מחיר למשתכן בנרקיסים - האם שווה לקנות בתור השקעה עתידית?

ori12345a

משתמש רשום
הצטרף ב
20/10/19
הודעות
3
דירוג
7
היי,ראיתי את הדיון הזה על נרקיסים ראשון..בכל מקרה אשמח לדעתכם במקרה הספיציפי שלי.
https://www.hasolidit.com/kehila/threads/מחיר-למשתכן-שכונת-נרקיסים-ראשון-לציון-עזרה.12840/

זכיתי במחיר למשתכן בראשון בנרקיסים)על חורבות צריפין) ,בפרויקט של חנן מור - http://hmg-rishon.mishtaken.info/
הפרויקט כרגע הוא בשלב ראשוני וההיתר הנוכחי הוא היתר דיפון וחפירה.
הבניין עצמו הוא בניין בן 26 קומות , כאשר 3 קומות מתחת לאדמה הם עבור חנייה, הקומה הראשונה זה למסחר , הקומה השנייה זה לובי ושאר 22 הקומות האחרות הם למגורים.
הדירות הרלוונטיות שנשארו לי לבחור בפרויקט הם דירות 5 חדרים 125 מטר+11 מטר מרפסת+ 2 חניות(או מחסן וחנייה) בקומות 3,4 שפונות צפון מזרח ( לכיוון הכביש הראשי).
תוכנית הדירה הרלוונטית : http://hmg-rishon.mishtaken.info/wp-content/uploads/sites/23/2019/06/דירת-5-חדרים-דגם-B4.pdf
המחיר של הדירה הוא מאוד מפתה - 1,600,000 כולל תשומות הבנייה. האכלוס הצפוי לפי החוזה הוא מרץ 2023.

ההון עצמי שלי עומד על 400,000 וההכנסות נטו עומדות על 16-17 אלף. כלומר המשכנתא היא ממש לא קטנה.

אני מאוד מתלבט מכיוון שאני רואה בדירה כדירה להשקעה בלבד כיוון שזה לא מקום שאני רוצה לגור בו בעתיד. אני כן רואה אותי משכיר את הדירה ואז מוכר אותה בשלב מסויים שאני יוכל.
ההתלבטות השנייה שלי היא הסכום הגדול שאני יצטרך להוציא מידי חודש ב3-4 שנים הקרובות כיוון שאני ישלם גם שכירות וגם משכנתא וגם אני אצטרך לשפץ את הדירה מהבסיס שקיבלתי שזה עוד סכום לא קטן.
בנוסף מי מבטיח לי שאני יקבל שכירות כמו שאני חושב לאחר שהדירה תהיה מוכנה… יכול לצאת מצב שאני ישאר בלי שוכר ויצטרך לשלם 2 שכירויות + ארנונה + דמי ניהול שזה מגיע לסכומים מטורפים כבר.

השאלה העיקרית אם באמת כל ההשקעה הזאת שווה את התשואה שאולי אקבל בעוד 7-10 שנים ? אני מפחד לפספס הזדמנות גדולה פה
 

Am-Ti

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/8/17
הודעות
115
דירוג
34
יש הרבה אנשים כאן בפורום שחוששים מפרויקט מחיר למשתכן כהשקעה מהסיבה העיקרית (להבנתי לפחות) שבגלל שאיכות הבניה נמוכה יחסית ובגלל שהרבה אנשים חושבים כמוך ויקנו דירה להשקעה באותו הזמן (ולכן גם ישכירו באותו הזמן וימכרו ברגע שניתן לממש באותו הזמן) התשואה בפועל תהיה נמוכה ממה שנדמה על הנייר היום.
אני לא מספיק מנוסה כדי באמת לחוות דעה, רק מדווח לך מה קיים בשרשורים קודמים.

חוץ מזה, כל החששות שלך נכונים. הכל יכול לקרות וזה בדיוק הסיכון שבהשקעה (בכל השקעה). סיכון ותשואה הם bff, האתגר היה ותמיד יהיה למצוא את ההשקעה שתניב לך תשואה גבוהה מבלי להגדיל סיכון.

בהצלחה!
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,058
דירוג
11,171
אני מאוד מתלבט מכיוון שאני רואה בדירה כדירה להשקעה בלבד כיוון שזה לא מקום שאני רוצה לגור בו בעתיד
שים רגע את המחיר למשתכן בצד ותחשוב כמשקיע. האם אתה רוצה להשקיע בנדל"ן? בדירה על הנייר? בדירה במקום הזה? עם החברה הזאת? בתנאי המשכנתא האלה? בלוח הזמנים הזה? אם התשובות הן כן, אז לך על זה. ההנחה היא רק בונוס.
 

Buffett

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
354
דירוג
665
ההנחה היא רק בונוס.
זה לדעתי השיקול העיקרי ולא בונוס.
מציעים לך לקנות נכס במחיר X כאשר השווי שלו בשוק הוא X+Y.
אין הרבה מצבים כאלה בעולם ההשקעות. לא חושב שיש בכלל מצבים כאלה למשקיעים "רגילים".
עכשיו השאלה מה זה Y? אם זה 50,000 שח כנראה שהייתי מוותר. לא שאני מזלזל אבל יש כאן גם מרכיב לא קטן של חוסר וודאות. אם Y זה 500,000 לדעתי אין התלבטות בכלל, המדינה נותנת מתנה, לוקחים ומוכרים אחרי כמה שנים.
כמובן שבחישוב של Y צריך לקחת המון גורמים בחשבון, זמן הבנייה, איכות המוצר ועוד.
דעתי בלבד. לא מייעץ.
 

ori12345a

משתמש רשום
הצטרף ב
20/10/19
הודעות
3
דירוג
7
תודה רבה לכולם. בהחלט עזרתם לי.
הבעיה היחידה שה-Y שהוא שווי הנכס הוא נעלם גדול... הוא בעצם ההימור הגדול פה.
אומנם הוא מוכר כביכול לשוק הפתוח דירות ב2.4 בקומות הגבוהות כמובן אבל אני בטוח שהמפרט גדול יותר , כנל המרפסת ועוד דברים אחרים.. לכן להשוות למחיר הזה זה ממש לא נכון וגם להשוות לדירות ושכונות אחרות בראשון זה לא נכון.
מה שאני כן יכול לדעת,הדבר היחיד-שיהיה הרבה משכירים לפחות בתקופה הראשונה זה מה שקורה בשכונת רקפות שאוכלסה ממש עכשיו באיזור קרוב...יש ביד 2 מעל 50 מודעות של דירות מקבלן...אני דיי בטוח שזה יוריד שם את המחיר ובגדול.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,058
דירוג
11,171
מה שאני כן יכול לדעת,הדבר היחיד-שיהיה הרבה משכירים לפחות בתקופה הראשונה
סיכוי סביר בהחלט. זה קרה בעפולה ומחירי השכירות הגיעו למקום מאד נמוך בדירות האלו.
השאלה היא כמה ביקוש יש לגור שם. זה המפתח לבחירת ההשקעה בדירת מגורים להשכרה.
 

יהודה ישראל

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/6/15
הודעות
178
דירוג
80
בלת"ק, קראתי איפשהו שכדאי לבדוק עם אנשים שקנו מהקבלן הנ"ל אם כדאי לקנות ממנו.
לא ממליץ/מייעץ וכו'
 

sun_light

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/10/19
הודעות
708
דירוג
490
תודה רבה לכולם. בהחלט עזרתם לי.
הבעיה היחידה שה-Y שהוא שווי הנכס הוא נעלם גדול... הוא בעצם ההימור הגדול פה.
אומנם הוא מוכר כביכול לשוק הפתוח דירות ב2.4 בקומות הגבוהות כמובן אבל אני בטוח שהמפרט גדול יותר , כנל המרפסת ועוד דברים אחרים.. לכן להשוות למחיר הזה זה ממש לא נכון וגם להשוות לדירות ושכונות אחרות בראשון זה לא נכון.
מה שאני כן יכול לדעת,הדבר היחיד-שיהיה הרבה משכירים לפחות בתקופה הראשונה זה מה שקורה בשכונת רקפות שאוכלסה ממש עכשיו באיזור קרוב...יש ביד 2 מעל 50 מודעות של דירות מקבלן...אני דיי בטוח שזה יוריד שם את המחיר ובגדול.
שכונת הרקפות מתוכננת מעולה. ובמיקום מעולה וליד פארק שיוקם בין באר יעקב לשכונה.
לא כ"כ התעמקתי איפה הפרוייקט שלך.
מישהו פעם אמר שהאמיצים שישרדו את המחיר למשתכן יהיו אלה שלא יפחדו משכירות נמוכה בהתחלה, וירידה במחירים בשניה שיהיה אפשר למכור את הדירה.
אם תשרוד את זה? אולי תרוויח. כי אלה 2 נקודות זמן שתהיה חייב לשים אליהם לב.
דבר שני-אתה צריך לחשב את כל המשתנים כמו שאמרו.
אם אתה קונה דירה להשקעה? תהיה בטוח שתשכיר את הדירה בפחות ממה שאתה חושב.
וכנראה תמכור בפחות ממה שאתה חושב.
דבר שלישי, המשתנים שדיברו עליהם כוללים גם את השיפוץ שתצטרך לעשות.
אף שוכר שיקח ממך דירת 5 חדרים, לא יסתפק בדירה שיש לה מטבח רק עם ארונות מתחת לשיש.
אל תשכח שזאת דירה שמתאימה למשפחה גדולה.
המסקנה לדעתי היא שאם אתה מתכוון לגור בדירה? בסדר. למרות שהמחיר נראה לי יקר יחסית להון העצמי.
זה לא אשמתך כן? זה אשמת הקבלן שעשה דירות 3חדרים 77 מטר, והדירה הבאה היא 125 מטר-דפוק לגמרי. ואתה איפשהו באמצע.
אם כבר לקנות במחיר למשתכן, לדעתי זה רק לגור שם , אלא אם כן אתה בונה על עליית מחירים מטורפת כמו שראינו בעשור האחרון ואז זה באמת לא משנה איפה אתה קונה
---לדעתי העסקה לא טובה לך---
 
נערך לאחרונה ב:

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,321
דירוג
11,745

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,058
דירוג
11,171
מציעים לך לקנות נכס במחיר X כאשר השווי שלו בשוק הוא X+Y.
זה שיקול נכון בעיניי כאשר אתה מוצא בעצמך נכס במחיר נמוך מאד משוויו.
כאשר ההצעה באה מטעם המדינה כדאי תמיד לפקפק, וכאשר מדובר על מאסות של דירות כאלה בכל פרוייקט ובכל הארץ בו זמנית, אז בעצם זה המחיר האמיתי של כל הדירות שם ואין לך נקודת פתיחה יותר טובה.
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,510
דירוג
4,098
תודה !
האמת אני צופה כבר הרבה זמן...אז הנה , עשיתי גם את הצעד הזה =)
ככה זה מתחיל והופ, תוך שנה אתה עושה מסיבות סולידיות לפורום אצלך בבית.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,552
דירוג
4,573
המחיר של הדירה הוא מאוד מפתה - 1,600,000 כולל תשומות הבנייה. האכלוס הצפוי לפי החוזה הוא מרץ 2023.

היי
לדעתי אם אתה רוצה לקנות דירה לצורך השקעה, תקנה דירה קטנה יותר עם משכנתא סבירה,
תתאים את הדירה לנתונים שלך ולא להתאים את עצמך להצעה של המדינה.
 

חלכאי

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/2/15
הודעות
844
דירוג
799
מנצל שרשור. האם שווה היום להוציא תעודת זכאות למחיר למשתכן (כרוך בעלות)?
הבנתי שהתוכנית הסתיימה ולא מתוכננות הגרלות נוספות (אני מניח שעד שתקום ממשלה חדשה, לא יהיה ברור מה צפוי בעתיד)
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,510
דירוג
4,098
מנצל שרשור. האם שווה היום להוציא תעודת זכאות למחיר למשתכן (כרוך בעלות)?
בקצב הזה לא יישאר תקציב למשרד כלכלה ... אם יהיה בחירות #3 עוד נצחק על הימים שהיו תכניות מטורללות כאלו על חשבון משלם המיסים.
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,842
דירוג
2,764
מציעים לך לקנות נכס במחיר X כאשר השווי שלו בשוק הוא X+Y.
בגדול מסכים איתך (ולכן אישית כנראה הייתי הולך על זה) אבל!! אפשר לטעון מנגד שצעד כזה קיצוני מצד הממשלה נובע מתפיסה שרמות המחירים גבוהות מאוד - וזה כבר בעיה למי שמשקיע בנדלן. כלומר לו הייתי אומר לך שבסבירות של 90% מחירי הדירות בעוד עשור יהיו נמוכים ממה שהם עכשיו - זה כבר היה משנה את המשוואה.
 

ori12345a

משתמש רשום
הצטרף ב
20/10/19
הודעות
3
דירוג
7
חברים ,האמת שנתקלתי בפורום הזה במקרה בחיפוש בגוגל,ובאמת יש פה אחלה דעות ואחלה אנשים אז תודה רבה לכולם על המענה והעזרה.

אני לבטים של שבועיים וחפירות בכל מקום אפשרי החלטתי לוותר בלב לא שלם בכלל על ההרפתקה הזאת ולחכות להזדמנות טובה יותר עבורי. אם עשיתי החלטה נכונה או לא אני לא יודע וכנראה אדע בעתיד,אבל הרגשתי שאם אני לא ב100 אחוז אז לא שווה להיכנס לזה למרות שאני מרגיש בלב קצת פספוס.
 

sun_light

משתמש ותיק
הצטרף ב
22/10/19
הודעות
708
דירוג
490
מנצל שרשור. האם שווה היום להוציא תעודת זכאות למחיר למשתכן (כרוך בעלות)?
הבנתי שהתוכנית הסתיימה ולא מתוכננות הגרלות נוספות (אני מניח שעד שתקום ממשלה חדשה, לא יהיה ברור מה צפוי בעתיד)
כרוכה בעלות סימלית. אני חושב 200 שקל? לא זוכר כמה זה היה.
ולדעתי האישית היא ממש לא הסתיימה. יש עוד קבלנים שזכו במכרזים מה יעשו איתם? תהיה להם גם הגרלה.
כל ממשלה חדשה שתקום תכבד את ההתחייבויות של מחיר למשתכן של הגרלות קודמות.

חברים ,האמת שנתקלתי בפורום הזה במקרה בחיפוש בגוגל,ובאמת יש פה אחלה דעות ואחלה אנשים אז תודה רבה לכולם על המענה והעזרה.

אני לבטים של שבועיים וחפירות בכל מקום אפשרי החלטתי לוותר בלב לא שלם בכלל על ההרפתקה הזאת ולחכות להזדמנות טובה יותר עבורי. אם עשיתי החלטה נכונה או לא אני לא יודע וכנראה אדע בעתיד,אבל הרגשתי שאם אני לא ב100 אחוז אז לא שווה להיכנס לזה למרות שאני מרגיש בלב קצת פספוס.
מבין אותך.
אתה לא צריך להתייאש.
במקרה נפלת על פרוייקט שלא מתאים לך. של קבלן שבנה דירות 3 חדרים ודירות 5 חדרים.
ואתה איפשהו נופל באמצע.
פעם הבאה תיפול על 4 חדרים שיכנס לך בול בתקציב, ולא יכביד עליך.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,607
דירוג
2,863
זה לדעתי השיקול העיקרי ולא בונוס.
מציעים לך לקנות נכס במחיר X כאשר השווי שלו בשוק הוא X+Y.
השווי שלו נעלם כי זו רק "זכות" או מסמך.
כיום הוא ניחוש.
ובעת המסירה הוא בכלל לא ידוע ותלוי במלא גורמים.
Y יכול להיות שלילי ויכול להיות 2X.
 

חלכאי

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/2/15
הודעות
844
דירוג
799
ולדעתי האישית היא ממש לא הסתיימה. יש עוד קבלנים שזכו במכרזים מה יעשו איתם? תהיה להם גם הגרלה.
כמה שאני מבין , בההגרלות שכבר היו ( למעט האחרונה) הוכרזו הזוכים. יש דירות בכל מיני מקומות בארץ שמוצעות ללא הגרלה ( מחוסר ביקוש).
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
י מה עדיף, דירת 3 או 4 חדרים להשקעה? מחיר למשתכן. נדל"ן 2
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
מומו הברווז משכנתת גישור לדירת מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y מחיר למשתכן מודיעין - 5 גן או 3 חדרים נדל"ן 3
H הגרלת המשך מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
K המתנה לפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 1
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
Plato זוג עם שני ילדים בדילמת מחיר למשתכן - למכור ולקנות? נדל"ן 4
מ מחיר למשתכן/משפרי דיור נדל"ן 7
benjamin דירה דרך הצבא vs חיפוש עצמי vs מחיר למשתכן בתכנית החדשה נדל"ן 17
Ron.B סקר מחיר למשתכן- מגורים או השקעה? נדל"ן 7
D מחיר למשתכן -נתניה נדל"ן 22
D מחיר למשתכן - הסוף? (ותכנית חדשה בפריפריה) שוק ההון 0
ד מחיר למשתכן-האמנם כדאי? נדל"ן 8
I תמהיל - דירת מחיר למשתכן נדל"ן 2
ג מחיר למשתכן - דופלקס או 6 חדרים בנתניה - האם כדאי כהשקעה לטווח ארוך? נדל"ן 14
ITS מחיר למשתכן במודיעין - דירת 3 או 5 חדרים - מה עדיף כלכלית? נדל"ן 12
מ כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה נדל"ן 28
T ביטול חוזה מחיר למשתכן נדל"ן 2
י מחיר למשתכן - כרמי גת קריית גת נדל"ן 7
ח דירת 6 חדרים - מחיר למשתכן באור יהודה. כדאי? נדל"ן 7
O מחיר למשתכן שכונת נרקיסים ראשון לציון עזרה נדל"ן 68
D מחיר למשתכן גליל ים הרצליה - אשמח לעזרה נדל"ן 17
C התייעצות לגבי החלטה סופית על דירת מחיר למשתכן להשקעה + גודל משכנתא נדל"ן 23
DiverGirl מחיר למשתכן והשפעתו על שוק הדיור נדל"ן 77
B רכישת דירה להשקעה כרווק (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
ט מחיר למשתכן בגדרה הצעירה נדל"ן 23
מ מחיר למשתכן - רכישה/השקעה בצפון נדל"ן 120
ב מחיר למשתכן שוהם - התלבטות נדל"ן 54
ע זכאות מחיר למשתכן אל מול השקעת נדל''ן בחול נדל"ן 16
י מחיר למשתכן בפתח תקווה - התלבטות נדל"ן 30
D ושוב מחיר למשתכן כהשקעה - האם כדאי? נדל"ן 45
לא חשוב שמות מחיר למשתכן אוף טופיק 18
yossik מחיר למשתכן נדל"ן 50
S מחיר למשתכן - אשקלון "עיר ימים" נדל"ן 34
Y מחיר למשתכן בראשון לציון נדל"ן 12
R מחיר למשתכן בבאר שבע להשקעה נדל"ן 23
Rio מיתוג הדירה - מחיר למשתכן וסמיכות לבית קברות נדל"ן 23
N עזרת חכמי הפורום - דירה, מחיר למשתכן, משכנתא אגרסיבית נדל"ן 4
R מחיר למשתכן ונדלן בכלל נדל"ן 248
B מחיר למשתכן במעלות תרשיחא נדל"ן 42
גרושבליגרוש מחיר למשתכן שדרות נדל"ן 42
א מחיר למשתכן דימונה- גם אני זכיתי נדל"ן 3
doc29 מחיר למשתכן- בעד ונגד נדל"ן 85
A מחיר למשתכן - ההשקעה הכי טובה היום נדל"ן 194
Y מחיר למשתכן, זכאות של זוג לא נשוי ומתחת לגיל 35 נדל"ן 10
יבגני וולף מחיר למשתכן- האם כדאי? נדל"ן 125
R מערכת האורדרנט מראה מחיר רכישת קרן שונה (גבוה יותר) ביחס למחיר שבו נקנתה לפני חודש ברוקרים ופלטפורמות מסחר 9

נושאים דומים

למעלה