השפעת הקורונה על נדלן - דיון תיאורטי

[Everything_Nice]

נדל"ן קצת פחות סחיר משוק המניות ועשוי לאחר את הירידות בחצי שנה עד שנה אם בכלל.
קשה לנבא מה יהיה אבל אני כן חושב שהכיוון למטה
אחוז אבטלה גבוהה שזה באמת בסיס לרוב התהליכים בכלכלה
יזמים/קבלנים שעשויים להיקלע למצוקת נזילות (יש סקירה של d&b בנושא)
בעלי נכסים שהיו בתחום המסעדנות,תיירות,אירועים ויעשו חישוב מסלול מחדש לנכסים בבעלותם.
בת"א לפחות אני יודע על מס חברים שחיפשו באחרונה דירות להשכרה/רכישה והאפשרויות גדולות מבעבר בהרבה.

 

[יעקב כ.]

כפי שרוני כתב שוק הנדל"ן תלוי בהמון פרמטרים גם לטובה וגם לרעה, משקיעים ישבו על הגדר ולא יעשו כל צעד לפני שהשוק יתאושש, שוכרי הדירות יחזיקו את הדירה בשיניים,זוגות צעירים ימתינו ומי שיכל לגור אצל ההורים ימשיך לגור עוד תקופה.
אבל צריך לזכור ששוק הנדל"ן הוא דינמי ומשתנה כל הזמן.
בסופו של דבר אנשים צריכים לגור,כאשר עולים מגיעים לארץ עדיין צריכים למצוא דיור, זוגות צעירים שרק נישאו גם צריכים קורת גג, וכו".

 

[קמצן מורשה]

דיון מאוד מעניין, גם אני רגע לפני רכישת דירה וחתימת חוזה חושב מחדש לאן הולך שוק הנדל"ן בישראל. לדעתי בלתי נמנע שנראה כאן ירידת מחירים מסויימת בטווח הקצר אבל בטווח הארוך אני מתאר לעצמי שנמשיך לראות עליות מחירים.

 

[משתמש 72]

אני לא בטוח שנראה ירידה מהותית.
כן ייתכן קפאון לדעתי.
איזו סיבה יש למשקיעים להפטר מדירות? זה לא שיש משהו (חדש) לעשות עם הכסף. רוב מי שלא חייב, לדעתי לא ימכור, ויחזיק חזק עד שוך הסערה (אם בכלל הוא מרגיש אותה. אנחנו מלכתחילה מדברים הרי על אוכלוסיה חזקה).

מה שגורם לי לתהות, האם יש בכלל משהו (ריאלי) שיכול להוריד פה, בישראל, מחירי הדירות?
לפני עשר שנים חשבתי שכן. היום אני באמת לא יודע.

 

[liranviper]

איזו סיבה יש למשקיעים להפטר מדירות?

אם הם יאמינו שמשקיעים אחרים יפטרו מהדירות וירצו למכור לפני שהמחיר של הדירה שלהם יורד

 

[משתמש 72]

אם הם יאמינו שמשקיעים אחרים יפטרו מהדירות וירצו למכור לפני שהמחיר של הדירה שלהם יורד

1. למה שיאמינו שמשקיעים אחרים יפטרו מהדירות? אני כיום, לא מאמין שמשקיעים יפטרו מהדירות שלהם, ואנחנו בפתחו של מה שנראה כמשבר כלכלי גדול מאוד. בשילוב משבר רפואי מקומי ועולמי. מה עוד צריך לקרות?

2. נדל"ן, כמו מניות, זו ריצה למרחקים ארוכים. אז נגיד שיירד המחיר. איך זה משנה למשקיע (חכם וסבלני) את החיים? למה למכור את הדירה?

 

[Yoss]

משתף לגבי שכירות (תחושות, לא נתונים):
בדיוק אחרי חיפוש דירה (שכירות) בתל אביב (מקווה שאחרי. עדיין לא סופי...). "מרגיש" שיש יותר מבחר, וגם לא מעט דירות (סבירות בהחלט) נשארות יותר זמן על המדף, כך שמסתמן שיש ירידה/השהייה בביקוש. נראה גם שיש ירידה קלה (ולכל הפחות עצירה של העליה) במחיר המבוקש.
וגם סתם כדאי לציין - עבודה מסודרת הפכה לקלף חזק במיוחד כשוכר.

 

[liranviper]

. למה שיאמינו שמשקיעים אחרים יפטרו מהדירות?

כי בניגוד אליך יש כאלו שיכולים להעריך שעומד להגיע תיקון כלפי מטה למחירים משום שחלפה תקופה ארוכה מאוד של עליות גבוהות מאוד

 

[יעקב כ.]

דיון מאוד מעניין, גם אני רגע לפני רכישת דירה וחתימת חוזה חושב מחדש לאן הולך שוק הנדל"ן בישראל. לדעתי בלתי נמנע שנראה כאן ירידת מחירים מסויימת בטווח הקצר אבל בטווח הארוך אני מתאר לעצמי שנמשיך לראות עליות מחירים.

צודק. ככה זה ניראה.

 

[יעקב כ.]

כי בניגוד אליך יש כאלו שיכולים להעריך שעומד להגיע תיקון כלפי מטה למחירים משום שחלפה תקופה ארוכה מאוד של עליות גבוהות מאוד

בנדל"ן אין תקופה מסויימת שמחירי הדיור יורדים או עולים, זה לא עובד לפי זמנים, הכל תלוי בביקוש מול היצע.
המשקיעים בנדל"ן לא מעוניינים להיות במצב של הורדות מחירים, למה שמשקיע יוריד מחיר? בדרך כלל משקיעי הנדל"ן קונים לתקופות ארוכות, וכל מיני בעיות של כלכלה או בריאות, לא ממש גורמות למשקיעים להשתגע. האם מישהו מבניכם מוכן להוריד את מחיר הדירה שקנה להשקעה לצורך הדוגמא ב- 200,000 ש"ח?

 

[יעקב כ.]

משתף לגבי שכירות (תחושות, לא נתונים):
בדיוק אחרי חיפוש דירה (שכירות) בתל אביב (מקווה שאחרי. עדיין לא סופי...). "מרגיש" שיש יותר מבחר, וגם לא מעט דירות (סבירות בהחלט) נשארות יותר זמן על המדף, כך שמסתמן שיש ירידה/השהייה בביקוש. נראה גם שיש ירידה קלה (ולכל הפחות עצירה של העליה) במחיר המבוקש.
וגם סתם כדאי לציין - עבודה מסודרת הפכה לקלף חזק במיוחד כשוכר.

כן, בנושא השכירות יכול להיות מגמה מסויימת להורדת דמי השכירות, אבל ברגע שהשוק השכירות יתייצב מעט מחירי השכרות יעלו, שוב זה כשור להיצע וביקוש,
יש מקומות בארץ שמחירי השכירות לא יורדים בכלל.

 

[אורי ג.]

, למה שמשקיע יוריד מחיר?

כי הוא צריך או רוצה למכור.

האם מישהו מבניכם מוכן להוריד את מחיר הדירה שקנה להשקעה לצורך הדוגמא ב- 200,000 ש"ח?

אם הייתי צריך או רוצה למכור אז בוודאי.

 

[Ron.B]

בנדל"ן אין תקופה מסויימת שמחירי הדיור יורדים או עולים, זה לא עובד לפי זמנים, הכל תלוי בביקוש מול היצע.
המשקיעים בנדל"ן לא מעוניינים להיות במצב של הורדות מחירים, למה שמשקיע יוריד מחיר? בדרך כלל משקיעי הנדל"ן קונים לתקופות ארוכות, וכל מיני בעיות של כלכלה או בריאות, לא ממש גורמות למשקיעים להשתגע. האם מישהו מבניכם מוכן להוריד את מחיר הדירה שקנה להשקעה לצורך הדוגמא ב- 200,000 ש"ח?

מי מעוניין בהורדת מחירים של משהו איי פעם? אף אחד לא קונה נכס ומעוניין בירידת מחירים. אבל אנשים שלא מעריכים נכון את סיבולת הסיכון שלהם, או לא העריכו נכון את מצבם הכלכלי, יכולים להתקשות להחזיר את המשכנתא שלהם (פיטורים לא צפויים, קיצוצי שכר שרירותיים, כבר נרכשה דירה אבל עוד לא נמכרה הישנה, אולי אפילו סתם רוצה לממש דירה שנהנתה מעשור של עליות ערך על מנת לקנות מניות בזול)..מספיק סיבות שבגללם מישהו ירצה למכור עכשיו דירה? עכשיו תכפיל את זה במלא מוכרים ופחות קונים וככה מחירים יורדים. המוכרים לא רוצים אבל זה מה שיוצא.

לדעתי יש סיכוי שזה יקרה, אבל בסבירות גבוהה יותר המדינה תשקיע כל סכום כסף אפשרי על מנת למנוע מצב של חוסר יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא בהיקף רחב. לא אתפלא אם המדינה תיתן לכל מי שהעדיף לא לקנות דירה במינוף משוגע אצבע משולשת על ידי זה שתממן את אותן משכנתאות מנופחות כדי לדאוג להמונים.

 

[יעקב כ.]

מי מעוניין בהורדת מחירים של משהו איי פעם? אף אחד לא קונה נכס ומעוניין בירידת מחירים. אבל אנשים שלא מעריכים נכון את סיבולת הסיכון שלהם, או לא העריכו נכון את מצבם הכלכלי, יכולים להתקשות להחזיר את המשכנתא שלהם (פיטורים לא צפויים, קיצוצי שכר שרירותיים, כבר נרכשה דירה אבל עוד לא נמכרה הישנה, אולי אפילו סתם רוצה לממש דירה שנהנתה מעשור של עליות ערך על מנת לקנות מניות בזול)..מספיק סיבות שבגללם מישהו ירצה למכור עכשיו דירה? עכשיו תכפיל את זה במלא מוכרים ופחות קונים וככה מחירים יורדים. המוכרים לא רוצים אבל זה מה שיוצא.

לדעתי יש סיכוי שזה יקרה, אבל בסבירות גבוהה יותר המדינה תשקיע כל סכום כסף אפשרי על מנת למנוע מצב של חוסר יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא בהיקף רחב. לא אתפלא אם המדינה תיתן לכל מי שהעדיף לא לקנות דירה במינוף משוגע אצבע משולשת על ידי זה שתממן את אותן משכנתאות מנופחות כדי לדאוג להמונים.

למי שיש הכנסה פסיבית קבועה ימתין לתקופות טובות יותר, למי שממש אין ברירה וזקוק לכסף שימכור, אבל סביר להניח שאם המחיר יהיה הרבה פחות ממחיר שוק אז משקיע אחר יקנה.

 

[Ron.B]

סביר להניח שאם המחיר יהיה הרבה פחות ממחיר שוק אז משקיע אחר יקנה

וככה בדיוק המחיר יורד, למרות שזה לא חייב להיות הרבה מתחת למחיר השוק מספיק רק קצת

 

[יעקב כ.]

וככה בדיוק המחיר יורד, למרות שזה לא חייב להיות הרבה מתחת למחיר השוק מספיק רק קצת

נכון.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

1. אני כיום, לא מאמין שמשקיעים יפטרו מהדירות שלהם

מה עם בעלי דירות שהם לא משקיעים? נתח המשקיעים מכלל הוא נדל''ן הוא יחסית קטן. יש אנשים שיהיו צריכים למכור את הבית כי הם לא עומדים במשכנתא, יש אנשים ומשפרי דיור שקנו דירה שנייה ואמרו לעצמם "מה הבעיה, זה נדל''ן, מתי שבא לי אני יכול למכור",וכרגע השוק בקיפאון כלשהו והזמן אוזל להם.

יש הרבה מאוד דברים שיכולים לקרות שיגרמו למחירים לזוז כלפי מטה.

 

[Leo1]

וכמובן היזמים\קבלנים שבונים דירות חדשות צריכים למכור אותן.

 

[יעקב כ.]

בעלי דירות שהם לא משקיעים יעברו תקופה קשה, אני מציע לא לעשות צעדים דרסטיים, לגלות סבלנות,ולשבת עם הבנקים.

 

[yanivag]

לא נראה שהמיתון הולך להיעלם בקרוב, וזה המפתח לדיון הזה.
הפינג פונג של כניסה ויציאה מסגר ימשך עד שלא יהיה פה חיסון, ולכן יותר ויותר אנשים ימצאו עצמם מובטלים.
מי שלא נמצא ברשת או לא יכול לבצע עסקים ברשת (מסעדות, תיירות, תעופה, קניונים ועוד) נמצא בקשיים אמיתיים ונאלץ לפטר עובדים.
אותם אנשים שפוטרו יהיו בעלי כוח קנייה קטן יותר, ולכן הם גם יקנו פחות מהעסקים שעדיין נשארו פתוחים. וזה יגרור עוד פיטורים.
האנשים שנכנכסו לקשיים כלכליים (ואנחנו מדברים כאן על מאות אלפים), חלק לא מבוטל מהם הוא בעל דירה, או תיכנן לרכוש דירה.
מי שבעל דירה, בלית ברירה יאלץ למכור את הדירה שלו ולעבור לגור במקום זול יותר, אולי אפילו, חלילה וחס, יקנה דירה בפריפריה.
מי שתכנן לרכוש דירה ימצא את עצמו בלי יכולת לעשות את זה בזמן הקרוב.
דבר לא פחות חשוב שקרה כאן בגלל הקורונה הוא שפתאום חברות מתחילות להבין שאפשר לעבוד מהבית, ולא חייבים להיות בעלי נדל"ן במרכז. לדבר הזה יש השפעה כפולה: ראשית, עובדים שעד היום נאלצו לגור קרוב למקום העבודה (לרוב במרכז), פתאום יבינו שנפתחות להם דלתות חדשות. מעכשיו אפשר לגור בדירה בצפון שרק יכולת לחלום עליה במרכז, ולבצע את אותה עבודה שהיית עושה עד היום, רק מהבית. אם המגמה הזו תימשך, הלחץ על נדל"ן במרכז יתחיל לרדת. הדבר הנוסף שיקרה הוא שאותן חברות יפנו משרדים במרכז, מגמה ברורה שאפשר לראות אותה כבר עכשיו. איזו סיבה תהיה ליזמים להמשיך ולבנות משרדים במרכז אם אין לכך ביקוש? להבנתי אין, ולכן תהיה יותר בנייה של נדל"ן למגורים בואקום שנוצר.
אם אלו לא סיבות מספיק טובות להתחלת ירידת מחירים, אני לא יודע מה כן.
ברגע שהמחירים יתחילו לרדת, במידה ועדיין המצב יהיה רע, יהיה כאן כדור שלג. משקיעים שמחזיקים דירות ויבינו שהמחירים מתחילים לרדת, ינסו למכור כל עוד המחיר שהם יכולים לקבל גבוה. אבל זה רק יגרור הצפה נוספת בהיצע הדירות, מה שימשיך את ירידות המחירים, וחוזר חלילה.