מוח כוורת - שוקל עבודה עצמאית בתור מלווה לקניית נכסים בספרד

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,902
דירוג
3,285
שלום לכל הקוראים,

יש לי לא מעט ניסיון בשוק הנדלן במדריד ואני שוקל על פתיחת מסלול לליווי אישי למשקיעים המעוניינים לרכוש נכס במדריד.

הייתי מעוניין לדעת, מה לדעתכם חשוב לכם לקבל בתור לקוחות, מבחינת ליווי מקצועי?
מה יתן לכם ערך מוסף?
שכר טרחה, האם מעדיפים תעריף קבוע או כאחוז מהעיסקה?
מה לדעתכם הגיוני לגבות אם העיסקה לא תצא לפועל בגלל החלטת המשקיע?
ובכלל מחשבות בנושא יתקבלו בברכה.

המון תודה מראש למי לעונה.
 

לארוצה

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/8/19
הודעות
527
דירוג
303
מה זאת אומרת אחוז מהעסקה? נשמע שזה יוצר ניגוד אינטרסים.
 
  • אהבתי
Reactions: Roi

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,902
דירוג
3,285
מה זאת אומרת אחוז מהעסקה? נשמע שזה יוצר ניגוד אינטרסים.
כמו סוג של דמי תיווך, מעלות הנכס.
לחלופין, אולי שווה להציע מחיר סגור fixed price לליווי,...
 

לארוצה

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/8/19
הודעות
527
דירוג
303
כמו סוג של דמי תיווך, מעלות הנכס.
לחלופין, אולי שווה להציע מחיר סגור fixed price לליווי,...
אני חושב שזה עדיף, אחרת הייתי חושש מניפוח מחיר העסקה. מה דעתך על שותפות שקטה של אחוז מסוים מהרווחים? ככה אדע שהאינטרסים שלנו זהים.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,068
דירוג
11,191
שוקל על פתיחת מסלול לליווי אישי למשקיעים המעוניינים לרכוש נכס במדריד
רעיון טוב!
אתה כותב כאן אז אני מבינה שמדובר על ליווי של זרים (רק ישראלים?) ולא של ספרדים.
מה לדעתכם חשוב לכם לקבל בתור לקוחות, מבחינת ליווי מקצועי?
מה יתן לכם ערך מוסף?
הערך המוסף הראשון והחשוב הוא לתווך את הידע שלך בנושא השקעות של זרים - תנאים שהמדינה/עיר דורשת מהזרים, מיסוי, תכניות פיתוח בשכונות, וכדומה.
הערך הנוסף הוא להיות זה שעושה את העבודה הבירוקרטית מול הרשויות כאשר המשקיע גם נמצא הרחק וגם לא מכיר את השפה והתרבות האירגונית-מימסדית.
ערך נוסף הוא אמינות ויעילות. למשל, אם המשקיע מגיע לראות את הדירות הרלוונטיות (אחרי שעשיתם את כל הדרך למצוא מה רלוונטי עבורו) כדי לקבל החלטה ולחתום - שלא יווצר מצב שרוב הדירות כבר לא על המדף או שהן שונות מאד מהציפיות, כי אז הוא ייאלץ להאריך את שהותו או לטוס שוב.
שכר טרחה, האם מעדיפים תעריף קבוע או כאחוז מהעיסקה?
בגדול נהוג כאחוז מהעיסקה (להבדיל מהתהייה של מי שכתב מעליי) אבל אתה צריך לתמחר עבודה רבה יותר מאשר מתווך בארץ למקומיים ולכן האחוז שתבקש יכול להרתיע. תחשוב שכאן נהוג עד 2% עמלת תיווך (על כלום ושום דבר בדרך כלל) ומה אנשים יחשבו על 15% למשל. למחיר קבוע יש גם יתרון נוסף - המשקיע יכול לדעת בוודאות גדולה יותר סדר גודל של ההוצאות שלו על ההשקעה.
 

Sailor

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/1/15
הודעות
653
דירוג
933
יש לי לא מעט ניסיון בשוק הנדלן במדריד ואני שוקל על פתיחת מסלול לליווי אישי למשקיעים המעוניינים לרכוש נכס במדריד.

הייתי מעוניין לדעת, מה לדעתכם חשוב לכם לקבל בתור לקוחות, מבחינת ליווי מקצועי?
מה יתן לכם ערך מוסף?
שכר טרחה, האם מעדיפים תעריף קבוע או כאחוז מהעיסקה?
מה לדעתכם הגיוני לגבות אם העיסקה לא תצא לפועל בגלל החלטת המשקיע?
ובכלל מחשבות בנושא יתקבלו בברכה.
יותר בכיוון של מחשבות בנושא - כשחיפשתי חומר על טיול בפורטוגל נתקלתי בזוג המגניב הזה שגם משקיע בעצמו בנדלן בפורטו וגם מלווה אישית משקיעים.
יש לא מעט סרטונים אחרים שלהם ביוטיוב ואני בטוח שתוכל למצוא נקודות עניין משיקות.
אני חושב שהבחור שם גם מלווה/עושה סיורים להכרת העיר לקבוצות תיירים בסופי שבוע וזו בטוח נקודת מפגש מעולה להציג את המרכול לליווי רכישת נדלן למי שמעוניין.
 

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,902
דירוג
3,285
אני חושב שזה עדיף, אחרת הייתי חושש מניפוח מחיר העסקה. מה דעתך על שותפות שקטה של אחוז מסוים מהרווחים? ככה אדע שהאינטרסים שלנו זהים.
נראה לי לא מוסרי, אלא אם אני מכניס גם הון משלי, אבל זה מתחיל להיות מבולגן, לא נקי ומקום לבעיות לדעתי, אולי אני טועה.
 

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,902
דירוג
3,285
אחלה נקודות, תודה בת עמק

אתה כותב כאן אז אני מבינה שמדובר על ליווי של זרים (רק ישראלים?) ולא של ספרדים.
כרגע נראה לי שרק ישראלים, יותר נוח לי.

בגדול נהוג כאחוז מהעיסקה
בעיקרון, אני נוטה לכיוון הזה, עמלת תיווך רגילה פה היא בין 3-5%, אני חושב שבתור התחלה ארגיש נוח לגבות 2% מהעסקה, למרות שהעבודה היא הרבה יותר אינטנסיבית משל מתווך, אבל הרעיון שלי זה לאפשר את העסקה בשולי רווח טובים למשקיע, ככך שמעמיסים על עלויות העיסקה, כך היא תיהיה רווחית פחות.
אני צריך לקחת בחשבון שלפעמים יהיה גם עלות לתיווך...
למחיר קבוע יש גם יתרון נוסף - המשקיע יכול לדעת בוודאות גדולה יותר סדר גודל של ההוצאות שלו על ההשקעה.
נכון, זה גם שיקול חשוב.
 

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,902
דירוג
3,285
תר בכיוון של מחשבות בנושא - כשחיפשתי חומר על טיול בפורטוגל נתקלתי בזוג המגניב הזה שגם משקיע בעצמו בנדלן בפורטו וגם מלווה אישית משקיעים.
תודה!
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,555
דירוג
4,585
יש לי לא מעט ניסיון בשוק הנדלן במדריד ואני שוקל על פתיחת מסלול לליווי אישי למשקיעים המעוניינים לרכוש נכס במדריד.

היי

במידה ואתה פונה לקהל יעד של משקיעים זרים, לפני הכל כדאי להביא בחשבון את נושא המיסוי,
להבנתי משקיעים זרים מחוייבים במס מחזור של 19% מהברוטו, ואז הם מתחשבנים עם רשויות המס בארצם,
בישראל סביר להניח שהמס המינימלי הסופי יהיה 31% ומעלה בהתאם למס השולי מסחר העבודה.

הפוטנציאל של ההשקעה צריך להצדיק מסוי זה, תבדוק את האופציה של מימון לזרים, זה יכול לתת מענה.

בהצלחה !
 

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,902
דירוג
3,285
להבנתי משקיעים זרים מחוייבים במס מחזור של 19% מהברוטו
בספרד, בעלי דירות מהאיחוד האירופי יכולים לשלם 19% מההכנסה של שכירות פחות הוצאות כמו ועד בית מסי ירייה וכו.

בעלי נכס שלא מהאיחוד חייבים ב 24% מס ולא זכאים לשום ניכוי והנחות.

לגבי הפרש בארץ, אני באמת לא מכיר, זו נקודה שצריך לחקור אותה.
 

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,936
דירוג
2,526
בעלי נכס שלא מהאיחוד חייבים ב 24% מס ולא זכאים לשום ניכוי והנחות.
24% מהברוטו? זה עדיין יצא משתלם לישראלים?

מעבר למידע ולידע של איש מקצוע מנוסה שהוא כמובן קריטי לתהליך כזה, כשאני לקחתי ליווי לקניית נכסים בחו״ל היה חשוב לי הליווי האישי לאורך כל העסקה כולל אחרי השלמת העסקה (כולל ליווי במילוי הטפסים למס שהיו כמה חודשים אחרי הסגירה!). כלומר ליווי מלא ושלם, יד ביד, עד לשלב שאפשר כבר לפרוס כנפיים ולהמשיך לבד (עם ליווי של חברת הניהול שגם להגיע אליה היה חלק מהליווי הראשוני).
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
159
דירוג
78
מבחינת ליווי מקצועי?
מא' ועד ת' כולל תמיכה לאחר מכן, כלומר:
בניית מטרה עם הלקוח, בדיקת אפשרויות מימון ובדיקת פורטפוליו הנכסים בשלמותו.
הצגת יתרונות וחסרונות הנכס, כולל הסברים איך מתפעלים את ההשקעה מרחוק. עד חתימת החוזה , עד קבלת מפתח, עד מציאת שוכרים, סיוע/הפנייה ליועץ מס שמתמחה בספרד (לפחות בפעם הראשונה אם מעוניינים) .

מה יתן לכם ערך מוסף?
מה שכתבתי למעלה, בנוסף סרטונים ביוטיוב שבהם אתה מסביר :
למה מדריד, עוצמת הכלכלה שם, שכר העובדים, מי קהל היעד, חוקי שוכר משכיר, כל סוגי המיסים למיניהם. ניהול מרחוק. מצב השוק אז והיום. מה צופן העתיד.

שכר טרחה, האם מעדיפים תעריף קבוע או כאחוז מהעיסקה?
לדעתי קבוע, כי מדובר באותה עבודה מבחינתך מבחינת אנרגיה וזמן (אלא אם מדובר במקרה חריג), בנוסף, זה יעזור לאמינות שלא יחששו שאתה "דוחף" נכס יקר יותר בשביל העמלה.
לדעתי אל תמתג את עצמך בתור מתווך שזו קבלת עמלה אלא בתור מלווה, ולכן צריך להיות לך fixed price.
כמובן שבהתחלה המחיר יהיה מותאם לניסיון ולביקוש.

מה לדעתכם הגיוני לגבות אם העיסקה לא תצא לפועל בגלל החלטת המשקיע?
לדעתי לפי מנות.
למשל:
שיחת ייעוץ ראשונית- חינם / כמה מאות שקלים (בהתאם לביקוש)
בדיקת פורטפוליו וכו' לפי מה מתאים - x ש"ח.
עבור כל נכס שהלקוח מעוניין לרכוש- דמי ליווי - y ש"ח.
כמובן שנתון לשיקול דעתך אולי גם לתת הנחה אם מדובר בכמה נכסים.

לכן אם הלקוח מפסיק את התהליך, לא צריך לקחת את כל סכום y כי הוא כולל את כל מה שציינתי בהתחלה. אז תקבע % עבור מידת ההשקעה שלדעתך נדרשת עד לנקודה שבה בחר לעזוב. כך שהוא לא מפסיד יותר מדי, ואתה לא מפסיד יותר מדי. כך אתה נשאר אמין ונטול אינטרסים
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,068
דירוג
11,191
עמלת תיווך רגילה פה היא בין 3-5%, אני חושב שבתור התחלה ארגיש נוח לגבות 2% מהעסקה
תקרא מה שכתבו לך מעליי, נראה לי שתתקשה להרוויח מאחוז כזה אם תצטרך לעשות את כל הליווי המתבקש לישראלי במדריד.
 
  • אהבתי
Reactions: Roi

קפיצת הדרך

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/2/19
הודעות
1,936
דירוג
2,526
תקרא מה שכתבו לך מעליי, נראה לי שתתקשה להרוויח מאחוז כזה אם תצטרך לעשות את כל הליווי המתבקש לישראלי במדריד.
תלוי מה עלות הנכס;)...
מדובר על משקיעים, הוא לא יכול להפוך את ההשקעה ללא כדאית...
 
  • אהבתי
Reactions: Roi

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,902
דירוג
3,285
מעבר למידע ולידע של איש מקצוע מנוסה שהוא כמובן קריטי לתהליך כזה, כשאני לקחתי ליווי לקניית נכסים בחו״ל היה חשוב לי הליווי האישי לאורך כל העסקה כולל אחרי השלמת העסקה (כולל ליווי במילוי הטפסים למס שהיו כמה חודשים אחרי הסגירה!). כלומר ליווי מלא ושלם, יד ביד, עד לשלב שאפשר כבר לפרוס כנפיים ולהמשיך לבד (עם ליווי של חברת הניהול שגם להגיע אליה היה חלק מהליווי הראשוני).
וכמה גבו ממך על השרות הזה?
 

Roi

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/7/15
הודעות
2,902
דירוג
3,285
לכן אם הלקוח מפסיק את התהליך, לא צריך לקחת את כל סכום y כי הוא כולל את כל מה שציינתי בהתחלה. אז תקבע % עבור מידת ההשקעה שלדעתך נדרשת עד לנקודה שבה בחר לעזוב. כך שהוא לא מפסיד יותר מדי, ואתה לא מפסיד יותר מדי. כך אתה נשאר אמין ונטול אינטרסים
תודה על הפרוט, ממש!
אני מתחבר לחשיבה שלך.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ס Mastermind Groups | קבוצת חשיבה | רב מוח התפתחות אישית 19
1 שוקל פרישה מוקדמת בגיל 33 - מספר שאלות ותהיות פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 183
E שוקל לחזור להורים ולחסוך לבית או שעדיף להשכיר דירה יותר זולה? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 31
ה פחד גבהים, שוקל למכור חלק שוק ההון 40
twister התלבטות - שוקל לעבור מואנגרד ל black rock שוק ההון 21
A בן 30 בצומת דרכים - שוקל הסבה התפתחות אישית 19
N קרן חרום/ מזומנים בעו"ש בימים אלה - שוקל להמיר חלק לדולרים צרכנות פיננסית 10
B אג"ח ממשלתי כללי - שוקל למכור. שוק ההון 6
T דיווח: הבית הלבן שוקל מתן הקלות מס לאמריקאים שישקיעו בשוק ההון שוק ההון 2
T "הבית הלבן שוקל מתן הקלות מס לאמריקאים ישקיעו בשוק ההון" אוף טופיק 5
F שוקל לקיחת הלוואה לקניית נכס בחול נדל"ן 6
ה שוקל לקנות מניה שוק ההון 11
S שוקל ברצינות לשנות את התיק שלי לתיק בהשראת חבר הפורום מורכב מ-50% sso 50% ,tlt בחלק האמריקאי שוק ההון 44
B שוקל מספר אופציות לפני קנייה נדל"ן 12
Y שוקל להעביר את הכספים מקרן הפנסיה לקופת גמל IRA שוק ההון 51
C שוקל שינוי מסלול מהנדסה לתוכנה התפתחות אישית 27
ט שוקל לקחת מתכנן פיננסי שוק ההון 4
ק שוקל הסבה מקצועית אוף טופיק 20
M תושב ארה"ב שוקל למשוך כספי פנסיה להשקעה נזילה יותר צרכנות פיננסית 1

נושאים דומים

למעלה