"אין מו"מ על מחיר, אלו דירות שאני יכולה "להעיף" מהר"

[חלכאי]

שלום חברים

הייתי היום במשרד מכירות של הפרויקט אאורה בן שמן. מדובר פרויקט בשכונה חדשה שעתידה לקום בעיר לוד (למרות השם המשווק בן שמן). הרעיון הוא דירה למגורים ולא להשקעה.
ביררתי על דירות 3 חדרים שהם מציעים שטח דירה 76 מ"ר, שטח מרפסת 11 מ"ר, עם חנייה צמודה אחת תת קרקעית. המחיר הנדרש 1.4M ש"ח לקומה נמוכה. 1,460,000 לקומה 5. מועד קבלת הדירות תחילת 2023.

במשרד המכירות יש לוח עם מלאי הדירות, על רובן יש מדבקה "מכור". לא יודע אם זה טריק שיווקי, או שהצליחו באמת למכור את הרוב. אשת המכירות הייתה די מתנשאת ואגרסיבית. ברגע שניסיתי לטעון שהמחיר נשמע גבוה אמרה מייד "אין מו"מ על מחיר, אלו דירות שאני יכולה "להעיף" מהר" (עוד טקטיקה שיווקית להראות ללקוח שזה "פרוייקט יוקרתי" ושכדאי לו לשלם אם הוא רוצה להנות מכל הטוב הזה?)

שאלותי בעניין הזה.
האם המחיר המוצע סביר או מוגזם, כמו שאני חושב, ביחס לדירה יד1 בלוד?
האם יש עוד "עיזים" המסתתרים בפרויקט הזה?
האם הקבלנים במצב כזה טוב היום שהם "מעיפים" כלשונם את כל הדירות תוך שבועות ובונקרים בעניין המחיר.

 

[איש ירח]

@חלכאי , נשמע קצת עבור לוד. בתוך העיר ניתן לקנות דירת 4 ו- 5 חדרים במחירים האלה. אם אתה מעוניין בדירה למגורים כדאי לשקול את זה. מצד שני, פרוייקטים של שכונות חדשות בתוך לוד ממותגים שונה אז יש שונות גדולה בין השכונות השונות של העיר. אוכל להרחיב יותר בפרטי אם אתה מעוניין.

 

[ImCarryGG]

לא מבין בנדלן לכן לא אתייחס לכל השאלות הקשורות בזה, כמישהו עם נסיון במכירות ללא ספק נשמע אגרסיבי מדי ותוקפני אפילו, גם אם המצב היה אמיתי(שאני קורא בלוף על זה) לא הייתי הולך אליהם בגלל היחס. גם הלוח נשמע חשוד כי אני בטוח שאת הניהול האמיתי עורכים במחשב ולא על לוח וכנראה נועד לעזור למוח שלך לברוח בפרויקט(כי הרי אם זה יגמר בקרוב אתה חייב לקנות כמה שיותר מהר!!).
כמובן שכל זה דעתי ותמיד יש הפתעות בחיים לכן אולי זה באמת המצב.

 

[amit]

שלום חברים

הייתי היום במשרד מכירות של הפרויקט אאורה בן שמן. מדובר פרויקט בשכונה חדשה שעתידה לקום בעיר לוד (למרות השם המשווק בן שמן). הרעיון הוא דירה למגורים ולא להשקעה.
ביררתי על דירות 3 חדרים שהם מציעים שטח דירה 76 מ"ר, שטח מרפסת 11 מ"ר, עם חנייה צמודה אחת תת קרקעית. המחיר הנדרש 1.4M ש"ח לקומה נמוכה. 1,460,000 לקומה 5. מועד קבלת הדירות תחילת 2023.

במשרד המכירות יש לוח עם מלאי הדירות, על רובן יש מדבקה "מכור". לא יודע אם זה טריק שיווקי, או שהצליחו באמת למכור את הרוב. אשת המכירות הייתה די מתנשאת ואגרסיבית. ברגע שניסיתי לטעון שהמחיר נשמע גבוה אמרה מייד "אין מו"מ על מחיר, אלו דירות שאני יכולה "להעיף" מהר" (עוד טקטיקה שיווקית להראות ללקוח שזה "פרוייקט יוקרתי" ושכדאי לו לשלם אם הוא רוצה להנות מכל הטוב הזה?)

שאלותי בעניין הזה.
האם המחיר המוצע סביר או מוגזם, כמו שאני חושב, ביחס לדירה יד1 בלוד?
האם יש עוד "עיזים" המסתתרים בפרויקט הזה?
האם הקבלנים במצב כזה טוב היום שהם "מעיפים" כלשונם את כל הדירות תוך שבועות ובונקרים בעניין המחיר.

לאכלס אותך ? לאכלס אותך ??

 

[חיים 111]

האם הקבלנים במצב כזה טוב היום שהם "מעיפים" כלשונם את כל הדירות תוך שבועות ובונקרים בעניין המחיר.

אם הם היו מעיפים את הדירות בקלות, הם לא היו מפרסמים בצורה כזו אגרסיבית.

 

[adamshalev]

אכלוס 2023??

 

[יהודה ישראל]

לא מכיר את הפרויקט.
באחד מתפקידי הקודמים כמנהל שיווק ומכירות היו לי דירות/פרויקטים כאלה, זה קיים.
תלמד את השוק בו אתה מתעניין.

 

[נתן]

מוגזם בטירוף לדירת 3 בלוד...לא משנה מה השכוננ. אומר את זה כלודאי במקור ומי שחי עד לפני חצי שנה בעיר. אם זאת, זה כרגע מחירי השוק - אני הייתי מחכה שינחתו לקרקע המציאות. אם כבר להשקיע סכומי עתק ולקנות דירה, אז במקום טוב יותר מהשכונות הפרפריאליות של לוד. עדיף כבר גני אביב שקרובה לרכבת, למשל, אבל בכלל במחיר הזה אפשר למצוא משה קטן וחדש ברחובות או ראשון.

 

[רוני]

האם הקבלנים במצב כזה טוב היום שהם "מעיפים" כלשונם את כל הדירות תוך שבועות ובונקרים בעניין המחיר.

היי
ברכישת נכס על הנייר, אתה צריך לצפות להנחה של 10% מתחת למחיר השוק, תנסה לברר מה מחיר דירה דומה באזור,
כדי ללמוד על טווח המחירים בשוק.

מיותר להיעלב ממשווקי הדירות, זו העבודה שלהם, עשה את הבדיקות שלך והחלט בהתאם.

 

[monkey22]

ב1.6 מיליון אפשר לקנות 3 חדרים ביפו פחות מקילומטר מהים.
רק אומר...

 

[חלכאי]

לגבי התהיה שלי, נראה שע"פ הדיווח לבורסה של חברת אאורה הם כן מצליחים "להעיף" את הדירות בפרוויקט הנ"ל.
תוך חודש של שיווק כ - 40% מכלל הדירות הפרוייקט.

אני תוהה האם הדיבורים על האטה בשוק הנדל"ן שגויים. דירות בלוד, שאינן זולות יחסית למיקום, ומועד המסירה שלהם עוד 3+ שנים נחטפות כמו לחמניות.

 

[יהודה ישראל]

לגבי התהיה שלי, נראה שע"פ הדיווח לבורסה של חברת אאורה הם כן מצליחים "להעיף" את הדירות בפרוויקט הנ"ל.
תוך חודש של שיווק כ - 40% מכלל הדירות הפרוייקט.

אני תוהה האם הדיבורים על האטה בשוק הנדל"ן שגויים. דירות בלוד, שאינן זולות יחסית למיקום, ומועד המסירה שלהם עוד 3+ שנים נחטפות כמו לחמניות.

איזה דיבורים על האטה?

 

[doc29]

לגבי התהיה שלי, נראה שע"פ הדיווח לבורסה של חברת אאורה הם כן מצליחים "להעיף" את הדירות בפרוויקט הנ"ל.
תוך חודש של שיווק כ - 40% מכלל הדירות הפרוייקט.

אני תוהה האם הדיבורים על האטה בשוק הנדל"ן שגויים. דירות בלוד, שאינן זולות יחסית למיקום, ומועד המסירה שלהם עוד 3+ שנים נחטפות כמו לחמניות.

לא בטוח שזה משמעותי, אבל האם הם לא פשטו רגל לפני כמה זנים? וחזרו בשינוי אדרת אחרי תספורת?

 

[Fitch]

להבנתי יש 109 לידים, זה לא אומר חוזה.

 

[Shlomi Z]

שם הפרויקט: מבואות קיסריה. מיקום הפרויקט: אור עקיבא.

אין על המוח היהודי.

 

[AIML]

איך יתכן שבפרויקט בלוד (אחיסמך שורה שלישית מהסוף) יש 217 דירות, ומכרו 106 דירות ב 2018 ועוד 174 דירות ב 2019?

 

[DavidA]

יש כל כך הרבה קבלנים שמתים למכור את הדירות שלהם וגם נותנים הנחות ענקיות עכשיו, אם הם לא מוכנים לרדת במחיר, אל תרגיש רע פשוט ללכת למתחרים שלהם. אם אתה מרגיש צורך לשאול אחרים האם המחיר שווה, זה אומר שהוא כנראה לא באמת שווה אצלך בראש וזה הכי חשוב.

בנוסף, נתוני המכירות לא אומרים כלום על מחירי העסקאות, אפשר למכור המון דירות אם מורידים את המחיר, שזה מה שהם עושים עכשיו, היית צריך להשאיר לה מספר טלפון ולהגיד שאם יש לה "מתישהו" דירה בסגנון הזה ב 1.3 מיליון אז שתתקשר אליך כי אתה מעוניין.

 

[י.ג]

המחיר הנדרש 1.4M ש"ח לקומה נמוכה. 1,460,000 לקומה 5

מבלי לומר את דעתי על המחיר, הכי פשוט לבדוק מה הכסף הזה יכול לקנות עכשיו ביד 2. מיידי. תוסיף לזה עוד 10% לפי @רוני ועוד אחוזים על המימון בהתאמה להון הראשוני.
אציין עוד שני עניינים:
1. מסירה בעוד 3 שנים - זאת אמנות של עו"ד לכתוב תאריך מסירה לא מחייב. בדר"כ יש הרבה דיחויים. האם הפרויקט הנ"ל כבר קיבל היתר בניה?
2. בשכונות מהסוג הזה יש בום של מסירת דירות שמביא איתו בום של הורדת מחירי שכירות. קח את זה בחשבון למכירה/השכרה עתידיים ואל תקל ראש במספרים הללו לשנים הראשונות. ראה ערך פסגות אפק בראש העין.

ע"פ הדיווח לבורסה של חברת אאורה הם כן מצליחים "להעיף" את הדירות בפרוויקט הנ"ל

שמע, זאת אחלה יציאה לבדוק ככה אמיתות. שכחתי בכלל את האפשרות הזאת ביחס לנדל"ן. השאלה עד כמה העדכונים לבורסה מעודכנים.

להבנתי יש 109 לידים, זה לא אומר חוזה.

109 הרשמות זה לא סתם רשימה שמית. אלה זוגות שחקרו והסתובבו ופניהם לרכישה. בסיטואציה הזאת הם הרבה מעבר למה שנקרא בשיווק "לידים חמים".
הרשמה כרוכה בדר"כ בתשלום בסביבות 10,000 ש"ח שיוחזרו רק בתנאים מסויימים ובעצם מעבירים את הרוכשים מסיכום על הדירה ומחירה לעבודת עו"ד על החוזה. בתוך חודש חודשיים כבר יהיו רכישות סגורות.

ברכישת נכס על הנייר, אתה צריך לצפות להנחה של 10% מתחת למחיר השוק

10% בלבד על PRE SALE? הם יפגשו את הדירה רק עוד 3-4 שנים (לפני דיחויים) וגם עד אז, כל שקל משווי העסקה יוצמד לריביות ולמדדים (מה ששילמו - בריביות על המשכנתא ומה שנותר לתשלום - בהצמדות לתשומות הבניה)

 

[רוני]

10% בלבד על PRE SALE? הם יפגשו את הדירה רק עוד 3-4 שנים (לפני דיחויים) וגם עד אז, כל שקל משווי העסקה יוצמד לריביות ולמדדים (מה ששילמו - בריביות על המשכנתא ומה שנותר לתשלום - בהצמדות לתשומות הבניה)

אמת, זו המציאות, בחו"ל אין הצמדה למדד או לתשומות הבניה.

 

[123W]

התשובה שלך פה:
https://www.misim.gov.il/svinfonadl...ocessKey=3c12ecb1-f871-4ab4-9086-4fc82fe71e04

תבלה