בתור בחור/בחורה צעירים, מהיכן מתחילים? [נערך: השקעה בנדל"ן]

[רוני]

ישראל לא מורכבת מרוב השוק שעלה ומקומות מסוימים שלא עלו.
אזור המרכז הוא קודם כל אזור צפוף שיש בו מחסור גדול. יתרה מזו, ישנה מין בהלה "לגור במרכז" ולא להרחיק לערים אחרות. לכן נוצר פער גדול בין המחירים במרכז לבין בפריפריה. זה שבצפון ובדרום במחירים לא עלו כמו במרכז לא אומר שום דרשני. זוהי תופעה ידועה בכל מקום בעולם, המחירים בפריז גבוהים משמעותית מהפרברים. אף אחד לא חושב שזה שהמחיר במנהטן גבוה משכונות אחרות אומר דרשני, וה"ה ההבדל בין תל אבי לחיפה למשל.

אין השקעה מושלמת. ואכן כמו השקעות אחרות גם לשקעה בנדל"ן בארץ יש חסרונות. השאלה היא מה האלטרנטיבות.
השקעה בנדל"ן בחו"ל? אני חושב שלא בא בחשבון עבור משקיע פאסיבי. לימוד שוק נדל"ן בארץ רחוקה, הכרות מעמיקה ובניית אמון בחברת ניהול נכס, הם, לדעתי, לא השקעה פאסיבית.
זוהי דעתי. אתה יכול לחשוב אחרת, אבל כדי שתצליח לשכנע, עליך להוכיח את זה, להסביר את זה, ולהביא דוגמאות. לא לדבר על המגרעות של השקעה אחרת.
ההשוואה הנכונה לדעתי היא השוואה לשוק ההון. האם בשוק ההון אפשר לקוות ל10% תשואה? ע"פ נתוני העבר כנראה שלא. האם שוק ההון לא עלה בשנים האחרונות עליה משמעותית מאוד? הוא כן עלה.
לכן אני חושב, שהשקעה בנדל"ן בארץ היא כן השקעה חכמה. אם כי לא באזור המרכז.

השקעה בנדל"ן בחו"ל היא פאסיבית יותר מאשר בארץ, מאחר והתשואות גבוהות יותר מאשר בארץ גם לאחר תשלום דמי ניהול, אני נהנה מניהול הנכס כולל מציאת שוכרים ואחזקה. במידה ואני רוכש נכס שדורש שיפוץ נירחב אני משלם 5% מעלות השיפוץ למנהל הנכס עבור השיפוץ והוא דואג להכל. הכל מתנהל בשלט רחוק.
אני מצרף לינק של בניין בן 4 דירות שרכשתי בדצמבר 2014 עד היום הנכס היה בשיפוץ, כל התקלות והבעיות האפשריות קרו, כולל פריצה וגניבה של צינורות המים מנחושת, כל זה טופל על ידי חברת הניהול והחל מהיום יכנסו השוכרים לדירות. עם כל הקשיים בתהליך מעולם לא ראיתי את הנכס וחברת הניהול היא זו שטיפלה בתהליך כולל אישורים מהרשות המקומית וחברת החשמל. רכישה, יזמות ואיכלוס, הכל בשלט רחוק.

http://www.zillow.com/homedetails/70-Clay-St-Fairburn-GA-30213/2117066034_zpid/

 

[daat99]

אני מצרף לינק של בניין בן 4 דירות שרכשתי בדצמבר 2014 עד היום הנכס היה בשיפוץ, כל התקלות והבעיות האפשריות קרו, כולל פריצה וגניבה של צינורות המים מנחושת, כל זה טופל על ידי חברת הניהול והחל מהיום יכנסו השוכרים לדירות. עם כל הקשיים בתהליך מעולם לא ראיתי את הנכס וחברת הניהול היא זו שטיפלה בתהליך כולל אישורים מהרשות המקומית וחברת החשמל. רכישה, יזמות ואיכלוס, הכל בשלט רחוק.

http://www.zillow.com/homedetails/70-Clay-St-Fairburn-GA-30213/2117066034_zpid/

אז אתה:

Motivated Seller

?

 

[רוני]

אז אתה:

?

זו מודעה ישנה, הנכס נמכר ב 137,000 והרוכש לא הצליח לקבל מימון, ואז אני רכשתי ב 120,000 והשיפוץ עלה 40,000.

 

[daat99]

זו מודעה ישנה, הנכס נמכר ב 137,000 והרוכש לא הצליח לקבל מימון, ואז אני רכשתי ב 120,000 והשיפוץ עלה 40,000.

מוזר מאוד - אני לא רואה את זה בהיסטוריה של הנכס:

Price History
DATE EVENT PRICE $/SQFT SOURCE
08/26/14 Listing removed $160,000 -- REIBlackBook
07/16/14 Price change $160,000-19.6% -- REIBlackBook
05/08/14 Listed for sale $199,000+11.2% -- Owner
10/08/13 Listing removed $179,000 -- --
07/10/13 Listed for sale $179,000 -- Agent

כמו כן אני רואה שהם משערכים את הנכס בשווי של:

Zestimate®: 138,096

והם רושמים שהוא עבר שיפוץ ממש לא מזמן (כפי שטענת):

• Last remodel year: 2014

מה המחיר שאתה חושב שתוכל לקבל עליו היום (אחרי השיפוץ שעשית ועם השוכרים החדשים)?

 

[רוני]

מוזר מאוד - אני לא רואה את זה בהיסטוריה של הנכס:

כמו כן אני רואה שהם משערכים את הנכס בשווי של:

והם רושמים שהוא עבר שיפוץ ממש לא מזמן (כפי שטענת):


מה המחיר שאתה חושב שתוכל לקבל עליו היום (אחרי השיפוץ שעשית ועם השוכרים החדשים)?

ההערכות האלה הם כלליות ולא מדוייקות. הנכס מבוטח לפי עלות בניה ללא אדמה ב 250,000 ,השיפוץ שהוא עבר הוא חלקי אני השלמתי בעלות נוספת של 40,000 .נכס דומה הסמוך לנכס הזה נמכר לאחרונה ב 209,000 לאחר שיפוץ, להערכתי לאחר איכלוס הנכס שווה לפחות 230,000 משום שההתיחסות אליו היא כאל נכס מסחרי שהשווי נקבע לפי התשואה שהוא מניב.

 

[רובי1]

השקעה בנדל"ן בחו"ל היא פאסיבית יותר מאשר בארץ, מאחר והתשואות גבוהות יותר מאשר בארץ גם לאחר תשלום דמי ניהול, אני נהנה מניהול הנכס

יתכן וניהול הנכס הוא פאסיבי. מה שלא פאסיבי זה הכניסה לתחום, שדורשת המון לימוד והתמצאות.

 

[רוני]

יתכן וניהול הנכס הוא פאסיבי. מה שלא פאסיבי זה הכניסה לתחום, שדורשת המון לימוד והתמצאות.

בהחלט נכון, בדיוק כמו לימוד השקעות בשוק ההון, ההבדל הוא שבנדל"ן ההשקעה בין היתר מתבטאת בהתנהלות מול אנשים בתפקידים שונים לעומת השקעה בשוק ההון, רמת המתח די דומה לדעתי. במידה ומחזיקים פורטפוליו של נכסים מניבים בארץ ללא חברת ניהול זה פחות פאסיבי, כשנכס או מתפנה שוכר וצריך למצוא שוכר או לטפל בתחזוקה שוטפת כמעט בכל חודש ולפעמים מספר פעמים בחודש, תלוי בגודל הפורטפוליו, מצב הנכסים וטיב השוכרים.

 

[רובי1]

בהחלט נכון, בדיוק כמו לימוד השקעות בשוק ההון,

ממש לא.לימוד השקעה פאסיבית בשוק ההון מתמצא בקריאת כמה פוסטים באינטרנט. כל הדיונים המלומדים פה הם על מקסום תשואה, לא על האסטרטגיה הבסיסית, שאומרת "תחזיק מדד רחב של מניות ואג"ח, בחלוקה שמתאימה לך" וזהו. זה לא דומה בכלל ללימוד שוק נדל"ן. ההבדל הוא כל כך דרמטי שמצחיק אותי שאנחנו מתווכחים על זה.

ההבדל הוא שבנדל"ן ההשקעה בין היתר מתבטאת בהתנהלות מול אנשים בתפקידים שונים לעומת השקעה בשוק ההון,

אייך התנהלות מול אנשים יכולה להיות פאסיבית? לא הבנתי את זה.

במידה ומחזיקים פורטפוליו של נכסים מניבים בארץ ללא חברת ניהול זה פחות פאסיבי,

הנחת שתי הנחות שאני לא מסכים איתם,
1. שלא לוקחים חברת ניהול. (אגב, לא חייבים חברת ניהול, בשביל החלפת שוכר יש מתווך. בשביל תחזוקה שוטפת אפשר למצוא איזה איש תחזוקה שמוכן בשעותיו הפנויות לעשות את העבודה)
2. אני לא מדבר על הרבה נכסים. אני מדבר על פיזור ההשקעה גם לנדל"ן, שלא תהיה חשופה כולה לשוק ההון. דירה אחת, שתי דירות, שלוש. תלוי בגודל התיק ואחוז הנדל"ן שאתה רוצה. אכן מי שיש לו עשר דירות זה כבר לא פאסיבי. וזה לא פאסיבי גם אם יש לך חברת ניהול כי אתה תמיד תהיה המחליט בסוף ותמיד מנהל הנכס יתקשר אליך ויספר לך סיפורים.
אני לא אומר שזה לא כדאי, אני לא אומר שאין אנשים שזה מתאים להם מאוד ושהם אפילו אוהבים את זה, אבל השקעה פאסיבת זה לא. (אני מקווה שלא נתחיל עכשיו להתווכח על הלקסיקון).
נ.ב. אני אישית דווקא הייתי רוצה ללמוד על נדל"ן בחו"ל, רק שכאחד שלא יודע מילה באנגלית זה לא נראה לי ראלי. (אם כי יש לי קרוב משפחה שהוא מתווך דירות בארה"ב למשקיעים מהארץ, וגם מחזיק שם לא מעט נכסים, וכל זה בלי להכיר את השפה)
אני לא חושב שזה מדע טילים. זה רק לא פאסיבי.

 

[רוני]

ממש לא.לימוד השקעה פאסיבית בשוק ההון מתמצא בקריאת כמה פוסטים באינטרנט. כל הדיונים המלומדים פה הם על מקסום תשואה, לא על האסטרטגיה הבסיסית, שאומרת "תחזיק מדד רחב של מניות ואג"ח, בחלוקה שמתאימה לך" וזהו. זה לא דומה בכלל ללימוד שוק נדל"ן. ההבדל הוא כל כך דרמטי שמצחיק אותי שאנחנו מתווכחים על זה.

אייך התנהלות מול אנשים יכולה להיות פאסיבית? לא הבנתי את זה.

הנחת שתי הנחות שאני לא מסכים איתם,
1. שלא לוקחים חברת ניהול. (אגב, לא חייבים חברת ניהול, בשביל החלפת שוכר יש מתווך. בשביל תחזוקה שוטפת אפשר למצוא איזה איש תחזוקה שמוכן בשעותיו הפנויות לעשות את העבודה)
2. אני לא מדבר על הרבה נכסים. אני מדבר על פיזור ההשקעה גם לנדל"ן, שלא תהיה חשופה כולה לשוק ההון. דירה אחת, שתי דירות, שלוש. תלוי בגודל התיק ואחוז הנדל"ן שאתה רוצה. אכן מי שיש לו עשר דירות זה כבר לא פאסיבי. וזה לא פאסיבי גם אם יש לך חברת ניהול כי אתה תמיד תהיה המחליט בסוף ותמיד מנהל הנכס יתקשר אליך ויספר לך סיפורים.
אני לא אומר שזה לא כדאי, אני לא אומר שאין אנשים שזה מתאים להם מאוד ושהם אפילו אוהבים את זה, אבל השקעה פאסיבת זה לא. (אני מקווה שלא נתחיל עכשיו להתווכח על הלקסיקון).
נ.ב. אני אישית דווקא הייתי רוצה ללמוד על נדל"ן בחו"ל, רק שכאחד שלא יודע מילה באנגלית זה לא נראה לי ראלי. (אם כי יש לי קרוב משפחה שהוא מתווך דירות בארה"ב למשקיעים מהארץ, וגם מחזיק שם לא מעט נכסים, וכל זה בלי להכיר את השפה)
אני לא חושב שזה מדע טילים. זה רק לא פאסיבי.

אני מסכים אתך שיש הבדל משמעותי בין נכס אחד לפורטפוליו נכסים, אני מתיחס לפורטפוליו נכסים מאחר והמטרה להגיע לעצמאות כלכלית, למרות שאפשר לשלב בין נדל"ן לשוק ההון. לגבי האנגלית ניתן לטפל בזה, בגיל 47 החלטתי שהאנגלית שלי ברמת התיירות מגבילה אותי בתחום העיסקי והשקעתי שנתיים בלימודי אנגלית בוולסטריט במשך שלושה ימים לפחות בשבוע, מאוד נהנתי מהתהליך וכיום כמובן השפה היא לא מה שימנע ממני לפעול, את המכשול הזה הסרתי כמו הרבה מחשולים שהייתי צריך להתמודד אתם כמשקיע נדל"ן גלובלי בעיקר בתחילת הדרך, לא היה לי ממי ללמוד ואינטרנט של אז היה שונה מהיום.

 

[רימון]

תפתח תיק באחד מבתי ההשקעות בישראל ותנתב לשם את החסכונות שלך. על מנת ללמוד איך להשקיע, תקרא ספרים על השקעות פאסיביות והשקעות ערך. בזמן שאתה חושב, תשקיע חלק קטן מהכסף במשהו שאתה מתעניין בו ונראה לך הגיוני. אתה יכול להתחיל מהמכתבים של באפט לבעלי המניות שלו:
http://www.berkshirehathaway.com/letters/letters.html

ההיפך בדיוק.

לתת לאחרים (שמחקרית הוכח פעמים רבות שאינם מוכשרים מהממוצע) לקחת אחריות על כספיך זו שגיאה לטעמי.
מוטב בהרבה להשקיע את כספך בעצמך על אינדקס המניות (כאמור, ממוצע) וכך לחסוך את דמי הניהול
של מנהלים אשר בדרך כלל אינם מכים את האינדקס.

 

[Edward]

ההיפך בדיוק.

לתת לאחרים (שמחקרית הוכח פעמים רבות שאינם מוכשרים מהממוצע) לקחת אחריות על כספיך זו שגיאה לטעמי.
מוטב בהרבה להשקיע את כספך בעצמך על אינדקס המניות (כאמור, ממוצע) וכך לחסוך את דמי הניהול
של מנהלים אשר בדרך כלל אינם מכים את האינדקס.

תקרא שוב, לא הצעתי לו לתת את כספו למנהל תיקים. הצעתי לו לפתוח חשבון בניהול עצמי.

 

[ביולוג ירושלמי]

חברים, לא נעים לי להגיד לכם, אבל נדמה לי שהשרשור הזה כבר איבד את הקשר לנושא המקורי.

אולי כדאי לשנות את הנושא ל"השקעה בנדל"ן או במניות?" כדי שלפחות הנושא ישאר רלוונטי

לגמרי... כל כך נכון.
פשוט צריך לשים לב לזה ולהתייחס לעניין.
חס וחלילה מלהעליב והתגובות אכן מחכימות ומלמדות לא מעט והאמת היא שגם המגיבים לעילא ולעילא, אבל פיזור הדעת הוא נוראי...
הבחור שאל שאלה וממצב שעונים לו ומגיבים לעניין, הכל הלך והתפזר הצידה כמעט בלתי אפשרי לקרוא את ה- Thread כי הוא לא קשור לשאלה הנשאלת בפוסט (רק לכאורה, בעקיפין ובדיעבד).
הערה: רק עכשיו אני שם לב שכל שירשורי הדעת שהם לאו דווקא "קשורים" הם מ- 2015... ובכל זאת

במסגרת העבודה ארוויח רווח נקי של כ-16,000 ש"ח מידי חודש

הלוואי עליי
(הזכרתי כבר שלא ללכת חס וחלילה ללמוד ביולוגיה?...)

 

[Yevgeny]

(הזכרתי כבר שלא ללכת חס וחלילה ללמוד ביולוגיה?...)

בתור אחד שלמד, בין השאר, גם ביולוגיה - אני חושב שזה תחום מרתק, פשוט לא בהכרח בשביל לעבוד בו כקריירה
/סוף אופטופיק

 

[Lyman Zerga]

אני חושב שזה תחום מרתק, פשוט לא בהכרח בשביל לעבוד בו כקריירה

קריירה באקדמיה בישראל כחוקר בתחום שווה 5 ספרות חודשי לפני פטנטים. אבל התחרות עזה ביותר.

 

[גרהם]

קריירה באקדמיה בישראל כחוקר בתחום שווה 5 ספרות חודשי לפני פטנטים. אבל התחרות עזה ביותר.

זה בערך השכר הממוצע במשק.
השכר הממוצע לאקדמאי במשרה מלאה גבוה הרבה יותר.

 

[Lyman Zerga]

זה בערך השכר הממוצע במשק.

השכר הממוצע במשק נמדד במונחי ברוטו. במקרה זה, שכר חודשי ברוטו של מדען באקדמיה בתחום מדעי החיים יכול להיות כפול מהשכר הממוצע במשק ואף יותר, כתלות בותק שלו. וזה ללא שקלול פטנטים, ספרות וכו'. רופא מתחיל בסקטור הציבורי משתכר ברוטו פחות מהשכר הממוצע במשק (לפני תורנויות) ותסכים איתי שכקריירה פוטנציאל ההכנסה רב.
זה נכון שבשוואה לשכר בהיי טק ובענפי הכריה והחציבה עקומת גידול השכר, במיוחד בתחילת הקריירה, איטית יותר אך בעיני מבחינת התגמול זו בהחלט אופציה מכובדת לקריירה, בפרט שמאפשרת את האפשרות לחקור ולעסוק במה שמעניין אותך.

 

[גרהם]

השכר הממוצע במשק נמדד במונחי ברוטו. במקרה זה, שכר חודשי ברוטו של מדען באקדמיה בתחום מדעי החיים יכול להיות כפול מהשכר הממוצע במשק ואף יותר, כתלות בותק שלו. וזה ללא שקלול פטנטים, ספרות וכו'. רופא מתחיל בסקטור הציבורי משתכר ברוטו פחות מהשכר הממוצע במשק (לפני תורנויות) ותסכים איתי שכקריירה פוטנציאל ההכנסה רב.
זה נכון שבשוואה לשכר בהיי טק ובענפי הכריה והחציבה עקומת גידול השכר, במיוחד בתחילת הקריירה, איטית יותר אך בעיני מבחינת התגמול זו בהחלט אופציה מכובדת לקריירה, בפרט שמאפשרת את האפשרות לחקור ולעסוק במה שמעניין אותך.

אכן קשה להשוות בין מקצועות שונים ועקומת גידול השכר בהם.
אכן רופא מתחיל מרוויח מעט בלי תורנויות אבל כשבודקים שכר, מדברים על השכר שכולל תורנויות הן לגבי רופאים והן לגבי מקצועות אחרים.
לגבי "אופציה מכובדת", תלוי באדם ובאלטרנטיבות שיש לו. לא מכיר ספציפית מדעי החיים אבל יודע שבמדעים מדוייקים אנשים מגיעים למשרות מחקר אחרי פוסט או שניים (לעיתים יותר), כך שכבר לא מדובר באנשים בתחילת דרכם בשוק העבודה (גיל 35+).
לגבי עיסוק במה שמעניין אכן זה יתרון של האקדמיה, אבל אצל מי שצריך מעבדה היתרון הזה מעט הולך לאיבוד בצורך להתעסק באדמניסטרציה בלתי פוסקת. מהבחינה הזו למי שחוקר עם מחשב וספריה קל יותר.