השפעת הקורונה על נדלן - דיון תיאורטי

[איש ירח]

לתדלק את הבועה.

כבר יש כוונה (החלטה) של שר האוצר להוריד את מס הרכישה...
שני השקל שלי: בעיר שלנו פעלו הרבה משקיעים. בהליכות הליליות שלנו (שמחליפות היום את חדר הכושר הסגור) אנחנו רואים מיום ליום הרבה יותר שלטי "למכירה" וגם הרבה יותר שלטי "להשכרה".

 

[Ron.B]

כבר יש כוונה (החלטה) של שר האוצר להוריד את מס הרכישה...
שני השקל שלי: בעיר שלנו פעלו הרבה משקיעים. בהליכות הליליות שלנו (שמחליפות היום את חדר הכושר הסגור) אנחנו רואים מיום ליום הרבה יותר שלטי "למכירה" וגם הרבה יותר שלטי "להשכרה".

לפחות באיזור שגרתי בו בחיפה אני ראיתי (בעבר עוד לפני הקורונה) כמויות של שלטי מכירה, לצד פרוייקטים של תמ"א 38 בשלבי ביצוע שונים, שלא לדבר על תכנון עירוני של פינוי בינוי. לא הבנתי אז מי יקנה את כל הדירות האלו, ואני עדיין לא לגמרי מבין. אבל איכשהו זה לא מנע ממחירי הדירות לעלות באופן דומה לעליית המחירים בכל ישראל.

מניח שזה קשור להטיה- אני רואה מה שאני מחפש, ולכן שם לב לזה יותר.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

הזוי. מהלך כזה רק יגדיל את הפער בין עשירים לעניים בתקופה שבה גם ככה הפער הזה רק הולך לגדול.

הפער הזה ממש לא מעניין אותם.

הם רוצים להחזיר הכנסות של עשרות מיליונים בשנה ממיסוי רכישה, ברובו משקיעים, והם רוצים להניע את הנדל"ן שמהווה מנוע צמחיה חשוב ביותר במשק.

 

[Shaz]

לא בטוח בכלל שהמחירים ירדו
כי יש פחות התחלות בניה כי אנשים נכנסו למשבר
אבל אין פחות ילודה

אז יש פחות אנשים שיש להם בעקבות האבטלה אבל גם יש פחות דירות מהצפוי קצב הבניה יירד

אז הכל יכול להיות ורק הזמן יענה על מה יהיה

 

[yanivag]

הפער הזה ממש לא מעניין אותם.

הם רוצים להחזיר הכנסות של עשרות מיליונים בשנה ממיסוי רכישה, ברובו משקיעים, והם רוצים להניע את הנדל"ן שמהווה מנוע צמחיה חשוב ביותר במשק.

נכון. זה באמת לא מעניין אותם, וחבל.
זה בדיוק מה שאני מתכוון שנותנים פתרונות פלסטר בלי לחשוב קדימה.
אם התוכנית באוצר היא להגדיל את כמות המשקיעים בנדל"ן למגורים (ובכך להגדיל את כמות שוכרי הדירות), היה מן הראוי לדאוג להסדרת נושא השכירות בארץ.

ולמרות הצעד הזה שעשוי להגדיל את כמות המשקיעים, אני שואל מאיפה יהיה לכל שוכרי הדירות את הכסף לשלם על השכירות אם חלק לא קטן מהם יהפכו להיות מובטלים? זה הרי ברור שאם אין כסף לשלם, מישהו יצטרך לספוג את זה (בעלי הדירות/המדינה) - האם גם אז המשקיעים יהנו מתשואה של 5% על ההשקעה כמו שהם נהנים היום?

 

[ITS]

אם התוכנית באוצר היא להגדיל את כמות המשקיעים בנדל"ן למגורים (ובכך להגדיל את כמות שוכרי הדירות), היה מן הראוי לדאוג להסדרת נושא השכירות בארץ.

אסתכן בתגובה שתהיה לא פופולרית,
ואגיד שאת האוצר והממשלה/מדינה ממש לא מעניינים שוכרי הדירות.

כמו שכתבת קודם, אכן המצב והצעדים שנעשים מיטיבים עם העשירים וה"עניים" נהיים עניים יותר.
השלטון דואג (כרגיל) לטייקונים ולתאגידים הגדולים מהפחד שאם יקרסו הכל יקרוס. הון-שלטון. זה נכון בהרבה מקומות בעולם לא רק אצלנו.

לדעתי,
נראה שיהיה "מאבק" בין מצב הכלכלה (והאבטלה) בפועל לבין נסיונות הממשלה להחזיק את בועת הנדל"ן כמה שיותר מנופחת כדי שלא תקרוס.
כלכלת ישראל נשענת בחלקים גדולים על בועת הנדל"ן הזו שהתפתחה כאן בעשורים האחרונים ואם היא תתפוצץ המצב יהיה ממש רע ולכן המדינה תעשה ככל שביכולתה כדי להימנע מזה - גם על חשבון ה"אזרח הקטן" וגם על חשבון הצעירים והדורות הבאים.
אי אפשר לקחת את הריזיקה שבאפקט הדומינו: נדל"ן - בנקים - ביטוח וכן הלאה.

אז בעיני בעצם זו שאלה בין "כמה המצב יהיה גרוע בפועל" (אבטלה, מיתון וכו') לבין כמה המדינה תעשה כדי לנפח את הנדל"ן.

באופן מסוים זה קצת כמו שאנחנו רואים לאחרונה עם הבנקים המרכזיים והשלטונות שבעצם שולטים ומווסתים את מה שקורה בבורסות בעולם.
כמו שכרגע הבנקים המרכזיים "מריצים" את השווקים ע"י הדפסת כספים, תוכניות רכישה, הורדת ריביות, QE ועוד (בתמורה לשחיקת ערך מטבעות הפיאט שבעצם הציבור סופג, הסתכנות באינפלציה ועוד השלכות נוספות...) כך יכול להיות גם בשוק הנדל"ן.
המדינה שולטת במובן מסוים בשוק הנדל"ן ויכולה "להריץ" אותו לפי רצונה ע"י (חוסר) שיווק/הפשרת קרקעות, הורדת מיסים (כמו שאנחנו רואים שמתכננים), רגולציות, תוכניות ממשלתיות וחוקים כאלו ואחרים. אולי פחות בקלות מאשר האופן בו המדינה יכולה להשפיע על שווקי ני"ע ואולי יותר באיטיות ובסירבול, אבל כן שולטת בסופו של דבר.

לכן קשה לדעת לאן הדברים יתפתחו בנק' זו ובכלל האם המצב ימשיך להישאר תחת שליטתם של השלטונות והבנקים המרכזיים או שהדבר ייכנס לסחרור בשלב כזה או אחר וייצא גם משליטתם.

לדעתי האישית,
כן תהיה נתחיל לראות ירידה בטווח של החצי שנה - שנה הקרובות, אבל לא מאוד משמעותית ובטח לא "קריסה" כי הממשלה פשוט לא תאפשר לזה לקרות.

 

[amit]

נכון. זה באמת לא מעניין אותם, וחבל.
זה בדיוק מה שאני מתכוון שנותנים פתרונות פלסטר בלי לחשוב קדימה.
אם התוכנית באוצר היא להגדיל את כמות המשקיעים בנדל"ן למגורים (ובכך להגדיל את כמות שוכרי הדירות), היה מן הראוי לדאוג להסדרת נושא השכירות בארץ.

ולמרות הצעד הזה שעשוי להגדיל את כמות המשקיעים, אני שואל מאיפה יהיה לכל שוכרי הדירות את הכסף לשלם על השכירות אם חלק לא קטן מהם יהפכו להיות מובטלים? זה הרי ברור שאם אין כסף לשלם, מישהו יצטרך לספוג את זה (בעלי הדירות/המדינה) - האם גם אז המשקיעים יהנו מתשואה של 5% על ההשקעה כמו שהם נהנים היום?

הממשלה התחייבה לתוכנית שתעלה מיליארדים רבים ,עכשיו נראה הרבה פעולות שינסו להכניס כסף לקופה ,כן גם דרך שוק הנדל"ן.

על כל דירה שנבנית, על כל מגרש שמחליף ידיים, על כל שינוי קטן שמשביח קרקע מסויימת- המדינה גוזרת קופון -לכן הגיוני שנראה צעדים שימריצו את תחום הנדל"ן.

הורדת מס רכישה ,אישור מערכתי לפיצול דירות, מדברים גם על אפשרות שאדריכל יוכל לחתום על היתר בניה במקום המדינה.

 

[אורי ג.]

כמו שכתבת קודם, אכן המצב והצעדים שנעשים מיטיבים עם העשירים וה"עניים" נהיים עניים יותר.

במקרה הזה בדיוק אבל בדיוק הפוך.
הורדת מס הרכישה על דירות להשקעה מיטיבה הכי הרבה עם השכבות החלשות.

 

[כימאי]

להערכתי בטווח זמן הקצר של שנה-שנה וחצי,

וכמה כסף אתה מפסיד על שכר דירה בינתיים?

 

[חלכאי]

וכמה כסף אתה מפסיד על שכר דירה בינתיים?

כמובן שהכל ספקולציה שיתכן שלא תתממש. אם מניחים ירידה של 10 אחוז במחיר דירה ממוצעת 1.5 מ' אז זה יתבטא ב 150K ש'ח, הרבה יותר משיעלה לשכור דירה דומה לשנה או שנה וחצי.

אם ההון העצמי לדירה מושקע באפיק לא סולידי, יכול להגדיל את הפער. כמובן שיש כאן עוד ספקולציה שההון העצמי יניב תשואה חיובית.

 

[כימאי]

כמובן שהכל ספקולציה שיתכן שלא תתממש. אם מניחים ירידה של 10 אחוז במחיר דירה ממוצעת 1.5 מ' אז זה יתבטא ב 150K ש'ח, הרבה יותר משיעלה לשכור דירה דומה לשנה או שנה וחצי.

זאת הנקודה. אתה עסוק בספקולציה שאולי תתממש ואולי לא (ואם כן אז יש הרבה אפשרויות - ירידה של 1%, ירידה של 2%, ירידה של 3% וכ'ו..., ואז זה כבר לא ממש יותר כמו שהצגת).
שכר הדירה לעומת זאת בפרק הזמן הזה הוא הוצאה וודאית.

 

[חלכאי]

זאת הנקודה. אתה עסוק בספקולציה שאולי תתממש ואולי לא (ואם כן אז יש הרבה אפשרויות - ירידה של 1%, ירידה של 2%, ירידה של 3% וכ'ו..., ואז זה כבר לא ממש יותר כמו שהצגת).
שכר הדירה לעומת זאת בפרק הזמן הזה הוא הוצאה וודאית.

כל עולם ההשקעות הוא בחירה בין אלטרנטיבות. ברובן לא ניתן לחזות בוודאות את העתיד.
באותה מידה אתה יכול לטעון: למה להשקיע במניות עם פוטנציאל של רווח 8% לשנה, שיש לך אפשרות להשקיע באג"ח ממשלתי עם רווח מובטח של 1% לשנה.

 

[כימאי]

באותה מידה אתה יכול לטעון: למה להשקיע במניות עם פוטנציאל של רווח 8% לשנה, שיש לך אפשרות להשקיע באג"ח ממשלתי עם רווח מובטח של 1% לשנה.

אני יכול לטעון, וייתכן שיהיה לזה טעם בהתאם לנסיבות ולצרכים האישיים, אבל זה לא הנושא שאנו משוחחים עליו כרגע, לכן לא אטען משהו כזה.
מה שאני כן טוען בנוגע לנושא הנידון הוא שלמרות מה שכתבת -

כל עולם ההשקעות הוא בחירה בין אלטרנטיבות. ברובן לא ניתן לחזות בוודאות את העתיד.

במידה ותבחר שלא לרכוש דירה כעת, אז דווקא כן ניתן לחזות בוודאות שתמשיך לשלם שכר דירה.

 

[ITS]

במקרה הזה בדיוק אבל בדיוק הפוך.
הורדת מס הרכישה על דירות להשקעה מיטיבה הכי הרבה עם השכבות החלשות.

התכוונתי באופן כללי, לאו דווקא בהקשר של הורדת מס הרכישה.

אבל גם לגבי המקרה של הורדת מס הרכישה,
לכאורה זה מיטיב עם השכבות החלשות, כי זה אולי מאפשר להן יותר את אופציית הרכישה, אבל מצד שני זה כנראה גם יעודד משקיעים ויביא לעליית מחירי הדירות או לפחות לייצוב שלהם (בתקופה שהיא יחסית סוערת), שזה בעצם מה שהמדינה רוצה (לפחות כרגע) - אתה לא חושב ככה?

 

[אורי ג.]

לכאורה זה מיטיב עם השכבות החלשות, כי זה אולי מאפשר להן יותר את אופציית הרכישה, אבל מצד שני זה כנראה גם יעודד משקיעים ויביא לעליית מחירי הדירות או לפחות לייצוב שלהם (בתקופה שהיא יחסית סוערת), שזה בעצם מה שהמדינה רוצה (לפחות כרגע) - אתה לא חושב ככה?

בדיוק הפוך (עוד הפעם).
השכבות החלשות לא קונות דירות, הם שוכרות אותן, יותר דירות להשקעה בשוק = יותר דירות שמושכרות = מחיר יורד.

שזה בעצם מה שהמדינה רוצה (לפחות כרגע) - אתה לא חושב ככה?

מי זה "המדינה"? כל פקיד (שר) שבא רוצה משהו אחר וגם שהוא רוצה משהו הוא בדרך כלל הוא לא מבין דבר וחצי דבר בנושא (ע"ע כחלון, לפיד) ומביא לתוצאות הפוכות ממה שהוא רוצה.

 

[ITS]

כן

בדיוק הפוך (עוד הפעם).
השכבות החלשות לא קונות דירות, הם שוכרות אותן, יותר דירות להשקעה בשוק = יותר דירות שמושכרות = מחיר יורד.

מבין את הנקודה שלך,
אבל זה קצת ביצה ותרנגולת, כי אם משקיעים לא היו קונים דירות והמחירים של הנכסים היו יורדים (או מלכתחילה לא מגיעים למחירים שלהם כיום) זה היה מאפשר גם לאנשים עם פחות אמצעים לרכוש דירה (לפחות אחת, למגורים).

מי זה "המדינה"? כל פקיד (שר) שבא רוצה משהו אחר וגם שהוא רוצה משהו הוא בדרך כלל הוא לא מבין דבר וחצי דבר בנושא (ע"ע כחלון, לפיד) ומביא לתוצאות הפוכות ממה שהוא רוצה.

התכוונתי לכ"ץ בעיקר (לכן רשמתי כרגע )

 

[Shlomi Z]

השכבות החלשות לא קונות דירות, הם שוכרות אותן, יותר דירות להשקעה בשוק = יותר דירות שמושכרות = מחיר יורד.

שאלה, לא אומר שאתה טועה
נאמר כי יש הרבה משקיעים עקב הורדת מס הרכישה, אז יש ביקוש גבוה - > מחיר עולה.
אם לא יהיו הרבה משקיעים, המחיר יירד ב-10-30 אחוז [כדוגמא] ואז גם המעמד ביניים נמוך יוכל לקנות דירה ולא לשכור.

הרי זה היה ככה מסוף שנות ה-80 עד אמצע שנות ה-2000

 

[fliper]

ברשותכם שאלה פרקטית, מישהוא יודע ממתי מס הרכישה החדש יהיה בתוקף?

 

[אורי ג.]

זה היה מאפשר גם לאנשים עם פחות אמצעים לרכוש דירה (לפחות אחת, למגורים).

השכבות החלשות ביותר לא יקנו דירה לעולם, אין להם איך להעמיד הון עצמי, פחות 10% או 20% במחיר לא ישנו דבר.

אם לא יהיו הרבה משקיעים, המחיר יירד ב-10-30 אחוז [כדוגמא] ואז גם המעמד ביניים נמוך יוכל לקנות דירה ולא לשכור.

אני לא מדבר על מעמד ביניים, אני מדבר על השכבות החלשות. שיעור הבעלות שם על דירה הוא נמוך מאד, מה גם בעלות על דירה זה לא מטרה טובה, רווחה כלכלית היא מטרה טובה.

ברשותכם שאלה פרקטית, מישהוא יודע ממתי מס הרכישה החדש יהיה בתוקף?

הוראת השעה פגה בסוף השנה אז החל מ2021 אא"כ יוחלט אחרת.

 

[yanivag]

השכבות החלשות ביותר לא יקנו דירה לעולם, אין להם איך להעמיד הון עצמי, פחות 10% או 20% במחיר לא ישנו דבר.

נראה לי שבשום שלב בדיון לא דובר על השכבות החלשות ביותר. מי ששייך לשכבות האלה, כנראה שלא יכל לקנות דירה לפני המשבר, ובטח לא עכשיו.
כשדובר על הגדלת הפער בין עשירים לעניים, הכוונה הייתה בדיוק לכך - הפער יגדל (ואני מניח שלכך גם התכוון @ITS) .
הקטנת מס הרכישה למשקיעים -> יותר משקיעים קונים דירות -> יותר דירות בבעלות משקיעים (aka "העשירים")
בתקופה כזו, בה האבטלה גואה, מי שהיה צריך לגרד כל שקל בשביל לקנות דירה (aka "מעמד הביניים") ומוצא עצמו לפתע מחוסר עבודה, כנראה שלא יוכל לקנות דירה בזמן הקרוב (לפחות עד שהמחירים יתחילו לרדת בצורה משמעותית, או שהמצב הכלכלי שלו ישתנה).
-> הפער גדל.

יחד עם זאת, כפי שציינתי לפני, אני כלל לא בטוח שהמהלך הזה יוכל להחזיק את מחירי הנדל"ן לאורך זמן. כנראה שברגע שירד המס, אכן יהיו יותר עסקאות של משקיעים בשוק, אבל במידה והמיתון ימשך נשאלת השאלה:

ולמרות הצעד הזה שעשוי להגדיל את כמות המשקיעים, אני שואל מאיפה יהיה לכל שוכרי הדירות את הכסף לשלם על השכירות אם חלק לא קטן מהם יהפכו להיות מובטלים? זה הרי ברור שאם אין כסף לשלם, מישהו יצטרך לספוג את זה (בעלי הדירות/המדינה) - האם גם אז המשקיעים יהנו מתשואה של 5% על ההשקעה כמו שהם נהנים היום?