הערכת שווי למשכנתא - דירה על הנייר

[Shlomi_m]

שלום רב פורום נכבד,

סוגייה שלא ברורה לי, קניתי דירה להשקעה על הנייר בסכום של 2.4 מיליון.
הדירה אמורה להיות מוכנה בעוד 5 וחצי שנים(מגדל בתל אביב)
אני צופה שעד אז השווי של הדירה יעלה ל2.9- 3 מיליון
שאני אבוא לקחת משכנתא מהבנק, אני ארצה לקחת משכנתא לפי המדרגה של ה 45% מימון כדי לקבל ריביות מיטביות ואטרקטיביות.

השווי של הנכס יקבע לפי מה ששילמתי בחוזה היום ? או שאני יכול להגיש בקשה ולבקש ששמאי מטעם ושמקובל על הבנק יבוא יבדוק את הדירה ויאמת שהשווי של הדירה הזניק את עצמו ב 5 וחצי השנים שעברו.
האם זה דבר נהוג ומקובל ?
בנוסף לפרויקט/קבלן יש בנק מלווה, האם יש אפשרות לבצע את הבדיקה הזאת דרכו ? הרי הוא מכיר הכי טוב את הפרויקט.

 

[Shlomi_m]

לא רשמתי, אבל משכנתא אני לוקח רק חודשיים לפני האיכלוס, ואת ה 40% שהם דורשים במהלך השנים יש לי.
ככה שלפני האיכלוס אני צריך להשלים ל 60 אחוז נוספים, ולכן החשיבות לפי איזה שווי תיחשב הדירה..

 

[Michel]

השווי של הנכס יקבע לפי מה ששילמתי בחוזה היום

אל תסמוך על זה ב100% אבל לזכרוני הבנק יעריך את הנכס לפי שווי העסקה או אומדן השמאי - הנמוך מביניהם.

 

[Shlomi_m]

הנכס

תודה על ההתייחסות, אני גם קראתי באינטרנט את התשובה הזו, אבל התשובה הזו מתייחסת לדירה שכבר קיימת שבה לדוגמא בנאדם שילם 2 מיליון על דירה, והשמאי מעריך את הנכון ב1.7 מיליון ככה שיקחו את הנמוך מבינהם.

בתרחיש שלי מדובר על דירה על הנייר שבסבירות גבוהה מאוד תעלה משמעותית.
אין לי בעיה שיגיע העת להזמין שמאי מטעם הבנק שיבצע את הבדיקה, השאלה שלי אם זה מקובל ואפשרי ?

 

[c881]

לחישוב משכנתה, תיקח גם ריהוט, תתכונן להנפצות.
מה קורה עם מדד תשומות הבניה בדרך?
הייתי מעדיף לקחת כרגע משכנתה, ושהבנק ישלם לפי התקדמות...
שמור לעצמך את הכסף שיש לך.
בבוא היום, תזכור ש- קאש איז דה קינג.

 

[Shlomi_m]

לחישוב משכנתה, תיקח גם ריהוט, תתכונן להנפצות.
מה קורה עם מדד תשומות הבניה בדרך?
הייתי מעדיף לקחת כרגע משכנתה, ושהבנק ישלם לפי התקדמות...
שמור לעצמך את הכסף שיש לך.
בבוא היום, תזכור ש- קאש איז דה קינג.

תודה על התייחסותך, זה דירה להשקעה, אין צורך בריהוט(כן יעשה שיפוץ קצר יוסיף תנור, כיריים וכדומה לא יותר מ10 אלף שקל)
אני מקבל את הדירה עוד המון זמן ואני עומד בכל התשלומים בלי משכנתא, לכן לא רואה שום צורך או יתרון לקחת משכנתא עכשיו לעוד 5 שנים
מדד תשומות בנייה בהנחה שיעלה 2 אחוז בשנה יגרום לי לשלם תוספת של 120-140 אלף שקל שגם בה אני עומד בלי לקחת משכנתא

ואני חוזר על השאלה, אני מבין שכאשר הדירה קיימת הבנק מתיחס לנמוך מבין השנים - הערכת השמאי או המחיר בחוזה. במידה והערכת השמאי גבוהה מהחוזה אז המחיר העיסקה הוא שקובע.

אני מדבר על דירה על הנייר לעוד 5 וחצי שנים שבסבירות גבוהה מאוד הערכת שמאי תעלה משמעותית את המחיר ולכן קריטי לי אחוז המימון של המשכנתא והמדרגות שיהיה מתחת ל 45% לקבלת תנאים טובים

 

[Shlomi_m]

זה אמור להיות סוגייה מאוד מוכרת, אני חורש את האינטרנט ולא מוצא...
כי הרי אנשים שזוכים בלוטו במחיר למשתכן של פחלון, משלמים על דירה 3-5 שנים לפני, שהשמאי אמור להעריך אותה בסכום הרבה יותר גבוה ולכן לקבל תנאי משכנתא טובים יותר

 

[יעקב כ.]

בדירות חדשות מקבלן השמאי מעריך את הדירה לפי פרמטרים שונים שמתבצעים בכמה שלבים: עלות הקרקע, עלות הבנייה,זמן הביצוע עד המסירה, חישוב מדד לצרכן בהשוואה למדד תשומות הבנייה, מחיר מכירה וכו".בנק המלווה את הפרוייקט משתמש בשמאי עוד בתחילת הדרך, ומתחשב בשינויים שהזכרתי.
לעומת דירה יד שניה השמאי עובד לפי פרמטרים שונים: שטח, קומה, סוג הבניה והחיפוי החיצוני,מעלית כן או לא, ממ"ד, מחסן, ובעיקר עוקב אחרי דירות דומות שנמכרו בעבר, השמאי בדירות כאלה נשלח דרך הבנק במידה והקונים לוקחים משכנתא, ובדרך כלל הוא מעריך את הדירה בפחות 7% בממוצע, וכך הוא שומר על האינטרסים של הבנק.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

נראה לי לא הבינו כל-כך למה אתה מתכוון.

אם השאלה שלך היא - לפי איזה שווי דירה הבנק נותן לך משכנתא ביום לקיחת המשכנתא, האם לפי שווי הדירה במועד חתימת העסקה (המחיר הנמוך), או השווי לאחר מספר שנים (המחיר הגבוה - כי מחיר הנכס עולה ככל שמתקדמים בפרוייקט), אז לדעתי ההגיון אומר - לפי הערך בעת לקיחת המשכנתא, אבל פשוט תברר עם הבנק.

 

[Shlomi_m]

בדירות חדשות מקבלן השמאי מעריך את הדירה לפי פרמטרים שונים שמתבצעים בכמה שלבים: עלות הקרקע, עלות הבנייה,זמן הביצוע עד המסירה, חישוב מדד לצרכן בהשוואה למדד תשומות הבנייה, מחיר מכירה וכו".בנק המלווה את הפרוייקט משתמש בשמאי עוד בתחילת הדרך, ומתחשב בשינויים שהזכרתי.
הדירה בפחות 7% בממוצע, וכך הוא שומר על האינטרסים של הבנק.

תודה רבה תשובה מפורטת עזרת לי מאוד בלהבין את המרכיבים השונים.
אם אני מבין נכון, אז הבנק המלווה של הפרויקט יכול לתת לי הצעה טובה יותר אחרי 5 וחצי שנים, כי הוא מכיר הכי טוב את הפרויקט ומלווה אותו מתחילתו.

שורה תחתונה עוד 5 וחצי שנים אוכל לקבל משכנתא לפי הערכת שווי יותר גבוהה מה ששחתמתי בחוזה? זה דבר מקובל ?

 

[Shlomi_m]

נראה לי לא הבינו כל-כך למה אתה מתכוון.

אם השאלה שלך היא - לפי איזה שווי דירה הבנק נותן לך משכנתא ביום לקיחת המשכנתא, האם לפי שווי הדירה במועד חתימת העסקה (המחיר הנמוך), או השווי לאחר מספר שנים (המחיר הגבוה - כי מחיר הנכס עולה ככל שמתקדמים בפרוייקט), אז לדעתי ההגיון אומר - לפי הערך בעת לקיחת המשכנתא, אבל פשוט תברר עם הבנק.

זה בדיוק השאלה שלי הבנת נכון, מקווה שההיגיון שלך פועל נכונה..
בהנחה וזה לא דבר ברור בין הבנקים ועל ידי בנק ישראל, אז בסבירות גבוהה ילך לבנק שיתן לי את ההערכת השווי של הנכס הכי גבוהה כי זה גם יסייע לו לתת לי תמהיל משכנתא עם ריביות אטרקאטיביות בכך שיוריד את מדרגת המימון מתחת ל45 אחוז.

עזרתם לי להבין שהכל שכונה ואין מדיניות ונהלים מסודרים, ובסוף צריך לנסות ולנסות לפי שיטת המצליח

 

[Boker]

יש מדיניות חד משמעית מצד בנק ישראל שעל פיה הבנקים מעריכים כל נכס לפי מחיר החוזה
ואין פה בכלל עניין של שיקול דעת.

כי הכלל שלפי הבנקים עובדים הוא לקחת את המחיר הנמוך מבין החוזה לשמאות.

עם זאת, לאחר שתיקח את המשכנתא תוכל לעשות מחזור ובעת המחזור תוכל לעשות שמאות ולשערך את הנכס על פי הערך הנוכחי שלו.

למרות שזה נשמע מבאס זו הדרך היחידה שלך לקבל תנאים של 45% מימון.

 

[Boker]

בדירות חדשות מקבלן השמאי מעריך את הדירה לפי פרמטרים שונים שמתבצעים בכמה שלבים: עלות הקרקע, עלות הבנייה,זמן הביצוע עד המסירה, חישוב מדד לצרכן בהשוואה למדד תשומות הבנייה, מחיר מכירה וכו".בנק המלווה את הפרוייקט משתמש בשמאי עוד בתחילת הדרך, ומתחשב בשינויים שהזכרתי.
לעומת דירה יד שניה השמאי עובד לפי פרמטרים שונים: שטח, קומה, סוג הבניה והחיפוי החיצוני,מעלית כן או לא, ממ"ד, מחסן, ובעיקר עוקב אחרי דירות דומות שנמכרו בעבר, השמאי בדירות כאלה נשלח דרך הבנק במידה והקונים לוקחים משכנתא, ובדרך כלל הוא מעריך את הדירה בפחות 7% בממוצע, וכך הוא שומר על האינטרסים של הבנק.

נראה שיש טעות בדבריך.
בדירות יד ראשונה עם ליווי בנקאי לא עושים בכלל שמאות.
אתה מדבר על משהו אחר לגמרי שזה הלוואה של בנייה עצמית שבה באמת השמאי מעריך את שווי הנכס על פי עלויות הבנייה בלבד (ללא תוספת של ריהוט ורווח יזמי) ומצרף לכך את שווי המגרש.

 

[Shlomi_m]

יש מדיניות חד משמעית מצד בנק ישראל שעל פיה הבנקים מעריכים כל נכס לפי מחיר החוזה
ואין פה בכלל עניין של שיקול דעת.

כי הכלל שלפי הבנקים עובדים הוא לקחת את המחיר הנמוך מבין החוזה לשמאות.

עם זאת, לאחר שתיקח את המשכנתא תוכל לעשות מחזור ובעת המחזור תוכל לעשות שמאות ולשערך את הנכס על פי הערך הנוכחי שלו.

למרות שזה נשמע מבאס זו הדרך היחידה שלך לקבל תנאים של 45% מימון.

תודה על התשובה, נשמע לי הזוי שכדי לקבל משכנתא לפי השווי של הנכז שמבחינתי יוכל להיקבע על כל שמאי מאן דהוא שהבנק יבחר, אני צריך לקחת משכנתא ואז מיד למחזר אותה כדי לעקוף את הקיבעון של הבנקים.

עזרתם לי מאוד תודה

 

[דאניל]

יותר מ10 אלף שקל)

מה עם מזגן?

 

[Shlomi_m]

מה עם מזגן?

מזגן מרכזי כלול, בא עם הדירה
מה שכן שכחתי להוסיף מדיח כלים

 

[יעקב כ.]

נראה שיש טעות בדבריך.
בדירות יד ראשונה עם ליווי בנקאי לא עושים בכלל שמאות.
אתה מדבר על משהו אחר לגמרי שזה הלוואה של בנייה עצמית שבה באמת השמאי מעריך את שווי הנכס על פי עלויות הבנייה בלבד (ללא תוספת של ריהוט ורווח יזמי) ומצרף לכך את שווי המגרש.

בדירה חדשה מקבלן נערכת שמאות לבנק המלווה כדי לקבל את שווי הדירה למכירה עוד לפני תחילת הבנייה, וכן חלים שינויים בערכת שמאי תוך כדי התקדמות הבנייה לפי חישוב כמויות החומרים ועלותם שמשתנות.
להבדיל בדירה יד שניה הבנק שולח שמאי רק לקונה שצריך לקבל משכנתא, בצורה זו הבנק מבטיח לעצמו שסכום המשכנתא מתאימה לעלות הדירה או הנכס לאחר הורדת סכום ההון העצמי של לוקח המשכנתא.
במידה והדירה נירכשת במזומן , ללא צורך בהלוואה אז אין צורך בהערכת שמאי.

 

[Boker]

בדירה חדשה מקבלן נערכת שמאות לבנק המלווה כדי לקבל את שווי הדירה למכירה עוד לפני תחילת הבנייה, וכן חלים שינויים בערכת שמאי תוך כדי התקדמות הבנייה לפי חישוב כמויות החומרים ועלותם שמשתנות.
להבדיל בדירה יד שניה הבנק שולח שמאי רק לקונה שצריך לקבל משכנתא, בצורה זו הבנק מבטיח לעצמו שסכום המשכנתא מתאימה לעלות הדירה או הנכס לאחר הורדת סכום ההון העצמי של לוקח המשכנתא.
במידה והדירה נירכשת במזומן , ללא צורך בהלוואה אז אין צורך בהערכת שמאי.

נראה לי שאתה שאתה מתאר מצב שבו בנק נותן ליווי בנקאי לפרויקט ומחייב את הקבלן לעשות דוח 0.
אני מדבר על מצב אחר לגמריי שבו לקוח לוקח משכנתא לפרויקט יד ראשונה מלווה בנקאית.
אז במצב כזה כפי שאמרתי הבנקים למשכנתאות לא דורשים שמאות.

 

[יעקב כ.]

נראה לי שאתה שאתה מתאר מצב שבו בנק נותן ליווי בנקאי לפרויקט ומחייב את הקבלן לעשות דוח 0.
אני מדבר על מצב אחר לגמריי שבו לקוח לוקח משכנתא לפרויקט יד ראשונה מלווה בנקאית.
אז במצב כזה כפי שאמרתי הבנקים למשכנתאות לא דורשים שמאות.

נכון. אבל השמאות נעשית על ידי הקבלן והבנק המלווה. צודק.