דירה שלא רשומה בטאבו

[אורי ג.]

מבחינתם זה כלום ושום דבר. אני לא בטוח שהאינטרסים שלנו מיושרים. אולי הם צודקים...

לא מבין. למה לא?
אלו אנשי מקצוע שאתה משלם להם? אם אתה לא סומך על אנשי המקצוע שלך או על תשובתם שווה לקבל חוות דעת שנייה.

 

[ארנטס]

שמ

מי הם אנשי המקצוע בהקשר כזה?

שמאי מקרקעין ועו"ד מקרקעין.

 

[נעם בלה בלה]

לא מבין. למה לא?

התמריץ של שניהם (בהגדרה, לא אישית) זה לגזור עמלה כמה שיותר מהר, עם מינימום עבודה, על סכום כמה שיותר גבוה. האינטרס שלי זה לבצע עסקה טובה, במחיר שאינו מופרז, אחרי שביררתי את כל הפרטים.

נראה אגב שכל שכונת בר-לב במזכרת בתיה במצב הזה, יכול להיות שבמקרה הזה זה באמת לא משנה. אבל לא כל יום מוציאים סכום כזה

 

[אורי ג.]

התמריץ של שניהם (בהגדרה, לא אישית) זה לגזור עמלה כמה שיותר מהר, עם מינימום עבודה, על סכום כמה שיותר גבוה. האינטרס שלי זה לבצע עסקה טובה, במחיר שאינו מופרז, אחרי שביררתי את כל הפרטים.

נראה אגב שכל שכונת בר-לב במזכרת בתיה במצב הזה, יכול להיות שבמקרה הזה זה באמת לא משנה. אבל לא כל יום מוציאים סכום כזה

אתה כנראה לא מבין.
אתה הולך לשמאי, מוציא שמאות, הוא לא גוזר עמלה משום דבר, אתה משלם לו על זמנו.
אתה הולך לעורך דין, מבקש חוות דעת משפטית הוא לא גוזר עמלה משום דבר, אתה משלם לו על זמנו.
לך לאנשי מקצוע טובים והם יעשו עבודה טובה.

 

[הנועזת]

מבחינתם זה כלום ושום דבר. אני לא בטוח שהאינטרסים שלנו מיושרים. אולי הם צודקים...

תראה דירה בלי טאבו מחירה לרוב אינו שווה, לדירה עם טאבו. אפשר למצוא קווי דמיון בסימפטומים בין דירות ללא טאבו בגלל סיבוך הקשור בחברה משכנת, לדירות מושע.
עם זאת, העובדה שכל השכונה בבעיה דומה יש לה משמעות, ובמובן הזה צרת רבים היא כן סוג של נחמה.
אחת השאלות שכדאי לבדוק, היא האם יש לזה השלכה מימונית עבורך או בכלל.
צריך לקחת בחשבון שגם אם בך מימונית זה לא פוגע, יכול להיות שבעתיד זה שיבוא לקנות ממך, יכול להתקל בקשיים ואז מחיר הנכס עלול לרדת.
בנוסף יכולות להיות לזה השלכות שמאיות, דירת השוואה מסויימת יכולה להיות כן רשומה בטאבו, לעומת כזו שאינה רשומה, ובכך לעוות את מחיר השניה כלפיי מעלה- לשמאי שלא היה ער לדקות הזו. במידה ואתה רציני לגביי הנכס הזה, כדאי לערוך שמאות מוקדמת עם שמאי שמצוי באיזור הספציפי.

 

[הורדוס]

תראה דירה בלי טאבו מחירה לרוב אינו שווה, לדירה עם טאבו. אפשר למצוא קווי דמיון בסימפטומים בין דירות ללא טאבו בגלל סיבוך הקשור בחברה משכנת, לדירות מושע.

בלי/עם טאבו זה לא מה שעושה את ההבדל המשמעותי, מה שעושה את ההבדל זה דירה שניתן לזהות באופן חד חד ערכי או לא.
כשיש רישומים מסודרים וחברה משכנת אבל אין טאבו ההבדל לעומת דירה עם טאבו מאוד קטן.

בקיצור,
כמו שכבר כתבו כאן, אם אתה באמת בעניין של הדירה קח שמאות מקדימה.
שים לב שזה שמאי שעובד עם הבנקים הגדולים ושהמחיר שאתה סוגר איתו כולל הפנייה לבנק שתבחר כשתיקח משכנתא.

 

[הנועזת]

בלי/עם טאבו זה לא מה שעושה את ההבדל המשמעותי, מה שעושה את ההבדל זה דירה שניתן לזהות באופן חד חד ערכי או לא.
כשיש רישומים מסודרים וחברה משכנת אבל אין טאבו ההבדל לעומת דירה עם טאבו מאוד קטן.

בקיצור,
כמו שכבר כתבו כאן, אם אתה באמת בעניין של הדירה קח שמאות מקדימה.
שים לב שזה שמאי שעובד עם הבנקים הגדולים ושהמחיר שאתה סוגר איתו כולל הפנייה לבנק שתבחר כשתיקח משכנתא.

מניסיוני, דירות ללא טאבו נוטות "לדחוק" בניינים ואף אזורים שלמים לעליות ערך "מדופרסות" — עד להסדרת הרישום.
בנוסף, לא פעם עומדות ברקע תביעות בשל בעיית ההסדרה, מה שעלול לגרור כאבי ראש והוצאות לבעלי הדירות.

עם זאת צריך להבין שלכל מוצר יש תג מחיר, פוטנציאלית זו גם יכולה להיות מציאה.
ולכן כפי שכבר צוין כל כך חשוב לערוך שמאות מוקדמת.

 

[הורדוס]

מניסיוני, דירות ללא טאבו נוטות "לדחוק" בניינים ואף אזורים שלמים לעליות ערך "מדופרסות" — עד להסדרת הרישום.
בנוסף, לא פעם עומדות ברקע תביעות בשל בעיית ההסדרה, מה שעלול לגרור כאבי ראש והוצאות לבעלי הדירות.

דירות ללא טאבו אבל עם זיהוי חד חד ערכי תקני לכל דירה וחברה משכנת פעילה? איפה?

 

[הנועזת]

דירות ללא טאבו אבל עם זיהוי חד חד ערכי תקני לכל דירה וחברה משכנת פעילה? איפה?

למשל בכפר שלם בתל אביב ישנם לא מעט נכסים כאלו, האיזור ו/או דירות בבניינים ספציפיים זכו לעליות מחירים ושגשוג עד שהגיע לתקרה מסויימת, שבהם העדיפו הקונים שכונות/ דירות אחרות. בין השאר בכלל הבעיות הרישומיות.
מה אני בעצם אומרת...הבעיה הזו בטאבו יוצרת הפחתה כלשהי.
אמנם ההפחתה אינה חזות הכל, כל דירה יכולה להיות אטרקטיבית בתמחור הנכון, אבל לתפיסתי ככל שהמחיר מטפס ככה כדאי לגשת לעניין באופן שמרני יותר.

 

[ארנטס]

למשל בכפר שלם בתל אביב ישנם לא מעט נכסים כאלו, האיזור ו/או דירות בבניינים ספציפיים זכו לעליות מחירים ושגשוג עד שהגיע לתקרה מסויימת, שבהם העדיפו הקונים שכונות/ דירות אחרות. בין השאר בכלל הבעיות הרישומיות.
מה אני בעצם אומרת...הבעיה הזו בטאבו יוצרת הפחתה כלשהי.
אמנם ההפחתה אינה חזות הכל, כל דירה יכולה להיות אטרקטיבית בתמחור הנכון, אבל לתפיסתי ככל שהמחיר מטפס ככה כדאי לגשת לעניין באופן שמרני יותר.

לפי מה שקראתי בעבר ועל סמך היסטוריית פסקי דין ושמאות - ירידת ערך על פגם רישומי זה סביב 15%.
כמובן שזה ממוצע ותלוי שוק וביקושים.
מוצדק - לא
קיים - כן