אחריותי כבעל נכס

[vigaror]

סעיף מדהים לבעל הבית. התאבדות לשוכר.

לא התאבדות לשוכר, יש הרבה אנשים שזה יתאים להם:
1.מי שנכנס לדירה ולא מכיר את האזור ורוצה לנסות אותו
2.אם מתחילה תמא בבניין או בניין ליד זה אפשרות יציאה מצוינת
3.מי שקונה דירה ותלוי במועד המסירה של הקבלן - זה מצמצם לו את הסיכון לתשלום שכירות+משכנתא במקביל לאורך תקופה

 

[Captain Sparo]

@vigaror @ארנטס
אני חושב שלכל מה שמיניתם, אפשר למצוא פתרונות יותר טובים מהסעיף, אבל נניח בשביל הדיון שלא.

אז חתמנו על הסעיף.
המשכיר עכשיו יכול להעלות לכם את שכ"ד באמצע החוזה, לא מסכימים? מפעיל את הסעיף.
המשכיר יכול לא לכבד את האופציה, לא מתאים? מפעיל את הסעיף.
אז חתמתם על חוזה לטווך ארוך - 3 שנים ואתם רגועים? לא באמת, החוזה תקף רק ל-90 יום, מה יקרה אח"כ? החלטה של המשכיר.

כל מה שרמתי חוקי ולגיטימי. אי אפשר לערער, אי אפשר לתבוע, השוכר נמצא בחסדיו של המשכיר.

האם ה"הטבה" הזאת שווה את זה?

 

[fizban]

כמובן שיהיה מאמץ משותף למצוא מחליף אבל גם אם לא מצאנו אז לא צריך להחזיקו בכוח בשעה קשה עבורו.

לא צריך חוזה בשביל זה. אם אתה טוב לב ורוצה לעזור לשוכר בשעת מצוקה, פשוט תאפשר לו לעזוב ומצא מישהו במקומו.
הסעיף הזה רע, רע מאוד לשוכרים. כמו שרשמו למעלה - כל פיפס שלא נראה לבעל הדירה, הוא רשאי להודיע לשוכר שעליו לצאת. בעיני זה לא חוזה. אני רוצה להיות בדירה מינימום שנה ואם יש בעיה, אמצא מחליף שבעל הדירה בסדר איתו.

 

[fizban]

לא התאבדות לשוכר, יש הרבה אנשים שזה יתאים להם:
1.מי שנכנס לדירה ולא מכיר את האזור ורוצה לנסות אותו
2.אם מתחילה תמא בבניין או בניין ליד זה אפשרות יציאה מצוינת
3.מי שקונה דירה ותלוי במועד המסירה של הקבלן - זה מצמצם לו את הסיכון לתשלום שכירות+משכנתא במקביל לאורך תקופה

בדיוק האנשים שלא רוצים לשכור לטווח ארוך (ואפילו פחות משנה שכירות).

 

[Carpornemi]

בדיוק כמו שרשמתי - אתה רשאי לפנות את השוכר מכל סיבה שהיא נראת לך לגיטימית לפי שיקול דעתך הבלעדי. והשוכר קיבל זכות לא לחפש מישהו שיכנס לנעליו במידה וירצה לצאת מהחוזה.

סעיף מדהים לבעל הבית. התאבדות לשוכר.

1. זה בכלל לא פשוט למצוא שוכר מחליף אם נשארו פחות מ-6 חודשים עד תום תקופת השכירות, ואתה לא יכול להכריח את המשכיר להסכים לשום דבר ביחס לתקופה שאחרי תום החוזה, המשכיר יכול להגיד שהוא מתכוון להעלות את דמי השכירות ב-50% בתום התקופה ואף אחד לא יסכים להיות מחליף ואין לך מה לעשות. שמעתי על מקרים שבהם שוכרים במצוקה שהיו חייבים לעזוב מסיבות אישיות והסכימו להשתתף בעלות שכר הדירה של המחליף ועדיין לא הצליחו למצוא מחליף.

2. זה בכלל לא פשוט למצוא מחליף כשברקע הרצון לעזיבה יש סכסוך אמיתי, לדוגמה הדירה במצב גרוע והמשכיר מסרב לתקן אותה. איך תמצא מחליף שיסכים לשכור באותו מחיר דירה במצב גרוע שהמשכיר מסרב לתקן ובגלל זה השוכר הקודם ברח באמצע החוזה? יתר על כן, אם יש סכסוך אמיתי אז סביר להניח שיש איזושהי טינה מצד המשכיר כלפי השוכר ויש סיכוי לא קטן שהוא יחליט להשתמש בזכותו החוקית לדחות כל מחליף שלא "מטעמים בלתי סבירים". תיאורטית החוק מאפשר לשוכר שמשוכנע שהמשכיר מסרב "מטעמים בלתי סבירים" להכניס את המחליף גם ללא הסכמת המשכיר, אבל הסיכוי שיימצא מחליף שיסכים להיכנס בתנאים כאלה הוא קלוש.

3. יש הרבה מקומות בארץ שזה בכלל לא פשוט למצוא שוכר, לא כל שכן שוכר מחליף בתוך 60 יום, במיוחד במהלך שנת הלימודים שזה רוב השנה.

4. יש הרבה שוכרים שהם אנשים עסוקים ואין להם זמן וכוח להיכנס לתהליך של פרסום דירה להשכרה וארגון ביקורים, במיוחד כאשר התהליך של חיפוש שוכר מחליף הוא יותר מורכב, זה סוג של מו"מ בין שלושה צדדים, צריך להפגיש בין המחליף לדירה ובין המחליף למשכיר. מדובר למעשה ברוב המקרים בעשרות שעות עבודה לפחות. אפשר לקחת מתווך שיעשה את העבודה ולתת לו מפתח אבל זה יעלה כמה אלפי ש"ח.

5. יש הרבה שוכרים שנמצאים בתהליכים לקראת רכישת דירה או שהם מחכים לסיום בנייה או שיפוץ ארוך או לרילוקיישן וסעיף כזה הוא מצוין עבורם ויאפשר להם לעבור מיד לדירה החדשה בהתרעה קצרה בלי לשלם על זה שום קנס ובלי שום התעסקות בפרסום מודעה, חיפוש שוכר מחליף וניהול מו"מ. אני מכיר מקרים שבהם זה בדיוק מה שקרה.

6. יש גם הרבה מפונים מהצפון והדרום שאין להם מושג, לאף אחד אין, מתי הם יוכלו וירצו לחזור הביתה וסעיף כזה מתאים להם בדיוק. אתה יכול להגיד שאלה נסיבות חריגות, אבל אני לא בטוח, אנחנו כבר מתקרבים לשנה שבה המצב הזה נמשך, יכול להיות שזאת הולכת להיות שגרת החיים בישראל בשנים הקרובות, יכול להיות שיהיו מפונים נוספים מאזורים אחרים. סעיף כזה גם יכול לעזור לאנשים ששוכרים דירות באזורי סיכון פוטנציאליים, שמעתי גם על מקרים של שוכרי דירות בדרום שמשכירים רדפו אחריהם חודשים רבים אחרי שהם ברחו בגלל המצב. הסעיף הזה מגביל את הנזק ל-60 יום בכל מקרה.

 

[ארנטס]

מרגיש שהנקודה הכי חשובה שציינתי לא הובהרה מספיק לאור התגובות. שוב -
זה לחצן חירום בין שני אנשים בוגרים ורציניים.

אני חי (מבחירה) עם סעיף הדדי זה שנים הן כמשכיר והן כשוכר ונראה שכולם נרדמים היטב בלילה.

אגב -
שני בעלי דירות בבניין שלי שהעתיקו ממנה את החוזה גם עם סעיף זה והשוכרים אוטוטו סוגרים שנתיים ובחידוש התוספת כמו כסוכם מראש.
אף צד לא מחפש להיות ביריון ולהתעמר.

זכות הדדית מתוך אמונה שאנשים טובים מטבעם ולא נכנסו לחוזה כדי לעקוץ חוקית אחד את השני כמו הדוגמאות שנתתם.

 

[ארנטס]

@vigaror @ארנטס
אני חושב שלכל מה שמיניתם, אפשר למצוא פתרונות יותר טובים מהסעיף, אבל נניח בשביל הדיון שלא.

אז חתמנו על הסעיף.
המשכיר עכשיו יכול להעלות לכם את שכ"ד באמצע החוזה, לא מסכימים? מפעיל את הסעיף.
המשכיר יכול לא לכבד את האופציה, לא מתאים? מפעיל את הסעיף.
אז חתמתם על חוזה לטווך ארוך - 3 שנים ואתם רגועים? לא באמת, החוזה תקף רק ל-90 יום, מה יקרה אח"כ? החלטה של המשכיר.

כל מה שרמתי חוקי ולגיטימי. אי אפשר לערער, אי אפשר לתבוע, השוכר נמצא בחסדיו של המשכיר.

האם ה"הטבה" הזאת שווה את זה?

הזכות ההדדית לא נועדה לסוג האנשים שתיארת אלא לאנשים עם גישה חיובית והוגנת לחיים ולאחר.

 

[unsullied]

@ארנטס אני חושב שדילגת על המשמעות של הביטוי חרב פיפיות. חצי מהלהב אכן לטובתך, ויש הסכמה עם השיקולים שכתבת.
אנשים שמראש מגיעים עם כוונה לגור בדירה 5 שנים לפחות לא צריכים לחצן חירום של פחות מחצי שנה (הממוצע בין חידושי אופציה). אם יש באותו השוק 2 דירות זהות, אחת עם הסעיף ואחת בלי - זו בלי הסעיף תקבל את הדיירים לטווח ארוך. וזו עם תקבל את הדיירים שמתכננים להישאר לטווח קצר, או שמסוגלים לתכנן לאופק קצר יותר ומחפשים את הגמישות.

ועוד אגב, החוזה נועד למתי שיש חילוקי דעות. אם שוכר שלי, שיש איתו קשר טוב, יבקש לסיים חוזה באמצע בגלל מצב חירום אז נמצא פתרון גם אם לא רשום בחוזה.

 

[ארנטס]

@ארנטס אני חושב שדילגת על המשמעות של הביטוי חרב פיפיות. חצי מהלהב אכן לטובתך, ויש הסכמה עם השיקולים שכתבת.
אנשים שמראש מגיעים עם כוונה לגור בדירה 5 שנים לפחות לא צריכים לחצן חירום של פחות מחצי שנה (הממוצע בין חידושי אופציה). אם יש באותו השוק 2 דירות זהות, אחת עם הסעיף ואחת בלי - זו בלי הסעיף תקבל את הדיירים לטווח ארוך. וזו עם תקבל את הדיירים שמתכננים להישאר לטווח קצר, או שמסוגלים לתכנן לאופק קצר יותר ומחפשים את הגמישות.

ועוד אגב, החוזה נועד למתי שיש חילוקי דעות. אם שוכר שלי, שיש איתו קשר טוב, יבקש לסיים חוזה באמצע בגלל מצב חירום אז נמצא פתרון גם אם לא רשום בחוזה.

לא מכיר חוזה ל5 שנים. מקסימום שנתיים ואז שיחת יחסינו לאן.

וגם לבעל דירה יכול היות מצב של מקרה חירום אחרי 20 חודשי שכירות למשל (מאירוע רפואי ועד מעבר לארץ אחרת).

 

[jojo9000]

יתרונות לשוכר לעזוב באמצע חוזה:
-אירוע חירום שמחייב אותו לעבור עיר
-תקלות בדירה שתיקונן גדול על בעל הדירה וממושכות (רטיבות מהשכן למעלה שלא מוכן לתקן. למשל)
-מצוקה כלכלית
- שכנים מהגיהנום

כמובן שיהיה מאמץ משותף למצוא מחליף אבל גם אם לא מצאנו אז לא צריך להחזיקו בכוח בשעה קשה עבורו

סעיף ממש לא מומלץ לדעתי לשוכר - גם אם השוכר משוכנע שהמשכיר הוא הנכד של Florence Nightingale

לפי התיקונים של חוק השכירות משנת 2017 - סעיף הביטול ללא עילה חייב להיות הדדי:

"תניה לביטול בלא עילה​

25יג. (א)
תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור.

(ב)
המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים בהתאם לתניה כאמור בסעיף קטן (א), 90 ימים מראש, לפחות, והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתניה כאמור, 60 ימים מראש, לפחות."

 

[ארנטס]

סעיף ממש לא מומלץ לדעתי לשוכר - גם אם השוכר משוכנע שהמשכיר הוא הנכד של Florence Nightingale

לפי התיקונים של חוק השכירות משנת 2017 - סעיף הביטול ללא עילה חייב להיות הדדי:

"תניה לביטול בלא עילה​

25יג. (א)
תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור.

(ב)
המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים בהתאם לתניה כאמור בסעיף קטן (א), 90 ימים מראש, לפחות, והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתניה כאמור, 60 ימים מראש, לפחות."

ידוע. זכות הדדית. כך כתבתי שמאמץ הן כשוכר והן כמשכיר.
לדעתי מעולה לשני הצדדים מתוך אמון לשעת חירום בלבד ולא למשחקים.

 

[jojo9000]

ידוע. זכות הדדית. כך כתבתי שמאמץ הן כשוכר והן כמשכיר.
לדעתי מעולה לשני הצדדים מתוך אמון לשעת חירום בלבד ולא למשחקים.

הבת חוזרת מחו"ל ואין לה איפה לגור - המשכיר מפעיל או לא מפעיל את הסעיף?

 

[ארנטס]

הבת חוזרת מחו"ל ואין לה איפה לגור - המשכיר מפעיל או לא מפעיל את הסעיף?

אם מפעיל סעיף זה זה נותן 90 יום לשוכר...ולא זורק אותו מחר לרחוב.
וכוונת הצדדים יותר לכיוון חירום מאשר אילוץ.
לדעתי לפחות. כשוכר ומשכיר שנרדם היטב בלילה עם סעיף זה.

 

[jojo9000]

אם מפעיל סעיף זה זה נותן 90 יום לשוכר...ולא זורק אותו מחר לרחוב.
וכוונת הצדדים יותר לכיוון חירום מאשר אילוץ.
לדעתי לפחות. כשוכר ומשכיר שנרדם היטב בלילה עם סעיף זה.

אמצע שנת לימודים. משפחה עם ארבעה ילדים בגילאי בית ספר.

כשוכר - אני ישן מצוין כי אני לא חותם על הסכם שכירות עם סעיף כזה.

כמשכיר - אני ישן מצוין כי אני לא מכניס סעיף כזה לטיוטא של ההסכם.

 

[ארנטס]

אמצע שנת לימודים. משפחה עם ארבעה ילדים בגילאי בית ספר.

כשוכר - אני ישן מצוין כי אני לא חותם על הסכם שכירות עם סעיף כזה.

כמשכיר - אני ישן מצוין כי אני לא מכניס סעיף כזה לטיוטא של ההסכם.

ראה בסעיף כפטיש חירום בחדר מדרגות לפתיחת דלת חירום. לא משתמשים לעולם אבל טוב שיהיה למקרה חירום

 

[jojo9000]

ראה בסעיף כפטיש חירום בחדר מדרגות לפתיחת דלת חירום. לא משתמשים לעולם אבל טוב שיהיה למקרה חירום

אדם קרוב אצל עצמו....

הבת של המשכיר - בת 20 חזרה מהטיול למזרח. אין לה בעיה למצוא דירה אחרת. זה לא מצב חירום. מנגד - השוכר באמצע שנת לימודים עם ארבעה ילדים. לדעתי 95% מהמשכירים היו מפעילים את הסעיף. אני מקווה שאף שוכר לא יתפתה לחתום על סעיף כזה - בעיני הסעיף דרקוני.

 

[ארנטס]

אדם קרוב אצל עצמו....

הבת של המשכיר - בת 20 חזרה מהטיול למזרח. אין לה בעיה למצוא דירה אחרת. זה לא מצב חירום. מנגד - השוכר באמצע שנת לימודים עם ארבעה ילדים. לדעתי 95% מהמשכירים היו מפעילים את הסעיף. אני מקווה שאף שוכר לא יתפתה לחתום על סעיף כזה - בעיני הסעיף דרקוני.

בסוף הסכמנו...
כל אחד יחליט או לא האם מתאים לו להכניס סעיף זה בחוק במסגרת חופש חוזים.
אני כשוכר הצעתי סעיף זה לבעל הדירה שלי. אפשרות שלא הכיר. אוטוטו מחדשים לשנתיים נוספות את החוזה.

 

[Carpornemi]

החוזה נועד למתי שיש חילוקי דעות.

החוזה נועד למנוע מראש חילוקי דעות.
סעיף שחרור הדדי מחוזה הוא סעיף מצוין כדי למנוע חילוקי דעות, זה סעיף שמבהיר לשני הצדדים שאם הם ירגיזו יותר מדי את הצד השני הוא פשוט יגיד "שלום ולהתראות".
זה גם סעיף שנותן לכל אחד מהצדדים את השקט הנפשי להתקשר בחוזה גם עם אנשים שהם לא מכירים מספיק טוב או אפילו אנשים שהם מכירים ולא היו מוכנים להתקשר איתם אחרת.
יש פה איזון בין חופש לוודאות, להרבה אנשים החופש יותר חשוב.

אנשים שמראש מגיעים עם כוונה לגור בדירה 5 שנים לפחות

אתה מדבר על חכירה, עסקה מחייבת בשווי מאות אלפי שקלים, זה סדר גודל שונה לגמרי מחוזה שכירות טיפוסי, זה גם מדגים יתרון נוסף לסעיף השחרור, בלעדיו אתה למעשה כשוכר לוקח על עצמך התחייבות כספית גדולה שלא בטוח שתצליח לעמוד בה או שתרצה לעמוד בה. אולי יפטרו אותך מהעבודה בשנה הבאה? אולי תעבור גירושים מכוערים ויקרים? אולי תסבול מבעיות בריאות שיחייבו אותך לשנות את מסלול החיים שלך? אי אפשר לדעת מה יקרה. מי שמוכן לקחת על עצמו התחייבויות כספיות גדולות לשנים ולנעול את עצמו על נכס מסוים יעדיף ללכת למסלול של רכישה ומשכנתא.

 

[unsullied]

מי שמוכן לקחת על עצמו התחייבויות כספיות גדולות לשנים ולנעול את עצמו על נכס מסוים יעדיף ללכת למסלול של רכישה ומשכנתא.

מכלל התגובה שלך אני מבין את שורש ההבדל בין האסכולות בדיון. אנחנו מכירים (או מחפשים) אוכלוסיות שונות עם מטרות שונות. בעינייך שכירות מיועדת כפתרון ארעי לאנשים שמחפשים ארעיות (או "מתגלגלים" משנה לשנה). בעיני שכירות (גם) מיועדת לאנשים ששוכרים דירות בחוזים של 5 שנים כבחירת אורח חיים - כדוגמה.
אני מכוון לעסקה עם מחויבות מקסימלית הדדית. ואתה מכוון לגמישות הדדית מקסימלית.

שתי הגישות לגיטימיות. לכל אחד ההעדפה שלו

(אגב, שכירות של X שנים אינה חכירה)

סעיף שחרור הדדי מחוזה הוא סעיף מצוין כדי למנוע חילוקי דעות, זה סעיף שמבהיר לשני הצדדים שאם הם ירגיזו יותר מדי את הצד השני הוא פשוט יגיד "שלום ולהתראות".

בעיני לשם כך מגדירים היטב מה מוגדר הפרה יסודית. אבל שוב חוזר לאמור מעלה - כל אחד ומטרתו.


אתה נשמע מופתע מהסיפור של שוכרים והתחייבות כבדה, אבל אני רוצה להפנות אותך לכיוון נוסף - כל בעל עסק ששוכר משרד/חנות שוכר אותו לשנים רבות בחוזה, משפץ ומתחייב במאות אלפי שקלים, ואולי מעל מיליון. אלו גם לפעמים עסקאות בין 2 גורמים פרטיים (אני לא מדבר על קניון...). ברור לך שבעל מספרה ששיפץ ב 200אשח נכס ששכר לא יסכים לסעיף פינוי "מיידי בכל עת". אז למה אתה מצפה ממנו כבעל עסק ליכולת/רצון להתחייבות גבוהה יותר מאותו אדם ומגורי משפחתו בעלת 4 הילדים?

 

[ארנטס]

החוזה נועד למנוע מראש חילוקי דעות.
סעיף שחרור הדדי מחוזה הוא סעיף מצוין כדי למנוע חילוקי דעות, זה סעיף שמבהיר לשני הצדדים שאם הם ירגיזו יותר מדי את הצד השני הוא פשוט יגיד "שלום ולהתראות".
זה גם סעיף שנותן לכל אחד מהצדדים את השקט הנפשי להתקשר בחוזה גם עם אנשים שהם לא מכירים מספיק טוב או אפילו אנשים שהם מכירים ולא היו מוכנים להתקשר איתם אחרת.
יש פה איזון בין חופש לוודאות, להרבה אנשים החופש יותר חשוב.

אתה מדבר על חכירה, עסקה מחייבת בשווי מאות אלפי שקלים, זה סדר גודל שונה לגמרי מחוזה שכירות טיפוסי, זה גם מדגים יתרון נוסף לסעיף השחרור, בלעדיו אתה למעשה כשוכר לוקח על עצמך התחייבות כספית גדולה שלא בטוח שתצליח לעמוד בה או שתרצה לעמוד בה. אולי יפטרו אותך מהעבודה בשנה הבאה? אולי תעבור גירושים מכוערים ויקרים? אולי תסבול מבעיות בריאות שיחייבו אותך לשנות את מסלול החיים שלך? אי אפשר לדעת מה יקרה. מי שמוכן לקחת על עצמו התחייבויות כספיות גדולות לשנים ולנעול את עצמו על נכס מסוים יעדיף ללכת למסלול של רכישה ומשכנתא.

נגעת בנקודה מאוד חכמה וחשובה - הזכות ההדדית להביא לסיום החוזה כחלופה "להתקוטט" בבית משפט. לא מסתדרים אז נפרדים. זאת בנוסף ליתרונות שמניתי כלחצן חירום הקיים לכל אחד מהצדדים שיכולים להיות ביחסים מעולים וגם להפעיל את הסעיף בנעימות.