מה לגיטימי לדרוש כבעל דירה בתמ"א 38?

[גל.ק]

הי. בבניין שבו דירה שבבעלותי מתחילים תהליכי תמ"א 38-2, יחד עם בניין שכן.
שטח הבניין שבו הדירה שלי - 1000מ"ר, ובו 6 דיירים. הדירה שלי מהווה 25% מהשטח הבנוי.
שטח הבניין השכן 650 מ"ר, ובו 10 דיירים.
לפי ההגיון שלי - לאור העובדה שהדירה מהווה חלק משמעותי מהקרקע - מגיע לי תגמול הולם וגבוה יותר בבניין העתידי.
אבל זה לא משנה מה דעתי, זה משנה מה נהוג/לגיטימי....

דעות?

 

[דוד פ]

לדעתי, אם שניכם באותו גוש חלקה, זה ממש לא משנה מה השטח שכל בניין יושב עליו,

מה שכן, אם כרגע הדירות שלכם יותר טובות, כגון, כיווני אוויר, פחות דיירים בבניין, צפיפות לבניינים סמוכים, אתם יכולים לבקש על זה איזשהו פיצוי עדיף על הבניין השני,

 

[cypriano de rore]

הי. בבניין שבו דירה שבבעלותי מתחילים תהליכי תמ"א 38-2, יחד עם בניין שכן.
שטח הבניין שבו הדירה שלי - 1000מ"ר, ובו 6 דיירים. הדירה שלי מהווה 25% מהשטח הבנוי.
שטח הבניין השכן 650 מ"ר, ובו 10 דיירים.
לפי ההגיון שלי - לאור העובדה שהדירה מהווה חלק משמעותי מהקרקע - מגיע לי תגמול הולם וגבוה יותר בבניין העתידי.
אבל זה לא משנה מה דעתי, זה משנה מה נהוג/לגיטימי....

דעות?

שכחת לציין שני דברים חשובים:
1. מה היזם מקבל?
2. מה הוא מציע לך בשלב זה?

 

[גל.ק]

זה עוד לא בשלב היזם בכלל, רק בחתימה של בעלי הדירות ובחירת עו"ד ויזם.
באיזור בו הבניין עתיד להיבנות יש אישור ערייה לבנות בניינים בני 9-10 קומות.
אז הנחה הגיונית שבבנין שיושב על שטח של 1500 מ"ר לפחות, בגובה 9-10 קומות, יהיו מינימום 32 דירות? כלומר 16 דירות לקבלן/יזם?
הכל דיבורים באוויר, אני יודע... אבל בכל זאת משהו שחשוב לדעת (/לפנטז עליו)

 

[cypriano de rore]

זה עוד לא בשלב היזם בכלל, רק בחתימה של בעלי הדירות ובחירת עו"ד ויזם.

אז על מה בדיטק אתם חותמים? רצון עקרוני לבצע פרויקט?
כשיהיה יזם אז תראה מה הוא מציע לך בחוזה ואז תוכל לבדוק פה האם זה משתלם לך או לא.

 

[גל.ק]

כנראה שיציע דירה גדולה ב10-20%, בבניין חדש עם מעלית וחנייה.
אני רק שואל, אם למישהו כאן יש ידע כלשהו על מה נהוג במקרה שלי. זה הכל

 

[yossik]

כנראה שיציע דירה גדולה ב10-20%, בבניין חדש עם מעלית וחנייה.
אני רק שואל, אם למישהו כאן יש ידע כלשהו על מה נהוג במקרה שלי. זה הכל

זו הנורמה פחות או יותר והיא גם מעוגנת בחוק.
מציע לחזור לשרשור בעוד שנה שנתיים, עד אז כנראה לא יקרה כלום.
יגיע דייר סרבן [אולי אתה כי אתה חושב שמגיע לך יותר], יעקב את הפרוייקט ואולי יקבל גם קנס...
אין קשר בין גודל השטח הציבורי לגודל הדירה.
השטח הציבורי מחולק שווה בין כל הדיירים. מה שחשוב זה גודל הנכס שלך.
אם איני טועה, המרוויחים הגדולים בתוספת אחוזי בנייה יחסית הם בעלי הנכסים עם דירות קטנות יותר ואולי המלומדים ממני יכולים לאשר את זה.

 

[גל.ק]

אין קשר בין גודל השטח הציבורי לגודל הדירה.
השטח הציבורי מחולק שווה בין כל הדיירים. מה שחשוב זה גודל הנכס שלך.

תודה על התגובה! גודל הנכס שלי זו בדיוק הנקודה. אני מחזיק ב25% מהשטח הבנוי באחד הנכסים. אין לזה שום משמעות? יכול להיות שלא, רק שואל. ברור לי גם שבמדינת ישראל הדברים תמיד יכולים להיות שונים....

 

[קפה שחור]

תודה על התגובה! גודל הנכס שלי זו בדיוק הנקודה. אני מחזיק ב25% מהשטח הבנוי באחד הנכסים. אין לזה שום משמעות? יכול להיות שלא, רק שואל. ברור לי גם שבמדינת ישראל הדברים תמיד יכולים להיות שונים....

אאל"ט רוצים לבצע שינויים משמעותיים בהתחדשות העירונית
הדבר המשמעותי אלייך זה הפחתת המשמעות של "רוב" לסף נמוך יותר
זה מבוסס על הכתבה הנ"ל מכלכליסט, אז נא לבדוק בעצמך
https://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3834773,00.html
מ 80% ל 66%
כנראה תצטרך פרטנר

 

[אורי ג.]

תודה על התגובה! גודל הנכס שלי זו בדיוק הנקודה. אני מחזיק ב25% מהשטח הבנוי באחד הנכסים. אין לזה שום משמעות? יכול להיות שלא, רק שואל. ברור לי גם שבמדינת ישראל הדברים תמיד יכולים להיות שונים....

בטח שיש לזה משמעות, הכל נתון למו"מ מול היזמים, זה שיש לך הרבה אחוזים כלומר דירה גדולה מאד יחסית נותן לך יתרון.

 

[cypriano de rore]

אני מחזיק ב25% מהשטח הבנוי באחד הנכסים. אין לזה שום משמעות?

בבניין שלי יקרה בדיוק הפוך. מי שכבר הרחיב בעצמו יקבל פיצויים מהיזם בדמות חניה, שיפוץ הדירה ופיצוי כלכלי סביר. זה נחמד מאוד אבל זה חסר פרופורציה למה שאני וכל שאר הדיירים עם הדירות הקטנות נקבל.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

דירה שבבעלותי עוברת תמ"א 38/2.

לפי השלב שהפרוייקט נמצא בו לדברייך - אל תעסיק את עצמך בזה עדיין. תחכה שיגיע יזם ותראה מה התמורה שהוא מציע. מה שחשוב הוא גודל הדירה שלך, וכמו שכבר כתבו לך - בד"כ התמורה הינה הגדלת הנכס בכ-20%, הוספת ממד, ומרפסת שמש. כמו כן, מאמין שגם תקבלו חניה בטאבו (שוב, תלוי מאוד ביזם).

בכל מקרה, הרווחת! שיהיה בהצלחה!

 

[גל.ק]

כנראה תצטרך פרטנר

יוצא פה שאני הולך להיות הסרבן... ממש לא! גם מדירה אחת אני ארוויח. אבל כמובן מחפש להרוויח יותר.

בטח שיש לזה משמעות, הכל נתון למו"מ מול היזמים, זה שיש לך הרבה אחוזים כלומר דירה גדולה מאד יחסית נותן לך יתרון.

תודה!

 

[LeRenard]

בטח שיש לזה משמעות, הכל נתון למו"מ מול היזמים, זה שיש לך הרבה אחוזים כלומר דירה גדולה מאד יחסית נותן לך יתרון.

מחזק מניסיון בבניין בו דירה בבעלותי: כל מצב אפשרי מאחר ומדובר בהסכם מרצון בין כל הצדדים, אבל במידה ומגיעים לערוצים משפטיים (תביעות כנגד מתנגדים, או עורכי דין שמפשרים) התפיסה היא שהתמורה צריכה להיות פרופורציונלית לשטח הדירה. במידה והדבר לא אפשרי עקב מיצוי זכויות בניה או מגבלות תכנוניות, יש מנגנונים שונים ומשונים לפצות את בעלי הדירות הגדולות (שדרוג מפרט גימור, חניה נוספת או הנחה לחניה נוספת, אפשרות לשדרוג לדירה חדשה בפרויקט במחיר מוזל ועוד).

 

[יעקב כ.]

במקרה אני מטפל בדירה ברמת השרון ששיכת לגיסתי השוהה בחו"ל שבה היה ניסיון פעמים רבות לבצע את התמ"א 38.
מה שקורה בפועל מגיע קבלן לוועד הבניין ומנסה לקבל את עבודת הבנייה, כאן מתחילה הבעייה הקבלן ניפגש עם דיירי הבניין באופן אישי ומבטיח המון הבטחות שלא מעוגנות בחוק הרשויות. לדוגמה אם יש לדייר 60 מר' בדירה נטו אז הקבלן מבטיח להכפיל את המר' להוסיף גם מרפסת, ממ"ד, מעלית, גינות וחנייות.
בפועל הדיירים מתלהווים מהרעיון, ואז אחרי שהקבלן מסיים את עבודת השיכנוע שלו מול הדיירים, מתחילות הבעיות, אין לקבלן כל אישור מהרשויות לגבי אחוזי הבנייה, וכך הכל מתפוצץ.

 

[אורי ג.]

בפועל הדיירים מתלהווים מהרעיון, ואז אחרי שהקבלן מסיים את עבודת השיכנוע שלו מול הדיירים, מתחילות הבעיות, אין לקבלן כל אישור מהרשויות לגבי אחוזי הבנייה, וכך הכל מתפוצץ.

זה כי אתם עובדים עקום ומדברים עם קבלנים סוג ג'.
דרך המלך היא לעבוד מול עו"ד שיבדוק בדיוק מה אפשר לקבל ויעשה מכרז קבלנים מסודר או לחלופין לקבל הצעות מקבלנים בעלי מוניטין, לא חסרים כאלה ברמת השרון.

 

[יעקב כ.]

זה כי אתם עובדים עקום ומדברים עם קבלנים סוג ג'.
דרך המלך היא לעבוד מול עו"ד שיבדוק בדיוק מה אפשר לקבל ויעשה מכרז קבלנים מסודר או לחלופין לקבל הצעות מקבלנים בעלי מוניטין, לא חסרים כאלה ברמת השרון.

צודק אבל, הדיירים לא יודעים, כשאני נכנסתי לתמונה גרמתי לקבלנים האלו סוג ג' ללכת .

 

[יעקב כ.]

צודק אבל, הדיירים לא יודעים, כשאני נכנסתי לתמונה גרמתי לקבלנים האלו סוג ג' ללכת .

לכן ברוב המקרים תמ"א 38 לא עובד, ואם זה עובד משך הבנייה נמשך שנים.

 

[Boker]

קודם כל חשוב להבין שתוכנית תמ"א 38 -1 שונה לגמריי מתוכניות של פינוי בינוי.
להבדיל מתמ"א 38 1 ששם יש באמת המון קבלנים ויזמים חאפרים
רוב הפרויקטים של הפינוי בינוי מלווים בנקאית ומבוצעים לרוב ע"י יזמים מנוסים.
זאת כמובן והתקבל התר בנייה (שזה יכול לקחת הרבה שנים).
ולכן אי אפשר להשוות בין 2 התוכניות.

בנוגע למה שמקובל לקבל: צריך לחלק את זה ל-2.
לרוב הדיירים מקבלים נכס בקומה אחת מעל הקומה הקיימת שלהם ומקבלים תוספת של ממ"ד ומרפסת.
אבל אין חוקים מוגדרים, הכל תלוי במיקום הנכס ובזכויות שהיזם יכול לקבל.
לכן בשלב הראשוני עוד מוקדם לדבר על התמורה המדויקת
כי עד שהיזם לא עושה בדיקת זכויות הוא לא יכול לדעת איזה תמורה הוא יכול לתת
עכשיו אם מדובר בנכס באזור ביקוש שהרווח היזמי הפונטציאלי בו הוא גבוה מאוד
אז יש אפשרות לקבל יותר ממה שמקובל.

מבחינת השלבים, יש לי דירה באזור חיפה שכרגע נמצאת בהליך ראשוני של פינוי בינוי.
בשלב הראשון איזשהו יזם עשה לנו מצגת לאחר שהוא בדק את הזכויות וסיפר לנו מה אנחנו יכולים לקבל.
לאחר מכן הקמנו ועד של 3-4 אנשים שמרכז 36 דיירים.
הועד בחר משרד עו"ד מוביל בחיפה (אנחנו לא משלמים לו עדיין כלום) ולאחר שעשינו מכרז בין 3-4 יזמים
נבחר יזם רציני מאוד וכרגע אנחנו נמצאים בטיוטות חוזה

באופן כללי בפרויקטים של פינוי בינוי, במידה ויש שיתוף פעולה פורה ושוויוני בין הצדדים
וגם העירייה לא תוקעת את הפרויקט אפשר גם לקבל התר בנייה בתקופה של בין שנתיים לארבע שנים.
וזה כמובן במידה שהכל עובר חלק ואין דיירים סרבנים וכל מיני עיכובים למיניהם

 

[1337justme]

אין סכנה שהיזם/קבלן יקלעו לקשיים כלכליים בגלל משבר הקורונה?. אם נניח בתקופה הקרובה נחתם הסכם פינוי בינוי עם הדיירים, האם זו תקופה "מסוכנת" לעסקה כזו מבחינת הדיירים?