בית » השקעות » ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת

ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת

מסיבה כלשהי — חולשה מזוכיסטית, אי שפיות זמנית או שתיהן יחדיו — אני מוצאת את עצמי מעיינת לפרקים במדור הנדל"ן של "פטאליסט".

שאול אמסטרדמסקי מפרסם שם בחודש האחרון סדרת ראיונות עם משפחות ישראליות שכורעות תחת נטל יוקר המחיה, מתקשות לחסוך, וכמובן – נמצאות הרחק ממה שמכונה "חלום הדירה". או, אם נדייק, חלום הבעלות על דירה.

התקליט השבור הזה מנוגן חדשות לבקרים במדיה המקומית בווריאציות שונות. את דעתי בדבר התפקיד ההרסני שממלאת התקשורת בסוגיה כבר הבעתי בעבר, ואין טעם לחזור עליה. מה שצד את עיני הפעם הוא ההעדפה הכמעט אוטומטית של כל אותן משפחות לקנות את דירת המגורים שלהם, ולא לשכור אותה.

מפתיע לגלות שרוב המשפחות מנמקות את ההעדפה הזו על בסיס כלכלי, ולא רק אמוציונלי-פסיכולוגי. "הוצאתי מאות אלפי שקלים על שכירות ולא התקדמתי אפילו בצעד אחד לקראת הבית שלי," אומרת אחת.  "אתה זורק כסף לפח כי בסוף לא יהיה לך נכס. זה כאילו לגור בליסינג," מציין אחר.

בניסוח אחר, הטענה היא כזו: מגורים בשכירות הם בזבוז כסף מוחלט, בפרט כשקיימת אפשרות לקחת משכנתא בריבית נמוכה יחסית. המשכנתא, כך נטען, היא מעין השקעה לטווח ארוך – ירידה לצורך עליה – שבסיומה יהיה למשקיע קורת גג משלו (*).

הטיעון הזה סובל מפגם מהותי, והוא בהתייחסות למשכנתא כאל השקעה.

תשלום המשכנתא כולל שני מרכיבים:

תשלום ריבית למלווה: זהו "כסף מת", המהווה את מחיר ההלוואה. אם תשלום שכר דירה הוא כסף שנזרק לפח – הרי שתשלום ריבית לבנק אף הוא כסף שנזרק לפח.

תשלום הקרן: זהו החזר הסכום שלוויתם. סכום זה עשוי אמנם להתפרש כהשקעה לטווח ארוך …

…אלא שזו כנראה ההשקעה הגרועה ביותר שהאדם הסביר יכול לבצע.

הרשימה השחורה

ישנם עשרות פרמטרים שהופכים השקעה מסוימת לבלתי כדאית. אבל מה הופך אותה לגרועה ביותר?

להלן רשימה חלקית:

– יקרה להחריד – עלות הכניסה הראשונית משקפת חלק עצום ובלתי-פרופורציונלי מהונו העצמי של המשקיע.

– ממשיכה לסחוט כספים מהמשקיע גם לאחר השקעת ההון הראשוני, בהנחה שאינו מעוניין שתתפורר (פיזית).

– מסובכת לקנייה ולמכירה, מורכבת משפטית ומצריכה ליווי חיצוני צמוד של אנשי מקצוע יקרים.

– בלתי נזילה – ביצוע העסקה (קניה או מכירה) עשוי להימשך בין שבועות לחודשים ארוכים.

– כרוכה בתשלום עמלות מפלצתיות (למעלה מ-5% משווי העסקה) לגורמים חיצוניים.

– מייצרת תשואה נמוכה לאורך עשרות שנים, שבקושי מדביקה את קצב עליית המדד.

– כמעט תמיד מחייבת מינוף (**), כלומר, שימוש בכספם של אחרים לביצוע העסקה, מה שמחייב תשלום ריבית וגורר כמובן סיכונים נוספים – ובראשם הסיכון שערך ההשקעה ירד בחדות (סיכון שוק) ויקשה על החזר ההלוואה.

– אינה מייצרת תזרים מזומנים קבוע (ריבית או דיבידנדים).

– בלתי ניידת, ומחשקת את המשקיע לסביבה גאוגרפית מסוימת.

– חושפת את המשקיע לסיכון של ריכוזיות יתר, ובכך קושרת את גורלו הפיננסי בגורלה הדמוגרפי, הסביבתי, הגאופוליטי והכלכלי של מדינה אחת, עיר אחת ואף שכונה אחת.

– חשופה לנזקי מזג האוויר, רעידות אדמה, שריפות, מלחמות, טרור, פריצה, ונדליזם ושאר מרעין בישין, וככזו מחייבת את המשקיע לבטח את עצמו מפני סיכונים שכאלה – תמורת תשלום.

– חשופה לתקנות מיסוי דרקוניות. אם היא תעלה בערכה – יש לשלם בשיעור 25% על הרווחים (לא כולל היטלי השבחה אחרים, אם יוטלו). אם תרד בערכה – הרבה יותר קשה לקזז מס כנגדה.

– חייבת בתשלום מס מדי שנה בשנה, לא רק בעת המימוש שלה (והמיסים השנתיים הללו רק עולים ועולים – הרבה מעבר לקצב האינפלציה).

– אף פעם לא באמת שייכת למשקיע כל זמן שהוא נדרש לשלם דמי שכירות שנתיים (כלומר, מיסים)

– בלתי ניתנת לחלוקה, וככזו מגדילה חיכוכים בין משפחתיים ומובילה לגירושין.

שירת הסירנה

כל הפרמטרים הללו – עצוב ככל שיישמע הדבר – הם חלק מ"ההשקעה" הכרוכה בקניית דירה למגורים.

ולמרות זאת, החלום לדירה עדיין ניצב איתן בפסגת שאיפותיו של מעמד הביניים הישראלי. זוגות צעירים אצים אחוזי תזזית לירידי דירות ורוכשים דירות במיליוני שקלים כאילו היו לחמניות חמות.

אני לא מאשימה אותם, כמובן.

רובם, ככלות הכל, הם קורבנות של לחץ חברתי ונורמות פסולות המקדשות בעלות על חפצים כמדד להצלחה. קניית דירה בישראל 2014 היא מעל לכל הצהרה חברתית: "אני נורמלי!"

לכן, כמו בטרגדיה אודיסאית עגומה, הם נמשכים כמלחים עיוורים לשירת הסירנה של תעשיות עשירות ומשומנות היטב (ובכללן הבנקים, חברות הביטוח, ענף הנדל"ן ועוד).

"הגיע הזמן להתקדם לדירה", שרה הסירנה; והדירה, כמובן, חייבת להיות הגדולה ביותר, היקרה ביותר, המרכזית ביותר. הרי מה עוד ידרבן אנשים צעירים לעבוד עד יומם האחרון אם לא הצורך להחזיר חובות לבנקי המשכנתאות?

אני מבינה את הצורך הרגשי והפסיכולוגי בתחושת היציבות שמקנה הבעלות על דירה. הנושא מודגש ועובר כחוט השני בראיונות שהוזכרו בתחילת הפוסט הזה. אבל נראה שגם כאן, הגבולות בין הצרכים לרצונות מיטשטשים: הצורך האנושי הוא בקורת גג. בעלות על קורת הגג – היא רצון.

אין לי התנגדות עקרונית למימוש רצונות – ובלבד שמזהים אותם ככאלה.

הבחירות שאנו עושים בחיים אינם תלויות רק בכסף, ולמרות זאת, היות שקניית דירה היא העסקה היקרה ביותר שרוב האנשים מבצעים במהלך חייהם, חשוב לבחון את הנושא באופן שכלתני, נטול רגש, ולחשב אם עדיף מבחינה כלכלית לקנות או לשכור.

לקנות או לשכור?

הויכוח הזה זה תמיד נראה לי מעט משונה מפני שאני מוצאת שקל למדי להדגים מהו המסלול העדיף.

נניח שאתם מתגוררים בדירת 3 חדרים בשווי מיליון ש"ח בפתח תקווה ומשלמים תמורתה שכירות בגובה 3,300 ש"ח בחודש, שהם 39,600 ש"ח בשנה.

חסכתם מיליון ש"ח והחלטתם לרכוש את הדירה ללא משכנתא. בתוספת עמלות תיווך, שכ"ט עורך דין ושאר מחלות, מחיר הקנייה הסופי מצטבר ל-1,050,000 ש"ח.

העלות הראשונה שספגתם כאן היא עלות ההזדמנות – כלומר, כמה כסף 1,050,000 השקלים הללו היו יכולים להניב אלמלא הייתם הופכים אותם לארבעה קירות.

כעת נניח שבמקום הדירה, הייתם משקיעים את הכסף הזה בקרנות REIT – חברות שמקור הרווח שלהן הוא הכנסה מנדל"ן מניב.

ניקח, לצורך הדוגמה, את קרן הסל RWO (***). קרן זו מחזיקה עשרות קרנות REIT ברחבי העולם, ומשלמת דיבידנד שנתי של 3.59% ליחידה (לפני מס). עלות ההזדמנות שלכם, אפוא, היא (1,050,000*3.59%)= 37,695 ש"ח.

במילים אחרות, בעוד שהקרן RWO תשלם לכם 37,695 ש"ח בשנה, הדירה שקניתם בפתח תקווה לא תשלם לכם דבר.

לסכום זה נוסיף הוצאות המוטלות אך ורק על בעלי בתים, ולא על שוכרים: ביטוח, ריהוט, אחזקה, שיפוצים, תיקונים הכרחיים (פיצוץ צנרת, מישהו?), והשתתפות בהוצאות גדולות של ועד הבית (כמו תיקון המעלית) .

דרך כלל, הסכום המתקבל יהיה גדול מדמי השכירות השנתיים עבור אותו נכס.

במילים אחרות, במונחי עלות: לשכור דירה (=תשלום דמי שכירות שנתיים) < לקנות דירה (=עלות הזדמנות+הוצאות כבעל דירה)

כמובן שאם אתם זקוקים למשכנתא כדי לקנות את הנכס, הרי שהנוסחה משתנה מעט:

לשכור דירה (=תשלום דמי שכירות שנתיים) < לקנות דירה עם משכנתא (=עלות הזדמנות על ההון העצמי+החזר ריבית שנתי על המשכנתא+הוצאות כבעל דירה)

בשורה התחתונה

בעלות על דירה היא הרצון האולטימטיבי של הצרכן-קרייריסט המצוי. היא מקנה לו תחושה של יציבות ומקום שווה בין שווים בחברת "אנשים נורמלים". תמורת התחושות הללו אנשים מוכנים להקריב את מיטב כספם, מרצם וזמנם עלי אדמות.

יחד עם זאת, הניסיון להציג את קניית הדירה כהשקעה טובה לטווח הארוך הוא לא יותר משכנוע עצמי. קניית דירה לצורכי מגורים היא השקעה גרועה, אם לא הגרועה ביותר, וכמעט תמיד (****) נחותה מבחינה פיננסית ביחס למגורים בשכירות.

קורת גג היא צורך, והצורך הזה עולה כסף. דיור הוא מוצר צריכה, וברוב המקרים יש לשלם תמורתו. זה מרגיז לשלם לבעל הדירה, אבל מרגיז הרבה יותר לשלם לבנקים, למתווכי נדל"ן, לשמאים, לחברות אחזקה, לשיפוצניקים, לחשמלאים, לצבעים, לאדריכלים ולמעצבי פנים.

(*) יש הרואים במשכנתא מעין "חיסכון כפוי", שכן הלווה מחויב להפריש כסף ממשכורתו לטובת החזר הקרן. אני מאמינה שרוב הקוראים באתר הזה ממושמעים ובוגרים מספיק כדי לדעת להפריש בעצמם שיעור נכבד מהכנסתם לחיסכון, גם מבלי להזדקק לתכנית חיסכון כפויה ויקרה כזו.

(**) מעט מאוד אנשים לווים כסף כדי להשקיע במניות, למשל, אבל מאות אלפים מוכנים ללוות כסף כדי להשקיע בדירות מגורים, מפני שזוהי הנורמה הנהוגה. ההבדל בין השניים אינו גדול כפי שניתן לחשוב – מינוף הוא מינוף!

(***) לא מחזיקה ולא ממליצה להשקיע בקרן RWO או בכל קרן סל אחרת – היא הובאה כאן לצורך הדגמה בלבד. לקרנות נדל"ן יש סיכונים משלהן – על כך בפוסטים הבאים. האמור לעיל הוא ליידוע בלבד ונועד להוות בסיס למחקר עצמאי. האחריות על החלטותיכם הפיננסיות מוטלת עליכם בלבד.

(****) ישנן כמובן תקופות שבהן ברור שעדיף לקנות ולא לשכור – בדרך כלל אחרי קריסה רבתי של מחירי הדיור. דרך אחת לבחון זאת היא לחלק את שווי הנכס במחיר דמי השכירות השנתיים. אם התוצאה גבוהה מ-21 – מומלץ לשכור. אם התוצאה נמוכה מ-16 – מומלץ לקנות. בדוגמה לעיל, 1,050,000/39600 = 26.51, ומכאן שברור שמוטב לשכור.



אזהרה: אני משקיעה חובבת. אינני בעלת רישיון ייעוץ השקעות או כל רישיון פיננסי אחר. התכנים באתר אינם מהווים ייעוץ מקצועי או המלצה לביצוע פעולה בנייר ערך, ואין לראות בהם תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו הייחודיים של כל אדם. כל המסתמך על המידע באתר מבלי להיוועץ באיש מקצוע עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד. אלא אם צוין אחרת, אני מחזיקה או עשויה להחזיק בניירות הערך הנדונים בפוסט. גלישתך באתר מהווה הסכמה מפורשת לתנאי השימוש.


רוצים לעזור?
אתם מוזמנים לשתף ולעקוב אחרי בטוויטר או בפייסבוק, או להירשם כדי לקבל את הפוסטים שלי ישירות למייל. בנוסף, תוכלו להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמזון, להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר. 

144 תגובות

  1. משהו שישאל עוד הרבה בהקשר של הפוסטים שלך; מי בדיוק יבנה דירות אם אף אחד לא יהיה מוכן לשלם עליהן מיידית?

    • אמיר ניצן

      במצב כזה- שלא נראה שיתרחש בכל עתיד נראה לעין 🙂 – יהיו עדיין חברות לנדל"ן מניב או אנשים פרטים בעלי הון רב מאד שיסכימו לשלם מיידית על קניית דירות להשקעה.

    • זה שוק חופשי. אם אין קונים המחיר ירד עד שיהיו קונים.

    • אני מבין שמי שיש לו כסף לדירה או לפחות חלק משמעותי מהסכום הדרוש, עדיף לו להשקיע את הכסף שיש לו באפיק אחר ולא בדירה אבל מה עם מי שאין לו סכום התחלתי משמעותי ויכול לרכוש דירה רק במימון של 80 אחוז ומעלה מכספי בנק?
      הרי עבור משכנתה הבנק כן יתן סכום כזה אבל לא סתם למטרת השקעה….
      אני קניתי את הדירה הראשונה במימון של 85 אחוז.
      בעוד 4 שנים אני מסיים לשלם, שילמתי כל חודש בין 2000 שקל ל 5000 שקל ובעוד 4 שנים תהיה בבעלותי דירה של 2 מיליון שקל.
      אם הייתי שוכר, הייתי משלם כל חידש אותם סכומים והייתי מגיע עד היום ללא הדירה….

      • אבירם, רק לשם התרגיל המתמטי, אשמח אם תפרט:
        מה היה ההון ההתחלתי ששמת בקניית הדירה?
        מתי (שנה וחודש) לקחת את המשכנתא?
        בממוצע, מה לדעתך היה התשלום החודשי שלך ( כתבת בין 2000 ל 5000, האם 3500 בחודש נשמע סכום הגיוני?)

      • ומה ההון העצמי שנדרשת להביא בשביל שבעוד 4 שנים יהיה לך נכס של 2 מיליון ש״ח?
        מה סך ההוצאה הכוללת?
        ומעבר לזה, קח בחשבון שהערך דל הנכס שאתה מציין כאן הוא רק בשאיפה..
        בהחלט יתכן שבעוד ארבע שנים הנכס יהיה שווה רק מיליון ש״ח..
        מה אז?
        הייתה עסקה טובה?

  2. תודה פוסטים מצוינים
    מניסיוני מומלץ לגור בדיה שכורה ולהשכיר את הדירה שרכשנו
    השיטה פשותה 200000 ש"ח ממונפים ע"י משכנתה 300000 ש"ח = 500000 ש"ח
    ל 15 שנה תשלום חודשי 2000 ש"(משכנתה+ ביטוח)
    מושכרת 220000 ש"ח אחרי 15 שנה קיבלנו דירה ששולמה ע"י המשכירים

    • יעל, בגדול אני מסכימה איתך. אבל איפה מצאת דירה לקנייה בחצי מיליון ש"ח שהשכירות עליה היא 2000 ש"ח לחודש? המספרים נראים לי לא פרופורציונליים.

      • באר שבע/שדרות/דימונה/ירוחם/קריית שמונה .ועוד…
        בהצלחה

        • בעפולה , לא מרכז תל אביב -זיכרי דירה להשקעה לא חיבת להיות במקום שנרצה לגור בו תמיד יש מציאות רק צריך לחפס

    • אין שום הגיון בחישוב שהצגת.
      עם הון עצמי של 200K + משכנתא של 300K ייתכן ששווי הדירה הוא 500K אך זה לא לוקח בחשבון את הריבית והיא לפחות 150K בהצמדה למדד (משכנתא ל15 שנים). כלומר סך ההשקעה שלכם הוא לא 500K אלא 650K.

      בהינתן שכירות קבועה של 2200, מדובר על 19 שנים כדי לכסות את שווי הדירה, ו25 שנים כדי לכסות את ההוצאה כולה. רחוק מאוד מה15 שהצהרת.

      וזה לא לוקח בחשבון את ההוצאות שיש לבעלי דירה על דירה במשך 25 שנים – שיפוצים, תיקונים, מיסוי על הרכישה ועל ההכנסות ממנה, תקופות בהן הדירה ריקה ממשכירים, ירידה אפשרית במחירי השכירות, ואובדן הרווח הפוטנציאלי שיכל להניב אותו הון עצמי של 200K שהשקעתם.

      • בואו נתחיל מכך שדירת מגורים אינה השקעה, כי גם אם ערכה יוכפל או ישולש, בעלי הדירה, אם יחליפו, הם רק ישדרגו משם. אם מדובר על מכירה ושינמוך במידה ומישהו יוצא לגמלאות, הרי גם בתור השקעה, נדל״ן, וזה מוכח בכל העולם, במקרה הטוב, שומר על ערך הכסף בלבד, כלומר לאורך זמן רב, עליית הערך היא כקצב האינפלציה. השכירות בארץ עדיין נמוכה מאד ביחס למחיר (בין 2.5 ל 3.5%). ישנן הרבה השקעות מגוונות ופחות מסוכנות מנדל״ן שנותנות תשואה גבוהה יותר. תשאלו אם כך, איך זה כ״כ הרבה משקיעים (ויש גם כאלה שהתעשרו) מנדל״ן?
        התשובה לכך היא בתזמון. אם מצאתם תקופת שפל וקניתם אז, ולאחר מכן הייתה תקופת שיא ומכרתם – יתכן שהרווחתם (אפילו הרבה מאד – גם מנסיון אישי), אבל אם ׳ישבתם׳ על הנכס לנצח, יתכן שגם תפסידו (לעומת אפיקי השקעה אחרים).

        הבורסה האמריקאית לאורך 200 שנה עלתה בממוצע בין 7 ל 8% לשנה (ללא דיוידנדים). כל השקעת נדל״ן לאורך עשרות שנים מתגמדת מול החזר כזה (למרות שבארה״ב התשואה משכירות היא יותר לכיוון ה 6%).

  3. לגבי המיסים, ארנונה משולמת בדרך כלל גם ע"י שוכרי דירה, כך שאין לה משמעות בהחלטה אם לקנות
    או לשכור. לגבי המס במכירה, זה שונה כאשר מדובר על בעלים של דירה אחת אחת או מי שיש לו
    כמה דירות. מס במכירת דירה יש בו כל מיני התיניות שכדאי ללמוד אותן עוד לפני שרוכשים דירה.
    מי שהקרקע של דירתו שייכת למינהל מקרקעי ישראל אכן משלם דמי שכירות על הקרקע (בין אם בהיוון או שנתי)
    משום מה לזה לא היתיחסת.

  4. כתבת בדרך כלל הסכום המתקבל יהיה גדול יותר מדמי השכירות החודשיים ונראה לי שזו טעות. אשמח לראות את החישובים שלך אבל מהניסיון של אחרים קיבלתי את הרושם שמדובר על 10-20% מההכנסות פחות או יותר.

    במקרה הזה התשואה הראלית ברוטו שמקבילה כרגע לנטו עד מגבלה מסויימת היא בערך 3% שזה הרבה יותר מהנטו שיתקבל בהשקעה נטו באג״ח מדינה צמוד מדד לטווח ארוך.
    אני לא אומר שצריך ללכת לקנות דירות במחירים האלה אלא שהתשואה למשקיעים בדירות לא גרועה סה״כ.
    מי שיקנה דירה במקום שכירות יוכל לחסוך בכך סכום רציני (מאות אלפים כנראה) בגלל שהקרן גודלת ואז הריבית יורדת בהנחה שמדובר בשפיצר או קרן שווה ולא בהלוואת בלון (לא מקובלת בארץ לטווח ארוך אבל כן בארה״ב בגלל הטבות המס).

    • השוואה לאגח מדינה לא נכונה. רוב אזרחי ישראל נמצאים בדירוג BBB מבחינת יכולת החזר חוב. כלומר השקעה בדירה ניתן אולי (כי אין בישראל ריטים של נדלן למגורים) להשוות להשקעה חילופית בקרן סל העקבת אחרי אגח בדירוג BBB, תשואות שם הרבה יותר גבוהות מ3%.

  5. התזה שלך היתה נכונה, אם היה פה דיור ציבורי להשכרה, או כל סידור אחר (פרטי או ציבורי),שבו ניתן לשכור דירה לטווח ארוך, במחיר קבוע פחות או יותר, ובלי להיות תלויים בבעלי בית קפריזיים. כמו בגרמניה או בהולנד. שם בן אדם יכול לגור באותה דירה בשכירות, גם עשרות שנים.
    התזה שלך נכונה לאנשים צעירים. תנסי לעבור מדירה לדירה שכורה כשאת בת יותר מ 50. זה מתסכל מייאש ומתיש, נפשית וכלכלית. המעבר מדירה שכורה אחת לאחרת כרוך בהוצאות: התאמת הדירה לצרכים של השוכר, הובלה, צבע שיפוצים וכיוצ"ב.
    גרתי בלא פחות מ 10 דירות שכורות בימי חיי. אין מה להשוות את התחושה למגורים בדירה משלך. עד שלא תנסי לא תדעי.
    בראייה כלכלית נטו את צודקת. אבל יש גם מרכיבים פסיכולוגיים שצריך לקחת בחשבון, אם לא לתמחר.

    • אמיר בגדול צודק, בתור מישהו שבילדותו הוריו עברו מספר דירות, הדבר היה כרוך במחיר נפשי לא קטן(מעבר בית ספר, חברים חדשים, שכונה חדשה) אבל מבחינה כלכלית נטו ועם קצת מזל במציאת דירה שכורה בתנאים טובים לא ניתן להתווכח איתך…

    • פרקליטת השפם

      אמיר TLV,
      כמו למשל החוק של שפיר שהיא יצאה נגדו לפני כמה פוסטים?
      :-).

      גם אני לא רואה בעייה להשקיע בנדל"ן. זה עוד אפיק השקעה שכדאי לשלב בתוך פיזור ההשקעות.
      במיוחד אם נקרית לדרכנו "מציאה", למשל במתכונת שהציעה יעל – השכרת דירה ושכירת דירה יותר אטרקטיבית במקומה.
      אפילו ראיתי שהיה פה פוסט אורח של נדלניסט בדרכים שמסביר מאוד יפה איך אפשר לעשות את זה.

      • יש להבחין בין רכישת דירה להשקעה לבין רכישת דירה למגורים. הראשונה היא דרך לגיטימית לייצור הכנסה פסיבית ובהמשך להגעה לעצמאות כלכלית. השניה היא עסקה שנעשית מטעמים פסיכולוגים-רגשיים, אבל כהשקעה היא גרועה ביותר.

        • פרקליטת השפם

          למגורים בדירה כן/לא, אין משמעות. זאת המתמטיקה שקובעת.

          נניח והדירה המעופשת שלנו בפתח תקווה פתאום מוצעת למכירה.
          בעל הבית נפטר (יהי זכרו ברוך, אין לי ספק שהוא הלך ישר לגיהנום) והילדים לחוצים לממש את הירושה כדי לסגור מינוסים (מבוסס על סיפור אמיתי).
          הצענו מחיר, התמקחנו והם מוכנים למכור לנו ב-950K כי הכסף קש מונח על השולחן, ונגיד שיחד עם העו"ד יצא לנו 955K, כי קיבלנו טובה מחבר (בכל זאת פרקליטה) וכמובן שאין עמלת תיווך.

          גם במקרה כזה לא תמליצי? אפילו לפי החישוב שלך זה כבר לגמרי משתלם.

          לפעמים ההשקעה יכולה להיות מעולה – גם אם במקרה מתגוררים בתוכה.
          מה גם שבמקרה כזה אפשר לשדרג את הדירה לפי הנוחות שלנו (מה שהבלבית לא הסכים לנו קודם), אפשר להתקין דוד שמש סוף סוף, אפשר לשבור את הקיר המעיק בין המטבח לסלון (אל תדאגי.. בעלי עבד בבנייה לפני הגיוס, לא נשלם לבעל מקצוע שיעשה את זה)

          אני מסכימה איתך שיש טרפת דיור היסטרית במדינה ולחץ חברתי (ומשפחתי) עצום בנושא הזה, ובכל זאת לא הייתי פוסטלת על הסף כל עיסקת נדל"ן. אפילו למגורים, במיוחד כשהיא מגיעה עם שלוות נפש מסויימת, שאני מבינה שקשה לך להזדהות איתה כי אין לך ילדים.

          • אם עורך הדין הוא חינם, השיפוץ הוא חינם, הדירה ב-30% הנחה מהמחיר האמיתי שלה אז כנראה שזו השקעה טובה, כן.
            אבל היופי בסטטיסטיקה שלא ניתן לבסס אותה על מדגם בודד.
            ל99% משאר הזוגות הצעירים, זו השקעה גרועה, ולדעתי זו הייתה הטענה של הסולידית.

        • לא רק מספרים

          לסולידית
          את מתייחסת בפוסט להשקעה רק במונחים כספיים.
          ומה עם ההיבטים הפסיכולוגים, החברתיים, הרגשיים?
          הדירות להשכרה בארץ הן לרוב במצב בסיסי אם לא לומר קטטוני.
          משכיר אשר מראה טיפה לב אנושי ומשקיע בדירה שהוא מציע מעלה בהתאם את גובה השכירות והופך אותה לפחות כדאית.

          כשאתה בדירה משלך את משפץ אותה ומסדר אותה בצורה שתהיה נעימה לך.

          האם לא בא לך לקום בבוקר לדירה שהקירות והברזים והמקלחת בה עושים לך טוב בלב, (ולא אני לא מסתכל מנקודת מבט חומרית…)
          האם את יודעת להקהות את תחושותייך לסביבה הכי קרובה הסובבת אותך – דהיינו הדירה? ובמיוחד שלפי הבנתי את מבלה לא מעט שעות ביום בין קירות ביתך…
          השערה גסה שלי שאם תעשי סקר, רוב קוראים היו מעדיפים לגור בדירה שנותנת תחושה נעימה ולא במשהו פונקציונלי ותו לא.
          זה משהו שלא נמדד בכסף – מצב הרוח, אוירה שבה אתה שרוי, תחושת הבטחון האישי.

  6. עם קצת מאמץ ניתן למצוא דירות שהתשואה עליהן (אם היינו משכירים אותן) שווה ואף גדול מ-4% שעושות הקרנות. ייתרון שני – במדינתנו לפחות ערך הנדל״ן כל הזמן עולה. בקרנות, אם משכת את הדוידנד (ששקול לדמי השכירות) ערכן לא יעלה.
    נכון שהנדל״ן לא יעלה לנצח אבל אני מאמין שאיזורי ביקוש גבוהה כמו תל אביב לא יינזקו.
    וסיבה אחרונה – כשזוג קונה דירה לרוב ההורים יעזרו בסכומים לא מבוטלים. כל חישובי הכדאיות משתנים כאשר מתייחסים לכך.

  7. אילן רוזנברג

    זו כבר מגמה בכמה פוסטים, לכופף את המציאות כדי שתתאים לתאוריות שקראת בספרים.
    מדוע אין התייחסות לפוטנציאל העליה בערך הנכס והוודאות היחסית שיש לנדל״ן מול התנותיות של שוק המניות ?
    מדוע אין התייחסות למצב שבאמצע שנת הלימודים (למשפחות שמאמינות בהבאת ילדים לעולם) בעל הנכס החליט לא לחדש שכירות והשוכרים צריכים לחפש דירה במקום אחר ? גם לזה יש מחיר שלא תמיד ניתן לכמת בנוסחאות אקדמיות…
    וכן, למרביתנו השיקול של להוריש משהו מוחשי לדור הבא (מלבד הסכם שכירות) בהחלט משמעותי ומהווה חלק מהשיקולים לרכישת נכס.
    בכל מקרה העלת נושא מעניין לדיון. תודה.

    • פרקליטת השטן

      כל הטיעון הזה של הילדים לא באמת תופס.
      עברתי 4 דירות שכורות בתור ילדה, כולם היו באותה עיר, ובמרחק די דומה מבית הספר שהייתי בו.
      מעולם לא הייתי צריכה "להתרגל לבית ספר חדש" או "למצוא חברים חדשים" או כל תיאור עצוב אחר שמנסים לספר לנו.

    • בניגוד לתפיסה מחירי דירות לא תמיד עולים, זה בדיוק מה שחשבו בארה״ב לפני התפוצצות בועת הנדל״ן. באופן כללי הם עולים נומינלית לטווח ארוך אבל ראלית אחרי אינפלציה המחיר בממוצע דורך במקום פחות או יותר. המחירים כמו אג״ח תלויים בריבית חסרת סיכון וזו קרובה לאפס ולשפל כל הזמנים, משכנתא לוקחים לכמה עשורים. כמה שנים אחורה היו ריביות של מעל 10% וכשזה ייקרה יהיו לנו ירידות ראליות במחירי הדירות.
      לטווחים ארוכים כמו של משכנתא ממוצעת היום בישראל התנודתיות של שוק המניות והנדל״ן לא כאלו רחוקים.

    • להוריש לילדים תיק השקעות של 2 מליון ש"ח זה לא פחות, ואולי אפילו יותר, טוב מלהוריש דירה.

      • על פי מה ששמעתי, מריבות על ירושה קורות בהמון משפחות כך שעדיף לא להוריש כלום ושלא יהיה לילדים על מה לריב. אפילו רק מלסמוך על ירושה זה גם יכול להביא לעצלות וחוסר רצון להתפרנס של הילדים. ביל גייטס אמר שלא יוריש יותר מעשרה מליון דולר לשלושת בנותיו, וגם המליארדר וורן באפט אמר שיתרום את כל הונו במקום להוריש לילדיו.

  8. אבל ע"פ החישוב שלך, הריבית השנתית על הקרן נמוכה משכר דירה לשנה.

  9. שאלה קטנה: בהנחה שלא כולם יוכלו לממש את חזון עבודה-חסכון-פרישה מוקדמת של דורין, מה יעשו השוכרים ששכרו דירה כל חייהם, במקום לקנות, וכשיצאו לפנסיה והכנסתם קטנה משמעותית, כבר לא יכלו להמשיך לגור בשכירות? שהרי את המשכנתא מסיימים לשלם מתישהוא, ואז מגיעים לחיים בפנסיה ללא העול הכלכלי של השכירות.

    • פרקליטת השפם

      ימשיכו כרגיל..?
      קודם כל בפנסיה כבר לא צריך דירה כל כך גדולה כמו קודם. הילדים עזבו את הקן, אפשר להסתפק בדירה קטנה יותר. הוצאות הדיור קטנות.
      ההכנסה מעבודה אומנם קטנה, אבל אם הם חסכו נכון כל חייהם הם יוכלו לשמור על רמת החיים שלהם בלי בעייה.
      לדורין יש אחלה פוסטים בנושא הפנסיות.

      מעבר לזה, לדעתי, צריך להתייחס לנדל"ן כאל השקעה. בן אם מתגוררים בהשקעה הזו ובין אם לא.
      אם תיקרה לדרככם הזדמנות מצויינת, או שסוף סוף מחירי הדיור יקטנו בצורה משמעותית – עושים חישובים מחדש ורואים אם משתלם.

      מה שבטוח זה שהתופעה הזאת, של משפחות צעירות שממהרות לרוקן חסכונות, לבקש מההורים/סבים/דודים, רק כדי להשיג הון עצמי שיאפשר להם לקחת משכנתא לשלושים שנה היא הזוייה לגמרי..

  10. פרקליטת השטן

    אהבתי את הפוסט כמו תמיד.
    אשמח אם תוכלי לספר לנו על הסיכונים בקרנות נדל"ן, כיוון שעד עכשיו שקלתי להשקיע בהן כתחליף לקניית דירה.

  11. לנתלי,
    היית מעדיפה לסיים לשלם על בית ששוה 1 מיליון או לגור בשכירות ושיהיה לך בסוף התקופה 1.5 מיליון שבהם תוכלי לקנות את הבית ושיהיה לך חצי מיליון בסוף התקופה.. אני מעדיף את אופציה ב

    • לפלוני, הכל תלוי בהנחות שלך אם משוים תפוזים לתפוזים המספרים יוצאים כך שהריבית על המשכנתא נמוכה מדמי השכירות עבור אותו נכס. אז נכון שתשלום המשכנתא הוא לא רק ריבית אבל הרכיב הנוסף הוא חיסכון.

      אם עושים השוואה של תפוזים לתפוזים אפשר להשוות תיאורטית הלוואת בלון ללא חיסכון על 100% מהדירה לשכר דירה ולחסוך יותר תוך כדי מגורים בדירה של הבנק ושלך (יותר של הבנק) לעומת מגורים בדירה שכורה של אדם אחר אפילו אם לוקחים הוצאות שיפוצים והוצאות דומות.
      יוצא אם כך שהאלטרנטיבות שהצגת לא נכונות, המצב הפוך. היית מעדיף לשלם משכנתא בגודל שכר הדירה ובסופו של יום שחלק מהדירה יהיה שלך (מרכיב החיסכון בהחזר) לעומת כלום באלטרנטיבת השכירות? פישטתי את העניין בכוונה, ברור שיש את כל החסרונות שדורין הזכירה כשעלויות שיפוצים הכבד בינהם. עדיין המסקנה הסופית זהה.

      אגב, אין לי דירה, לא מתכוון לקנות במחירים הגבוהים שנוצרו בעקבות הריבית הנמוכה במיוחד שבשנים המיוחדות האלו. יום יבוא והריבית תהיה גבוהה, המחירים יהיו נמוכים ודירות שוב יהפכו לאופציה סבירה כאלטרנטיבה להוצאה על שכירות.
      הדבר שקול להשקעה באג״ח לטווח ארוך דווקא עכשיו שהתשואה לפדיון היא מהנמוכות בכל הזמנים וברור שבעבר המצב היה שונה וסביר שיהיה שונה בעוד עשור או שניים.

      גרף שממחיש את העניין
      http://3.bp.blogspot.com/-zUR9INsOK2Y/UfD70imoIiI/AAAAAAAAkA4/-YOyJAhqTeo/s640/12.4.PNG

      • ל מ
        מסכים איתך בכללי שזאת אופציה לא רעה אין לי בעיה עם קניית דירה אלא כמו שאתה אומר במחירים כאלו זה ממש לא משתלם. אם נניח שנעשה תשואה על ההון העצמי של נגיד 10 אחוז( יש יגידו שזה גבוה אני חושב שזה שמרני ואפשר הרבה יותר).
        דירה של 1.3 מיליון עם חצי מיליון הון עצמי יוצא אחרי 25 שנה זרקת לפח נגיד 600 אלף של ריבית על ה800 אלף משכנתא ואני שמרן זאת אומרת שנשארת עם בית בשווי 1.3 פחות 600 שזה 700 אלף בתוספת עליית השווי ב25 שנה(כנראה צמוד לאינפלציה). בצד השני קח 500 אלף עם ריבית דריבית של 10 אחוז זה יוצא בסוף התקופה לפחות 4 מיליון ש״ח שמהם תוריד שכר דירה בערך של מיליון ש״ח ונשארת עם 3 מיליון…
        אני מעדיף את אופציה ב.

  12. נגיד וההוצאה החודשית שלי על שכר דירה שווה להחזר המשכנתא החודשית שלי, ההבדל היחיד הוא שבסוף התקופה תהיה לי דירה משלי, מה הבעיה עם זה?

    • פרקליטת השפם

      כדי להגיע למצב שיש לך דירה משלך, אתה צריך לשים כסף כהון ראשוני.
      הרבה פעמים דווקא עדיף להשקיע את ההון הראשוני הזה באפיק אחר למשך שלושים שנה ולהרייוח תשואה גבוהה, מאשר לשים אותו על דירה ועוד לשלם את הריבית על הקרן.

      בנוסף, נכון להיום, בד"כ שכ"ד חודשי עולה פחות מאשר ההחזר החודשים של המשכנתא.

    • ההבדל הוא מאות האלפים (במקרה הטוב) ששמת כמקדמה במקום להשקיע.

  13. רוןרון

    דורין
    איני בעל דירה ואני מסכים שדירה למגורים עצמיים היא השקעה רעה כי למגורים עצמיים קונים בדרכ דירה גדולה ויקרה מדיי עם תשואה תאורטית נמוכה.
    אבל
    בוודאי שדירה כזו "משלמת רווחים" לבעליה , היא משלמת את השכד שהוא חוסך , בדוגמא שלך כ 39k. באותו אופן הוא יכל להשכיר ולשכור. שזה 3.9% ללא מס. אי הוצאה של 40k שקולה להכנסה זהה.
    עם משכנתא התשואה דווקא עולה וכך כמובן גם הסיכון.
    מהכרותי , רוב הריהוט דווקא על השוכר חוץ מארונות קיר , מטבח וכו
    כמובן שלא החשבת עליית ערך הדירה , אנשים טועים לחשוב שאם ערך דירתם עלה אז הם מורווחים , זו טעו. פטאלית , זה נכון רק לגבי דירה להשקעה ולא למגורים עצמיים.
    רוב האנשים משדרגים דיור בשלב מסויים , בעליית מחירים ההפרש גדל , וילדיהם גם מתרחקים מהדירה (למרות הירושה הגדולה יותר).
    הדרך להרוויח מעליית ערך דירה למגורים עצמיים , היא להשתנמך לדירה קטנה יותר או רחוקה יותר , זולה יותר או לעבור חזרה לשכירות או לעזוב את הארץ..
    עם זאת , מי שקנה לפני 2008 , עם משכנתא סבירה ובלי לשחוט את כל חסכונות הוריו , הרוויח בכך שיכל עדיין לקנות במחיר סביר ועם משכנתא סבירה , מה שהיום לא אפשרי , עד פיצוץ הבועה , שתגיע תוך 3 שנים.

    • רוןרון

      משפט ידוע בתחום
      דירה טובה להשקעה (תשואה טובה) היא דירה שלא תרצה לגור בה בעצמך.
      ודירה שתרצה לקנות לעצמך למגורים תהיה בדרכ השקעה גרועה (עם תשואה נמוכה )

    • אני חושב שטעית כאן דורין.

      כפי שרוןרון ציין השווית את תשואת הדיבידנד בקרן ריט ל- 0% – כאשר היית צריכה להשוות אותה לדמי השכירות התיאורטיים של הדירה הנרכשת (או אם תרצי דמי השכירות שהרוכשים חוסכים) בתוספת הנחה לעליית ערך שנתית.

      אפשר להתווכח אם מחירים יכולים לרדת או לא (ברור שכן), אבל לא סביר להניח שמחירי נדל"ן בארץ קטנה וצפופה כמו שלנו לא יעלו לאורך זמן, ובוודאי שלא סביר להתעלם מהסטטיסטיקה עד כה (עלייה של 4% בממוצע רב שנתי מעל המדד, ו- 1.5% בממוצע עולמי).

      כך או כך – אודה להתייחסותך, ולתיקון הטעות בגוף הפוסט, כדי שאחרים לא יוטעו.

      • 4% ריאלי זו הסטוריה שכוללת עליות מאסיביות (וספציפית לתקופת חיי העלייה מברית המועצות בעיקר). אני לא יודע את העתיד אבל זה נשמע לי אופטימי מדי לחשוב שזה ימשיך כך. המספרים מחו׳ל יותר סבירים והנה מקור שמסביר שבפועל העלייה הריאלית המנורמלת לגודל דירה (אבל לא לעוד פרמטרים שהשתנו כמו רמת גימור גבוהה יותר וטכנולוגיות מתקדמות יותר) היא קרובה יותר ל0-0.5%.
        http://michaelbluejay.com/house/appreciation.html

        אשמח אם תפרט את המקורות שלך.

  14. ליעל מלמעלה ,
    ומה קורה אם עקב מיתון חזק את נתקעת 3 חודשים ללא שוכר , בזמן שהמשכנתא דופקת , ועקב כך חותכת השכד ב 30% ועתה הוא נמוך מהחזר המשכנתא…
    ומה עם שוכר שלא משלם.. או הרס הדירה..
    יש כמובן סיכונים שצריך להיות מודעים אליהם

    • ברור שיש סכונים יש ללמוד את הנושא כמו את שוק ההון ולמזער נזקים
      כל השקעה שניגשים יש ללמוד תחילה את הנושא ולא להשתמח אל רב סרן שמועתי
      יעל

  15. כ. בראון

    כמה הערות:
    1. גם מחירי השכירות משתנים, והם בד"כ נוטים לעלות, למעט מקרים יוצאי דופן. משכנתא לרוב נשארת קבועה. כך שההשוואה כבר לא מדויקת.
    2. בסופו של דבר אחרי 20,25 או 30 שנה מפסיקים לשלם את המשכנתא והנכס נשאר במשפחה כך שאפשר להעביר לילדים ולנכדים. ע"ע פנסיונרים שמחזיקים דירה במרכז תל אביב שנקנתה בגרושים לפני עשרות שנים ונכדיהם יהנו ממנה היום.
    3. כשאין פיקוח על שכ"ד, אז אין יציבות וגם משלמים על זה. אנשים שוכחים אבל לרוב , לכל מעבר דירה שכורה יש עלות. הובלה, שיפוץ, התאמה לתנאי מגורים מוכרים, השלמת רהיטים חסרים או לא מתאימים.

    אולי כהשקעה פיננסית נטו, רכישת דירה היא צעד שנוי במחלוקת, אבל משאר הבחינות יש לזה הרבה יתרונות.

    • בראון
      רוב מכריע של משכנתאות בשנים האחרונות הן בריביות משתנות וצמודות ופריים וההחזר צפוי לקפוץ כשהריבית תעלה

      • כ. בראון

        היא לא תעלה כל כך מהר והאמת אף אחד לא יודע. ופרט לזה זו השקעה לטווח הרבה יותר רחוק מאשר 25-30 שנה. כמו שאמרתי, דירה שעוברת בירושה תניב הכנסה (כספית או מגורים) לאורך הרבה מאוד זמן.

  16. פוסט מעולה, אהבתי מאוד! אין ספק שרכישה של דירה למגורים היא מותרות ולא צורך. דירה למגורים היא רכישה בזבזנית, כמה סיבות:
    1.שיפוצים-אנשים שרוכשים דירות משקיעים במראה החזותי שלה, הרבה כסף הולך על זה.
    2.מקום- אנשים קונים הרבה פעמים, דירות שגדולות מהצרכים האמיתיים שלהם, בחדר או שניים. מתוך חשיבה קדימה[ילדים וכו'].
    3.מחיר- אנשים שקונים דירה למגורים מוכנים, לשלם כל מחיר!.
    4.מינוף- אתה משלם את מחיר הדירה שלוש פעמים לפני שאתה מסיים את כל התשלומים.

    הטיעונים כנגד מופרכים:
    טיעון א': עדיף לקנות דירה, כי אחרת אתה חושף את המשפחה שלך למעברים תמידיים ממקום למקום- לא נכון!! השוק היום משוכלל ובהחלט ניתן למצוא הרבה דירות להשכרה באותה שכונה ובאותו אזור..

    טיעון ב': מה יהיה כשה אני אהיה זקן, איפה אני אחייה??? התשובה לזה היא שבן אדם זקן לא צריך דירה של 3-4 חדרים. אם יש חרדה מהחזקה של רוב ההון בצורה אלקטרונית, אז אפשר תמיד לקנות דירת חדר באזור פריפריאלי ולהשכיר אותה.

    אני מצרף קישור לאתר שמשווה מחירים של דירות במדינות שונות בעולם:
    http://www.globalpropertyguide.com/Middle-East/Israel/Rental-Yields

  17. מציאותית, עבור רב האנשים רכישת דירה בעזרת משכנתא היא דרך מצויינת לגרום לעצמם דה פקטו לחסוך ולהשקיע במקום לצרוך. זה קצת להרשם לאוניברסיטה במקום ללמוד מספרים – אתה שם את עצמך במסגרת שכופה עליך לחסוך ולהשקיע. כן, יש לזה עלות אבל האלטרנטיבה הרלוונטית היא שלא תחסוך כלום. האלטרנטיבה שתחסוך ותשקיע במשהו כמו מניות היא תאורטית ואף לא מתאימה להרבה אנשים מבחינה פסיכולוגית.

    מעבר לזה לרכוש דירה ללא משכנתא זו בדכ"כ לא השקעה טובה אבל עם משכנתא הסיפור יותר סביר. במקרה הזה למעשה ממנפים את העליה האינפלציונית בערך הדירה והתשואה הכוללת על ההשקעה הזאת היא לא רעה בהנחות אינפלציה וריבית הגיוניות. לשים 350-450 אלף שקל על דירה זה גם לא חלק כ"כ גדול מההון הכולל של משקיע ששוקל לפרוש ויש לו כמיליון וחצי ש"ח.

    • ר' הערתי הראשונה בתחתית פוסט זה. המצב שאתה מתאר אינו מפתיע בחברה שאיבדה כל משמעת צרכנית.

      • אוקי קראתי את ההערות לפוסט.
        לגבי עניין "החסכון הכפוי", אני חושב שהבעייה לא רק משמעת צרכנית אלא גם השכלה פיננסית ומבנה נפשי שיכול להתמודד עם תנודתיות. מעבר לזה, לשים את עצמך במסגרת זו לדעתי טכניקה לגיטימית להתנהלות – לא כולנו בנויים אותו דבר. ובכל מקרה, עדיף להיות חכם ולהפעיל על עצמך "מניפולציות" מאשר "צודק". כמו שאומרים best is enemy of the good

        לגבי ההערה על המינוף – אני לא מסכים ש"מינוף זה מינוף". להיפך, הייתי אומר ש "יש מינוף ויש מינוף".
        לעניינו, מינוף על תיק מניות יכול לגרום לmargin call כשהמניות ירדו ולכן מינוף של לדוגמה 1 ל 2 על תיק מניות זה משהו שטיפשי לעשות בדכ"כ. לגבי משכנתא, ירידה בשווי הנדל"ן לא תשפיע על ההחזר החודשי שלך ולכן אין בעייה מבחינה זו עם תנודתיות בשוק הנדל"ן. אתה פשוט צריך לעמוד בתשלום החודשי (כמו שכדאי מאוד שתוכל לעמוד בתשלום שכר דירה אם אתה שוכר).
        מה שכן כדאי מאוד לדעתי לחשוב על משכנתא שברובה/כולה בריבית קבועה כדי להגדיל את הודאות שתוכל/י תמיד לעמוד בהחזר.
        יותר מזה, אפשר לחשוב על משכנתא בריבית קבועה כסוג של ביטוח מפני אינפלציה גבוהה. כמו כן מכיוון שקורת גג בצורת בית/דירה היא צורך בסיסי עבור רב האנשים, חשוב לדעתי לשקול, במיוחד למי שמתכנן פרישה מוקדמת, לגדר מפני טרוף מתמשך בשוק הנדל"ן *בארץ* ורכישת נכס *בארץ* היא דרך לגיטימית לעשות את זה.

        לדעתי גם יש יתרונות מבחינת מס שלא הוזכרו בפוסט אבל התגובה הזו כבר ארוכה מספיק ואני לא מומחה לנושא.

        לסיכום, לחלוטין לא שוכנעתי מהפוסט שרכישת נדל"ן ממונפת זה היא השקעה כ"כ גרועה, בין אם למשפחה ממוצעת ובין אם למי שמתכנן פרישה מוקדמת ויש לו "משמעת צרכנית".

        • לגבי יתרונות המשכנתא, צריך לומר שאפשר לקבל חלק מהם ע"י השקעה בחברה (לדוגמה reit) ממונפת בריבית קבועה. זה רלוונטי כמובן יותר לstock pickers

          זו נקודה רלוונטית לכל הפוסט – חלק מההוצאות שדיברת עליהן משולמות בעצם ע"י החברות שהשקעת בהן אז מה בעצם את עדיין משלמת אותן רק שבעקיפין. וכמובן לחברות יש הוצאות שלך אין – ע"י השקעה בהן את משלמת משכורות לעובדים והנהלה, על משרדים וכו…

          בסופו של דבר מה שמעניין להשוות זה תשואה על ההשקעה (וסיכונים).
          לדעתי הפוסט הזה לא עשה את זה למקרה הנפוץ והרלוונטי של רכישת נדל"ן למגורים בארץ בעזרת משכנתא (בריבית קבועה שאפשר כיום לקבל).

        • ריבית קבועה אינה בהכרח האופציה הכדאית ביותר. אם ברשותך את כל סכום הרכישה, יהיה זה נבון לקחת משכנתא בריבית משתנה עם תוספת של אופציה לחיסול המשכנתא בכל עת. במצב כזה עם הריבית תעלה מעל מה שאתה יכול להפיק על יתרת הכסף שלא השתמשת בו לרכישה (ובמקומו לקחת משכנתא), תוכל תמיד לשלם יותר ובינתיים נהנית מריבית נמוכה על המשכנתא (שיכולה להימשך שנים כמו המצב הנוכחי).
          באנגלית אומרים: cash is king אנשי עסקים עם מליון במזומן יקנו 5 דירות שכל אחת שווה מליון, ולא דירה אחת שתשולם במלואה.

  18. היכן הכשל הלוגי?

    אדם A קונה דירה ומתגורר בה. התשואה השוטפת מהדירה היא 0.
    אדם B קונה דירה ומשכיר אותה לאדם C. התשואה השוטפת מהדירה היא X.

    X>0.

    • התכוונת:
      אדם A קונה דירה ומתגורר בה (בהנחה שיש לו את כל ההון). התשואה השוטפת מהדירה היא זה שאינו צריך לשלם שכירות Y
      אדם B קונה דירה ומשכיר אותה לאדם C. התשואה השוטפת מהדירה היא X
      הרכישה כדאית אם Y גדול מ X (לאורך, בוא נגיד 50 שנה)

      במילים אחרות, אם אדם קנה דירה, השכיר אותה בתמורה ל X אבל צריך לשכור רירה לעצמו ב X אז הוא לא הרוויח ולא הפסיד (הרווח או ההפסד האמתיים נקבעים לפי מה עלה יותר מאז הקנייה: מחיר הדירה או התיק האלטרנטיבי של השוכר) במדינת ישראל, אם מסתכלים על 40 השנה האחרונות מחירי הדירות עלו בערך כמו התיק של בראון 5-8 אחוז בשנה.)

      העדיפות של התיק של בראון היא הפיזור והגמישות.
      העדיפות של הדירה למגורים היא פסיכולוגית/נוחות

    • רוןרון

      הכשל הלוגי הוא
      שאינך מחשיבה את השכ"ד החליפי שאינו משולם ע"י קונה הדירה
      זו התשואה שלו. בדר"כ תשואה גרועה ונמוכה, אך עדיין תשואה

      בדירה להשקעה שמושכרת, המצב שונה בדרכ
      אך רבים קונים דירה להשקעה ביותר ממיליון וגם שם התשואה גרועה, הם בונים על עליית ערך הדירה, מה שהיה בוננזה בשנים האחרונות, אך בשנים הבאות צפוי היפוך מגמה

      • השכ"ד החליפי, במובן זה, הוא תשלום הריבית לנותן ההלוואה. בשני המקרים, כאמור, זה כסף "מת".

        • נכון ולפחות בחלק מהמקרים אולי אפילו רובם כדאי לקנות דירה ולא לשכור אותה מכיון שהריבית נמוכה משמעותית מתשואת השכירות.
          הריבית הקבועה שאפשר לקבל במשכנתא היא סביב ל2-2.5 % פלוס הצמדה למדד.
          התשואה משכירות ברוטו לפני מיסים והוצאות תחזוקה היא בערך 3.6% גם כן צמוד מדד (רוב בעלי הדירה מעלים את השכירות מדי שנה או כמה שנים ובלי קשר נכס הבסיס הדירה הוא נכס בעולם האמיתי ולא נייר ולכן מטבעו צמוד מדד) גם אם ניקח 3% אחרי הפרשת עתודות לשיפוצים עדיין התשואה גבוהה מהריבית.

          כשאתה שוכר במקום לקנות יותר כסף שלך משרת נכסים של אחרים.

  19. יש פה טעות בחישוב – אם זה לקנות דירה במיליון ש"ח מזומן לבין שקעה בקרנות. את שוכחת שהתשואה שציינת מההשקעה בקרנות לא כוללת הצמדה למדד ולכן ריאלית התשואה היא קטנה הרבה יותר (האינפלציה האמיתית היא לפחות 3% בשנה). בדירה מלבד שכר הדירה שמקבלים (שזה 3% במרכז ו-5% בפריפריה) גם השווי שלה עולה עם השנים בערך כמו האינפלציה. בעצם ככול שימשיכו להדפיס יותר כסף הכל יהיה יותר יקר תמורת כל שטר.

    • שים לב – ההקבלה היא בין דירה למגורים להשקעה בני"ע. לא בין דירה להשקעה להשקעה בני"ע.

      • כשאתה גר בדירה שקנית זה חוסך לך שכר דירה אז אפשר להגיד שקנית דירה להשקעה ויש לך את שוכר מעולה שאתה סומך עליו.
        בטוח שיש דברים ששונים כי דירה למגורים נבחר אחרת לרוב מדירה להשקעה אבל נניח שאנחנו מדברים על משפחה עם משמעת ברזל כמו לסולדית. אין הבדל במקרה הזה בין דירה להשקעה לבין דירה למגורים. הבעיה היא עם הצריכה העודפת שאנשים נוטים לצרוך ולאו דווקא עם הקונספט של תשלום משכנתא במקום שכירות.
        את לא מסכימה?

  20. אני לא מבין למה אנשים שקונים דירה אחת למגורים מרוצים שערך דירתם עולה? הרי זה לא שרק הדירה שלהן עולה אלא כל הדירות עולות ובערך באותם אחוזים. כשירצו לשדרג – ישלמו יותר. כשירצו לעזור לילדים – ישלמו יותר. מחירי דיור גבוהים יותר הופכים גם את רוב בעלי הדירות לעניים יותר, לא לעשירים יותר!

  21. אני מחכה לפוסט עם המלצות, הסברים, על קרנות REIT אמריקאיות. תודה מראש!
    מסכימה איתך שאת הסכום הגבוה לקניית דירה אפשר למנף להרבה דברים אחרים.

  22. איש (3718 )

    התעלמת באלגנטיות מנושא המיסוי. זה נושא שמטה הכף מבחינת שיקולי השקעה , 25% מס רווח הון על ניירות ערך מול פטור ממס על שכר דירה ורווח הון על דירה ראשונה.

  23. בהשוואה בין רכישת דירה כהשקעה לעומת רכישת אג"ח מדינה לאותו פרק זמן (נניח 25 שנה), האם יש לדירה יתרון מובהק כיוון שגם הריבית המתקבלת צמודה למדד (שכר הדירה) וגם הקרן צמודה למדד (מחיר הדירה)?
    אם התשובה היא חיובית אז מדוע בעצם שמישהו יקנה אג"ח לתקופה ארוכה?
    מדוע את במודל של בראון לא מחליפה את האג"ח, או לפחות חלק ממנו, בדירה להשקעה? אין פה כל כך ריכוזיות יתר כי זה רק שמינית מהכסף, יש פה מינוף אבל חיובי כי אפשר לקחת משכנתא לא צמודה ואז לתת לאינפלציה לשחוק את החוב וכו'
    כל זה כמובן על רקע ריבית היסטורית מאוד נמוכה והנחה סבירה שביום מן הימים היא תתחיל לעלות ותשחוק יותר את האג"חים.

    • האג"ח הארוך נותן מענה לתרחיש של דפלציה. דפלציה בדרך כלל גוררת הורדת ריבית דרסטית, שמורידה את תשואת האג"ח ואגב כך מעלה את מחירו. ככל שהאג"ח ארוכה יותר, כך תגובתו להורדת הריבית תהיה חדה יותר.

      נדל"ן, לעומת זאת, דומה יותר במאפייניו לזהב, במובן זה שמדובר בנכס ריאלי ששומר על ערכו בתרחישים אינפלציוניים.

      • אני עדיין לא מצליחה להבין מה זאת אומרת שהריבית יורדת מחירו עולה, אין איזו הקבלה או דימוי של אגח למשהו 'פשוט יותר' שקל להבין את ההיגיון?

  24. רוןרון

    כמו שאמרתי
    זו שטות להגיד שדירה למגורי עצמי לא מייצרת תשואה או רווח. היא מייצרת את השכד שהבעלים לא משלם על דירה אחרת. בדיוק כמו שיכולתי להשכירה לאחר ולשכור בעצמי דירה אחרת.

    אך כפי שנאמר , זו השקעה רעה עם תשואה נמוכה.
    דירה שתייצר תשואה טובה תהיה בדרכ קטנה , ישנה , בפריפריה , בשכונה גרועה , עם שוכרים בהתאם ועם סיכון בהתאם..
    אבל בדירה כזו אתה לא רוצה לגור בעצמך

  25. האזרח הפשוט

    דורין שלום,
    קודם כל אציין שיש לך רעיונות מעולים ופוריים.
    יש רק משהו מסויים שאני לא מבין מדוע את מסרבת לקבל: דירה שאתה קונה וגר בה אתה מרוויח כל שנה את דמי השכירות. השכירות שאתה "לא משלם" היא התשואה על ההון (מחיר הדירה).
    למה קשה לך לראות את זה? אינני מבין!
    תסתכלי על זה בצורה הבאה. אולי זה יהיה יותר מובן בצורה הזאת:

    דייר X שוכר דירה A ומתגורר בה. בנוסף הוא קונה דירה B ומשכיר את הדירה לדייר Y. הדירה B שקנה היתה במחיר זול מכיוון שקנה מזוג שהתגרש שהיה לחוץ על הכסף והתשואה על ההון היתה די גבוהה (תשואה על ההון = דמי שכירות על דירה B). אני בטוח שתגידי שהדייר X עשה עסקה לא רעה והיא אפשר להגיד שהוא סתם "זרק את כספו" כי הוא קנה דירה במחיר זול ב-30% ממחיר השוק וכעת משכיר אותה ל דייר Y.

    זה היה המקרה הכללי של הטענה, כעת נעבור למקרה הספציפי שמעניין אותי:
    כעת דורין אם X = Y ו- A = B. זאת אומרת קניתי את הדירה ממישהו אחר במחיר זול ואני משכיר אותה לעצמי אז את טוענת ש"זרקתי את הכסף".
    אני מצטט את מה שאמרת בכתבה שלך : "במילים אחרות, בעוד שהקרן RWO תשלם לכם 37,695 ש"ח בשנה, הדירה שקניתם בפתח תקווה לא תשלם לכם דבר"
    זה לא נכון הדירה בפתח תקווה ( דירה A שזאת בעצם דירה B ) משלמת לנו 3,300 ש"ח בחודש, שהם 39,600 ש"ח בשנה. ז"א שהדירה משלמת לנו את השכירות שהיינו חייבים לשלם בכל מקרה בדירה הזאת או בדירה אחרת. בהנחה שאנו לא מתכוונים לגור ברחוב.
    את מבינה את הטעות שלך שאת אומרת "הדירה שקניתם בפתח תקווה לא תשלם לכם דבר"? כי היא משלמת לכם את השכירות שהייתם משלמים בדירה אחרת בהנחה שאתם לא גרים אצל ההורים או באוהל.

    בכל מקרה אשוב ואציין שאני מתחבר לרוב הכתבות שלך, נהנה מהן ואף לומד הרבה.

    תודה דורין ומחכה לתגובתך!

    • לאזרח הפשוט שככתה את ההון עצמי ,יש לי 500000 אלף ש,ח + 500000 אלף ש,ח משכנתא
      דייר X שוכר דירה A למגורים 3000 ש"ח לחודש, דייר X קונה דירה B (הון עצמי+משכנתא) ומשכיר אותה לדייר Y ב 3000 ש"ח לחודש , דייר Y משלם את המשכנתה של דירה B
      דירה A ללא הון עצמי לא שווה לדירה B שיש לה הון עצמי
      לכן אתא צודק בתני שתסים כל חודש 3000 ש"ח בחיסכון
      יעל

  26. היי דורין,
    הכתבה מתארת במדויק את התלבטות השוכר/קונה שיש בארץ,
    לשאלתי… ב-**** את כותבת "אם התוצאה גבוהה מ-21 – מומלץ לשכור. אם התוצאה נמוכה מ-16 – מומלץ לקנות."
    האם זה כלל אצבע או משהו מבוסס יותר מדעית ?

  27. רוןרון

    הדבר הכי חשוב וישראלי ששכחנו
    קניית דירה היא הדרך לקבל כסף רב מההורים…. לקניית דירה להשקעה או להשקעה בשוק ההון לא מקבלים מאות אלפים מההורים…..

    הבעיה שאנשים השתגעו, ועקב מחירי הדירות ההזויים ההורים ממשכנים את ביתם ואת פנסייתם כדי שהילד לא "ישאר מאחור" ללא דירה

  28. איש (3718)

    לגבי מדור הבכי והנהי של כלכליסט (או "פטליסט" 🙂 ), מאחר ובימים האחרונים מי שמופיע שם לא באמת בבעייה כלכלית (היום היה רווק שמרויח 12 נטו בחודש), הגעתי למסקנה שלמדור יש 2 מטרות:

    1. תוכנית ראליטי – מי שלא התקבל לאח הגדול או כוכב נולד מגיע למדור

    2. החצנת הבעיה הכלכלית של עיתונאים – ערוץ 1 לפני סגירה, מעריב נסגר, וכולם על הקרשים, לפי דעתי העיתונאים מנסים להציף את בעייתם כאילו זו בעיה כללית.

  29. מחיר כל נכס להשקעה עולה ויורד בהתאם להצע ולביקוש בכל תחום וגם בתחום הדיור ועימו גם הסיכון. לתחום הדיור יש קורלציה הפוכה לשיעור הריבית, ככל שהריבית נמוכה החזר המשכנתא החודשי יורד ועולה היכולת של לווים ואיתה הביקוש לדירות. ככל שהריבית הנמוכה מאוד נשארת איתנו יותר זמן הביקוש עולה ומחיר הנכסים מאמיר. אולם, שיעור הריבית יעלה בחזרה לערך הריאלי, לממוצע הרב שנתי, ככל שמחזור העסקים יתאושש מהמשבר. אולם המשכנתאות נלקחות להרבה שנים, חלק מהלואות המשכנתא הן בריבית משתנה ובהצמדה לפריים והתוצאה של עלית הריבית תהיה עליה בגובה ההחזר החודשי במקטע זה. ככל שהתאוששות מהמשבר הכלכלי תצלח( או לא…), בגלל הדפסת הכסף האדירה, האינפלציה תרים ראש והמטולטלת בחלק הצמוד למדד גם תפנה לצד הגבוה. בנק ישראל חושש ליציבות הבנקים בגלל חדלות פרעון של הלווים ולכן הגביר את המגבלות על המשכנתאות. כלומר, הסיכון בהחזקת דירה למגורים כנכס להשקעה עולה…

  30. ברשימת הכוכביות האחרונות רשמת שיש זמנים שבהם עדיף כן לקנות מאשר לשכור – כאשר מחיר הדירה לקניה זול ביחס לשכירות.
    שאלתי היא: האם חישוב דומה לא צריך להתבצע גם ביחס לקניית מדדי מניות: למשל, לקנות אותם כאשר הם במכפיל רווח נמוך ולמכור אותן כאשר הם במכפיל רווח גדול?
    או אותו הדבר כלפי אג"ח ארוכות טוווח: לקנות כאשר עקום התשואה תלול ולמכור כאשר הוא שטוח.

  31. אני לא כ"כ רואה למה השוואה של הריבית לשכר הדירה מהווה אינידיקציה לריווחיות של רכישת דירה בעזרת משכנתא (וגם לא ממש מבין מה זה משנה מי גר בה – אני או מישהו אחר).

    מה שחסר זה שבעזרת משכנתא אתה גם ממנף את הרווח מהעלייה הנומינלית בערך הנכס.
    ז"א לאורך השנים הדירה עולה בערכה בערך כמו האינפלציה ומשכנתא מאפשרת לנו להרוויח מזה.. יש שיגידו שבארץ העלייה היתה ותהיה יותר אבל נתעלם מזה

    דוגמה:
    נניח דירה שווה 3 ש"ח
    כדי לרכוש אותה שמתי שקל שלי וקיבלתי 2 שקל מהבנק

    בוא נראה מה קרה אחרי שנה:
    קיבלתי את שכ"ד שזה 3% מ3 ש"ח = 0.09
    קיבלתי עליה (נומינלית) בערך הדירה של עוד 0.12 (4% מ 3 ש"ח)
    ז"א סה"כ קיבלתי 0.21 ש"ח
    מצד שני שילמתי 5% בריבית על ההלוואה של 2 ש"ח שהם 0.1
    אם נחסר את מה ששילמתי בריבית ממה שנכנס כרווח מקבל: 0.1 – 0.21 שזה 0.11.

    זה 11 % רווח על השקל ששמתי. זו לא תשואה כ"כ גרועה למשקיע פסיבי.

    שימו לב שההוצאה על הריבית בדוגמה היתה גדולה יותר מההכנסה על שכר הדירה, ועדיין אני מורווח.
    וגם אם נוסיף הוצאות על תיקונים יהיה רווח.

    אם אני טועה אשמח אם מישהו יסביר למה.

    • אתה טועה לא בעקרון אלא בהנחות שלקחת:
      – הנחה ראשונה היא שתקבל 3% תשואה מהשכירות תמיד (בלי התחשבות בזמנים בהם תתקשה למצוא שוכר).
      – הנחה שנייה היא שערך הדירה יעלה נומינלית ב- 4% לשנה כל שנה (זה אופטימי מאוד, מלבד 7 השנים האחרונות זה לא קרה מעולם בישראל ולא קורה בעולם).
      – הנחה שלישית היא שתשלם 5% ריבית על ההלוואה (זה כך רק בסביבת הריבית המאוד נמוכה של השנים האחרונות).
      – הנחה רביעית היא שהעלויות הנלוות (עמלות, עו"ד, שיפוצים וכו') אינן משמעותיות, בעוד בפועל הן עלולות להיות משמעותיות מאוד.
      לסיכום, כל עוד המספרים מתסדרים כך שהתשואה על ההון עולה על עלות החוב, מינוף ישפר את התשואה על ההון העצמי (כמו בדוגמה שלך). אבל ברגע שעלות החוב עולה על התשואה, התשואה על ההון העצמי יורדת מתחת לתשואה הכוללת ואף יכולה להיות שלילית.
      לדוגמה אם ניקח את המספרים שלך:
      תשואה על השכירות בניכוי חודש אחד בו לא מצאת שוכר: 3%X 11/12= 0.0825
      עלייה נומינלית בערך הדירה 2% = 0.06
      סה"כ קיבלת 0.1425 ש"ח
      ריבית על ההלוואה עלתה ל- 7% באדיבות בנק ישראל, שילמת כעת 0.14 ש"ח
      נשאר לך ביד 0.1425-0.14 = 0.0025 ש"ח
      זו תשואה של 0.25%.
      וזה עוד בלי לחשב עלויות נוספות- שיפוצים, עו"ד וכו'.
      כעת נשאר לשאול את עצמך מה הסיכון שלאורך תקופת חיי ההלוואה ייווצרו תנאים כאלו. בסביבת המחירים של היום, ובהנחה שהמשכנתא היא לתקופה ארוכה מאוד, הסיכון (לדעתי) הוא גבוה.
      אם אני טועה, וזה בהחלט אפשרי, אשמח אם מישהו יסביר לי למה…

  32. האזרח X

    ואם בניתי בית עם יחידת- דיור שאשכיר על- מנת לשלם את המשכנתא, זו לא חצי נחמה?

  33. היי דורין, תודה על הפוסט, יש 2 דברים שאני מתקשה להבין ואשמח להתייחסותך:
    1. לשכור דירה< לקנות דירה עם משכנתא.
    את זה אני מבין. אבל, הרי, כשקונים דירה, בסופו של דבר.. הדירה שלך.
    בשכירות זה לא ככה… אז אם ה"כסף המת" לבעל הדירה או לבנקים הוא אותו כסף (ואפילו אם לבנק זה יותר),
    במקרה של משכנתא בסוף נשארים עם הדירה, אז זה שווה כסף…
    2. אם בחישוב שפרסמת יוצא לי מספר בין 16 ל-21, מה אז, לקנות או לשכור ?

    אשמח להתייחסותך דורין 🙂

  34. A penny saved is a penny earned.
    אם את גרה בדירה שלך את לא צריכה לשלם שכר דירה, זו התשואה השוטפת שהדירה מכניסה לך. אין הבדל מבחינת תשואה בין מצב בו את גרה בדירה בבעלותך לבין מצב בו את משכירה את הדירה שבבעלותך ושוכרת דירה אחרת באותו מחיר, שני המצבים הללו שקולים והתשואה על הנכס בשתיהן זהה.

  35. עדו קאליר

    כפי שציינת בצדק, הנימוקים שאינם כלכליים הם בבסיס העניין. אם לפרטים יש תועלת מ"תחושת הבעלות" אזי הם פועלים ברציונליות מלאה, גם אם הם בוחרים באופציה עם ה PV היותר נמוך. הבעיה היא שהתקשורת, וההורים, וכל החברה בעצם ש"מנגנים" להם על הנימוק הזה ומחזקים אותו. אגב, מכיוון מקיאווילסטי יותר, זה גם תורם לפונקציית התועלת של הממשלה: פרטים בעלי דירות ומשכנתא ומחויבות באופן כללי צפויים להיות הרבה יותר הולכים בתלם וממושמעים (לא ירדו מהארץ, לא יתפטרו וילכו לים וכו)

  36. זה נכון, אבל יש עוד גורם שלא ראיתי שעלה בדיון: במקרים רבים ההורים לא רק לוחצים, אלא גם משתתפים במימון. אם זוג ממוצע שקונה דירה מקבל מענק מההורים בשווי רבע או שלשי דירה, ולעומת זאת אם אותו זוג היה מסביר לאותם הורים בעזרת מיטב הכלים הרטוריים והמתמטיים הזמינים לו עד כמה עדיף להשקיע את הכסף הזה בתיק מאוזן של מניות ואיגרות חוב ולשכור דירה ברווחים – הם לא היו רואים מההורים שקל. הפער הזה יכול בקלות להכריע את הבחירה לטובת רכישת דירה. כאשר אם הזוג היה נדרש לשלם הכל מכיסו החישוב היה אחר לגמרי והם היו מעדיפים לשכור.

  37. איש אחד

    דורין, את אולי צודקת בכך שבעלות על דירה לא צריכה להיות שאיפתם ונחלתם של כולם. אבל אל תלעגי לכתבות בכלכליסט, כי מדובר בהן הרבה יותר מעל אי יכולת לרכוש דירה. מדובר במחייה יקרה מאוד בארץ בזמן שהמשכורות דורכות במקום. אנשים פשוט לא מצליחים לחסוך. לא רק לדירה אלא גם פשוט ליום המחר. יש רבים שלא גומרים את החודש, ברי מזל יותר סוגרים אותו "על השקל". מי שמצליח לחסוך חוסך בדרך כלל סכומים זניחים, שאי אפשר אפילו להתחיל לדבר איתם על השקעה בבורסה. בכל מקום אחר, באותה השקעה של זמן עבודה תוך מחייה בסיסית שוטפת, היינו אמורים לחסוך הרבה יותר! כן, גם אם יוצאים לבית קפה פעם בשבועיים כדי להתאוורר קצת. זה לא מה שאמור לרושש אותנו. מה כן מרושש? דמי שכירות מפלצתיים וחשבונות שגרתיים שהם גניבה לאור היום. מחירי פירות וירקות בשמיים. חוסר יכולת לזוז מהמרכז כי לא בכל מקום בארץ יש ביקוש למקצועות כאלה ואחרים והתחבורה איומה. אשמח להתייחסותך

    • זה לא שאנשים לא מצליחים לחסוך. הם פשוט לא רוצים לחסוך.
      זה לא שאנשים לא גומרים את החודש. הם פשוט חיים מעבר לרמת ההכנסה שלהם.

      יותר קל להקטין הוצאות מאשר להגדיל הכנסות. אנשים בוחרים לא לעשות את זה, מפני שהם סבורים בטעות שאם הם יקנו פחות, הם יהיו פחות מאושרים.

  38. היי דורין, תודה על הפוסט ועל הבלוג, אשמח אם תתייחסי לשאלות הבאות שאני לא מצליח להבין :

    1. את אמרת שהכסף על השכ"ד לשוכר הוא כמו הכסף על של הריבית לבנק, ובשני המקרים זה כסף מת. וציינת את כל היתרונות לשכר דירה.
    מה שאני לא מבין הוא, מה עם הדירה, במקרה של קנייה ?? כלומר, מי שקונה דירה, עם כל הקשיים, בסופו של דבר היא שלו- למכירה, להשכרה, לירושה וכו'.
    עם שכירות זה לא קורה.
    בואי נניח שהכסף על קניית דירה כולל הכול שווה או אפילו גבוה מהכסף על דירה שכורה, לא עדיף לשלם את זה כל עוד בסוף מקבלים דירה ?

    2. תיארת חישוב שבו לפי מספר קטן מ- 16 מומלץ לקנות, גדול מ- 21 מומלץ לשכור.
    ומה אם החישוב הוא בין 16-21 ?

    אשמח לתשובתך ולהתייחסותך דורין, תודה 🙂

  39. את שוכחת לקחת בחשבון דבר קטן, והוא התשואה על מחיר הדירה.
    בארץ מתוקנת זה אולי לא פקטור מרכזי, אבל בארצנו חובבת הנדלן, התשואה שהדירה עושה מוסיפה הכנסה ענקית למשוואה.
    לדוגמא: רכשתי דירה בחיפה ב530 אש"ח, מכרתי אותה לאחר שנתיים של מגורים ב710 אש"ח. מכיוון שזו דירת מגורים יחידה – אין מיסוי על הרווח. הנכס עשה בערך 7.5% תשואה שנתית בשנתיים.
    כשמשקללים זאת יחד עם החסכון בשכ"ד, מקבלים תשואה שנתית של 10% בערך, ואת זה קשה להשיג בערוץ פיננסי ללא סיכון גדול.

    אז נכון שלא בטוח שתהיה תשואה על הנכס – אבל גם לא בטוח שהתיק השקעות יחזיר בדיוק איקס אחוזים. אם מסתכלים על מה קורה עם הנדלן בארץ, ההנחה שתהיה תשואה על נכסים מסויימים היא לחלוטין הגיונית.

    כל זאת לא ע"מ לסתור את הטיעון שלך – אני חושב שהוא מאוד מעניין, ועבור זוג שאינו בעל הון עצמי גדול, אני מסכים שהדרך שלך עדיפה. אני רק חושב שלא כדאי לזנוח נתונים חשובים, כי אז המאמר נראה מגמתי..

  40. פוסט מעניין, אבל יש שני אלמנטים שלא נתת עליהם את הדעת:
    1. כשקונים דירת מגורים חוסכים את תשלום השכירות. בדוגמה שנתת, למשל, הדיווידנד שמקבלים כל שנה מקרן הריט נמוך מתשלום השכירות שנחסך, אז זו כן החלטה משתלמת (לפחות בנקודה הזאת).
    לדעתי, ההשוואה הנכונה לקניית דירה היא לא השקעת עלות הדירה באפיק אחר – כי ברוב המוחץ של המקרים אין לקונים את כל המחיר בכסף נזיל ביד. ההשוואה הנכונה היא לשכירות. ובמקרים רבים, עלות השכירות גבוהה מהחזרי המשכנתה, ולא נגמרת אחרי 20-30 שנה אלא צריכה להימשך כל החיים. משמע – הוצאה הרבה יותר גבוהה לאורך החיים.
    2. מאחר שמחירי הדיור בישראל עולים כבר כמה שנים, ובאופן כללי עולים בקביעות (למעט תקופות חלשות מדי פעם) – השכירות מתייקרת מדי שנה. כשקונים, לעומת זאת, מחשקים את עצמך למחיר מסוים. ערך הדירה עשוי לרדת, אבל יש סיכוי גדול הרבה יותר שלאורך שנים ועשורים הוא יעלה, בעוד שהתשלום לא ישתנה מהותית (אפילו אם המשכנתה בריבית משתנה). כשצמודים למחירי השכירות לעומת זאת – 99% שלאורך שנים ועשורים הם יעלו ותצטרכי לשלם כל הזמן יותר.

  41. "במילים אחרות, בעוד שהקרן RWO תשלם לכם 37,695 ש"ח בשנה, הדירה שקניתם בפתח תקווה לא תשלם לכם דבר."

    את צודקת, אבל במקרה כזה הזוג יצטרך לשלם שכירות על דירה אחרת, מה שיקח מהם את כל הרווח שקיבלו מהקרן.

    עדיף להם להשקיע את זה בקניה של הבית, ולפחות לגור בבית משלך.

    • כמו כולם

      לדעתי יש יתרון חשוב בקניית דירה, לאדם הסביר שאין כוח רצון "ספרטני" המסגרת של המשכנתא מחייבת להשיג נכס בסוף התהליך, וכל עוד קונים דירה שהמשכנתא המשולמת לא רחוקה מהשכירות הצעד לרכישת דירה הוא צעד נכון.
      יש לך פחות "בוס" על הראש (משכיר הדירה- שיש לו אינטרס אחר משוכר הדירה- להרוויח כסף) ולכן תמיד יהיו התנגשויות בנושא זה.
      חוץ מזה במידה והתהליך נתפר במידה הנכונה אתה נהנה מאיכות חיים טובה יותר.
      כי כמעט אף אחד לא רוצה להשקיע בנכס שלא שלו ולכן הדירה המושכרת כמעט תמיד תהיה פחות מפוארת, מי רוצה להיות פרייאר של בעל הדירה.
      וחוץ מזה תסכלו על רוב האנשים האמידים שאתם מכירים היום רובם התחילו קנו דירה קטנה משלהם ולאת לאט צברו כסף ונכסים והתקדמו, וכנראה שהם לא כאלה טיפשיים אז יש מה ללמוד מהדרך הזו.

  42. מסתבר שאנו חושבים *בדיוק* אותו הדבר ! 🙂
    (לדעתי את התנסחת קצת יותר טוב ממני… אך אני לקחתי לכיוונים אחרים)

  43. נשמע מאוד משכנע, אבל קשישים רבים נעזרים בדירה שבבעלותם כדי לממן את שהותם בדיור מוגן. מי שלא חווה על בשרו את העלויות המטורפות של סיוע לאב או אם סיעודיים, עוד לא יודע מה עלול "ליפול" עליו.
    איך מתמחרים את הנזק הכלכלי, הנגרם למי שלא רכש דירה, ואין לו את המשאב הכספי הזה כדי לתמוך בהורים, בפרק האחרון של חייהם?

  44. מי שלא רכש דירה והשתמש בכסף לחגיגות – אכל אותה. מי שלא רכש דירה והשקיע את הכסף בחוכמה – יכול לרכוש 3 דירות (או לשלם לדיור מוגן ולהישאר עם השקעות בשווי דירה וחצי).

  45. אהבתי את את המאמר בעיקרון, אבל יש לי תיקון קטן לגבי הדוגמה שהבאת כאן:

    נכון שהכסף שהושקע במקום בדירה יכול להכניס 37,695 בשנה בשוק ההון והדירה כביכול לא מכניסה כלום.
    מצד שני, הדירה חוסכת את שכר הדירה ולעתים את תשלום ועד הבית שנניח יוצאים 3000 שקל לחודש ביחד.
    3000 לחודש במשך שנה יוצא 36,000 שקל שנחסכים וכידוע, כל שקל שאנחנו חוסכים הוא שקל שאנחנו מרוויחים ככה שההשוואה האחרונה לא הייתה מדויקת.

    לגבי הסיכונים בהחזקת דירה פרטים – נכון שיש סיכונים גדולים, מצד שני גם שוק ההון ברובו לא ממש חוף מבטחים מסכנות.
    בשני המקרים אפשר לצמצם את הסיכון בדרכים מגוונות (פיזור בשוק ההון, ביטוחים לדירה, צמצום חשיפה לאפיקים מסוכנים בשוק ההון, אבטחת הדירה מפריצות ועוד…)

    הנקודה שלי היא כזו – בשני המקרים מדובר בהשקעה שיכולה להכניס כסף או לחלופין לחסוך כסף. בשני המקרים יש סיכון ובשני המקרים אפשר לצמצם אותו (אם כי עד גבול מסוים).

    לגבי דירה להשקעה ובנייה על דמי השכירות, הנושא יותר מורכב ועליו הייתי מוותר. לא כי אין לו פוטנציאל רווח, אלא בגלל העובדה שזה שם את הנכס הכלכלי שלי בידיים של אנשים שלא בהכרח הייתי סומך עליהם ובטח לא הייתי רוצה להוסיף עוד דאגות לחיים שלי.

  46. לגבי הערתך בכוכבית:
    "(*) יש הרואים במשכנתא מעין "חיסכון כפוי", שכן הלווה מחויב להפריש כסף ממשכורתו לטובת החזר הקרן. אני מאמינה שרוב הקוראים באתר הזה ממושמעים ובוגרים מספיק כדי לדעת להפריש בעצמם שיעור נכבד מהכנסתם לחיסכון, גם מבלי להזדקק לתכנית חיסכון כפויה ויקרה כזו."

    לצערי זהו אחד מהטעמים שהנחו אותי בהגדלת המשכנתא – זה מקטין לי באופן מלאכותי את ההכנסה הפנויה. לא כולם ממושמעים כפי שאת טוענת גם לא קוראי הבלוג

    חוצמזה בלוג מעולה ואת פנתרה!

  47. קיבלתי ירושה קטנה, שאלתי היא האם לרכוש דירה קטנה להשקעה ואז בשכירות שאקבל אשלם את המשכנתא עבור הדירה בה אני גר או שמא עדיף לכסות את המשכנתא על דירתי ?

  48. יש בעיה אקוטית בדוגמא עם הדיבידנד.
    כאשר מחולק דיבידנד מנייר ערך כלשהו, מבוצעת התאמת שער הנייר לדיבידנד שחולק.
    לדוגמא. שווי הנייר הוא 100 שקלים וחולק דיבידנד של 4%, אז על כל מנייה נקבל 4 שקלים אבל שער המנייה ירד ל 96. כך שהעצם לא באמת ייצרנו "רווח" או "תשואה".

    כעת אני חוזר לדוגמא: השקענו 1050000 שקלים בקרן הריט. אמנם הקרן שילמה לנו דיבידנד של 37,695 (לפני מס) אבל יש לשים לב לכך ששווי ההשקעה הנוכחי שלנו בקרן הריט הפך ל 1012305.

    בעצם – לא באמת נוצרה לנו הכנסה שנתית (אפילו הפסדנו כי נצטרך לשלם מס על הדיבידנד).

    בנוסף לכך, קרן הריט לא מחוייבת לשלם דיבידנד למחזיקה, ותשלום הדיבידנד יכול לקטון או להיפסק (מה קורה לדוגמא אם הקרן עוברת מרווח להפסד? אין רווחים לשלם מהם דיבידנד).

    לדעתי הויכוח לגבי מה עדיף? קניית דירה או שכירות, הוא לגיטימי (ולא משונה), וכאמור, לא פשוט כל כך להדגים מהו המסלול העדיף…

  49. אמרתי בעבר שדירה היא צורך
    בתור מישהו שעבר דירה 5 פעמים ב 7 שנים בגלל גחמות של בעלי בית (ולא בתל אביב הפסיכית לגמרי)
    זה מעייף מתסכל ובזבוז כסף. אין בזה גם שום איכות חיים.
    גם חוג אייקידו הוא השקעה גרועה – אפשר לשים את הכסף בקרן AKDO שמשלמת דיוידנד כל פעם שלוחם איקידו נופל על הרצפה….:)

    אי אפשר להסתכל רק דרך הפריזמה הצרה של השקעה וחסכון – תגמרו כמו נתניהו בתספורת הקודמת (או הנוכחית, הפסקתי לעקוב)

    לעבור דירה עם ילדים קטנים זה סיוט, במיוחד עם ילדה שסובלת מאד משינויים ויש לא מעט כאלו.
    הרעיון בפוסט נכון חלקית לרווקים למרות שגם הם בני אדם שראויים לשקט נפשי.
    אם היה דיור להשכרה לטווח ארוך זה היה נכון, אך אין פה כזה דבר, נדיר למצוא דירה שבעל הבית מוכן לחתום על חוזה ארוך טווח ללא אפשרות יציאה. הדייר תמיד רוצה אופציה לצאת בהודעה מראש ולכן גם בעל הבית.

  50. קצת באיחור אמנם… אבל אני מרגיש שבתרחיש שהצגת התעלמת לחלוטין מהפרט החשוב ביותר. גם אם עלות שכירת נכס לשנה קטנה מעלות שנתית כשתוצאה מקניית נכס, חובה לקחת בחשבון את נקודת השבירה של המשוואה הזו! בשלב מסוים מפסיקים לשלם את המשכנתא (ונשארים רק עם הוצאות אחזקה). שכירות, לעומת זאת, לא נפסקת לעולם. לכן באופן מתחייב – המשוואה הזו מתהפכת בשלב כלשהו. זאת אומרת שאחרי פרק זמן מסוים (שניתן לחישוב) משכנתא חייבת להיות כדאית יותר בהיבט זה.

  51. הי סולידית אם אפשר בבקשה לדעת מאיפה הבאת את החישוב של החלוקה של הסכום לדמי השכירות השנתיים לפי 16/21 שכתבת? תודה

  52. משהו מאד לא מובן לי בפוסט משנת 2013 צויין שלקנות בית ולהשכיר לעצמך זה רעיון לא רע ואילו פה רשום שזו עיסקה גרועה מה פיספסתי

  53. יש כאן כמה אי דיוקים:
    שכירות שנתית לא נשארת אותו הדבר, היא עולה כמעט כל שנה, ז"א בממוצע היא עולה כל שנה, ואולי אפילו 3% בממוצע כל שנה.
    ז"א שזה כבר לא 40 אלף שקל כל שנה על שכירות אלא יותר.
    נניח שלוקחים משכנתא ל 20 שנה, בריבית 3-4% קבוע לא צמוד (אפשר לקבל את זה היום), הרי שזה בערך אותו הדבר כמו השכירות שעולה כל שנה.
    מה גם שההשקעה בקרן הנדל"ן שציינת וכמעט כל קרן אחרת לא עולה עם הזמן, והיא רק מחלקת דיבידנדים ובסוף מחזירה לך את אותה הקרן ששמת בהתחלה (למשל מליון השקלים שחסכת).
    בזמן שדירה שקנית כן מעלה את ערכה עם הזמן, והרבה יותר מהמדד (10% ממוצע ב-10 השנים האחרונות ?)
    וגם אחרי 20 שנה הפסקת לשלם שכירות / משכנתא / ריביות וכל מיני דברים ונשארת רק עם ההוצאות על הדירה עצמה.
    PV כבר למדת ?
    לא סתם אנשים קונים דירות להשקעה, ואפילו קרנות כמו שציינת פה…

  54. לי, החישוב של מחיר הדירה לחלק לדמי השכירות השנתיים מראה בצורה גסה (בגלל שיש גם עלויות אחזקה) כמה זמן ייקח להחזיר את ההשקעה.
    נניח שיש לך את מליון השקלים שהיא ציינה בכתבה, ואת משקיעה בדירה שמניבה 50,000 שקל בחודש.
    זה אומר שלפני הוצאות על הדירה כבעל דירה / משכיר, תחזירי את ההשקעה אחרי 20 שנה – 1,000,000/50,000 = 20.
    בעצם מה שהיא אומרת שאם יוצא 21 ומעלה, ז"א תשואה של 5% בשנה ומטה, היא לא קונה את הדירה (1,000,000/20 = 50,000).
    אם תקחי חלוקה ל 16, זה אומר שאת מחפשת תשואה של 7% ומעלה בערך (7%x16 = 100%).

  55. המבט צריך להיות יותר רב מימדי…
    דירה במקום כמו חריש, מקום חדש שסיכוי סביר שהמחירים בו יעלו .. או דירות במחיר למשתכן בהנחה של שלושים אחוז.. זה משנה את התמונה.

  56. זה גם תלוי כמה סיכונים אתה מוכן לחטוף, בתור אחד שלא מבין בהשקעות – השקעתי עם בית השקעות לפני כשנה ומשהו, סכום של כמיליון שח.
    תוך חודשיים הפסדתי 40 אלף שח (כאשר הם הרגיעו אותי "הכל בסדר" וכו') – כאשר רבע מההפסד היה דמי ניהול.
    זה עשה לי רע להסתכל על סכום שעבדתי בשבילו קשה מאד פשוט נעלם לאט לאט.

    גם אם אתה קונה דירה למגורים / משכיר ושוכר – אז נניח השכירות הממוצעת היא 4,000 ש"ח – לפחות עשית את זה קבוע. כמה מאות פחות, כמה מאות יותר – וגם לא צריך לשלם 25% מס.

    אני החלטתי וקניתי דירה בסופו של דבר ללא משכנתא, עם קצת עזרה מההורים – לא במקום חלומותי וכרגע אני גר שם, אך יתכן שאם לא אהב את האיזור, אצטרך להשכיר אותה ולשכור באיזור יותר נעים לי.

    זה כבר 4,000 ש"ח חודשיים שלא היו לי קודם – לא עדיף?

  57. לסולידית, כתבה מעניינת. האמת שיש צדק בדברייך, כמה שאני לא מחפש דירה להשקעה/ מגורים, אני מתבאס, המחירים עלו, ועכשיו צריך לקחת הלוואה וממש לא מתחשק לי להסתבך עם זה (גם אם השוכרים ישלמו לי את המשכנתא , ו ב 600 אלף ש"ח מוצאים דירות זבל או שממש יקרות פר מטר כי ככה זה, כואב לשלם סכום כזה. (מה שמוזר, יש לי זוג חברים מצרפת שבכלל לא מבינים את ההתעסקות הזאת בקניית דירה, גם בצרפת וגם בארץ הם משכירים, ככה חונכו ואין להם את "הבהלה לזהב" כמו שמכניסים לישראלים שחייבים לקנות דירה כי המחירים עולים ועולים, זה נכון, אבל השאלה האם שווה לתת לבנק שירוויח את הריבית על משכנתא שנראית לא כדאית במחירים הקיימים בשוק, וממש לא בא לי להשתעבד, לא בשביל נכס להשקעה ולא למגורים(מילא שזה היה עסקה אטרקטיבית). בכל זאת הכסף בבנק צובר אבק, האם אין סיכון בהשקעה בקרנות ret ? והאם יש עליית ערך כמו בנדל"ן ? פשוט תשואה 3.6 אחוז נראה קצת נמוך.

  58. לידליד

    לא כל כך מסכימה. נראה שמי שכתבה את הכתבה לא ממש יודעת מזה לחיות בשכירות. לא נלקח בחשבון שעלות שכירות הולכת ועולה ובממוצע, אני כבר 20 שנה עוברת משכירות לשכירות, עוברים דירה כל 3 שנים. נדיר למצוא דירה ארוכת טווח עם מחיר קבוע או משתנה במעט. ז"א, שכל הריהוט – צריך להעביר או לקנות חדש כי הוא מתבלה מהר יותר כאשר עוברים דירה (פירוק-הרכבה)- זה עולה כסף. אם היה לך מקרר ובדירה אליה אתה עובר יש מקרר, הפסדת כסף, תצטרך להיפטר מהמקרר שלך (רלוונטי לכל שאר מוצרים). גם הזמן שלוקח למצוא דירה/ להעביר חשבונות/ לארוז ולפרק מטלטלין – עולה כסף כי לוקחים ימי חופש רבים. איכות חיים- לא תמיד ניתן לתקוע מסמסר כדי לתלות תמונה/מדף. צריך לבקש אישור. אם יצא לכם לחיות בדירה 5 שנים, לא סביר שכאשר תרצו לשפץ קצת את בלאי הטבעי, בעל הדירה יעזור לכם בכך. עוד הוצאה שאולי הייתה פחות כואבת אם זה היה מושקע בדירה משלכם. יתרון יחיד בהשכרה שאני יכולה לראות זה ניידות. אם מחליפים מקום עבודה, אתם לא קשורים פיזית לאף עיר (בהנחב שאין ילדים, מרכז חיים משפחתי/חברים). אך עדיין, אני מאמינה שכאשר יש לך דירה משלך, זה באמת שווה את הכל. כשנגיע לגיל 50-70 ללא נכס משלנו, כמה כבר נוכל לעבור משכירות לשכירות? פיזית, מנטלית?

    • צודק לחלוטין ! מסכימה עם כל מילה ! לטווח ארוך – שכירות גובה מחירים כבדים יותר, כפי שכתבת – מעברי דירה, עלויות הובלה, רכישות מוצרים בסיסיים כמו מקרר, תנור וכו'. זה ממש בעייתי. בדירה משלך אין לך את הבעיה הזאת. וכמובן שקשה למצוא חוזה לטווח ארוך וכשיש ילדים זה ממש בעיה כי הם צריכים לעבור ביה"ס וכו'. ילדים צריכים יציבות ולא כל שני וחמישי מעברים, צריכים חדר קבוע משלהם למשך כמה שנים ולא להחליף להם כל הזמן. זה קשה מנטלית. וגם העניין שבאמת כשמזדקנים – עדיף שיהיה נכס מאשר לעבור משכירות לשכירות. וגם את לא יודעת מה יהיה מצבך הבריאותי אם תוכלי לעמוד בשכירות מבחינה כלכלית (גם אם שמרת וחסכת כסף בצד) לא יודעים מה יהיה מחר. ודבר נוסף וחשוב – השכירות עולה ועולה כל שנה ! כך שאם מתחייבים למשכנתה בריבית קבועה – לפחות זה קבוע ולא עולה. יש לי מכרים שמשלמים ממש כלום על משכנתא (2000 ש"ח בחודש) רכשו דירה לפני כמה שנים, משכנתה לעשרים שנה. היום תוכלו למצוא דירה להשכרה ב 2000 ש"ח ? באיזור מרכזי וראוי למגורים ? אין דבר כזה היום. לכן צריך לחשוב על הצעדים הבאים וללמוד מהעבר – כי בעבר הדירות עלו בקצב ככ דרסטי שמי שהשכיל ורכש כמה דירות היום יכול לנוח ברווחה.

      • בדירה משלך:
        * את צריכה לשפץ בעצמך (או לכל הפחות לממן את השיפוצים)
        * את סופגת את עלות הבלאי של הדירה עצמה (להחליף צנרת פעם כמה עשורים? סתימות בביוב? סתם לצבוע?)
        * את לרוב תרהטי אותה עם ריהוט יותר יקר מדירה שכורה "כי זה הבית שלך" כך שבטווח הארוך זה יעלה יותר מהובלת ריהוט זול יותר ממקום למקום (או פשוט החלפה שלו)

        ועוד עלויות רבות נוספות שמצמצמות את ההון שלך בצורה משמעותית.

        כמו כן בדירה בבעלותך את לוקחת את מלוא הסיכון של שכן בעייתי.
        מה אם יתגורר בבניין שלך/לידך פדופיל ידוע? האם את רוצה שילדיך יגדלו דירה מול פדופיל שכזה?
        כבעלים את לא יכולה לנטוש את הדירה ולעבור בלי למצוא רוכשים אחרים ועם דייר שכזה יהיה לך מאוד קשה למצוא רוכשים במחיר סביר.
        בפועל את תישארי תקועה עם הדירה הזו או שתאלצי להוריד את המחיר בצורה משמעותית שתטרפד לך הון עתק.

        את נוטה להתבונן על צד אחד של המשוואה ומתעלמת לחלוטין מהצד השני שלה.
        לכל יתרון בבעלות על דירה מתלווה חיסרון בשל בעלות על דירה.

        את יכולה להחליט שאת מוכנה לספוג את החסרונות אבל את לא יכולה להתכחש לקיומם.

  59. הפוסט שלך מקומם , מופרך, מטעה ומסוכן.
    משום מה התעלמת במודל שלך מעלית השווי. עובדתית ב30 שנה מחיר הדירות בישראל עלה ב8% בממוצע שנתי.
    אותם 1 מיליון במונחי כושר קניה יכלו לשמש לפני 30 שנה לרכישת דירה, והיום יכולים לשמש ל1/8 דירה. 12.5%.
    לא מתחייב שעלית מחיר הדירות תימשך, אולי אף תרד, אבל עובדתית זה המצב.
    כאחת שכותבת להדיוטות ומתיימרת להציג להם את סדרי העולם את נדרשת לאחריות ושיקול דעת, שנעדרים מהפוסט.

    כלומר תוחלת התשואה של רוכש דירה היו 8% עלית שווי + 4% שכ"ד = 12%.

    מרבית הקוראים לא יקחו את אותם ה1 מיליון שיש/אין להם וישקיעו בבורסה, בטח לא בקרן ריט אלמונית
    פוסט לא טוב!!!

    • אולי 8%נומינלית ?

    • מה אני אגיד לך – מהיום אני רוצה להשקיע רק בנדל"ן:
      https://hovavdror.wordpress.com/2016/09/06/השקעה-בדירה-או-בשוק-ההון/

      הרי רואים בבירור שהקו הצהוב שמייצג נדל"ן פשוט גימד בצורה בלתי רגילה את הקו הלבן שמייצג מניות…

      • בוא נניח שהשקעה בשוק ההון עדיפה (משמעותית) על השקעה בנדלן.
        אבל הפוסט הזה אינו טוען זאת, ואינו מחייב העברת ההשקעה בדירה להשקעה בשוק ההון, אלא עומד בפני עצמו, כלומר נטען פה שאבסולוטית השקעה בדירה אינה טובה !!!

        שים לב לכותרת הפוסט: "השקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת". שומו שמיים, רק 12% תשואה. באמת גרוע!

        וזוהי הטעיה והכשלה של קוראים תמימים. כי גם אחרי קריאת הפוסט והבלוג כולו מרבית הקוראים הם הדיוטות בתחום הכלכלי.

        ונוסף על כך, צריך להשוות בין תפוחים לתפוחים, השקעה בדירה מול השקעה באג"ח, לא מול מניות, משום שפרופיל הסיכון של מניות אחר.

        ונק' נוספת: אומרים לנו שאין ערובה ששוק הדירות ימשיך לעלות. וששוק המניות ימשיך לעלות יש ערובה? הרי שוק המניות יכול להכנס למומנטום שלילי של הרבה שנים, וכל מי שהשקיע כספיו "יתקע" שם.

        • 1. העובדה שרוב הקוראים נשארים "הדיוטות בתחום הכלכלי" (לפי דבריך) לא הופכת השקעה בנדל"ן להשקעה יותר טובה – היא עדיין השקעה גרועה מבחינה כלכלית.
          2. מה שחשוב זו התשואה הריאלית ולא הנומינלית – כ-2% בשנה בלבד.
          3. ממתי אג"ח ודירה זה "תפוחים לתפוחים"? אני מתייחס למניות דיבידנד כמו אל דירה הן מבחינת סיכון והן מבחינת צורת חשיבה כך שמבחינתי ההשוואה היא מניות דיבידנד מול נדל"ן וכאן אין לי שום ספק שהכסף שלי צריך להיות במניות דיבידנד ולא בנדל"ן.
          4. ברמה הבינלאומית שוק הנדל"ן מייצר תשואה ריאלית של כ-2% בשנה ושוק ההון מייצר תשואה ריאלית של 7% בשנה.
          ה-"ערובה" ששוק ההון ימשיך לעלות היא צמיחה כלכלית בכדור הארץ.
          שוק הנדל"ן לא חייב לעלות גם לאחר צמיחה כלכלית כי פלאי הטכנולוגיה העתידית יכולים לגמד את העלויות הנלוות אליו ובכך להקטין את עלות הדירות.
          תדמיין למשל בעוד X שנים הקמת בניין של 100 קומות בעלות של בניית דירה אחת היום ע"י הוזלת עלויות בנייה בלבד.
          במקרה הנ"ל מחירי הדירות לא יעלו אבל עדיין הכלכלה החופשית תמשיך להתפתח ובמקביל אליה גם שוק ההון.

          אם אתה חושב שאין קשר בין הכלכלה לשוק ההון אז אתה צריך לעבור שוב על כמה מאמרים בבלוג.

          • מה זה "מנית דיבידנד"? שהבעלים החליט לחלק דיב. האם זה מבטיח שהמניה טובה? החברה/מוצר טובים? לא. לדוגמא קוקה קולה מנית דיב טובה עד שהחל טרנד בריאותי. לכן המושג "מנית דיבידנד הוא פיקציה והטית דעת.

            הכלכלה העולמית לא בהכרח תצמח, ישנן אוטומציה ורובוטיקה שיקחו מקומות עבודה, הרבה מהכלכלה זה ייצור שהופך להיות תעשית ידע, הרבה אבטלה, אפשר שהכלכלה מוחזקת כעת על הזרמת כסף מלאכותית ולמעשה ישנה דפלציה סמויה שתתפרץ. זה תרחיש הרבה יותר סביר מהפחתת עלויות הבניה.

          • אתה מוזמן לקרוא בבלוג שלי מה זה הדבר שאני מגדיר כ-"מניית דיבידנד".
            רמז – אין שום קשר למה שאתה כתבת.

            ומה אני אגיד לך – הטרנד הבריאותי פוגע מאוד בקפה, תה ומים מינרלים שקוקה קולה מייצרת מהם רווחים…

            צמיחה כלכלית לא אומרת שכל העולם צריך לצאת מהמיטה לעבודה בשכר מינימום.
            הכלכלה יכולה לצמוח גם אם יש אוטומציה.

            כמו כן לא ברור לי איך אוטומציה של תהליכי בניה לא מפחית את עלויות הבניה – אתה יכול להסביר בבקשה?

          • DAAT אי אפשר להגיב לפוסט האחרון שלך אז אני מגיב לפוסט הלפני אחרון:

            "טבע" ללא ספק היתה מנית דיבידנד, גם חברה גדולה כמו שאתה אוהב. אבל חברה גרועה. הרבה השקיעו בה כי היא נתנה דיב קבוע, אבל ברור שזו השקעה גרועה והם נפלו בה.

            גם גזית גלוב מנית דיב, בינ"ל, גדולה יחסית, אבל כמה השקעות לא טובות באזורים לא טובים, הביאו לעשור לא טוב (אני עדין מאמין בה בט"א).

            אני טוען שהמושג "מנית דיבידנד" הוא פיקציה כמו המושג "ביטוח מנהלים", זה תכסיס שיווקי, הרבה מנהלי השקעות עצלנים ירכשו כי יש להם את כיסוי התחת של הדיבידנד. אין ערובה לשום דבר ועדיף לקנות מניות טובות שלא מחלקות דיבידנד מאשר מניות גרועות שמחלקות דיבידנד. (מפליא שאנשים אינטלגנטיים לא מבינים זאת לבד). הצצתי בבלוג שלך, ה"חברות גדולות" זה גם לא ערובה לשום דבר, חברות גדולות לא נופלות? MO מוזכרת שם, נדמה לי יצרנית סיגריות. אתה בונה את העתיד הכלכלי שלך על יצרנית סיגריות?? אמרתי מספיק בענין, איש באמונתו יחיה.

            אוטומציה, שוב אני הולך את המציאות ולא בתאוריות: יש מפעלי יצור בארץ עם הרבה אוטומציה והם משגשגים, בתעשית הבנין בארץ יש מעט מאד אוטומציה, והרבה פועלים זרים במשכורות עתק. עובדות, לא דיבורים.

          • טבע, גזית גלוב וכל מניה ישראלית אחרת לעולם לא ענתה להגדרה שלי של מניית דיבידנד ואם אתה חושב אחרת אז אתה רק מראה כמה אתה לא מבין איך אני בוחר מניות.

            לגבי ההעדפות האישיות שלך (מה "עדיף" לקנות):
            אלו ההעדפות שלך – זה לא הופך אותן ליותר/פחות נכונות מההעדפות האישיות של כל אדם אחר בכדור הארץ.

            MO עושה עוד כמה דברים חוץ מלייצר סיגריות רעילות – גם טענה זו מראה כמה אתה לא באמת יודע על מה אתה מדבר.

            העובדה שהיום יש פחות אוטומציה בבניין בארץ לא אומרת שבעתיד לא תהיה אוטומציה בבניין…

          • אני לא יכול להתעמק ולקרא כל בלוג, כל רעיון, כל התעקשות של מישהו.

            ממה שהבנתי כעת אתה מרוויח 6% תשואה דולרית, שזה מעט מאד לטעמי. וגם במטבע הלא נכון. בשנתיים האחרונות (לכל הפחות) היה נכון יותר לטעמי להמצא בשוק הישראלי ולהרויח הרבה יותר. לטעמי ההתעקשות שלך להצמד למתודולגיה מסויימת שקודמה ע"י ספרים/מאמרים רבים, במקום להקשיב לצו ההיגיון ולפקוח את העיניים לנעשה בשוק, זה טעות. החלשות הדולר (שהיתה צפויה) קיזזה לך את כל תשואת הדיב'.

            אני באמת לא מתעמק בMO ואחרות מעדיף ללמוד את העסקים של חברות ישראליות.

            מרכיב הבניה הוא רק שליש מסה"כ עלות הדירה, האוטומציה אם תבוא לא תחסוך הרבה.

          • אתה לא צריך לקרוא מה שאתה לא רוצה אבל אם לא טרחת לקרוא אל תניח שאני עושה דברים שלא קשורים בכלל למה שאני עושה בפועל.

            לא ברור לי מאיפה הבאת את ה-6% בכלל.
            לפי הדו"ח לרו"ח התשואה של התיק בשנה הקודמת עברה את התשואה של כל המדדים האהובים בפורום וזה עדיין לא אומר כלום כי מבחינתי זה לא רלוונטי.
            תשואה של תיק השקעות לא בודקים בשנה ספציפית אלא על טווח של שני עשורים ומעלה.
            העובדה שעקפתי את המדדים בשנת 2016 אינה אומרת דבר על טיב ההשקעה או על התשואה הצפויה העתידית.

            אתה ממשיך לטעון שאני נצמד לספרים כשאתה עדיין לא יודע מה אני עושה אז אני אתעלם מההערות חסרות קשר למציאות אלו.

        • אילן
          ה 12% שלך קצת פיקציה

          https://www.madlan.co.il/article/areFlatPricesAlwaysRising

          • גם אם המספרים נכונים יש מחזוריות בכלכלה ויש אלמנט פסיכולוגי, אם אתה אחרי סייקל של 10 שנות עליית מחירי דירות משהו בך נשבר, בפרט אם מכרת את הדירה שלך ב2007 ונותרת עם מזומן שאיבד מערכו, אנשים צריכים תחושת בטחון ושייכות שבית בבעלות מקנה להם,

            והנק' המרכזית שלי – שאם אמנם תשואה בשוק ההון עדיפה הרי שהטענה של הפוסט צריכה להיות "השקיעו בשוק ההון במקום בדירה", ולא "אל תשקיעו בדירה בשום אופן".

          • צורך פסיכולוגי כמו כל צורך פסיכולוגי הוא אישי ומשתנה מאדם אחד לרעהו.
            אם אתה "צריך" את "תחושת הבעלות" זה לא אומר שכל אנשי כדור הארץ צריכים את התחושה (המזוייפת) הזו.

  60. אילן,
    הנתונים לא מזוייפים,לגבי מכירת דירה ואובדן ערך מזומן-זה מאוד תלוי באלוקציה שלך, אף אחד לא חייב להשקיע בפקם

    רכישת דירה בודדת שקולה להשקעה מאוד גדולה בעסק/מניה בודדת, זה סיכון די גדולומי שקונה בזמן הלא נכון יאלץ לחכות הרבה זמן לתזמון הרגע הנכון כדי לא להפסיד ראלית

    אני מבין ויודע שאנשים מוכנים לשלם פרמיית בעלות על דירה , ויש בהחלט סיבות הגיוניות למהלך אבל ברמה הפיננסית נטו זה לא מהלך מדהים, ולא צריך לרוץ אליו בעיניים עצומות, יש תקופות שזה עדיף על שכירות ויש שלא, וגובה המינוף ומשכו בהחלט הוא גם פקטור

    • אילן
      אני ממליץ לך לקרא את הלינק הבא
      https://assafzim.wordpress.com/2016/09/29/diur/
      אומנם הוא עוסק במס דירה 3, אבל ההקרדמה היא בדיוק על ממימה מורכבים הביקושים לדירות למגורים שכירות והשקעה

      אסף בניגוד לכותבים אחרים לא מזלזל ברצון ל פרמיית בעלות על נכס ולא חושב שזה ״תחושה מזוייפת״
      פשוט צריך להבין כמה היא עולה באמת והאם זו השקעה ״יציבה״ או תחושה רגעית כתוצאה ממצב רגעי (במונחים של נדל״ן רגעי יכול להיות עשור) שלא לדבר שמחיר הנכס תלוי גם במי הם השכנים, מה התוכניות של המדינה/רשות מקומית (פתאום הופכים לך שנתיים את הרחוב כמו שהיה בירושליים וכיום בגוש דן)

    • גם להתחתן זה סיכון: אתה מטיל את כל יהבך על אישה אחת, כל הבייצים בסל אחד. התנהגות אנטי כלכלית בעליל (במלים אחרות: לא הכל בחיים נמדד דרך הגרוש של הלירה)

      מי שקונה דירה ל30 שנה , לא לספקולציה, לא משנה לו התזמון. הוא גר בשכונה שהוא רוצה, מעביר חיים שלמים, מתעלם מהחזור הכלכלי.

      תיזמון לא נכון יכול להכשיל אותך ברכישת דירה בדיוק כמו בכניסה לשוק ההון, אם בעקבות הפוסט אני הולך לקנות ETF ריט על נדלן מניב אני יכול ליפול ולההתקע איתו אם אמנם אנחנו בסוף סייקל.

      גובה המינוף בכלל לא משנה, כי אם לחלופין הכסף מושקע בשוק ההון (כפי שהוצע פה, אחרת אין בסיס לפוסט) אז תצטרכו לקחת את אותו המינוף בדיוק כדי להגיע לאותם תוצאות.

      • 1. אתה יכול לגור בשכונה שאתה רוצה בלי לרכוש דירה.
        2. אם אתה חושב ש-ETF רי"ט הוא חלופה לנדל"ן אז אתה לא מבין מספיק מה זה רי"טים.
        3. אתה טועה לגבי הצורך במינוף בשביל להגיע לאותן התוצאות.
        מבחינה ריאלית שוק ההון הישראלי הכפיל את עצמו פי 14 משנות השמונים והנדל"ן רק פי 2 (שוב – מבחינה ריאלית! נומינלית לא מעניין).
        לפי נתונים אלו אם אתה היית רוכש דירה עם 50% משכנתה שהכפילה את ערכה הריאלי פי 2 אז אתה הכפלת את ההון הריאלי שלך פי 4.
        אם אתה היית לוקח את אותו הון עצמי ללא משכנתה ומשקיע אותו בשוק ההון הישראלי אז אתה עדיין היית מכפיל את הונך הריאלי פי 14.

        פעם אחרונה שבדקתי פי 14 זה יותר מפי 4 – מישהו רוצה לתקן אותי ולטעון את ההיפך?

      • נישואין מכילים בדכ מרכיב אלמנט ריגשי
        בהשקעות לא רצוי לערב רגשות.
        לקיחת סיכון בתחום אחד לא מקטינה את הסיכון בתחום אחר
        (דירה לעומת נישואין)

        במבט על החברה בארץ מצב של 30 שנה מגורים באותה דירה נראה לי היוצא מהכלל (משהוא השתנה בארץ מאז שנות ה 60)

        מי שקונה מדד רחב של מניות / אגח 50-50 ל 30 שנה (על פי נסיון ה 60 השנים האחרונות) ישב על פונקציה שעולה בצורה מעריכית והתזמון של הכניסה הוא שולי

  61. היי,
    אני חדש לבלוג, ונהנה מאוד לקרוא.

    שתי שאלות:
    1. נראה לי שאת מתעלמת מאלמנט הגידור שכרוך בבעלות בדירה. התשואה מהדירה (תזרים שנתי ושווי נכס הבסיס) תהיה בקורלציה גבוהה מאוד לשינוי במחירי הדיור, ובמובן הזה מצמצמת את הסיכון שכרוך בשינויים כאלה מבחינת אדם. לא?
    2. לא ברורה לי ההבחנה שאת מתעקשת עליה בין דירה להשקעה לבין דירה למגורים. הרי מבחינה אנליטית, אפשר להסתכל על רכישת דירה למגורים בשני שלבים: רכישת דירה להשקעה, ואז החלטה לגור בדירה שבבעלותך במקום בדירה בשכירות. לנוח היתרון המיסויי של מגורים בדירה משל עצמך, למה לדעתך לגור בדירה שבבעלותך זה בעייתי?
    אני מסכים שזה בעייתי אם זוג צעיר מתעקש לגור בדירת חמישה חדרים שרכש כדי שיהיה מקום לילדים (למרות שהיום אין ילדים), אבל בהנחה שהדירה שרכשת היא הדירה שהיית שוכר, מה בדיוק ההבדל?

  62. נכנסתי לפוסט שלך רק עכשיו, 3 שנים אחרי שנכתב. הדברים נכונים כל כך ועוד יותר בימינו, שהמחירים ברמה חזירית לחלוטין. אנשים פועלים ממקום של רגש ולא של חשיבה שיטתית ומושכלת. תכלס, רוב האנשים נותנים לכספים שלהם לשכב בבנק ולא עושים איתם דבר… ואז טוענים שהשכירות היא ששורפת להם את הכסף…
    אנחנו נשואים בסך הכל שנתייים אבל המשפחה של בן הזוג לוחצת כל הזמן שנקנה.
    ברמת המחירים הנוכחית, גם אם הייתי מאוד רוצה (ואני ממש לא, בדיוק מהסיבות שציינת) אין לי אפשרות. מודה ומתוודה, הרבה מהכסף שלי מושקע בעסק שלי, שהוא מבחינתי קריירת החלומות מכל הבחינות. אם וכאשר אצליח איתו, אוכל להגיע למצב כלכלי לא רע בכלל. אבל, למרות שאני מתחילה לראות סימנים חיוביים ביותר, עדיין לא הגעתי אל המנוחה והנחלה.
    הבעיה היא שבן הזוג שלי עבר כזאת שטיפת מוח, שמבחינתו אנחנו פשוט חייבים דירה ביום מן הימים (גם הוא מבין שכרגע זה לא אפשרי). עד כדי כך שהוא לא מוכן להשקיע בשום צורה בהפיכת הדירות השכורות שלנו לאנושיות וראויות למגורים, בטענה שזה לא שלנו והוא לא רוצה להשקיע.
    כך אני נאלצת לגור בדיר חזירים רק בגלל אותה פסיכולוגיה שגויה שתיארת….
    זו בדיוק התוצאה של פמפומי התקשורת, החברה,
    הרצון האינסופי להיות "כמו כולם" גם במחיר של הרס החיים של עצמך…..
    תודה על הפוסט. כן ירבו.

  63. דורין,
    רכישת דירה לזוג צעיר שקיבל הון התחלתי מההורים זהו צעד נבון, מכיוון שערך הדירות כל הזמן עולה. אם יש הון התחלתי למה לבזבז אותו על שכירות? ודבר שני – אחרי שמסיימים עם המשכנתה – הדירה בבעלותך ולא צריך לשלם על הצורך הבסיסי בדיור – ובטח שלא לבעל דירה אחרת (שכירות). לכן אני חושבת שאם יש אפשרות, לזוג צעיר בתחילת דרכו, כדאי לקנות דירה כי המחירים נוסקים לשמיים. אם לפני שנתיים דירת 3 חדרים בפתח תקווה עלתה בסביבות המיליון ש"ח כיום זה עולה הרבה יותר. ככל הנראה מחירי הדירות ימשיכו ויעלו וכך גם השכירות. ולכן אם יש הון התחלתי לא כדאי לחכות כי אז זה כבר לא יהיה רלוונטי ויהיה צורך להגדיל את ההון כי המחירים עולים וכך זה מירוץ שלא ניגמר. בכל אופן, בקניית דירה עם משכנתה מגיע הזמן בו הדירה היא שלך ואת לא צריכה לשלם עליה יותר. שזה יתרון בעיניי. פלוס העניין שאם יש ילדים – זה עובר אליהם – והם לא יצטרכו לשלם עליה.

    • ברברה האם את יכולה להציג נתונים אמפיריים שתומכים בטענה שלך?

      קחי בחשבון את הוריך למשל.
      נניח שבשנת 1980 עמדו בפני הוריך שתי אפשרויות:
      1. רכישת דירה ממוצעת במחיר ממוצע עם 50% משכתנה ללא ריבית שהיום שוויה עדיין ממוצע
      2. השקעת ההון העצמי לבדו בשוק ההון הישראלי בלבד

      אם נבחן את התוצאות של הבחירה שלהם בשנת 2016, באיזו אחת מהאפשרויות את חושבת שמצבם הכלכלי היה יותר טוב?

      רמז:
      תחפשי בגוגל: "כמותית: השקעה בשוק ההון או בדירה"

      אם טרחת לחפש ואת מצאת את התשובה את עכשיו מבינה מה ההבדל בין עובדות במציאות לבין מיתוסים.

      • עוד לא חיפשתי בגוגל, אך אחפש בהמשך. לבקשתך – הוריי למשל קנו דירה בשכונה מאוד נחשבת בעיר יחסית מרכזית, שהיום כל דירה שם עולה מעל 2 מיליון ₪ ואפילו 3 מיליון בשקט. הם קנו את הדירה הזאת בגרושים. כשהייתי קטנה גרנו אצל הסבא והסבתא במשך מספר שנים וכך הם חסכו את הכסף. הם לקחו משכנתא מאוד נמוכה. לפי דעתי זה היה צעד חכם, כי כעת הדירה שילשה את מחירה וככל הנראה תמשיך ותכפיל את עצמה כי האזור מאוד מבוקש, במיוחד בדירה הספציפית שלהם.

        • היי קראתי ברפרוף, לפי מה שהבנתי הם מדברים על דירה להשקעה. הוריי לא רצו להשקיע, לקנות ולהשכיר, אלא הם רצו מקום לגור בו מבלי לשלם שכירות גבוהה. בזמנו הם לקחו משכנתא מאוד נמוכה, שכבר חיסו אותה, וכעת אין להם הוצאות כבדות על דיור.

          • כשאת קונה דירה למגורים את בפועל קונה דירה להשקעה תחת ההנחות הבאות:
            * תמיד יש לך שוכר – זו את.
            * את תמיד רוצה להשכיר את הדירה הזו במחיר הממוצע במשק לדירה עם נתונים זהים לדירה שרכשת.
            * השוכר תמיד משלם בזמן – שכר הדירה "יוצא" מהחשבון שלך ו-"נכנס" בחזרה לחשבון שלך בכל חודש בצורה שקופה שאפילו לא משאירה תיעוד במערכת הבנקאית.
            * אם לשוכר יש בעיה כלשהי את מחליטה אם לטפל בה או לא.

            עקב כך אין משמעות כלכלית לכך שהדירה נועדה למגורים (השוכר היחיד התמידי הוא את) או להשקעה (השוכרים מתחלפים).
            המשמעות הכלכלית היחידה היא כמה כוח קניה יש לך אחרי 20-30 שנה כשמתחשבים בכל ההוצאות הנלוות בדרך כגון:
            * תחזוקה יותר יקרה כשהדירה נועדה למגורים (לא משקיעים את אותם הסכומים בדירות להשקעה במהלך שיפוצים/תיקונים)
            * רכישות מיוחדות שמתבצעות רק בדירות למגורים (ריהוט מותאם אישית מנגרים לפינות ריקות בגודל לא סטנדרטי בבית?)
            * עלות מעבר דירה יקרה יותר בצורה משמעותית (צריך למכור את הדירה ולרכוש אחרת שזה לרוב מלווה בשכר עורך דין ואפילו מתווך – מספיק מעבר דירה אחד כדירה בבעלות לרוב יעלה יותר מ-13 מעברי דירה כדייר שמתגורר בשכירות. זה בפועל אומר שאם אני מחליף דירה בבעלות פעם ב-10 שנים אז שילמתי יותר מאשר שוכר שעובר דירה כל שנה ושנה)..
            * עלויות ועד בית שחלות רק על בעלי הדירות ולא על הדיירים כגון: "שיפוץ הכניסה לבניין" או "שיפוץ המעלית".
            * מגורים בדירה שגדולה משמעותית מהצורך המשפחתי הנוכחי למשך תקופות זמן ארוכות מאוד (ובכך בפועל "לשלם לעצמך שכר דירה" שגבוה בצורה משמעותית ממה שתשלמי אם תעברי לדירה קטנה יותר כדיירת).

            כדאי תעברי שוב על המאמר שקישרתי ומהתבוננות בגרפים בלבד (שמציגים שווי דירה מתואמת אינפלציה מול שווי השקעה במדד ת"א הרחב מתואמת אינפלציה) תנסי להבין שני דברים:
            1. אם השקעת 500 אלף שח ב-1980 במדד ת"א: בכמה כוח הקניה שלך גדל עד 2016?
            2. אם רכשת דירה ממוצעת בשווי מיליון שח ב-1980 עם 50% משכנתה ו-50% הון עצמי: כמה כוח הקניה שלך גדל לפי שווי הדירה הממוצעת ב-2016?

            תשימי לב שאנחנו מדברים על "כוח קניה" כך שהשקעה של 500 אלף שח לפי כוח הקניה של היום היא סכום קטן מאוד לפי כוח הקניה של אז ורכישת דירה בשווי מיליון שח של היום היא גם סכום זניח לפי כוח הקניה של 1980.
            רק בשביל לסבר את האוזן חיפשתי בגוגל "מחשבון אינפלציה היסטורי" ונתקלתי באתר bankrate.
            שם בדקתי מה הייתה האינפלציה בין ינואר 1980 ל-ינואר 2016 (בערך תקופת הבדיקה שבמאמר) וקיבלתי אינפלציה מצטברת של: 321,650%
            זה אומר שכל שקל בכוח קניה ב-1980 מייצר היום 321,650 שח.
            או במילים אחרות: אם את מחזיקה היום בדירה בשווי 2 מיליון שח וחזרת אז השווי הנוכחי שלה מתואם אינפלציה ל-1980 הוא בסך הכל 6.22 שקל.

            במילים אחרות את היית צריכה לרכוש את אותה הדירה ב-6.22 שקל בלבד בשנת 1980 רק בשביל לשמר את כוח הקניה שלך.

            תעשי לעצמך חסד ואל תהפכי לאחד האנשים שמתבוננים על חצי תמונה ומסיקים מסקנות – תמיד תנסי לחקור את הצד השני ולראות אם המסקנות שלך נכונות או לא.

          • תיקון למספרים מתואמי אינפלציה:
            כל שקל בכוח הקניה ב-1980 מייצג היום 3,216.50 שח (לא 231,650).

            או במילים אחרות: אם את מחזיקה היום בדירה בשווי 2 מיליון שח וחזרת אז השווי הנוכחי שלה מתואם אינפלציה ל-1980 הוא בסך הכל 622 (לא 6.22) שקל.

            במילים אחרות את היית צריכה לרכוש את אותה הדירה ב-622 (לא 6.22) שקל בלבד בשנת 1980 רק בשביל לשמר את כוח הקניה שלך.

        • תבצעי התאמת אינפלציה לשווי הבית שהוריך קנו ותראי שהם לא הרוויחו יותר מדי.

          בכל אופן אם את רוצה לדבר על דירות ספציפיות אז את פותחת את הדיון למניות ספציפיות:
          מישהו קנה מניות בחברת Berkshire בתקופה שהורייך קנו את הדירה שלהם ואני מבטיח לך שהוא הכפיל את הכסף שלו הרבה יותר מהם…

          כשאת מדברת על דירות ספציפיות את גם פותחת את הדיון על סיכונים של דירות ספציפיות:
          ישנם אנשים שקנו דירות ספציפיות וראו את כספם נעלם בגלל התדרדרות השכונה/שכנים.

          את (כרגע) מתבוננת על שוק הדיוק מנקודת מבט פרטנית שאינה מתבססת על מידע אמפירי ומסיקה מסקנות.
          אם את מסתדרת עם אנגלית אני ממליץ לך בחום לראות ביוטיוב תכנית באורך כ-40 דקות בשם:
          Derren Brown – The System

          בתכנית הוא ממחיש בצורה מדהימה איך אפשר לשכנע אנשים(וגם את הצופים) שמקרים רנדומליים הם למעשה ידועים מראש.

          • לדעתי ברברה צודקת, לרוב האנשים – עדיף לקנות דירה.
            כי כל השקעה בבורסה – מחייבת את המשקיע להבין מה הוא עושה,
            אם ניקח את הדוגמה של השקעה במדד ת"א הרחב – נשמע כמו פעולה פשוטה שלא מצריכה ידע רב – אך, בכל פעם שיש נפילה כללית בבורסה – משקיעים רבים – אינם יודעים איך להתמודד עם הנפילה . ( המשקיעים הגדולים מנצלים את המצב – כדי להעביר את המליונים לכיסם )

            בנוסף להרבה אנשים אין את החינוך הפיננסי הדרוש לצבור חיסכון לטווח ארוך – לחשוב על העתיד.
            רכישת דירה מאלצת אותם להשתמש בכסף לתשלום ולא להוציא אותו על עלייה ברמת החיים .

          • ריקי דעה של אנשים אינה שווה הרבה ללא נתונים מהמציאות שתומכים בה.
            האם את יכולה להציג נתונים רחבים שכאלו שתומכים בדעתך ומפריכים את הנתונים שהצגתי שתומכים בדעתי?

            באופן כללי חוסר מודעות וביצוע שטויות מצד המשקיע אינם נתון שהופך השקעה אחת ליותר נכונה כלכלית מהשקעה אחרת כי ניתן להתמודד אתם באמצעות חינוך מקדים.

            אני בהחלט מסכים שהמשקיע היא הסכנה הגדולה ביותר של עצמו ואדם שלא טורח ללמוד את הנושא או שמתייחס לשוק ההון כמו אל קזינו ככל הנראה יפגע בעצמו יותר מאשר יועיל לעצמו אם ידלג על דירה בשביל "הימור בקזינו".

            ולמרות זאת, אותו אדם אינדיבידואל שפוגע בעצמו לא הופך את ההשקעה בשוק ההון עצמה להשקעה נחותה מנדל"ן.

            מה שאת מתארת זו גישה שאני בגדול מסכים אתה:
            אם אדם אידיוט מספיק בשביל לא לחשוב ומסרב ללמוד ולהתפתח אז זו בעיה שלו ולא אכפת לי אם הוא יסתפק בהשקעות עם תשואה נחותה…

  64. ל- daat99 לגבי התגובות שלך אליי – מצטטת מה שהסולידית כתבה בסוף הפוסט: " ישנן כמובן תקופות שבהן ברור שעדיף לקנות ולא לשכור – בדרך כלל אחרי קריסה רבתי של מחירי הדיור. דרך אחת לבחון זאת היא לחלק את שווי הנכס במחיר דמי השכירות השנתיים. אם התוצאה גבוהה מ-21 – מומלץ לשכור. אם התוצאה נמוכה מ-16 – מומלץ לקנות. בדוגמה לעיל, 1,050,000/39600 = 26.51, ומכאן שברור שמוטב לשכור."

    במקרה של הוריי התוצאה הייתה נמוכה מ-16. מחיר הדירות היה נמוך והשכירות הייתה גבוהה. כמה חודשים לאחר שהם קנו את הדירה מחיר הדירה נסק לשמיים. אם היו מחכים מספר חודשים לא היה להם כבר את הכסף הנדרש לקנייה בעקבות עליית המחירים. לכן בחישוב כזה, היה משתלם להם לקנות.

    ולגבי ההתבטאות הזאת: "תעשי לעצמך חסד ואל תהפכי לאחד האנשים שמתבוננים על חצי תמונה ומסיקים מסקנות – תמיד תנסי לחקור את הצד השני ולראות אם המסקנות שלך נכונות או לא." – כנ"ל לגביך. אני תיארתי מצב שהתאים להוריי. אתה מצדד בגישה ההפוכה של במקום לקנות – להשקיע – וזה בסדר. אבל לא לכולם זה מתאים. יש כאלה שמתאים להם לקנות כי אולי הם צריכים עוד קצת ידע ועוד קצת חיסכון בשביל להשקיע בשוק ההון – ובינתיים השכירות עולה, וכך מחירי הדירות, והם מרגישים שהם במרדף אחר ההון העצמי. ויש כאלה שלא, והכל בסדר. לגבי כל מה שכתבת על מעברי הדירות, השיפוצים והשכנים הפדופילים – יש כאלה שמסתפקים במועט ולא בדירה ענקית ולא בחפצים יקרים. אם פתאום עולה הצורך לעבור בעקבות מעבר לעבודה בעיר אחרת וכו'- תמיד אפשר לשכור ולהשכיר ולאו דווקא למכור. בכל אופן אני לא מסכימה עם הטיעונים שלך, ויש לבדוק כל מקרה פרטי לגופו, תוך חישובים מעמיקים, אם שווה לקנות או להשכיר לתקופה מאשר להשקיע בבורסה ולצבור את ההון הנדרש כדי לקנות דירה בלי משכנתה, כפי החישוב שכתבה הסולידית.

    להתראות ויום טוב.

    • ברברה – התייחסתי לדבריך ולא אליך באופן אישי – אני מקווה שלא לקחת את הדברים באופן אישי ונפגעת מהם.

      אני לא מאמין שמישהו יודע לתזמן את העתיד ולכן אני לא מטריד את מוחי בשאלות שקשורות בתזמונים שונים (כדרך אגב יש נתונים היסטוריים ממדינות אחרות שסותרות את טענת התזמון שהוצגה).

      אני מעדיף להתמקד בעיקר ובראיה הארוכה.

      אני בהחלט משתדל בכל פעם לא להתבונן על חצי תמונה ובדיוק בגלל זה אני מעדיף לשמוע טענות שסותרות את דעתי.
      בכל פעם שמוצגת טענה שכזו זה נותן לי הזדמנות להפריך את דעתי וללמוד משהו שלא ידעתי קודם (או כמו כאן – לחזק את דעתי כי הטענה שהוצגה אינה מבוססת נתונים אלא "תחושות" ומקרה ספציפי שאינו מייצג – ראי רכישת מניית ברקשייר כחלופה לדירה של הורייך).

      כמו כן תשימי לב שאני לא התייחסתי (ובכוונה) לצד הפסיכולוגי אלא לצד הכלכלי.
      מבחינה כלכלית אין תמיכה היסטורית ברכישת דירה לעומת השקעה בשוק ההון ולכן אני בוחן את ההשקעה הזו מהצורה הזו.
      אני מצדד בגישה שכל חסם פסיכולוגי או חסם של חוסר ידע ניתן לפתרון ע"י לימוד ועבודה מקדימה ולכן אני לא מתייחס ברצינות לאנשים שאומרים "אני לא רוצה ללמוד על שוק ההון ולכן כדאי לי לרכוש דירה" (לא טענתי שאת אמרת זאת אבל זו הטענה הרווחת בקרב האנשים שמעדיפים נדל"ן בלי לטרוח לבדוק שזה באמת משתלם כלכלית).

      מבחינה פרקטית כמעט כל יתרון שאת מקבלת כבעלת בית אני יכול לקבל ע"י שפיכת מזומן על בעל בית אחר אבל את לעומת זאת לא יכולה לקבל את כל היתרונות שלי כדייר כשאת בעלת הבית בכלל.
      עקב כך כדייר שמשקיע את הונו ומייצר תשואת יתר נאה מעבר להשקעה בדירה אני יכול להרשות לעצמי כלכלית לשלם שכר דירה מעל שכר הדירה המוצע (מוצע – לא "ממוצע") במשק ובכך לקבל את הביטחון של "בעל הבית לא יפנה אותי" או "אי אפשר לשפץ" ועדיין לסגור את אותם 20 שנה עם כמות כסף גדולה יותר מבעל הבית הממוצע במדינה.

      הכל כמובן מדבר על השיקול הכלכלי בלבד כפי שהסברתי ולא על השיקול הפסיכולוגי שאנשים נוטים להתחבא מאחריו ובאמצעותו לתרץ מדוע הם עושים דברים שפוגעים בהם ובאחרים (עישון? אלכוהול? ראש קטן?).

השאר תגובה