משקיע עם אזרחות פולנית (וישראלית)?

כל עוד מרכז החיים שלך הוא בישראל, אתה מתחשבן עם רשויות המס בפולין ובישראל, ולכן אתה חשוף לכפל מס למרות האמנה למניעת כפל מס.

 

[cypriano de rore]

כל עוד מרכז החיים שלך הוא בישראל, אתה מתחשבן עם רשויות המס בפולין ובישראל, ולכן אתה חשוף לכפל מס למרות האמנה למניעת כפל מס.

תודה.

 

[amit]

כל עוד מרכז החיים שלך הוא בישראל, אתה מתחשבן עם רשויות המס בפולין ובישראל, ולכן אתה חשוף לכפל מס למרות האמנה למניעת כפל מס.

אם יש אמנה -האמנה מעל החוק לא ? איך זה שייתכן כפל מס?

 

[דן ג.]

אם יש אמנה -האמנה מעל החוק לא ? איך זה שייתכן כפל מס?

זה לא כפל מס, הוא סתם קורא לזה כך

 

[monkey22]

אם יש אמנה -האמנה מעל החוק לא ? איך זה שייתכן כפל מס?

אם אני לא טועה, אז אמנה זה עבור משקיעים זרים. ברגע שאתה אזרח של אותה מדינה אתה נדרש לשלם מס לאותה המדינה. אם אתה גר בישראל ומרכז חייך בישראל, החוק דורש תשלום מס על כל הכנסותיך, ולכן חשוף לתשלום מס כפול. במקרים מסוימים ניתן לקזז תשלום מס ששולם כבר בפולין, כמו שהערתי למעלה ורוני דייק אחרי זה.
בכל מקרה, נדרש להתייעץ עם איש מקצוע הבקיא בפרטים.

לא מייעץ.

 

[רוני]

אם יש אמנה -האמנה מעל החוק לא ? איך זה שייתכן כפל מס?

אסביר, יש מספר שיטות חישוב מס בארץ על הכנסות מחו"ל, אחת מהשיטות היא שיטת המס המופחת, במידה ואתה בוחר במס
מופחת, שיטה זו לא מאפשרת קיזוז הוצאות, קיזוז מס אם שולם בחו"ל, למעט האפשרות לקיזוז פחת מההכנסה השנתית ברוטו,
ועל הסכום הנותר, המשקיע משלם 15% מס.

פקודת מס 122א
יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 15%, במקום המס שהוא חייב בו לפי סעיף 121, אם ההכנסה אינה הכנסה מעסק כאמור בסעיף 2(1).
(ב)
יחיד שבחר לשלם מס כאמור בסעיף קטן (א), אינו זכאי לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה מדמי שכירות, למעט פחת, וכן אינו זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה, לרבות זיכוי כאמור בחלק
--------------------------------------------------------------------
לכן במידה ובוחרים בשיטת חישוב זו, משלמים כפל מס.

כמו שהסברתי לפני כן, באופציה שניתן לקזז את המס אם שולם בחו"ל, המס יהיה מינימום 31% ומעלה בהתאם למס השולי משכר העבודה.

 

[דן ג.]

@רוני אתה מבלבל כאן אנשים עם הניסוח שלך
כשמשמתמשים באפשרות מטיבה (הניתנת לבחירה) של מס מופחת שהמחוקק נתן

במידה ואתה בוחר במס
מופחת

זה די מבלבל, כשאתה קורא לזה

לכן במידה ובוחרים בשיטת חישוב זו, משלמים כפל מס.

(הבנתי את כוונתך, ואתה צודק לגבי אופן חישוב המס. זו רק הערה סמנטית)

 

[Boker]

אומנם זה לא הכי רציונלי. אבל לא הייתי משקיע במדינה עם היסטוריה מוכחת של אנטישמיות (באופן כללי לא הייתי משקיע ברוב מדינות במזרח אירופה) ובזיזת רכוש יהודי. במיוחד עם השלטון המאוד לאומני שם.

 

[cypriano de rore]

אומנם זה לא הכי רציונלי

נכון.

אבל לא הייתי משקיע במדינה עם היסטוריה מוכחת של אנטישמיות

אתה לא משקיע באף מדינה באירופה?