השפעת הקורונה על נדלן - דיון תיאורטי

[בת העמק]

זאת סיטואציה מאד הגיונית שקרתה גם לי. במקרה שלי, לא היה לי אז מספיק כסף.

אבל זה לא קשור, הדוגמא שלו היתה אדם שיושב על הגדר במשך שנים ולא על אדם שעוד לא הגיע להון עצמי מספק.

 

[Leo1]

מה התרשמותכם על מה שקורה עכשיו בשוק הדירות ומה אתם חושבים על העתיד?
הייתה כתבה בערוץ 12 על כך שהקבלנים מורידים מחירים.

 

[cypriano de rore]

הייתה כתבה בערוץ 12 על כך שהקבלנים מורידים מחירים.

המחירים במרכז הארץ עולים.

 

[אורי ג.]

מה התרשמותכם על מה שקורה עכשיו בשוק הדירות ומה אתם חושבים על העתיד?
הייתה כתבה בערוץ 12 על כך שהקבלנים מורידים מחירים.

אל תתבלבל, המחירים עולים:
https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3833450,00.html

 

[Leo1]

המחירים במרכז הארץ עולים.

אל תתבלבל, המחירים עולים:
https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3833450,00.html

על סמך מה אתם אומרים שהמחירים עולים? הנתונים של הלמ"ס זאת הסתכלות אחורה. השאלה היא מה קורה עכשיו בעקבות המשבר. דווקא היו לא מעט כתבות בתקופה האחרונה, שבהן קבלנים ואנשי נדל"ן, שבעבר תמיד חזו עליות מחירים(אולי גם כי הם בעלי עניין), פתאום מדברים על ירידות מחירים ועל כמה מצב הקבלנים קשה.

 

[אורי ג.]

על סמך מה אתם אומרים שהמחירים עולים? הנתונים של הלמ"ס זאת הסתכלות אחורה.

על סמך זה שאני יודע לקרוא:
"מחירי הדירות עלו ב-0.1% בחודשים מרץ-אפריל לעומת פברואר-מרץ; מחירי הדירות החדשות עלו ב-2.9% תוך שנה; "
וזה עוד בהתחשב ב:
"מדד המחירים - ירידה של 0.7% מראשית השנה"
כלומר ריאלית הם עלו עוד יותר.

 

[Leo1]

על סמך זה שאני יודע לקרוא:
"מחירי הדירות עלו ב-0.1% בחודשים מרץ-אפריל לעומת פברואר-מרץ;

תשווה את הפרסום האחרון שלהם לפרסום הקודם. לפני חודש הם פרסמו עליה של 0.6% ועכשיו תיקנו את זה ל-0.2%. אם החודש זה יתוקן באותו אופן, אז זאת ירידה של 0.3% במחירי הדירות. מעבר לזה, במחוז ת"א, לפי הפרסום האחרון לא היה שינוי ובמחוז המרכז הייתה ירידה של 0.1%. אלה האיזורים שרלוונטיים בשבילי.
בכל מקרה, בגלל השהיות בנתונים ותיקונים בדיעבד, הנתונים האלה לא רלווטיים למה שקורה עכשיו. גם כתוב שם בהערה שהנתונים הסופיים המעודכנים ביותר הם של ינואר. השאלה היא מה באמת קורה בשטח.

 

[אורי ג.]

השאלה היא מה באמת קורה בשטח.

אז נחכה ונראה. אני מהמר על עלייה ריאלית, לאו דווקא נומינלית.

 

[Paranoid]

אני כבר כמה חודשים חיכיתי שמדלן יעלו נתונים חדשים.
שלשום הם סופסוף עשו את זה ועדכנו את הגראפים פעם ראשונה לאחר חצי שנה.
וכעת ראיתי שהם העלימו את הגראפים בחזרה.
מהמעט שהספקתי לראות לפני שהם העלימו הכל בטירת הכרמל דירות קבלן צנחו ב- 35% תוך חצי שנה.

אני באמת חושב שלהכחיש היום ירידות זה הזוי.
אנחנו ממש בעיצומה של התפוצצות בועת הנדל"ן בארץ, המחירים יורדים בקצב מטורף.
עוד חודש חודשיים נגמרים הגרייס להלוואות/משכנתאות, עדין יש מיליון מובטלים בארץ שקיבלו הארכה לדמי אבטלה.
אני מעריך שאנחנו לקראת גל של פשיטות רגל שהמדינה לא ראתה כמותו מעולם.

 

[אורי ג.]

מהמעט שהספקתי לראות לפני שהם העלימו הכל בטירת הכרמל דירות קבלן צנחו ב- 35% תוך חצי שנה.

אויש קשקוש, זה פלוק שלהם.

אני באמת חושב שלהכחיש היום ירידות זה הזוי.
אנחנו ממש בעיצומה של התפוצצות בועת הנדל"ן בארץ, המחירים יורדים בקצב מטורף.

הרשה לי לגחך.

 

[Paranoid]

אויש קשקוש, זה פלוק שלהם.

הרשה לי לגחך.

בהערכה שניה נראה לי שזה רק באג ויזואלי, זה מראה את המציאות לפני יומיים.
התאריך שבו מסתיים הגראף הוא הבעייתי ולא התאריך הנכון.
אבל הנתונים רלוונטים פשוט התאריכים על הגראפים מייצגים חצי שנה קדימה.
קלוט אנדקוטה
זוכר את השיחה שלנו לגבי נתניה אגמים?
https://imgur.com/a/oj2I1Sz
הקשר:
כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה
כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה
אגמים 4 חד קבלן חדשה --> 2.1 ל 1.5 תוך שנה. (30%)

 

[Leo1]

אגמים 4 חד קבלן חדשה --> 2.1 ל 1.5 תוך שנה. (30%)

למיטב הבנתי, זה בגלל מחיר למשתכן. לצערי זה לא מחיר של שוק חופשי.

 

[Paranoid]

למיטב הבנתי, זה בגלל מחיר למשתכן. לצערי זה לא מחיר של שוק חופשי.

חייבים להבין משהו, מחיר למשתכן זה שם שנותנים להנחה.
כמות ההעסקאות בשוק של מחיר למשתכן הלכה וגדלה עד השנה.
כמות העסקאות (הכוללת)בשוק ירדה ב- 50% השנה, ועוד לפניה הייתה ירידה בכמות העסקאות כבר שנתיים שלוש.
הצפי לחדלות פרעון אצל משקיעים ויזמים עשוי להאיץ את תהליך הירידות.
הנתונים והשטח מדברים על ירידה כללית, אני חושב שזה מאוד תלוי איזור אבל אם הייתי צריך להעריך נכון להיום מתחילת השנה:
בדירות קבלן
תל אביב -5%
מרכז - 10%
חצי פרפריות 15%
מקומות שבנו בהם בלי היגיון (איפה שנותנים הנחת מחיר למשתכן) 20 - 40 %

אני יכול להבין איך אנשים שלא זזים מת"א פחות רואים את זה, אבל בעיקר בפריפריות זה זועק לעין.
* בנוסף בדירות יד 2 הירידות נכון לעכשיו משמעותית נמוכות יותר לפי הנתונים.
אבל אני חושב שגם שם נראה שינוי בקצב הירידה.

יש לי שאלה מעניינת.
יש פה מישהו שמחפש כעת לקנות דירה וזיהה איפה שהוא עליית מחירים בחצי שנה האחרונה?
אני אשמח לנתח איזור שמישהו פה יטען שהוא בעליה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אגמים 4 חד קבלן חדשה --> 2.1 ל 1.5 תוך שנה. (30%)

הירידה בנתניה היא לדעתי יותר נישתית, הייתה נהירה של משקיעים צרפתיים לעיר שגרמו לעליות ואחריהן ירידות, אין קשר לקורונה.

יש פה מישהו שמחפש כעת לקנות דירה וזיהה איפה שהוא עליית מחירים בחצי שנה האחרונה?
אני אשמח לנתח איזור שמישהו פה יטען שהוא בעליה.

בת ים

 

[אורי ג.]

אני אשמח לנתח איזור שמישהו פה יטען שהוא בעליה.

אני חושב שזה מאוד תלוי איזור אבל אם הייתי צריך להעריך נכון להיום מתחילת השנה:

סלח לי שאני סומך יותר על עובדות של הלמ"ס מאשר הערכות של אדם אנונימי שמביא "הוכחות" ממדל"ן.

 

[cypriano de rore]

וזיהה איפה שהוא עליית מחירים בחצי שנה האחרונה?
אני אשמח לנתח איזור שמישהו פה יטען שהוא בעליה.

יד אליהו

 

[cypriano de rore]

אנחנו ממש בעיצומה של התפוצצות בועת הנדל"ן בארץ, המחירים יורדים בקצב מטורף.

לא נכון.

עדין יש מיליון מובטלים בארץ שקיבלו הארכה לדמי אבטלה.

לא נכון.
(גם אין מיליון מובטלים וגם לא כל מי שמובטל קיבל הארכה של דמי אבטלה).

אני מעריך שאנחנו לקראת גל של פשיטות רגל שהמדינה לא ראתה כמותו מעולם.

על סמך מה אתה מעריך את זה?
כל הנחות היסוד שלך לא שגויות.

 

[עודאחד]

הוא מעריך את זה על סמך העובדה שרבע מבעלי המשכנתאות דחו אותם. בטוח חלק עשו זאת כי הם לא יכלו וגם לא יוכלו לעמוד בתשלומים כשהדחייה תיגמר בספטמבר.
על סמך זה שיש כמעט מליון מובטלים, רבים מהם לא יחזרו לעבודה. לכל הפחות מאות אלפי עובדי התיירות, הנופש, הטיולים, ההסעדה וכד'.
על סמך זה שכל בעלי הדירות להשכרה לטווח קצר שממונפים עד למעל הראש לא מכניסים כמעט כלום כבר כמה חודשים.

על סמך זה שרואים ירידות מחירים בשטח.

 

[cypriano de rore]

הוא מעריך את זה על סמך העובדה שרבע מבעלי המשכנתאות דחו אותם. בטוח חלק עשו זאת כי הם לא יכלו וגם לא יוכלו לעמוד בתשלומים כשהדחייה תיגמר בספטמבר.
על סמך זה שיש כמעט מליון מובטלים, רבים מהם לא יחזרו לעבודה. לכל הפחות מאות אלפי עובדי התיירות, הנופש, הטיולים, ההסעדה וכד'.
על סמך זה שכל בעלי הדירות להשכרה לטווח קצר שממונפים עד למעל הראש לא מכניסים כמעט כלום כבר כמה חודשים.

על סמך זה שרואים ירידות מחירים בשטח.

אפשר לקבל בבקשה נתונים ממקור אמין שמגבים משהו מכל מה שכתבת?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

כרגע נראה ששוב יש פיק בשגרת הקורונה (שלדעתי תלווה אותנו עוד תקופה).

עדיין כ-800,000 מובטלים, ועוד גל פיטורים שעומד להגיע: https://m.ynet.co.il/Articles/57582730

אחוזי האבטלה כבר לא רגעיים כל-כך, ואמנם אין לי נתונים שיחזקו את זה, אבל ההרגשה האישית שלי שלאנשים הולך ונהיה קשה יותר כלכלית.

מעניין מה תהיה ההשפעה..