שילוב מסלול פיתוי בתור הלוואת בלון במשכנתא

[CoreOxide]

היי,

אני רוצה נאלץ לקחת משכנתא של 1.65 מ', בינתיים. מצאנו וקנינו דירה שאהבנו לפני שמכרנו את הדירה הנוכחית (בכוונה).
אני מעריך, בהערכה שמרנית, שנוכל למכור את הדירה הנוכחית ב-1.3 מ'. הדירה ללא משכנתא.
לכן, אני רוצה לקחת מיליון ש"ח בהלוואת בלון, לתקופה של עד שנה (שוב, מניח שנוכל למכור בזמן הזה).

השאלה היא - האם כדאי\אפשר להשתמש במסלול הזה בתור מסלול פיתוי, איכשהו?

אם אני "מגלה" לבנק שאני אסגור את המסלול הזה תוך פחות משנה, אז בעצם במסלול גרייס רגיל, בהנחת ריבית של כ-5% שנתי, אני משלם כ-3000 ש"ח בחודש ריבית, עד לפירעון מלא.
אם אני מסתיר את זה מהבנק והופך את המיליון איכשהו למסלול פיתוי, אולי אוכל לקבל ריבית טובה יותר על ה-650 אש"ח שאני כן מתכוון לשלם בתשלומים חודשיים.
הבנתי שבמסלולים צמודי מדד אפשר לקבל ריביות גבוהות יותר מהבנק, בתמורה לריביות נמוכות יותר במסלולים אחרים.
אבל, מסלול צמוד מדד הקצר ביותר הוא בעצם "צמוד משתנה כל שנה", שבעצם מכריח אותי לשלם בוודאות ריבית במשך שנה, או קנס (אגב, הקנס מחושב עד לנקודת שינוי הריבית הקרובה או עד לפירעון של המסלול?)

תכננתי לעשות משהו כזה:
לקחת מיליון ש"ח בריבית פריים, ולתת לבנק לדפוק אותי כמה שהוא רוצה בריבית במסלול הזה.
בתמורה - לקבל מסלול קל"צ ב-650 אש"ח הנותרים עם ריבית כמה שיותר נמוכה (שוב, זה מסלול שאני כן מתכוון לשלם בתשלומים).

יש לנו הכנסה של 40 אש"ח נטו עם הוצאות של 10-12 אש"ח בחודש.
כעיקרון רציתי להגביל את ההחזר של המשכנתא עד כ7000 ש"ח בחודש, אבל אין לי שום בעיה לשלם כמה חודשים תשלום חודשי יותר גבוה - עד שאצליח למכור את הדירה.

תודה מראש

 

[FIYaacov]

אם אתה מתכוון למשכן את הדירה הנוכחית, אין קשר בין שתי המשכנתאות, לא בריביות ולא בפיתויים.

והם גם יודעים שאתה תסגור אותו, כי אתה חייב לסגור אותו כשתמכור את הדירה.

גם אם תיקח את זה כנגד הדירה החדשה, לא יתנו לך גרייס ליותר משנתיים כך שהם יודעים מראש שאתה סוגר.

נכון לאוגוסט 2023. אולי דברים השתנו.

 

[האזרח הקטן]

הכוונה שלך היא להגדיל את המשכנתא על הדירה החדשה במיליון ש"ח, שאותם אתה מתכוון לפרוע ברגע שתמכור את הדירה?

אבל, מסלול צמוד מדד הקצר ביותר הוא בעצם "צמוד משתנה כל שנה", שבעצם מכריח אותי לשלם בוודאות ריבית במשך שנה

ריבית משלמים עד לפירעון ההלוואה. אם לקחת הלוואה לעשרים שנה ופרעת לאחר יום, תשלם ריבית על יום.

או קנס

קנס, או בשמו הבנקאי עמלת היוון, יהיה רק במצב בו הריבית הממוצעת במועד הפירעון נמוכה מהריבית שלכם, וגם מהריבית הממוצעת במועד לקיחת ההלוואה (או מועד עדכון הריבית האחרון, במידה וחציתם נקודת עדכון ריבית).

(אגב, הקנס מחושב עד לנקודת שינוי הריבית הקרובה או עד לפירעון של המסלול?)

עד למועד הקרוב של שינוי הריבית.

 

[CoreOxide]

אם אתה מתכוון למשכן את הדירה הנוכחית, אין קשר בין שתי המשכנתאות, לא בריביות ולא בפיתויים.

והם גם יודעים שאתה תסגור אותו, כי אתה חייב לסגור אותו כשתמכור את הדירה.

גם אם תיקח את זה כנגד הדירה החדשה, לא יתנו לך גרייס ליותר משנתיים כך שהם יודעים מראש שאתה סוגר.

נכון לאוגוסט 2023. אולי דברים השתנו.

אני לא מתכוון למשכן את הדירה הנוכחית, אני לוקח את כל המשכנתא כנגד הדירה החדשה. את ההון העצמי הדרוש אני באמת משלם מהון עצמי.
אז.. הם לא ידעו שיש לנו דירה נוספת, לדעתי.

 

[CoreOxide]

הכוונה שלך היא להגדיל את המשכנתא על הדירה החדשה במיליון ש"ח, שאותם אתה מתכוון לפרוע ברגע שתמכור את הדירה?

בדיוק.

ריבית משלמים עד לפירעון ההלוואה. אם לקחת הלוואה לעשרים שנה ופרעת לאחר יום, תשלם ריבית על יום.

פלוס קנס...?

קנס, או בשמו הבנקאי עמלת היוון, יהיה רק במצב בו הריבית הממוצעת במועד הפירעון נמוכה מהריבית שלכם, וגם מהריבית הממוצעת במועד לקיחת ההלוואה (או מועד עדכון הריבית האחרון, במידה וחציתם נקודת עדכון ריבית).

ז"א שאם הריבית לא השתנתה, לא אשלם קנס כלל?
הריבית הממוצעת הזו מפורסמת ללקוחות...?

 

[האזרח הקטן]

אז.. הם לא ידעו שיש לנו דירה נוספת, לדעתי.

הבנק מבקש כחלק מהליך קבלת המשכנתא את טופס הדיווח למיסוי מקרקעין, ושם יש הצהרה שלך על כוונה למכור דירה קיימת.
אז לדעת הם יידעו, אבל זה לא אמור לשנות להם.

 

[האזרח הקטן]

פלוס קנס...?

ז"א שאם הריבית לא השתנתה, לא אשלם קנס כלל?

כן. אם הריבית הממוצעת לא השתנתה, בוודאות לא תהיה עמלת היוון.

כן יש עמלות אחרות שעשויות לחול, אבל הן בעיניי זניחות לעניין:
1. עמלה תפעולית של 60 ש"ח.
2. עמלת אי הודעה מוקדמת בסך אלפית מהסכום הנפרע. ניתן להימנע ממנה אם תעדכן את הבנק 10 ימים לפחות לפני הפירעון המוקדם.
3. עמלת מדד ממוצע- אם מדובר במסלול צמוד מדד וגם יום הפירעון הוא בין ה 1 ל15 בחודש (או יותר נכון טרם פרסום מדד המחירים לצרכן באותו חודש), מחשבים את המדד החודשי הממוצע ב12 החודשים הקודמים ותתווסף עמלה על מחצית מגובה המדד הממוצע, כפול הסכום הנפרע.

הריבית הממוצעת הזו מפורסמת ללקוחות...?

זו ריבית שבנק ישראל מפרסם מדי 11 בחודש (יכול לזוז ביום/יומיים קדימה עקב חגים / שבת). המידע פומבי באתר בנק ישראל.

 

[CoreOxide]

כן. אם הריבית הממוצעת לא השתנתה, בוודאות לא תהיה עמלת היוון.

כן יש עמלות אחרות שעשויות לחול, אבל הן בעיניי זניחות לעניין:
1. עמלה תפעולית של 60 ש"ח.
2. עמלת אי הודעה מוקדמת בסך אלפית מהסכום הנפרע. ניתן להימנע ממנה אם תעדכן את הבנק 10 ימים לפחות לפני הפירעון המוקדם.
3. עמלת מדד ממוצע- אם מדובר במסלול צמוד מדד וגם יום הפירעון הוא בין ה 1 ל15 בחודש (או יותר נכון טרם פרסום מדד המחירים לצרכן באותו חודש), מחשבים את המדד החודשי הממוצע ב12 החודשים הקודמים ותתווסף עמלה על מחצית מגובה המדד הממוצע, כפול הסכום הנפרע.

זו ריבית שבנק ישראל מפרסם מדי 11 בחודש (יכול לזוז ביום/יומיים קדימה עקב חגים / שבת). המידע פומבי באתר בנק ישראל.

תודה רבה על התשובות המפורטות!

מה דעתך על רעיון מסלול הפיתוי?

 

[האזרח הקטן]

מה דעתך על רעיון מסלול הפיתוי?

אם מגבלת ההחזר החודשי מאפשרת זאת, זו כנראה דרך טובה להוזיל את שאר המסלולים.
קח בחשבון שמדובר במסלול צמוד מדד, אז גם בתקופה של שנה-שנתיים יכולות לקרות בו הפתעות לא נעימות.