• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחברה בלבד ואין באמור בה כדי לשקף את דעותיה של בעלת האתר.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מחיר למשתכן בנרקיסים - האם שווה לקנות בתור השקעה עתידית?

  • פותח הנושא פותח הנושא ori12345a
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

ori12345a

משתמש רשום
הצטרף ב
20/10/19
הודעות
3
דירוג
7
היי,ראיתי את הדיון הזה על נרקיסים ראשון..בכל מקרה אשמח לדעתכם במקרה הספיציפי שלי.
https://www.hasolidit.com/kehila/threads/מחיר-למשתכן-שכונת-נרקיסים-ראשון-לציון-עזרה.12840/

זכיתי במחיר למשתכן בראשון בנרקיסים)על חורבות צריפין) ,בפרויקט של חנן מור - http://hmg-rishon.mishtaken.info/
הפרויקט כרגע הוא בשלב ראשוני וההיתר הנוכחי הוא היתר דיפון וחפירה.
הבניין עצמו הוא בניין בן 26 קומות , כאשר 3 קומות מתחת לאדמה הם עבור חנייה, הקומה הראשונה זה למסחר , הקומה השנייה זה לובי ושאר 22 הקומות האחרות הם למגורים.
הדירות הרלוונטיות שנשארו לי לבחור בפרויקט הם דירות 5 חדרים 125 מטר+11 מטר מרפסת+ 2 חניות(או מחסן וחנייה) בקומות 3,4 שפונות צפון מזרח ( לכיוון הכביש הראשי).
תוכנית הדירה הרלוונטית : http://hmg-rishon.mishtaken.info/wp-content/uploads/sites/23/2019/06/דירת-5-חדרים-דגם-B4.pdf
המחיר של הדירה הוא מאוד מפתה - 1,600,000 כולל תשומות הבנייה. האכלוס הצפוי לפי החוזה הוא מרץ 2023.

ההון עצמי שלי עומד על 400,000 וההכנסות נטו עומדות על 16-17 אלף. כלומר המשכנתא היא ממש לא קטנה.

אני מאוד מתלבט מכיוון שאני רואה בדירה כדירה להשקעה בלבד כיוון שזה לא מקום שאני רוצה לגור בו בעתיד. אני כן רואה אותי משכיר את הדירה ואז מוכר אותה בשלב מסויים שאני יוכל.
ההתלבטות השנייה שלי היא הסכום הגדול שאני יצטרך להוציא מידי חודש ב3-4 שנים הקרובות כיוון שאני ישלם גם שכירות וגם משכנתא וגם אני אצטרך לשפץ את הדירה מהבסיס שקיבלתי שזה עוד סכום לא קטן.
בנוסף מי מבטיח לי שאני יקבל שכירות כמו שאני חושב לאחר שהדירה תהיה מוכנה… יכול לצאת מצב שאני ישאר בלי שוכר ויצטרך לשלם 2 שכירויות + ארנונה + דמי ניהול שזה מגיע לסכומים מטורפים כבר.

השאלה העיקרית אם באמת כל ההשקעה הזאת שווה את התשואה שאולי אקבל בעוד 7-10 שנים ? אני מפחד לפספס הזדמנות גדולה פה
 
יש הרבה אנשים כאן בפורום שחוששים מפרויקט מחיר למשתכן כהשקעה מהסיבה העיקרית (להבנתי לפחות) שבגלל שאיכות הבניה נמוכה יחסית ובגלל שהרבה אנשים חושבים כמוך ויקנו דירה להשקעה באותו הזמן (ולכן גם ישכירו באותו הזמן וימכרו ברגע שניתן לממש באותו הזמן) התשואה בפועל תהיה נמוכה ממה שנדמה על הנייר היום.
אני לא מספיק מנוסה כדי באמת לחוות דעה, רק מדווח לך מה קיים בשרשורים קודמים.

חוץ מזה, כל החששות שלך נכונים. הכל יכול לקרות וזה בדיוק הסיכון שבהשקעה (בכל השקעה). סיכון ותשואה הם bff, האתגר היה ותמיד יהיה למצוא את ההשקעה שתניב לך תשואה גבוהה מבלי להגדיל סיכון.

בהצלחה!
 
אני מאוד מתלבט מכיוון שאני רואה בדירה כדירה להשקעה בלבד כיוון שזה לא מקום שאני רוצה לגור בו בעתיד
שים רגע את המחיר למשתכן בצד ותחשוב כמשקיע. האם אתה רוצה להשקיע בנדל"ן? בדירה על הנייר? בדירה במקום הזה? עם החברה הזאת? בתנאי המשכנתא האלה? בלוח הזמנים הזה? אם התשובות הן כן, אז לך על זה. ההנחה היא רק בונוס.
 
ההנחה היא רק בונוס.
זה לדעתי השיקול העיקרי ולא בונוס.
מציעים לך לקנות נכס במחיר X כאשר השווי שלו בשוק הוא X+Y.
אין הרבה מצבים כאלה בעולם ההשקעות. לא חושב שיש בכלל מצבים כאלה למשקיעים "רגילים".
עכשיו השאלה מה זה Y? אם זה 50,000 שח כנראה שהייתי מוותר. לא שאני מזלזל אבל יש כאן גם מרכיב לא קטן של חוסר וודאות. אם Y זה 500,000 לדעתי אין התלבטות בכלל, המדינה נותנת מתנה, לוקחים ומוכרים אחרי כמה שנים.
כמובן שבחישוב של Y צריך לקחת המון גורמים בחשבון, זמן הבנייה, איכות המוצר ועוד.
דעתי בלבד. לא מייעץ.
 
תודה רבה לכולם. בהחלט עזרתם לי.
הבעיה היחידה שה-Y שהוא שווי הנכס הוא נעלם גדול... הוא בעצם ההימור הגדול פה.
אומנם הוא מוכר כביכול לשוק הפתוח דירות ב2.4 בקומות הגבוהות כמובן אבל אני בטוח שהמפרט גדול יותר , כנל המרפסת ועוד דברים אחרים.. לכן להשוות למחיר הזה זה ממש לא נכון וגם להשוות לדירות ושכונות אחרות בראשון זה לא נכון.
מה שאני כן יכול לדעת,הדבר היחיד-שיהיה הרבה משכירים לפחות בתקופה הראשונה זה מה שקורה בשכונת רקפות שאוכלסה ממש עכשיו באיזור קרוב...יש ביד 2 מעל 50 מודעות של דירות מקבלן...אני דיי בטוח שזה יוריד שם את המחיר ובגדול.
 
מה שאני כן יכול לדעת,הדבר היחיד-שיהיה הרבה משכירים לפחות בתקופה הראשונה
סיכוי סביר בהחלט. זה קרה בעפולה ומחירי השכירות הגיעו למקום מאד נמוך בדירות האלו.
השאלה היא כמה ביקוש יש לגור שם. זה המפתח לבחירת ההשקעה בדירת מגורים להשכרה.
 
בלת"ק, קראתי איפשהו שכדאי לבדוק עם אנשים שקנו מהקבלן הנ"ל אם כדאי לקנות ממנו.
לא ממליץ/מייעץ וכו'
 
תודה רבה לכולם. בהחלט עזרתם לי.
הבעיה היחידה שה-Y שהוא שווי הנכס הוא נעלם גדול... הוא בעצם ההימור הגדול פה.
אומנם הוא מוכר כביכול לשוק הפתוח דירות ב2.4 בקומות הגבוהות כמובן אבל אני בטוח שהמפרט גדול יותר , כנל המרפסת ועוד דברים אחרים.. לכן להשוות למחיר הזה זה ממש לא נכון וגם להשוות לדירות ושכונות אחרות בראשון זה לא נכון.
מה שאני כן יכול לדעת,הדבר היחיד-שיהיה הרבה משכירים לפחות בתקופה הראשונה זה מה שקורה בשכונת רקפות שאוכלסה ממש עכשיו באיזור קרוב...יש ביד 2 מעל 50 מודעות של דירות מקבלן...אני דיי בטוח שזה יוריד שם את המחיר ובגדול.
שכונת הרקפות מתוכננת מעולה. ובמיקום מעולה וליד פארק שיוקם בין באר יעקב לשכונה.
לא כ"כ התעמקתי איפה הפרוייקט שלך.
מישהו פעם אמר שהאמיצים שישרדו את המחיר למשתכן יהיו אלה שלא יפחדו משכירות נמוכה בהתחלה, וירידה במחירים בשניה שיהיה אפשר למכור את הדירה.
אם תשרוד את זה? אולי תרוויח. כי אלה 2 נקודות זמן שתהיה חייב לשים אליהם לב.
דבר שני-אתה צריך לחשב את כל המשתנים כמו שאמרו.
אם אתה קונה דירה להשקעה? תהיה בטוח שתשכיר את הדירה בפחות ממה שאתה חושב.
וכנראה תמכור בפחות ממה שאתה חושב.
דבר שלישי, המשתנים שדיברו עליהם כוללים גם את השיפוץ שתצטרך לעשות.
אף שוכר שיקח ממך דירת 5 חדרים, לא יסתפק בדירה שיש לה מטבח רק עם ארונות מתחת לשיש.
אל תשכח שזאת דירה שמתאימה למשפחה גדולה.
המסקנה לדעתי היא שאם אתה מתכוון לגור בדירה? בסדר. למרות שהמחיר נראה לי יקר יחסית להון העצמי.
זה לא אשמתך כן? זה אשמת הקבלן שעשה דירות 3חדרים 77 מטר, והדירה הבאה היא 125 מטר-דפוק לגמרי. ואתה איפשהו באמצע.
אם כבר לקנות במחיר למשתכן, לדעתי זה רק לגור שם , אלא אם כן אתה בונה על עליית מחירים מטורפת כמו שראינו בעשור האחרון ואז זה באמת לא משנה איפה אתה קונה
---לדעתי העסקה לא טובה לך---
 
נערך לאחרונה ב:
מציעים לך לקנות נכס במחיר X כאשר השווי שלו בשוק הוא X+Y.
זה שיקול נכון בעיניי כאשר אתה מוצא בעצמך נכס במחיר נמוך מאד משוויו.
כאשר ההצעה באה מטעם המדינה כדאי תמיד לפקפק, וכאשר מדובר על מאסות של דירות כאלה בכל פרוייקט ובכל הארץ בו זמנית, אז בעצם זה המחיר האמיתי של כל הדירות שם ואין לך נקודת פתיחה יותר טובה.
 
תודה !
האמת אני צופה כבר הרבה זמן...אז הנה , עשיתי גם את הצעד הזה =)
ככה זה מתחיל והופ, תוך שנה אתה עושה מסיבות סולידיות לפורום אצלך בבית.
 
המחיר של הדירה הוא מאוד מפתה - 1,600,000 כולל תשומות הבנייה. האכלוס הצפוי לפי החוזה הוא מרץ 2023.

היי
לדעתי אם אתה רוצה לקנות דירה לצורך השקעה, תקנה דירה קטנה יותר עם משכנתא סבירה,
תתאים את הדירה לנתונים שלך ולא להתאים את עצמך להצעה של המדינה.
 
מנצל שרשור. האם שווה היום להוציא תעודת זכאות למחיר למשתכן (כרוך בעלות)?
הבנתי שהתוכנית הסתיימה ולא מתוכננות הגרלות נוספות (אני מניח שעד שתקום ממשלה חדשה, לא יהיה ברור מה צפוי בעתיד)
 
מנצל שרשור. האם שווה היום להוציא תעודת זכאות למחיר למשתכן (כרוך בעלות)?
בקצב הזה לא יישאר תקציב למשרד כלכלה ... אם יהיה בחירות #3 עוד נצחק על הימים שהיו תכניות מטורללות כאלו על חשבון משלם המיסים.
 
מציעים לך לקנות נכס במחיר X כאשר השווי שלו בשוק הוא X+Y.
בגדול מסכים איתך (ולכן אישית כנראה הייתי הולך על זה) אבל!! אפשר לטעון מנגד שצעד כזה קיצוני מצד הממשלה נובע מתפיסה שרמות המחירים גבוהות מאוד - וזה כבר בעיה למי שמשקיע בנדלן. כלומר לו הייתי אומר לך שבסבירות של 90% מחירי הדירות בעוד עשור יהיו נמוכים ממה שהם עכשיו - זה כבר היה משנה את המשוואה.
 
חברים ,האמת שנתקלתי בפורום הזה במקרה בחיפוש בגוגל,ובאמת יש פה אחלה דעות ואחלה אנשים אז תודה רבה לכולם על המענה והעזרה.

אני לבטים של שבועיים וחפירות בכל מקום אפשרי החלטתי לוותר בלב לא שלם בכלל על ההרפתקה הזאת ולחכות להזדמנות טובה יותר עבורי. אם עשיתי החלטה נכונה או לא אני לא יודע וכנראה אדע בעתיד,אבל הרגשתי שאם אני לא ב100 אחוז אז לא שווה להיכנס לזה למרות שאני מרגיש בלב קצת פספוס.
 
מנצל שרשור. האם שווה היום להוציא תעודת זכאות למחיר למשתכן (כרוך בעלות)?
הבנתי שהתוכנית הסתיימה ולא מתוכננות הגרלות נוספות (אני מניח שעד שתקום ממשלה חדשה, לא יהיה ברור מה צפוי בעתיד)
כרוכה בעלות סימלית. אני חושב 200 שקל? לא זוכר כמה זה היה.
ולדעתי האישית היא ממש לא הסתיימה. יש עוד קבלנים שזכו במכרזים מה יעשו איתם? תהיה להם גם הגרלה.
כל ממשלה חדשה שתקום תכבד את ההתחייבויות של מחיר למשתכן של הגרלות קודמות.

חברים ,האמת שנתקלתי בפורום הזה במקרה בחיפוש בגוגל,ובאמת יש פה אחלה דעות ואחלה אנשים אז תודה רבה לכולם על המענה והעזרה.

אני לבטים של שבועיים וחפירות בכל מקום אפשרי החלטתי לוותר בלב לא שלם בכלל על ההרפתקה הזאת ולחכות להזדמנות טובה יותר עבורי. אם עשיתי החלטה נכונה או לא אני לא יודע וכנראה אדע בעתיד,אבל הרגשתי שאם אני לא ב100 אחוז אז לא שווה להיכנס לזה למרות שאני מרגיש בלב קצת פספוס.
מבין אותך.
אתה לא צריך להתייאש.
במקרה נפלת על פרוייקט שלא מתאים לך. של קבלן שבנה דירות 3 חדרים ודירות 5 חדרים.
ואתה איפשהו נופל באמצע.
פעם הבאה תיפול על 4 חדרים שיכנס לך בול בתקציב, ולא יכביד עליך.
 
זה לדעתי השיקול העיקרי ולא בונוס.
מציעים לך לקנות נכס במחיר X כאשר השווי שלו בשוק הוא X+Y.
השווי שלו נעלם כי זו רק "זכות" או מסמך.
כיום הוא ניחוש.
ובעת המסירה הוא בכלל לא ידוע ותלוי במלא גורמים.
Y יכול להיות שלילי ויכול להיות 2X.
 
ולדעתי האישית היא ממש לא הסתיימה. יש עוד קבלנים שזכו במכרזים מה יעשו איתם? תהיה להם גם הגרלה.
כמה שאני מבין , בההגרלות שכבר היו ( למעט האחרונה) הוכרזו הזוכים. יש דירות בכל מיני מקומות בארץ שמוצעות ללא הגרלה ( מחוסר ביקוש).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
מ קניית דירה על הנייר אחרי מחיר למשתכן נדל"ן 3
Y רוכשי מחיר למשתכן (מחיר מופחת) בחוזה קיימת התייחסות לאיחור בתשלום? נדל"ן 2
ש תמהיל משכנתא לדירה להשקעה דרך מחיר למשתכן נדל"ן 0
S חישוב הנחה בפרויקט מחיר מטרה (למשתכן) נדל"ן 5
Y קניית דירה להשקעה ב״מחיר למשתכן״ בפרוייקט לאוכלוסיה החרדית נדל"ן 23
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
א בחירת דירה - מחיר למשתכן נדל"ן 16
D דירה להשקעה - ״מחיר למשתכן״ - איפה להתחיל? נדל"ן 5
E מחיר למשתכן+/דירה על הנייר נדל"ן 5
לאץ' שינוי סטטוס באתר מחיר למשתכן/דירה בהנחה נדל"ן 2
ה מחיר למשתכן 2024 נדל"ן 5
מ תוספות וטיפים לדירת מחיר למשתכן להשקעה נדל"ן 37
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y ערבות בנקאית חוק מכר - מחיר למשתכן נדל"ן 3
B מחיר למשתכן - דרום חיפה - תשוב חוץ נדל"ן 0
סול מחיר למשתכן למשפרי דיור בני 35 ומעלה נדל"ן 10
ה מחיר למשתכן - איסור מכירת הדירה נדל"ן 58
H מחיר למשתכן למשפרי דיור נדל"ן 7
R מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה נדל"ן 12
Itayya מחיר למשתכן דימונה נדל"ן 6
F התייעצות מחיר למשתכן כפר קאסם נדל"ן 12
romrom התלבטות בין דירות (מחיר למשתכן) נדל"ן 2
T מחיר למשתכן - שינוי סטטוס מידועים לציבור לנשואים לאחר ״זכייה״ נדל"ן 0
G תמהילי משכנתא מחיר למשתכן נדל"ן 8
S איך מקבלים את. המענק של מחיר למשתכן ללא משכנתא ? נדל"ן 3
R מחיר למשתכן בקדימה צורן נדל"ן 6
G מחיר למשתכן ירושלים נדל"ן 12
T מחיר למשתכן נדל"ן 6
T מחיר למשתכן משפרי דיור נדל"ן 3
ב התלבטות בין 3 ל- 4 חדרים - מחיר למשתכן נדל"ן 8
M מרגיש מרומה (מחיר למשתכן) נדל"ן 31
ttmoon מחיר למשתכן - דירה בב"ש נדל"ן 8
ס זוכי מחיר למשתכן הגרלה מס 2020 פסגת זאב פוסטים מאיכות נמוכה 2
K מחיר למשתכן - סיכון בעקבות אג"ח של הקבלן נדל"ן 4
B הגרלת אוקטובר מחיר למשתכן נדל"ן 3
stamEhad מחיר למשתכן - תוך כמה זמן אני צריך לארגן את הכסף? נדל"ן 4
S ייעוץ בנושא מחיר למשתכן -בחירת דירה נדל"ן 24
ל בחירת דירה בפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 6
S מחיר למשתכן בדרום - איזו דירה לבחור והאם כדאי לרכוש ללא משכנתא נדל"ן 5
N דירה להשקעה - מחיר למשתכן - לעומת קנית דירה עצמאית נדל"ן 14
M דירה להשקעה- מחיר למשתכן או דירות תמא נדל"ן 2
ישראלי מצוי מחיר למשתכן - דירה מלפני הנישואים + הסכם ממון והפרדת רכוש נדל"ן 1
מ דירה מחיר למשתכן נדל"ן 2
Shnizelia האם תוכנית מחיר למשתכן הגיע לכדי מיצוי? נדל"ן 61
B מחיר למשתכן כמינוף לתיק השקעות דיבדנדים\פסיבי נדל"ן 39
T שאלת דירה בהנחה (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
S מחיר למשתכן - 5 או 6 חדרים נדל"ן 18
romrom הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר נדל"ן 15
c881 כתבה כרגע על מחיר למשתכן בראש העין נדל"ן 45
stamEhad מה ההבדל בין "מחיר מופחת" ל"מחיר למשתכן"? נדל"ן 5

נושאים דומים

Back
למעלה