האם מחירי הדירות באמת בירידה מה 9.22?

[wa11a]

איך ניתן לדעת כמה מתוך קוני הדירות החדשות קנו במבצעי 20/80 וכו לפי אזורים?

לא ניתן. אבל הייתה בדיקה של אגף המחקר במשרד האוצר ע״י גלית בן נאים. ממליץ לשמוע מה שהיא אומרת.

שוק הנדל״ן ב-2025: מה באמת קורה ולאן זה הולך? עם גלית בן נאים

המוזיקה בשוק הנדל״ן השתנתה.זה כבר ברור. והנה פתאום זה נהיה טרנד בעיתון לבשר על הקושי של השוק ועל ירידות מחירים.לפני שנה נסעתי לפגוש את גלית בן נאים ממשרד האו...

www.youtube.com

https://www.gov.il/BlobFolder/reports/review-real-estate-2025-q1-main/he/reviews-and-publishes_review-real-estate-2025-q1.pdf?fbclid=IwY2xjawM2KohleHRuA2FlbQIxMABicmlkETF4MzM3aENObGJCMXI1NmtNAR4BHoU3lIuaZwZiz2RpwNZzVS92B7QZlMjL8rCkX_bB6yB3mea_Z1PSZJo19Q_aem_zfpwjDB_2ePGgzrDSEE4lQ

הפוסט של גלית בן נאים מיום 6.9.2025 על סקירת הרבעון הראשון לשנת...

בפוסט חכם וחד, גלית בן נאים מהאוצר חושפת את מה שכתבי החצר מסתירים: קריסת שוק הקבלנים, צניחה חדה במכירות, והתרחבות מכירות בהפסד. ניתוח מעמיק...

www.etkin.co.il

 

[מר בחור]

לא ניתן. אבל הייתה בדיקה של אגף המחקר במשרד האוצר ע״י גלית בן נאים. ממליץ לשמוע מה שהיא אומרת.

שוק הנדל״ן ב-2025: מה באמת קורה ולאן זה הולך? עם גלית בן נאים

המוזיקה בשוק הנדל״ן השתנתה.זה כבר ברור. והנה פתאום זה נהיה טרנד בעיתון לבשר על הקושי של השוק ועל ירידות מחירים.לפני שנה נסעתי לפגוש את גלית בן נאים ממשרד האו...

www.youtube.com

https://www.gov.il/BlobFolder/reports/review-real-estate-2025-q1-main/he/reviews-and-publishes_review-real-estate-2025-q1.pdf?fbclid=IwY2xjawM2KohleHRuA2FlbQIxMABicmlkETF4MzM3aENObGJCMXI1NmtNAR4BHoU3lIuaZwZiz2RpwNZzVS92B7QZlMjL8rCkX_bB6yB3mea_Z1PSZJo19Q_aem_zfpwjDB_2ePGgzrDSEE4lQ

הפוסט של גלית בן נאים מיום 6.9.2025 על סקירת הרבעון הראשון לשנת...

בפוסט חכם וחד, גלית בן נאים מהאוצר חושפת את מה שכתבי החצר מסתירים: קריסת שוק הקבלנים, צניחה חדה במכירות, והתרחבות מכירות בהפסד. ניתוח מעמיק...

www.etkin.co.il

מעניין מה שהיא אומרת. מה יקרה לדירות שנקנו ב-80/20 והרוכש בסוף לא יכול לשלם? הוא משלם לקבלן 10% פיצוי. והדירה יוצאת לשוק?

 

[Et1]

כל מקרה לגופו, תלוי מה כתוב בחוזה ובאיזה שלב.
אני שאלתי כמה מתווכים ומכרים שקנו במודל דומה.
קודם כל המכרים אמרו שהם לא יודעים אם זה כתוב בחוזה ואם כן, מה כתוב.. איחלתי להם בהצלחה.
שמעתי על מקרים שבהם הרוכש המקורי מוכר את הבית ובכסף שהוא מקבל הוא משלים את ה80% לקבלן והרוכש המקורי "נכנס בנעליו".

במספרים, לדוגמא קניתי דירה ב2 מיל במודל של 20-80, שילמתי 400 אלף ש"ח ונשאר לי להשלים עוד 1.6 (ונניח שאין תשומות בנייה, ריבית, ועלויות נלוות בשביל הפשטות), הגיע הזמן ולא הצלחתי לגייס את ה80, לכן אני מוציא את הדירה למכירה, אני צריך למכור בלפחות 2 מיל כדי לא להפסיד..
אם נוסיף את תשומות הבניה, ריביות, עלויות ששילמתי ואשלם עוד מסביב - אז זה כבר מתחיל להסתבך ואם יהיו עוד דירות מסביבי שיוצאות לשוק אז זה בכלל בלאגן.

היה מתווך שאמר לי שהוא שמע על חוזה שבו כתוב שאם הקונה המקורי לא מצליח לשלם את ה80 הנותרים - הקבלן נשאר עם ה20 ועם הדירה, אבל לא שמעתי על מקרה שהקונה המקורי משלם עוד פיצוי - זה בכלל יפה..

 

[rpi]

ההשקעה הגרועה ביותר שניתן להעלות על הדעת - הסולידית

מסיבה כלשהי — חולשה מזוכיסטית, אי שפיות זמנית או שתיהן יחדיו — אני מוצאת את עצמי מעיינת לפרקים במדור הנדל”ן של “פטאליסט“. שאול אמסטרדמסקי מפרסם שם בחודש האחרון סדרת ראיונות עם משפחות ישראליות שכורעות תחת נטל יוקר המחיה, מתקשות לחסוך, וכמובן – נמצאות הרחק ממה שמכונה “חלום הדירה”. או, אם נדייק...

www.hasolidit.com

הסולידית כתבה כמה פוסטים על השקעת כל ההון בנדל"ן בישראל.
כרגע נראה שהיא צדקה.

 

[Gek]

רכשתי דירה במסגרת מחיר למשתכן בתל אביב.
כל הדירות במחיר למשתכן נמכרו, אבל בשוק החופשי הקבלן הצליח למכור רק 28% מהדירות (כפי שפורסם בדוחות הכספיים האחרונים).
במהלך 2025 הוא הצליח למכור רק 3 דירות בפרויקט בשוק החופשי, וברבעון האחרון - אפס מוחלט.

לדעתך מה סיבות שהוא לא מצליח למכור? ( פרויקטים נוספים באיזור שעוד לא מכרו וגם איזור קרוב מאוד לאוכלוסיה בעייתית)

מחירי השכירות בשכונה צפויים להתרסק לפחות לשנתיים-שלוש אחרי האכלוס.

ואם לקחת בחשבון פרויקטים אחרים בשכונה - מחירי שכירות יתרסקו לפחות לחמש שנים. יש עוד פרויקט (בונים) מאוד קרוב, מוגדר (לא סופי) תחילת 2028

מסירת הדירות צפויה בסוף 2026 או בתחילת 2027.

פרויקט כבר הוגדר סיום בתחילת 2027 וזה לא סופי.

 

[iam]

כמה זה ישפיע על היזמים?

https://www.funder.co.il/article/191976

 

[אורי ג.]

כמה זה ישפיע על היזמים?

https://www.funder.co.il/article/191976

ידפקו קופה, גם קיבלו את המקדמה (10 עד 15%) וגם יכולים למכור את הדירה.

 

[צדיק]

ידפקו קופה, גם קיבלו את המקדמה (10 עד 15%) וגם יכולים למכור את הדירה.

בהנחה שימצאו רוכשים אחרים.
אחרת הריבית של הבנקים תנגוס להם את כל הקופה.

 

[אורי ג.]

בהנחה שימצאו רוכשים אחרים.
אחרת הריבית של הבנקים תנגוס להם את כל הקופה.

ימצא בטוח, השאלה רק בכמה כסף.
בכל מקרה מצבו טוב יותר מאשר קבלן שלא מכר את הדירה בכלל...

 

[Cat]

כן, אמא שלי כבר מנסה למכור כמה חודשים במחיר השוק ואין מתעניינים
הבן של בעלת הדירה מנסה למכור גם, הוריד ב400,000 ועדיין היא טוענת שלא באים.
ביד 2 המחירים יורדים במאות אלפי שקלים (יש תוסף שניתן לראות בדיוק)

לדעתי צפויה ירידה נוספת השנה. אנחנו ממתינים בנתיים להזדמנות

 

[RSU]

כן, אמא שלי כבר מנסה למכור כמה חודשים במחיר השוק ואין מתעניינים
הבן של בעלת הדירה מנסה למכור גם, הוריד ב400,000 ועדיין היא טוענת שלא באים.
ביד 2 המחירים יורדים במאות אלפי שקלים (יש תוסף שניתן לראות בדיוק)

לדעתי צפויה ירידה נוספת השנה. אנחנו ממתינים בנתיים להזדמנות

מה שם התוסף?

 

[Korovyev]

מה שם התוסף?

Handz

 

[ארנטס]

כן, אמא שלי כבר מנסה למכור כמה חודשים במחיר השוק ואין מתעניינים
הבן של בעלת הדירה מנסה למכור גם, הוריד ב400,000 ועדיין היא טוענת שלא באים.
ביד 2 המחירים יורדים במאות אלפי שקלים (יש תוסף שניתן לראות בדיוק)

לדעתי צפויה ירידה נוספת השנה. אנחנו ממתינים בנתיים להזדמנות

יש מוכרים שמשתמשים בתוסף לטובתם. "להראות שאני כבר במחיר מבצע"...
+ מי שרוצה לחמוק מהתוסף בקלות. מחיקת המודעה ואז פרסום חדשה. לעיתים בכתובת מעט שונה לטשטש מצב של דירה שרופה.

לפני שנתיים נמכרו די בקלות ומהר דירות כמעט חדשות בשכונת מורשת במודיעין.
דירות 3 חדרים מ2.56 ומעלה
דירות 4 חדרים מ3.1 ומעלה.

כיום -
מפורסמות ביד2 ולא נמכרות חודשים ארוכים:
דירות 3 חדרים החל מ2.35 עם גמישןת במחיר
דירות 4 חדרים החל מ2.85 עם גמישןת במחיר.

בלחץ יש גם מעט דירות 6 חדרים בפחות מ4 מיליון ₪.

 

[Cat]

יש מוכרים שמשתמשים בתוסף לטובתם. "להראות שאני כבר במחיר מבצע"...
+ מי שרוצה לחמוק מהתוסף בקלות. מחיקת המודעה ואז פרסום חדשה. לעיתים בכתובת מעט שונה לטשטש מצב של דירה שרופה.

לפני שנתיים נמכרו די בקלות ומהר דירות כמעט חדשות בשכונת מורשת במודיעין.
דירות 3 חדרים מ2.56 ומעלה
דירות 4 חדרים מ3.1 ומעלה.

כיום -
מפורסמות ביד2 ולא נמכרות חודשים ארוכים:
דירות 3 חדרים החל מ2.35 עם גמישןת במחיר
דירות 4 חדרים החל מ2.85 עם גמישןת במחיר.

בלחץ יש גם מעט דירות 6 חדרים בפחות מ4 מיליון ₪.

בסוף זה עניין של ביקוש והיצע, כל עוד הם ממשיכים לדרוש מחיר שאנשים לא מוכנים לשלם, אנשים ימשיכו לא לבוא. זה פחות מעניין אם הם מעלים את המודעה פעם אחת או 800 פעמים מחדש.

 

[ארנטס]

בסוף זה עניין של ביקוש והיצע, כל עוד הם ממשיכים לדרוש מחיר שאנשים לא מוכנים לשלם, אנשים ימשיכו לא לבוא. זה פחות מעניין אם הם מעלים את המודעה פעם אחת או 800 פעמים מחדש.

גם וגם במקרה הנדון...
ההיצע גדל כי עשרות דירות מחיר למשתכן השתחררו...
במקביל ביקוש ירד בכל הארץ ובשכונה המדוברת בגלל הריבית הגבוהה.

תוצאה:
מכירות נסגרות, אם בכלל, ב200000₪ פחות (לפחות) לעומת העבר הלא רחוק של 2023-2024.

 

[מתחיל בגיל 18]

אני טוען כבר כמה שנים שמחיר הדירות בישראל לא תואם את יכולת ההשתכרות של האנשים וללא הפימפום הבלתי נגמר בתקשורת ובבנקים הוא היה יורד מזמן.
הלוואה 90-10 - בזיון שדבר כזה יכול להתקיים, לתת לבן אדם מעל מליון שקל כנגד מאה אלף ולהכניס אותו להתאבדות כלכלית ברוב המקרים וכל זה בגלל שפימפו לו מגיל קטן שהוא חייב לקנות דירה.
כל המבצעי הלוואות האלה זה לא יותר מנסיון נואש לא לגרום לשוק ליפול.

 

[ארנטס]

אני טוען כבר כמה שנים שמחיר הדירות בישראל לא תואם את יכולת ההשתכרות של האנשים וללא הפימפום הבלתי נגמר בתקשורת ובבנקים הוא היה יורד מזמן.
הלוואה 90-10 - בזיון שדבר כזה יכול להתקיים, לתת לבן אדם מעל מליון שקל כנגד מאה אלף ולהכניס אותו להתאבדות כלכלית ברוב המקרים וכל זה בגלל שפימפו לו מגיל קטן שהוא חייב לקנות דירה.
כל המבצעי הלוואות האלה זה לא יותר מנסיון נואש לא לגרום לשוק ליפול.

טענתך נכונה רכב לרכבים חדשים.
עלויות רכב חדש שמחירו בממוצע החל מ150000₪ גם כן לא תואם את יכולת ההשתכרות של רוב האנשים.
יודע ששונה כי רכב חדש זה בעיקר שופוני והשוואה חברתית וכל המשקיעים הכי בולטים נותנים רכב חדש כדוגמה הראשונה לצריכה הרסנית להווה ובטח לעתיד.

 

[SolidusMaximus]

טענתך נכונה רכב לרכבים חדשים.
עלויות רכב חדש שמחירו בממוצע החל מ150000₪ גם כן לא תואם את יכולת ההשתכרות של רוב האנשים.
יודע ששונה כי רכב חדש זה בעיקר שופוני והשוואה חברתית וכל המשקיעים הכי בולטים נותנים רכב חדש כדוגמה הראשונה לצריכה הרסנית להווה ובטח לעתיד.

בדיוק.

אני טוען כבר כמה שנים שמחיר הדירות בישראל לא תואם את יכולת ההשתכרות של האנשים וללא הפימפום הבלתי נגמר בתקשורת ובבנקים הוא היה יורד מזמן.
הלוואה 90-10 - בזיון שדבר כזה יכול להתקיים, לתת לבן אדם מעל מליון שקל כנגד מאה אלף ולהכניס אותו להתאבדות כלכלית ברוב המקרים וכל זה בגלל שפימפו לו מגיל קטן שהוא חייב לקנות דירה.
כל המבצעי הלוואות האלה זה לא יותר מנסיון נואש לא לגרום לשוק ליפול.

למה אתה מניח שעלות נכס נדל"ני קשורה ליכולת ההשתכרות של אנשים?
בכל העולם המערבי זה ככה. זה לא בגלל פמפום, זה בגלל שזה נכס להשקעה, וכך ערכו עולה.
יש מי שמשקיע (רוכשים) ויש מי שצורך (שוכרים).
גם אין לי מפעל לייצור תירס וחיטה, זה לא אומר שאני אדם פחות כי אני צריך לשכור מאחרים את המפעלים שלהם כדי לאכול.

לגבי ה90-10 אתה צודק, אם כי אם יש חברות שרוצות להסתכן, זכותן.

 

[מתחיל בגיל 18]

בדיוק.

למה אתה מניח שעלות נכס נדל"ני קשורה ליכולת ההשתכרות של אנשים?
בכל העולם המערבי זה ככה. זה לא בגלל פמפום, זה בגלל שזה נכס להשקעה, וכך ערכו עולה.
יש מי שמשקיע (רוכשים) ויש מי שצורך (שוכרים).
גם אין לי מפעל לייצור תירס וחיטה, זה לא אומר שאני אדם פחות כי אני צריך לשכור מאחרים את המפעלים שלהם כדי לאכול.

לגבי ה90-10 אתה צודק, אם כי אם יש חברות שרוצות להסתכן, זכותן.

ההסתכלות על דירה כנכס כיאלו היא מנייה של אפל שגוי (לפי דעתי) בסופו של דבר זה אמור להיות בית של בן אדם.
כן זה מניב שכירות,
כן זה עושה תשואה
אבל לא לחשוב לרגע שזה ״מנותק״ מאזרחי המדינה שבוא הדירה נמצאת, אם לאותם אנשים לא יהיה כסף לשלם שכירות/לרכוש דירות במחיר של 200 משכורות, המחירים יפלו.
בניגוד למניות שמונעות בעיקר ממוסדיים דירות מונעות בעיקר מהמעמד הפשוט.

אם אני מפשט את זה (למרות שזה לא באמת נכון), שוק ההון מושפע מכמות כסף במשק (שמניע אותו, יוצר תזרים לחברות ופנוי להשקעה במניות) שזה ממוצע שכר כפול כמות האנשים ונדלן תלוי יותר בחציון של השכר, כי אם כל הכסף יהיה אצל מיעוט מאוד קטן, הוא יקנה מניות ויפמפם את המחירים באותה תצורה, אבל הוא לא ישכיר 5000 בתים בשכירויות מטורפות.

זוהי דעתי לפחות, זה נתון לוויכוח.

 

[ארנטס]

ההסתכלות על דירה כנכס כיאלו היא מנייה של אפל שגוי (לפי דעתי) בסופו של דבר זה אמור להיות בית של בן אדם.
כן זה מניב שכירות,
כן זה עושה תשואה
אבל לא לחשוב לרגע שזה ״מנותק״ מאזרחי המדינה שבוא הדירה נמצאת, אם לאותם אנשים לא יהיה כסף לשלם שכירות/לרכוש דירות במחיר של 200 משכורות, המחירים יפלו.
בניגוד למניות שמונעות בעיקר ממוסדיים דירות מונעות בעיקר מהמעמד הפשוט.

אם אני מפשט את זה (למרות שזה לא באמת נכון), שוק ההון מושפע מכמות כסף במשק (שמניע אותו, יוצר תזרים לחברות ופנוי להשקעה במניות) שזה ממוצע שכר כפול כמות האנשים ונדלן תלוי יותר בחציון של השכר, כי אם כל הכסף יהיה אצל מיעוט מאוד קטן, הוא יקנה מניות ויפמפם את המחירים באותה תצורה, אבל הוא לא ישכיר 5000 בתים בשכירויות מטורפות.

זוהי דעתי לפחות, זה נתון לוויכוח.

מוסיף היבט נוסף -
כמה אנשים קונים '/ מחזיקים נכס הגדול לצרכיהם ויכולתם הפיננסית?
המימון (ההלוואה) יקרה יותר, הארנונה, ועד בית, תחזוקה ועוד.

לא רואה הרבה מבוגרים שעוברים מ 4-5 חדרים לדירת 3 חדרים אחרי שהילדים עזבו.
לי באופן אישי יש 2 שכנות מבוגרות שגרות לבד (אלמה וגרושה) בדירת 4 חדרים.