בתור בחור/בחורה צעירים, מהיכן מתחילים? [נערך: השקעה בנדל"ן]

[אוֹגִי]

לפי מה שכתבת פה פעם, אם אתה רוצה למנף לטווח ארוך, אתה יכול לקחת מינוף של 100%. כלומר, על כל 100 ש"ח שלך עוד 100 ש"ח מינוף.
במקרה כזה, מספיקה ירידה הכי קטנה כדי שיסגרו לך פוזיציות. כי אתה כבר במינוף גבוה יותר. כלומר, כדי להימנע מהחשש הזה אתה צריך לקחת הרבה פחות מאשר יחס של שקל מינוף מול כל שקל שלך. תקן אותי במה טעיתי.

לפי מה שהבנתי מקריאה באינטרנט, זה קצת דומה לקווים האדומים בכינרת: קו אדום עליון וקו אדום תחתון.
בחשבון מרג'ין, הקו האדום העליון עוצר אותך מלהמשיך ולקנות, והקו האדום התחתון מכריח אותך למכור.
אם אני לא טועה, הקו האדום העליון ממוקם ב-50% הון עצמי, והתחתון ב-25% הון עצמי (אבל מותר לברוקר הספציפי למקם את הקווים האדומים גבוה יותר).

 

[רוני]

@רוני אתה חוזר ומציג מספרים מעסקאות ספציפיות שלך שביצעת בגלל שטרחת לעבוד קשה, לחקור ולהתמקצע.
אתה יודע בדיוק כמוני שמרבית האנשים שרוכשים דירות להשקעה לא מבצעים אפילו עשירית מהמחקר שאתה ביצעת והם לא מתקרבים לתשואות ולביטחון שלך.
אני חושב שזה מאוד מטעה להציג את התוצאות אבל להסתיר (קרי - לא להדגיש מספיק) את הגורמים המרכזיים שהובילו אותך לתוצאות הללו.

תרשה לי לשאול שאלה נקודתית ואני מקווה שתספק עליה תשובה נקודתית.
האם אתה חושב שהישראלי הטיפוסי שלא משקיע כל כך הרבה זמן במחקר והתמקצעות בשוק הנדל"ן יכול להשיג תשואות גבוהות עם סיכון מועט תוך כדי מינוף של 100% (משכנתא של 50% והון עצמי של 50%)?

אני רוצה לעשות קצת סדר, אני אישית מרשה לעצמי לקנות נכסים עם מימון של 100% משום שביחס הכולל לסך כל הנכסים שלי מדובר בחשיפה נמוכה מאוד למינוף, זה יכול לנוע בין 10% ל 25% מהפורטפוליו שלי. למשקיע מתחיל שמעוניין לעבוד נכון וסולידי עד כמה שאפשר אני מציע מינוף מקסימלי של עד 60% וזואת לאחר בדיקה שהוא יכול לעמוד בהחזרים חודשיי גבוהים יותר של המשכנתא. רק לפני 11 שנים הריבית של המשכנתאות היתה בסביבות ה 7% כך שמומלץ שהשכירות החודשית תכסה את התשלום החודשי של המשכנתא כשהריבית תעלה. ישראלי טיפוסי שלא משקיע בלמידה בהתמקצעות ונכנס בעיתוי הנכון להשקעה יכול בהחלט להרוויח תשואות יפות עם סיכון מועט לדוגמא תל אביב 2006 ניויורק 2010 לונדון 2009 בדיוק כמו משקיע בשוק ההון שרכש יחידות בקרן השקעות לפני מספר שנים ואין לו מושג בשוק ההון.

 

[daat99]

אם אני לא טועה, הקו האדום העליון ממוקם ב-50% הון עצמי, והתחתון ב-25% הון עצמי (אבל מותר לברוקר הספציפי למקם את הקווים האדומים גבוה יותר).

לא מדוייק.
ישנם שני סוגי מינוף.
מינוף למסחר תוך יומי שבו אתה מחויב למכור את המניות שרכשת במהלך אותו יום המסחר שבו רכשת אותן וכאן המינוף הוא 4:1 (על כל דולר אתה יכול לרכוש ב-4 דולר).
במינוף תוך-יומי הברוקר יבצע מכירת פוזיציות לקראת סיום המסחר בשביל להגיע למצב של מינוף בין-יומי.

מינוף בין-יומי נועד להשקעה לטווח יותר ארוך שבו מותר לך להחזיק מניות יותר מיום מסחר אחד (אחזקה לילית) במינוף זה אתה מקבל 2:1 (על כל דולר אתה יכול לרכוש ב-2 דולר).

ישראלי טיפוסי שלא משקיע בלמידה בהתמקצעות ונכנס בעיתוי הנכון להשקעה יכול בהחלט להרוויח תשואות יפות עם סיכון מועט לדוגמא תל אביב 2006 ניויורק 2010 לונדון 2009 בדיוק כמו משקיע בשוק ההון שרכש יחידות בקרן השקעות לפני מספר שני ואין לו מושג בשוק ההון.

אתה נכנס כאן למשחק "אם היה לך יותר מזל משכל אז יכלת להרויח תשואות יפות".
הוא גם יכל למלא לוטו ולהיות מי שזכה במקום הראשון בדיוק באותה הצורה...
להמר על המזל זה לא השקעה ובפרט לא השקעה בטוחה וסולידית.

**עריכה**
בדיוק כמו שהיה ישראלי אחד שרכש דירה בניו-יורק 2010 ועשה רווח יפה יכל להיות ישראלי אחר שרכש את אותה הדירה ב-2007 ומכר אותה ב-2010 - האם גם הוא עשה רווח יפה?

בכל מקרה תודה שהבהרת את הנקודה.
עכשיו אני יודע איך להתייחס לדברים שאתה מציג.

 

[רוני]

השאלה האם הניסיון שלך מייצג את עליית המחירים בארץ. לפחות לפי נתוני משרד הבינוי (שהם אמינים עלי) התשובה היא לא. אתה יכול להביט על הנתונים במחוז תל אביב בלבד נדמה לי שזה באזור 90%.
ושוב אני מדגיש - המחירים מחוץ לאזור המרכז נמוכים הרבה יותר ובהחלט לא בועתיים.
לגבי הסיכון בפריפריה. התגובה שלך נורא מוזרה בעיני.
בצפון ובדרום ישנם ערים גדולות ומפותחות. אומנם התרגלנו לקרוא להם פריפריה, כי הם מחוץ לגוש דן, אבל הם בהחלט מרכזים בפני עצמם. יש בהם אוכלוסיה חזקה ואיכותית. והם גם לא כך כך רחוקות, לעיתים נסיעה של לא יותר משעה.
הסיכון בהשקעה בארה"ב ללא הכרות מספיקה עם שוק הנדל"ן שם, גבוה לדעתי עשרות מונים. מי שמוכן לטוס לבקר בנכסים בארה"ב וללמוד את השוק שם - מצוין. אני מחפש משהו פאסיבי יותר.

רובי, ההשקעה בארצות הברית או בכל מקום אחר עבורינו היא מסוכנת יותר אם אנחנו לא למכירים את השוק, בזה אני מסכים אתך אך מצד שני למי שמכיר את השוק או אם ניקח משקיע זר מניוזילנד ונשאל אותו היכן מסוכן יותר להשקיע באטלנטה, פלורידה, טקסס או באר שבע, אשדוד, אשקלון ? אני מניח שהוא ירגיש בטוח יותר בארה"ב.

 

[רובי1]

במינוף זה אתה מקבל 2:1 (על כל דולר אתה יכול לרכוש ב-2 דולר).

רק כדי שאבין סופית, במינוף כזה, אם יש לי 1 דולר, וקניתי ב2 דולר ועכשיו השוק ירד ב10%.
האם תתבצע מכירה?

ישראלי טיפוסי שלא משקיע בלמידה בהתמקצעות ונכנס בעיתוי הנכון להשקעה יכול בהחלט להרוויח תשואות יפות עם סיכון מועט

גם צמחוני שלא מגביל את עצמו באכילת בשר, יכול לגוון יותר את התפריט שלו.
אם הוא לא השקיע בלמידה אייך ידע שהוא נכנס בעיתוי הנכון. אגב, לא מספיק להיכנס בעיתוי נכון צריך לרכוש את הנכס הנכון וצריך להשכיר אותו לאנשים נכונים וכו'

אך מצד שני למי שמכיר את השוק

בשביל להכיר את השוק האמריקאי, צריך לטוס לארה"ב, לדבר עם אנשי מקצוע מקומיים לעשות מחקר רציני. זה כבר לא השקעה. זה להפוך לסוחר נדל"ן במשרה מלאה.
בקיצור הנושא ברור. נדל"ן בארץ דורש הבנה ומאמץ, ומספק תשואות יפות אם כי מעט נמוכות. נדל"ן בחו"ל דורש המון הבנה המון מקצועיות והמון מאמץ ומספק תשואות גבוהות. כך צריך להציג את זה.

 

[רוני]

השאלה האם הניסיון שלך מייצג את עליית המחירים בארץ. לפחות לפי נתוני משרד הבינוי (שהם אמינים עלי) התשובה היא לא. אתה יכול להביט על הנתונים במחוז תל אביב בלבד נדמה לי שזה באזור 90%.
ושוב אני מדגיש - המחירים מחוץ לאזור המרכז נמוכים הרבה יותר ובהחלט לא בועתיים.
לגבי הסיכון בפריפריה. התגובה שלך נורא מוזרה בעיני.
בצפון ובדרום ישנם ערים גדולות ומפותחות. אומנם התרגלנו לקרוא להם פריפריה, כי הם מחוץ לגוש דן, אבל הם בהחלט מרכזים בפני עצמם. יש בהם אוכלוסיה חזקה ואיכותית. והם גם לא כך כך רחוקות, לעיתים נסיעה של לא יותר משעה.
הסיכון בהשקעה בארה"ב ללא הכרות מספיקה עם שוק הנדל"ן שם, גבוה לדעתי עשרות מונים. מי שמוכן לטוס לבקר בנכסים בארה"ב וללמוד את השוק שם - מצוין. אני מחפש משהו פאסיבי יותר.

http://www.madlan.co.il/property/בת ים/דוד רמז/16
צירפתי עבורך לינק לדירת 2.5 חדרים ברחוב רמז בבת ים שעזרתי לעובד שלי לרכוש בשנת 2005 בסכום של 338,210 ש"ח לפי 6,149 ש"ח למטר מרובע . המחירים עלו מאז ובשנת 2013 נמכרה דירה בבניין לפי 19,737 ש"ח למטר כלומר 200% והרי אתה יודע שהמחירים המשיכו לעלות גם אחרי 2013. אין לי מושג איך משרד הבינוי (משרד ממשלתי) מחשבים את הנוסחה של עליית המחירים. אני חיי את השוק ויודע עובדות.

 

[daat99]

רק כדי שאבין סופית, במינוף כזה, אם יש לי 1 דולר, וקניתי ב2 דולר ועכשיו השוק ירד ב10%.
האם תתבצע מכירה?

לא - שווי התיק שלך צריך לרדת ב-50% אל מתחת לערך הכספי שלך.

בקיצור הנושא ברור. נדל"ן בארץ דורש הבנה ומאמץ, ומספק תשואות יפות אם כי מעט נמוכות. נדל"ן בחו"ל דורש המון הבנה המון מקצועיות והמון מאמץ ומספק תשואות גבוהות. כך צריך להציג את זה.

+1

 

[רובי1]

daat99 תודה על המידע.
האם כל ברוקר נותן מינוף כזה?
האם גם על קרן נאמנות?

 

[אורי]

@רובי1 ,
אתה יכול לכלול מספר ציטוטים בהודעה אחת, אין צורך להגיב לכל אחד בנפרד...

אני לא יודע איך עושים זאת...

 

[daat99]

האם כל ברוקר נותן מינוף כזה?

האמריקאים כן.
בתי ההשקעות בארץ יבקשו ממך כמה תעלולי קרקס קודם אבל גם הם יכולים.

האם גם על קרן נאמנות?

המינוף שאני הצגתי נוגע לכל נייר סחיר בבורסה האמריקאית ונקבע לפי החוקים של מסחר בארצות הברית.

אני לא יודע איך עושים זאת...

תסמן את החלק שאתה רוצה לצטט עם העכבר ויופיע לך קישור "צטט הודעה".
הציטוט יתווסף לתיבת התגובה בתחתית העמוד.

במקרה הגרוע מכל אתה יכול לצטט כרגיל ופשוט לבחור את כל התגובה שלך עם הציטוט (CTRL+A) להעתיק אותה (CTRL+C) ואז לצטט את ההודעה האחרת ולהדביק את ההודעה המקורית בתוך תיבת התגובה (CTRL+V).

 

[אורי]

תסמן את החלק שאתה רוצה לצטט עם העכבר ויופיע לך קישור "צטט הודעה".
הציטוט יתווסף לתיבת התגובה בתחתית העמוד.

במקרה הגרוע מכל אתה יכול לצטט כרגיל ופשוט לבחור את כל התגובה שלך עם הציטוט (CTRL+A) להעתיק אותה (CTRL+C) ואז לצטט את ההודעה האחרת ולהדביק את ההודעה המקורית בתוך תיבת התגובה (CTRL+V).

תודה. את הפורום הזה אני קורא בעיקר עם טאבלט IOS ובו השיטה הזו לא עובדת.

 

[daat99]

תודה. את הפורום הזה אני קורא בעיקר עם טאבלט IOS ובו השיטה הזו לא עובדת.

גם בטבלט אפשר לעשות העתק/הדבק אז נשארת עם הגרוע מכל

**הערה**
תבדוק מה קורה אם אתה לוחץ עם האצבע לחיצה ממושכת על טקסט בהודעה.
לדעתי בטבלט זה יעשה את אותו הדבר כמו סימן ההודעה במחשב - שווה בדיקה.

 

[אוֹגִי]

לא מדוייק.
ישנם שני סוגי מינוף.
מינוף למסחר תוך יומי...
מינוף בין-יומי...

מסחר יומי זה נושא נפרד, שבכלל לא התייחסתי אליו. @רובי1 דיבר בפירוש על השקעה לטווח ארוך. הוא כתב: "אם אתה רוצה למנף לטווח ארוך". עד כמה שהבנתי, אם הברוקר לא מזהה את המשקיע כ"בעל דפוס פעילות של סוחר יומי" או ככזה שקיבל הכשרה של סוחר יומי, אז הברוקר לא מפעיל את הכללים המיוחדים של מסחר יומי, אלא את הכללים הרגילים.

והכללים הרגילים הם שיש שני "קווים אדומים" ולא אחד. הקו האדום העליון נקרא initial requirement ומוגדר כ-50% הון עצמי, והקו האדום התחתון נקרא maintenance requirement ומוגדר כ-25% הון עצמי. הראשון עוצר את המשקיע מלהמשיך ולקנות, והשני מכריח את המשקיע למכור. אשמח אם תבדוק את זה ותתקן אותי אם טעיתי. הנושא חדש לי.

 

[daat99]

והכללים הרגילים הם שיש שני "קווים אדומים" ולא אחד. הקו האדום העליון נקרא initial requirement ומוגדר כ-50% הון עצמי, והקו האדום התחתון נקרא maintenance requirement ומוגדר כ-25% הון עצמי. הראשון עוצר את המשקיע מלהמשיך ולקנות, והשני מכריח את המשקיע למכור. אשמח אם תבדוק את זה ותתקן אותי אם טעיתי. הנושא חדש לי.

Initial Requirements - זהו מינוף תוך יומי והוא 4:1
Maintenance Requirements - זהו מינוף ארוך טווח (אחזקה לילית) והוא 2:1.

אין כאן שום משמעות לקווים אדומים או כל צבע אחר אלא הגדרת מכפיל המינוף בהתאם למשך האחזקה.

הברוקר לא יודע מתי אתה מתכנן למכור את הנייר ולכן במהלך היום הוא יספק לך מינוף של 4:1.
לקראת סוף היום הברוקר יריץ בדיקה ואם הוא יראה שאתה עומד לסיים את יום המסחר עם מינוף שגבוה מ-2:1 הוא יבצע Margin Call (או מכירה מיידית של פוזיציות).

אתה מבלבל בין שני סוגי המינוף לפי טווח החזקה לבין קווים.

**עריכה**
באינטראקטיב ברוקרס הבדיקה של המינוף נעשית 10 דקות לפני סגירת המסחר בבורסה האמריקאית והברוקר מבצע מכירה מיידית של פוזיציות בעייתיות בלי ליצור עם הלקוח קשר טלפוני.

 

[רובי1]

והכללים הרגילים הם שיש שני "קווים אדומים" ולא אחד. הקו האדום העליון נקרא initial requirement ומוגדר כ-50% הון עצמי, והקו האדום התחתון נקרא maintenance requirement ומוגדר כ-25% הון עצמי.

לא - שווי התיק שלך צריך לרדת ב-50% אל מתחת לערך הכספי שלך.

אתם אומרים שניכם את אותם הנתונים במילים אחרות - ואז מתווכחים. בכל אופן תודה רבה לשניכם.

 

[רובי1]

מחשבים את הנוסחה של עליית המחירים. אני חיי את השוק ויודע עובדות.

לעולם עיסקה כזו או אחרת לא מייצגת את השוק כולו.
נותני משרד הבינוי אמינים. השיטה היא על פי העסקאות המדווחות לרשות המיסים. זו אכן שיטה שונה מלבדוק את אותה דירה בדיוק באותו מקום וכו', ואולם לדעתי זוהי שיטה מדויקת יותר לבחינת מצב השוק.
חוזר שוב על מה שאמרתי למעלה, יתכן מאוד שאכן מחירי הדירות במרכז בועתיים. אני דיברתי על מחוזות הצפון והדרום.

 

[סימפטי]

חברים, לא נעים לי להגיד לכם, אבל נדמה לי שהשרשור הזה כבר איבד את הקשר לנושא המקורי.

אולי כדאי לשנות את הנושא ל"השקעה בנדל"ן או במניות?" כדי שלפחות הנושא ישאר רלוונטי

 

[daat99]

אתם אומרים שניכם את אותם הנתונים במילים אחרות - ואז מתווכחים. בכל אופן תודה רבה לשניכם.

זה ממש לא נכון.
הוא טוען שהברוקר יפסיק לאפשר לך לרכוש כשתגיע ל-50% ויכריח אותך למכור כשתגיע ל-25% וזה לא נכון בכלל.

הברוקר מתייחס למינוף לפי טווח אחזקה בלי קווים כלשהם.
לפי החוק האמריקאי ניתן להשתמש במינוף של 4:1 למסחר יומי - כלומר לקנות ולמכור באותו היום.
בשביל אחזקת לילה מותר להשתמש במינוף של 2:1 בלבד.
אין כאן שום משמעות למתי מותר לך לקנות מניות או לא והברוקר ימכור את המניות שלך ברגע שתגיע למצב שבו אתה עובר על חוקי המינוף.

הברוקר יכול למכור את המניות שלך גם אם אתה השווי שלך יורד ל-49% בלבד בניגוד לטענה שלו שמכירה מתבצעת רק כאשר שווי התיק יורד ל-25%.

 

[רובי1]

הברוקר יכול למכור את המניות שלך גם אם אתה השווי שלך יורד ל-49% בלבד בניגוד לטענה שלו שמכירה מתבצעת רק כאשר שווי התיק יורד ל-25%

עכשיו התבלבלתי לגמרי.
מה זה 2:1?
זה אומר שעל כל 100$ שהעברתי לברוקר אני קונה ב200$?
אם כן, ואם הבנתי אותך, כעת רק במידה והשוק יפול 50% הברוקר ימכור לי. זה מסתדר מצוין עם קו עליון, של 50% הון עצמי, וקו תחתון שהוא הקו שבו מתרחשת מכירה של 25% הון עצמי.
כעת תסביר מה לא הבנתי?
תודה.

 

[daat99]

אני אסביר מההתחלה:
אדם שם 100 דולר בחשבון השקעות בברוקר שעובד לפי חוקי המינוף האמריקאיים.
מגיע יום שני ונפתח המסחר כאשר מניית XYZ נסחרת במחיר של 10 דולר.
אותו אדם מנצל את "כח הקניה" המקסימאלי הניתן לו (מחושב לפי מינוף 4:1 - נקרא Initial Requirements) ורוכש 40 יחידות של XYZ בעלות כוללת של 400 דולר (100 דולר שלו, 300 של הברוקר).
לקראת סוף המסחר המניה עדיין נסחרת במחיר של 10 דולר.
הברוקר מבצע בדיקת מינוף לאחזקה לילית (מחושב לפי מינוף של 2:1 - נקרא Maintenance Requirements) ומגלה שלאותו אדם חסר הון עצמי בשביל לשמור על המינוף הלילי.
הברוקר מבצע "Marign Call" ומתקשר לאותו אדם ואומר לו "אין לך מספיק כסף בחשבון - אתה רוצה להעביר לנו עוד 100 דולר עכשיו או למכור מניות?".
מכיוון שאין לאותו אדם 100 דולר נוספים להעביר "מעכשיו לעכשיו" הוא נאלץ למכור 20 יחידות של XYZ בשווי 200 דולר ונשאר רק עם 20 יחידות אחרות של XYZ בשווי כולל של 200 דולר וכך הוא עומד בכללים של מינוף ארוך טווח של 2:1.

תשים לב שמחיר המניה לא השתנה ועדיין הברוקר חייב את אותו אדם למכור מניות - אין שום התייחסות ל"קווים אדומים".