דירה רשומה בתור אכסניה

[Saver]

שלום לכולם,
נתקלתי בדירה המחולקת ליחידות דיור ורשומה בארנונה בתור אכסניה, בנסח הטאבו רשומה כדירת מגורים וללא הערות אזהרה כלשהן.
מנסה להבין מה ההשלכות האפשריות לש רכישת דירה כזו.
פניתי לעורכת דין והיא טוענת שההתייחסות תהיה כמו נדל"ן מסחרי בהיבטי מיסוי (6%) ויידרש לנהל ספר חשבונות כמו עסק. ובנוסף, שלא ניתן לקבל משכנתא על דירה כזו.
פניתי למתווך מוכר בעיר והוא אומר שבדו" ח שהוא כותב, כל עוד יש מטבח אחד, דלת כניסה אחת ושוכר אחד הוא רושם שהדירה הינה דירת מגורים.
מה הנכון? איזה גורם מהימן ידע להגיד שאוכל לקבל מימון ולא אשלם מיסים מיותרים?

תודה מראש.

 

[amit]

שלום לכולם,
נתקלתי בדירה המחולקת ליחידות דיור ורשומה בארנונה בתור אכסניה, בנסח הטאבו רשומה כדירת מגורים וללא הערות אזהרה כלשהן.
מנסה להבין מה ההשלכות האפשריות לש רכישת דירה כזו.
פניתי לעורכת דין והיא טוענת שההתייחסות תהיה כמו נדל"ן מסחרי בהיבטי מיסוי (6%) ויידרש לנהל ספר חשבונות כמו עסק. ובנוסף, שלא ניתן לקבל משכנתא על דירה כזו.
פניתי למתווך מוכר בעיר והוא אומר שבדו" ח שהוא כותב, כל עוד יש מטבח אחד, דלת כניסה אחת ושוכר אחד הוא רושם שהדירה הינה דירת מגורים.
מה הנכון? איזה גורם מהימן ידע להגיד שאוכל לקבל מימון ולא אשלם מיסים מיותרים?

תודה מראש.

לא הייתי בונה על מתווך.
אולי מדובר בדירת נופש ולא דירת מגורים?

 

[יוסי מערוף]

אם רשומה בטאבו כמו דירת מגורים והכוונה היא לרכוש אותה לצורך מגורים ללא חלוקה, אז מה משנה מה עשה הבעלים הקודם?

 

[אורי ג.]

מה הנכון? איזה גורם מהימן ידע להגיד שאוכל לקבל מימון ולא אשלם מיסים מיותרים?

כולם טועים.
מה שכתוב בארנונה לא חשוב.
מה שכתוב בטאבו גם לא חשוב.
הדבר היחיד שחשוב ומחייב הוא מה כתוב בהיתר בנייה ואם יש היתר לשינוי יעוד או שימוש חורג.
אני מנחש שזה בסך הכל דירה שפיצלו אותה.

פניתי למתווך מוכר בעיר והוא אומר שבדו" ח שהוא כותב, כל עוד יש מטבח אחד, דלת כניסה אחת ושוכר אחד הוא רושם שהדירה הינה דירת מגורים.

זה בכלל בדיחה, ממתי מתווך כותב דו"חות? ולמי?

 

[yossik]

אני לא עו"ד אז קחו את דברי בע"מ.
מה שכתוב בטאבו אין על זה וויקוח. זה מראה שהדירה נקנתה כדירת מגורים. אבל, יכול להיות שבעל הבית הגיע עם הערייה להסכם פיצול ולכן היא מופיעה בארנונה כאכסניה. וזה הפיך כי אם יאחדו את הדירה לאחת אז הארנונה תהייה עבור מגורים. וצודקת עורכת הדין שהדירה במצבה והגדרתה תהייה חייבת בארנונת עסק שהיא יקרה יותר.

 

[אורי ג.]

אני לא עו"ד אז קחו את דברי בע"מ.
מה שכתוב בטאבו אין על זה וויקוח. זה מראה שהדירה נקנתה כדירת מגורים. אבל, יכול להיות שבעל הבית הגיע עם הערייה להסכם פיצול ולכן היא מופיעה בארנונה כאכסניה. וזה הפיך כי אם יאחדו את הדירה לאחת אז הארנונה תהייה עבור מגורים. וצודקת עורכת הדין שהדירה במצבה והגדרתה תהייה חייבת בארנונת עסק שהיא יקרה יותר.

אתה טועה.
זה המצב החוקי היחיד שמעניין:

כולם טועים.
מה שכתוב בארנונה לא חשוב.
מה שכתוב בטאבו גם לא חשוב.
הדבר היחיד שחשוב ומחייב הוא מה כתוב בהיתר בנייה ואם יש היתר לשינוי יעוד או שימוש חורג.

לגבי הארנונה משלמים לפי המצב בפועל, גם אם הוא לא חוקי.

 

[Saver]

תודה על התגובות המהירות.
כמו שחשדתי, הייתה לי טעות כתיבה של שעת לילה, הכוונה שפניתי לשמאי ולא למתווך.
לפי דברי בעל הבית אכן הגיע להסכם עם העירייה כדי להגדיל את תשלום הארנונה ובתמורה שהם "יעלימו עין".
האם מלבד תשלום הארנונה המוגדל אדרש למיסוי הכנסה כמו מעסק? והאם ניתן לקבל מימון כאשר זה הרישום בעירייה.
בתכנית הבניין זוהי דירת מגורים.

 

[chen22]

כולם טועים.
מה שכתוב בארנונה לא חשוב.
מה שכתוב בטאבו גם לא חשוב.
הדבר היחיד שחשוב ומחייב הוא מה כתוב בהיתר בנייה ואם יש היתר לשינוי יעוד או שימוש חורג.
אני מנחש שזה בסך הכל דירה שפיצלו אותה.

זה בכלל בדיחה, ממתי מתווך כותב דו"חות? ולמי?

מעניין, הציעו לי דירת בקומת קרקע רשומה בטאבו ובעירייה כדירת מגורים.
אבל בהיתר בניה לא רשומה.
מה ההשלכות המשפטיות של כזה נכס? ומה הסיכונים ברכישת הנכס?

 

[אורי ג.]

האם מלבד תשלום הארנונה המוגדל אדרש למיסוי הכנסה כמו מעסק?

תלוי לכמה יח"ד זה מפוצל אבל כנראה שלא, קח בחשבון שיש פה עניין של פרשנות ותכלס הם יכולים להחליט מה שבא להם אבל לא חושב שתעלה להם על הרדאר, אתה לא קונה פה עשרות דירות. יתכן מאד ותחוייב במס רכישה מלא.

והאם ניתן לקבל מימון כאשר זה הרישום בעירייה.
בתכנית הבניין זוהי דירת מגורים.

יתכן ותהיה לך פה בעיה. אני ממליץ לך על שמאות מקדימה מלאה מטעם השמאי של הבנק לפני העסקה.
אני מעריך שהוא יעריך את שווי הדירה בתור דירה בניכוי עלויות של להשיב אותה לדירת מגורים רגילה, יתכן וגם הריבית שאותה תאלץ לשלם תהיה גבוהה יותר.

אבל בהיתר בניה לא רשומה.

מה זאת אומרת "לא רשומה"? אין תיק בניין? אין היתר בנייה?

 

[chen22]

ת
מה זאת אומרת "לא רשומה"? אין תיק בניין? אין היתר בנייה?

עדיין לא בדקתי, אבל הבנתי מהמתווך ההיתר בניה ניתן רק על דירות בקומות על עמודים.
הדירה הזאת הייתה דירת קרקע ובהמשך אושרה בעיריה ובטאבו.

 

[אורי ג.]

עדיין לא בדקתי, אבל הבנתי מהמתווך ההיתר בניה ניתן רק על דירות בקומות על עמודים.

אז אולי אתה קונה מחסן? על דירה ללא היתר לא תקבל משכנתא בכלל. אל תבין משהו מהמתווך, יתכן והוא משקר, יתכן שהוא טועה ויתכן שאין לו מושג בכלל על מה הוא מדבר.

הדירה הזאת הייתה דירת קרקע ובהמשך אושרה בעיריה ובטאבו.

אין כזה דבר "אושרה בעירייה ובטאבו"
אישור יש רק 1 וזה היתר הבנייה, זה הכל.
אגב הייתי ממליץ לך לבדוק גם את הרישום בטאבו באמת ובתשריט הבית המשותף, לך תדע איזה הפתעות תמצא שם.

 

[amit]

עדיין לא בדקתי, אבל הבנתי מהמתווך ההיתר בניה ניתן רק על דירות בקומות על עמודים.
הדירה הזאת הייתה דירת קרקע ובהמשך אושרה בעיריה ובטאבו.

כל שאלה כזו אפשר לשאול במחלקת הנדסה בעירייה , יש קבלת קהל ...

 

[אורי ג.]

כל שאלה כזו אפשר לשאול במחלקת הנדסה בעירייה , יש קבלת קהל ...

ברוב הרשויות המידע כבר זמין אונליין.

 

[amit]

ברוב הרשויות המידע כבר זמין אונליין.

וואלה? לא הגיע אלינו לגליל

 

[c881]

כל שאלה כזו אפשר לשאול במחלקת הנדסה בעירייה , יש קבלת קהל ...

לא יודע איזו מחלקת הנדסה יש אצלכם.
אצלנו אני מרגיש שיותר קל לדבר עם הקיר ליד.

 

[chen22]

כל שאלה כזו אפשר לשאול במחלקת הנדסה בעירייה , יש קבלת קהל ...

אז אולי אתה קונה מחסן? על דירה ללא היתר לא תקבל משכנתא בכלל. אל תבין משהו מהמתווך, יתכן והוא משקר, יתכן שהוא טועה ויתכן שאין לו מושג בכלל על מה הוא מדבר.

אין כזה דבר "אושרה בעירייה ובטאבו"
אישור יש רק 1 וזה היתר הבנייה, זה הכל.
אגב הייתי ממליץ לך לבדוק גם את הרישום בטאבו באמת ובתשריט הבית המשותף, לך תדע איזה הפתעות תמצא שם.

באתר של העיריה לא מופיע הכל,
ללכת לקבלת קהל ולשרוף יום שלם בעיריה על דירה שככל הנראה אינה חוקית לא נראה לי שווה את השקעה.