בתור בחור/בחורה צעירים, מהיכן מתחילים? [נערך: השקעה בנדל"ן]

[איליה]

@רובי1

לא אצטט כי זה הרבה אלה פשוט אענה לך פה:
1. התנודות בשוק הנדלן מתונות יותר אך ישנו אלמנט המינוף - כלומר בפועל התנודה הרבה יותר גדולה.
2. מספיק מיתון של כמה שנים טובות כדי לגרום למפולת בגלל אותו עניין של מינוף (זוכר את המשפטים בנוסח: "שכ"ד משלם לי את המשכנתא") אז במיתון אותו אחד שקנה דירה להשקעה עם מינוף גבוה ונהיה מובטל ועכשיו גם הדירה עומדת ריקה ואז עוברים 6 חודשים, הוצעה לפועל ומתחיל להיות שמח (להזכירך משנת 2000 בערך ועד 2007 דירות מכונס נכסים נמכרו באיזור 20-40% מתחת למחיר בשוק). באותו מצב, בעל תיק מפוזר המורכב בהתאם ליכולת סיבולת הסיכון יניב תשואה ודיבידנדים ואם לא יניב תשואה אז ירד ומקסימום ישתמשו במזומנים מחלק הכספי של התיק. מרגיש את ההבדל?
3. אגב, אפילו במצב של צמיחה, יכול להיות מצב שקצב עליית הריבית יהיה כזה שפקדונות בבנק ואגח ממשלתי יניבו תשואה יפה מאוד (כבר קרה הרבה מאוד פעמים בעבר) ואז הריבית על המשכנתא תהיה כזאת שעלייה בשכר לא תכסה אותה.
4. תרחישים ספציפים לשוק הנדל"ן - תחזוקה, תקלות, הדרדרות מצב השכונה, העיר, המדינה.

אתה יכול להגיד לי - אתה פרנאויד, ואני אגיד לך -כן אני כזה.
אני מנסה להתגונן כנגד כמות רבה מאוד של תרחישים והשקעה מפוזרת בשוק ההון מאפשרת לי הגנה הזאת בלי פרמיה מיוחדת.

 

[daat99]

אתה יכול להגיד לי - אתה פרנאויד, ואני אגיד לך -כן אני כזה.
אני מנסה להתגונן כנגד כמות רבה מאוד של תרחישים והשקעה מפוזרת בשוק ההון מאפשרת לי הגנה הזאת בלי פרמיה מיוחדת.

+1

 

[c881]

כול הדרכים מובילות לרומא

כל הדרכים מובילות לגיהנום.
או הדרך לגיהנום רצופה בכוונות טובות.

שים לב למי שתולה את השלטים המכווינים. גם אם לא רואים את הקרניים והזנב...

 

[yossik]

כל הדרכים מובילות לגיהנום.
או הדרך לגיהנום רצופה בכוונות טובות.

שים לב למי שתולה את השלטים המכווינים. גם אם לא רואים את הקרניים והזנב...

זה היה מענה ל:
http://www.hasolidit.com/kehila/threads/בתור-בחור-בחורה-צעירים-מהיכן-מתחילים.1399/page-2#post-25069

 

[רובי1]

לדעתי שוק הנדל"ן בארץ בועתי ביותר, חייב להיות הגיון כלכלי בין המחיר לשכר במשק, בשנים האחרונות השכר בקושי עלה לעומת זואת דירות בתל אביב ובת ים שילשו את מחירם נומינלית.

זה יפה שאתה סותר את עצמך באותו משפט.
לידיעתך, ארץ ישראל מתחילה במטולה בצפון, ונגמרת באילת בדרום. בין מטולה לאילת יש עוד כמה ישובים נידחים ובלתי נחשבים מלבד תל אביב ובת ים ובהם המחירים לא קפצו באותו שיעור שאתה מדבר עליו. ובהם תשואת השכירות עדיין יפה, ובהם עדיין אפשר לקנות דירה בפחות מ 100 משכורות.
חשוב לזכור שעל פי נתוני משרד הבינוי מחירי הדירות עלו באז 2007 ב 65% בלבד ולא ב 200% כפי שאתה כותב.
יש לכך סיבות וזו שכתבת רק אחת מהם.
על פי נתוני משרד הבינוי יש מחסור אמיתי בדירות בארץ. גם עלויות הבניה התיקרו משמעותית.

 

[רובי1]

התנודות בשוק הנדלן מתונות יותר אך ישנו אלמנט המינוף - כלומר בפועל התנודה הרבה יותר גדולה.

לא הבנתי מי הכריח אותך לקנות דירה עם מינוף ולא עם 100% הון עצמי.
ושוב אני מדגיש: לא אמרתי שאין סיכון בהשקעות נדל"ן, ודאי שיש. אבל יש אנשים, בעלי לב חלש, שאינם מתאימים לשוק ההון. נדל"ן יותר מתאים להם, חבל להוריד אותם מזה.
אגב, לגבי הנתון שלך על דירות מכונס נכסים, זוהי מדיוק ההזדמנות הגדולה שמציע שוק הנדל"ן למשקיעים. בניגוד לשוק ההון.

 

[daat99]

לא הבנתי מי הכריח אותך לקנות דירה עם מינוף ולא עם 100% הון עצמי.

אף אחד אבל רוב האוכלוסיה רוכשת דירות ממונפות כך שהוא מדבר על המקרה הכללי ולא על המקרה הפרטי.

אבל יש אנשים, בעלי לב חלש, שאינם מתאימים לשוק ההון. נדל"ן יותר מתאים להם, חבל להוריד אותם מזה.

אני ממש לא מסכים איתך.
נדל"ן לא יציל את הלב החדש שלך אם עבר לדירה מתחתיך עבריין כבד שגרם להתרסקות מחיר הדירה ואף אחד לא רוצה להשכיר את הדירה שלך יותר.
נגל"ן זה לא פתרון קסם - זה בסה"כ אשליה יפה שעבדה כל עוד לא קרה ברבור שחור.
אתה יכול לטעון שיש פחות ברבורים שחורים בנדל"ן מאשר במניות ועם זה אני מסכים אבל על בסיס מה אתה מחליט שדווקא הדירה הנרכשת לא תספוג את הברבור השחור שאתה חושב שאנשים צריכים לסכן את כספם במינוף בצורה כזו (ציטוט ממך: "חבל להוריד אותם מזה").

אם העולם היה אידאלי ואנשים לא היו ממנפים את עצמם בלי להבין את ההשלכות כמובן שהייתי מסכים איתך.

 

[c881]

חבר שיפץ בית שירש. לקח משכנתה של מליון וקצת וחיי לו בשלווה.
אחרי כמה חודשים, השכן הצמוד שלו, השכיר את הבית לישיבה לנוער במצוקה.
חבל על הזמן איזה סרטים הוא אכל במשך 8 חודשים מול השכן/השוכרים/עירית ירושלים עד שהישיבה עזבה.
זה שהיא עזבה זה כבר שיא.
ואז עירית ירושלים נזכרה לבדוק לו בציציות לגבי תלונות מלפני כמה שנים טובות (שהבית היה שייך לאביו)...
בקיצור הוא מחפש היום מסביב לירושלים, בתקווה שלשם הצרות לא ירדפו אותו.

 

[רובי1]

אתה יכול לטעון שיש פחות ברבורים שחורים בנדל"ן מאשר במניות ועם זה אני מסכים

זה בדיוק מה שטענתי, אז אנחנו מסכימים.
לגבי המינוף אני מסכים לחלוטין, אבל אתם כותבים פה המון נגד מינוף, גם בשוק ההון. אין צורך לדבר כללית נגד השקעה בנדל"ן.

 

[איליה]

אגב, לגבי הנתון שלך על דירות מכונס נכסים, זוהי מדיוק ההזדמנות הגדולה שמציע שוק הנדל"ן למשקיעים.

מסכים לגמרי, אני גם לא נגד השקעה בנדל"ן. אני בעד להראות שיש סיכון איפה שהרבה אנשים חושבים שאין סיכון. אני שמח שהזכרת את נושא המינוף.
דירות מכונס נכסים זה אומר שהיה מישהו שהפסיד בנדל"ן והגיע לחדלות פרעון. ברור שזאת הזדמנות מעולה להשקעה, פשוט זה בדיוק ממחיש את הצד השני.
למען הסר ספק, אם וכאשר הבטעה תתפוצץ אשקיע חלק בנדל"י ישירות כחלק מהתיק. מה שכן כאשר אעשה זאת, אפעל תוך כדי הנבת סיכון ייחודי בנכסים מסוג זה (נדל"ן). לדעתי הקונטרה הניתנת בפורום זה לנושא הנדל"ן חשובה כדי לאזן את הגישה הרווחת בחברה ישראלית בנושא זה.

אגב לגבי המינוף: אם יש מישהו שבשבילו השקעה בנכס נדל"ן מהווה כמה אחוזים מהתיק אז המינוף הוא מאוד אטרקטיבי (כי יש לו מאיפה להחזיר). לכן שיטות השקעה של מישהו עם 30 מיליון ש"ח שהשקיע בנכס שעולה מיליון משהו כמו 500K ולקח בתנאים מעולים (כי יש לו כסף) עוד 500K ושלא יפול אם ההשקעה הזאת תיפול לא מתאימה למישהו עם 500K שקונה אותו נכס במיליון כי הסיכון שונה לגמרי.

 

[Roi]

אני אתפרץ לדיון ואוסיף שלדעתי מה שעשה @רוני לאורך השנים זה לא רק מזל @רובי1 יש פה ראיה מרחבית של כלל השווקים וניתוח הזדמנויות רלוונטיות גם בשווקים בחו"ל, לדעתי הוא ממש ידע לנצל את ההזדמנויות בזמן הנכון תוך כדי לקיחת סיכון מחושב ונמוך, החשיבות של המינוף פה היא קריטית , כי ללא המינוף הוא לא היה מצליח להגדיל את ההון שלו.
לגבי ישובים אחרים בפריפריה בם פחות אטרקטיבים עכשיו מאשר נכסים בחו"ל.
לקנות דירה להשקעה בישראל עכשיו , שוב לדעתי , זו לא השקעה טובה.

 

[c881]

אגב לגבי המינוף: אם יש מישהו שבשבילו השקעה בנכס נדל"ן מהווה כמה אחוזים מהתיק אז המינוף הוא מאוד אטרקטיבי (כי יש לו מאיפה להחזיר). לכן שיטות השקעה של מישהו עם 30 מיליון ש"ח שהשקיע בנכס שעולה מיליון משהו כמו 500K ולקח בתנאים מעולים (כי יש לו כסף) עוד 500K ושלא יפול אם ההשקעה הזאת תיפול לא מתאימה למישהו עם 500K שקונה אותו נכס במיליון כי הסיכון שונה לגמרי.

דירות של טייקונים - http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4217023,00.html
ומה הרווח אחר כך - http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4204560,00.html

 

[איליה]

@c881
מוסר השכל: להיהפך לטייקון סולידי

 

[רוני]

זה יפה שאתה סותר את עצמך באותו משפט.
לידיעתך, ארץ ישראל מתחילה במטולה בצפון, ונגמרת באילת בדרום. בין מטולה לאילת יש עוד כמה ישובים נידחים ובלתי נחשבים מלבד תל אביב ובת ים ובהם המחירים לא קפצו באותו שיעור שאתה מדבר עליו. ובהם תשואת השכירות עדיין יפה, ובהם עדיין אפשר לקנות דירה בפחות מ 100 משכורות.
חשוב לזכור שעל פי נתוני משרד הבינוי מחירי הדירות עלו באז 2007 ב 65% בלבד ולא ב 200% כפי שאתה כותב.
יש לכך סיבות וזו שכתבת רק אחת מהם.
על פי נתוני משרד הבינוי יש מחסור אמיתי בדירות בארץ. גם עלויות הבניה התיקרו משמעותית.

רובי כשאני מדבר על נכס להשקעה הוא צריך להיות במיקום עם ביקוש טוב להשכרה וניתן למכירה בזמן סביר, קרוב למרכזי תעסוקה, רצוי באזור שניתן לקבל בטחונות כנגד חוזה השכירות. משקיעים נוטים לרכוש עם מימון ולכן אם יש בעיה עם שוכר שקשה לפנותו משום שהוא לא משלם, תחזוקה של הנכס המרוחק יקרה יותר, נכס שקשה יותר להשכיר, נכס שקשה למכור (משקיעה בנדל"ן חייב למצוא נכס במיקום המאזן בין שכירות אטרקטיבית לפוטנציאל עליית ערך עתידי), הכנסת השוכר חייבת להיות לפחות פי 2.5 מהשכירות החודשית (נתון שהרבה בעלי דירות לא מודעים לו ומשכירים על פי אינטואיציה). כל הנתונים שמניתי פוגעים בתשואה בהשקעה בפריפריות וגורמים להרבה מפח נפש. דירות שני חדרים שנמכרו בשנת 2006 ב 800,000 בתל אביב נמכרות היום בסביבות ה 2400,000 דירות שני חדרים שנימכרו בשנת 2006 בבת ים ב 300,000 נמכרות כיום ב 900,000 אני מסכים שיש מיקומים שעלו פחות במרכז(גדרה/חדרה) אך הרוב עלו נומינלית בין 150% ל 200% .

 

[רובי1]

כל הנתונים שמניתי פוגעים בתשואה בהשקעה בפריפריות וגורמים להרבה מפח נפש. דירות שני חדרים שנמכרו בשנת 2006 ב 800,000 בתל אביב נמכרות היום בסביבות ה 2400,000 דירות שני חדרים שנימכרו בשנת 2006 בבת ים ב 300,000 נמכרות כיום ב 900,000 אני מסכים שיש מיקומים שעלו פחות במרכז(גדרה/חדרה) אך הרוב עלו נומינלית בין 150% ל 200% .

חד משמעית - חולק עליך.
מהיכרותי (הלא גדולה אומנם, ובכל זאת, קניתי דירה להשקעה בפריפריה, וזאת אחרי בדיקות בכמה ערים) ערים מסוימות בפריפריה, כאן בארץ, עונות בהחלט על כל הפרמטרים שמנית. יש ערים בצפון ובדרום עם ביקושים ערים בהחלט. עם מרכזי תעסוקה מפותחים, עם אוכלוסיה איכותית.
כדאי לך לבקר מעבר לחדרה גדרה.
אגב, לגבי החיסרון של טיפול מרחוק בנכס, נדמה לי (תקן אותי אם אני טועה) שיותר קל להיכנס לרכב, לנסוע שעה - שעה ורבע, מאשר להמריא קלות לארה"ב.

 

[רובי1]

יש פה ראיה מרחבית של כלל השווקים וניתוח הזדמנויות רלוונטיות גם בשווקים בחו"ל, לדעתי הוא ממש ידע לנצל את ההזדמנויות בזמן הנכון תוך כדי לקיחת סיכון מחושב ונמוך

סבבה, אין לי עניין לקמץ בפרגונים חלילה, רק אני מציע שיחלוק איתנו את עקרונות ההשקעה שלו, ואת הטיפים שעשו לו את ההצלחה הזו. ולא יספר להיכן הגיע בסופו של דבר, כי זה פחות יעזור לנו.

 

[רובי1]

אך הרוב עלו נומינלית בין 150% ל 200%

זה רחוק מאוד מהנתונים של משרד הבינוי. אשמח אם תסביר את הפער.
אגב, אומנם לא בדקתי מקצועית. ובכל זאת, בתוך עמי אנוכי יושב. אני לא חושב שרוב הדירות במרכז עלו בשיעורים כאלה.

 

[Edward]

@רובי1
1. התנודות בשוק הנדלן מתונות יותר אך ישנו אלמנט המינוף - כלומר בפועל התנודה הרבה יותר גדולה.

+1
מי שמשווה תנודתיות של שוק הנדל"ן למניות עושה השוואה בין תפוחים לתפוזים. ההשוואה האמיתית היא בין ההון העצמי בנדל"ן לאחר מינוף מול מניות - ושם רואים תנודתיות דומה ביותר ואפילו יותר קיצונית מכיוון הנדל"ן.

 

[רוני]

זה רחוק מאוד מהנתונים של משרד הבינוי. אשמח אם תסביר את הפער.
אגב, אומנם לא בדקתי מקצועית. ובכל זאת, בתוך עמי אנוכי יושב. אני לא חושב שרוב הדירות במרכז עלו בשיעורים כאלה.

היי רובי, כל גוף ציבורי עושה את החישובים בצורה שונה ובהחלט בפריפריות המחירים לא עלו כמו במרכז. הנתונים שלי לקוחים מנכסים שרכשתי ומכרתי בעצמי או מקורבים אלי או כאלו שעזרתי להם לרכוש ולמכור. יש אתר נדל"ן הנקרא מדל"ן שבו מפורסמים עסקאות כפי שדווחו בעת הרכישה/מכירה לרשויות המס לצורך תשלום או פטור מתשלום מס רכישה, אתה יכול להיכנס ולראות בכתובת מסויימת לאורך השנים את השינוי שחל באותו בניין הדירות במחירי הדירות. במידה וזה לא יספק אותך אתה מוזמן לשלוח לי את כתובת המייל שלך כדי שאשלח לך את חוזה הרכישה והמכירה של הדירה בתל אביב שרכשתי במזומן באוקטובר 2006 ומכרתי באוקטובר 2014 ברווח נומינלי של 229% . דרך אגב מאחר ויש פטור של 4,500,000 ש"ח (דירת מגורים) שילמתי מס רווחי הון 14,027 ש"ח על רווח של קרוב ל 3,800,000 ש"ח אני מניח שבשוק ההון הייתי משלם קרוב ל 900,000 ש"ח מס רווחי הון. תסכים איתי שרמת הסיכון בהשקעה זו זהה לאגרות החוב הממשלתיות של ארה"ב. במידה ואתה תוהה מדוע לא השתמשתי במימון בעסקה זו הסיבה שהערכתי שתהיה ירידת מחירים באנגליה וארה"ב כך שבעזרת משכנתא ללא מטרה בנוסף להון העצמי שהיה לי התחלתי ברכישות נכסים באנגליה וארה"ב החל משנת 2011.

 

[רוני]

חד משמעית - חולק עליך.
מהיכרותי (הלא גדולה אומנם, ובכל זאת, קניתי דירה להשקעה בפריפריה, וזאת אחרי בדיקות בכמה ערים) ערים מסוימות בפריפריה, כאן בארץ, עונות בהחלט על כל הפרמטרים שמנית. יש ערים בצפון ובדרום עם ביקושים ערים בהחלט. עם מרכזי תעסוקה מפותחים, עם אוכלוסיה איכותית.
כדאי לך לבקר מעבר לחדרה גדרה.
אגב, לגבי החיסרון של טיפול מרחוק בנכס, נדמה לי (תקן אותי אם אני טועה) שיותר קל להיכנס לרכב, לנסוע שעה - שעה ורבע, מאשר להמריא קלות לארה"ב.

רובי אומר לך מה ההבדל, בארה"ב אני לא מטפל בנכסים יש לי מנהלי נכסים, לאחר תשלום הוצאות חודשיות ושכר למנהלי הנכסים התשואה נטו נעה בין 9% ל 15% וזה שונה ממה שניתן לקבל בפריפריות בארץ. הבדל עקרוני נוסף הוא במידה ודייר לא משלם באטלנטה ניתן לפנות אותו בעזרת צוו בית משפט כשהשריף המקומי מבצע את הפינוי עצמו, העלות יכולה לנוע בין 120$ ל 200$ תוך פחות מחודש ימים, כך שעדיין אתה יכול להשתמש בחודש ביטחון שהשוכר שילם לך בתחילת חוזה השכירות ולהמנע מהפסד ככול הניתן. בארץ הליך של פינוי שוכר באמצעות הליך משפטי יקר ויכול לקחת 6 חודשים, זה נזק קשה לבעל נכס שצריך לשלם משכנתא כל חודש על הנכס, לכן אני לא ממליץ להסתנוור מהתשואות בפריפריות רמת הסיכון שם גבוהה. לשם השוואה יש לי דירת שלושה חדרים בתל אביב המושכרת לזוג צעיר וכביטחונות יש לי ערבות בנקאית על סך 30,000 ש"ח ובנוסף אביו שהוא עורך דין חתום כערב על החוזה. אני לא שולל רכישת דירות השקעה בפריפריות כל עוד זה נעשה בעיתוי הנכון(פוטנציאל לעליית ערך) והמשקיע יודע מה רמת הסיכון שלקח ומתכונן לכך בהתאם.