אחריותי כבעל נכס

[בוקר_טוב]

היי,
שאלת תם.
כבעל נכס, הדייר ששוכר התלונן על דלתות בחדרים השונים שאינן נסגרות, על פניו המנגנון בדלתות לא תקין.

האם זה תחת אחריותי לטפל בהן?
אני שם לרגע את החוזה בצד, כיצד אתם רואים את העניין מבחינת אחריותכם כבעלי דירה.

תודה

 

[Homer]

כן. תחת אחריות בעל הבית.

 

[האזרח הקטן]

כן. אלא אם כן זה נגרם בגלל התנהגות רשלנית של הדיירים, למשל טריקת הדלתות או בעלי חיים שקופצים על הידיות. מדובר בכל מקרה בעלות זניחה של כמה עשרות שקלים להחלפת המנגנון בכל דלת.

 

[Kipodi]

כל דבר שהוא פריט קבוע בבית, הוא באחריות של בעל הבית בדר״כ.

 

[פטל ואוכמניות]

באחריות בעל הבית. אם יש ילדים קטנים שנתלים על הידיות אז בפעם הבאה זה עליו.

 

[ארנטס]

מעניין שלי לא קרה מעולם ולשוכר שלי קרה יותר מפעם אחת. דלתות ומנגנונים זהים שהותקנו באותה השנה וע"י אותו מתקין.
בהקשר זה - מקובל שתקלות קטנות עד 300 ש"ח על השוכר כדי למנוע הטרדת יתר את בעל הדירה על כל בורג.

 

[jojo9000]

החוק מחייב את בעל הדירה לתקן תיקונים בדירה, למעט תיקונים אשר נגרמו כתוצאה משימוש בלתי סביר של השוכר - לרבות רשלנות או מעשה מכוון של השוכר.

תיקונים אחרים - כולל תיקונים שמקורם בלאי סביר חלים על המשכיר.

המשכיר לא חייב לתקן תיקונים קלי ערך.

סעיפים רלוונטיים בחוק השכירות

25ח. (א) (1)
השוכר אחראי על כל ליקוי בדירה המושכרת, לרבות פגם, שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת;

(ב)
על אף האמור בסעיף 7, המשכיר יתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם אחר בדירה המושכרת שאינו כאמור בסעיף קטן (א) ואינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, ואם היה פגם שתיקונו דחוף – יתקן המשכיר את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מיום שקיבל דרישה כאמור; לעניין זה, "פגם שתיקונו דחוף" – פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר;

לא ניתן להתנות על הסעיפים האלה אלא לטובת השוכר ונסיון להטיל על השוכר תיקונים עד סכום מסוים באמצעות חוזה שכירות מנוגד לחוק ולא יעמוד לדעתי במבחן בתי משפט.

קשה להוכיח רשלנות, שימוש בלתי סביר או מעשים מכוונים.

לא רוצים ילדים שנתלים על דלתות - אל תשכירו למשפחות עם ילדים.

צריך להסתכל על ה - big picture - לקחת שוכרים טובים ומדי פעם יש תיקונים.

לא מהווה יעוץ משפטי

 

[fizban]

בהקשר זה - מקובל שתקלות קטנות עד 300 ש"ח על השוכר כדי למנוע הטרדת יתר את בעל הדירה על כל בורג.

מעולם לא שמעתי דבר כזה. 10 תקלות קטנות בשנה גם על השוכר, כדי לא להטריד את מנוחתו של בעל הבית?

 

[Homer]

מעולם לא שמעתי דבר כזה. 10 תקלות קטנות בשנה גם על השוכר, כדי לא להטריד את מנוחתו של בעל הבית?

אצלי יש סידור דומה. בעלת הבית שלי קשישה, במקום להטריח אותה אני מטפל בתיקונים, משלם בעצמי ומקזז את העלות מהשכירות של החודש הבא (אני מעביר לה צילום של הקבלה על התיקון בווטסאפ). דברים גדולים (התקנת מזגן) היא באה בעצמה לראות ומשלמת. אבל דברים קטנים יותר שהיו (תיקון תרמוסטט במקרר, תיקון בוילר, תיקון משאבת מים, החלפת גופי תאורה על ידי חשמלאי) טיפלתי בעצמי וקיזזתי מהשכירות.

 

[ארנטס]

מעולם לא שמעתי דבר כזה. 10 תקלות קטנות בשנה גם על השוכר, כדי לא להטריד את מנוחתו של בעל הבית?

"המשכיר לא חייב לתקן תיקונים קלי ערך" - ציטוט מהחוק.
בפורום משפטי שקראתי עו"ד ציינו שהסכום המקובל ל"קל ערך" עד 300 ש"ח כי החוק לא נקב בסכום.
אירעו לך 10 תקלות בשנה?! אין צורך להקצין במנותק מהמציאות
אני שוכר 20 שנה (כולל בעבר דירות ישנות מאוד) ואירעו לי 0-1 תקלות בשנה.
היה לי מקרה ששקע ברח ממקומות למרות שימוש סופר עדין. קראתי לחשמלאי שעבד בדיוק ממול אצל השכן וב150 ש"ח פתר לי את זה. לא רצתי להתחשבן עם בעל הדירה ומעולם לא דיווחתי לו.
אני משלם שכר דירה בלבד. לא קניתי את בעל הדירה וזמנו.

 

[jojo9000]

אצלי יש סידור דומה. בעלת הבית שלי קשישה, במקום להטריח אותה אני מטפל בתיקונים, משלם בעצמי ומקזז את העלות מהשכירות של החודש הבא (אני מעביר לה צילום של הקבלה על התיקון בווטסאפ). דברים גדולים (התקנת מזגן) היא באה בעצמה לראות ומשלמת. אבל דברים קטנים יותר שהיו (תיקון תרמוסטט במקרר, תיקון בוילר, תיקון משאבת מים, החלפת גופי תאורה על ידי חשמלאי) טיפלתי בעצמי וקיזזתי מהשכירות.

סידור של קיזוז הוצאות על תיקונים כנגד דמי שכירות הוא דבר מקובל - ולא עומד בניגוד לחוק.

מה שנזכר קודם, אם הבנתי נכון, הוא סעיף בהסכם שמטיל על השוכר אחריות לכל תיקון עד 300 ש"ח וזה לא יעמוד במבחן משפטי בבית משפט

בעיני יש בזה בעייתיות מעבר לשאלה אם זה חוקי או לא.

 

[ארנטס]

סידור של קיזוז הוצאות על תיקונים כנגד דמי שכירות הוא דבר מקובל - ולא עומד בניגוד לחוק.

מה שנזכר קודם, אם הבנתי נכון, הוא סעיף בהסכם שמטיל על השוכר אחריות לכל תיקון עד 300 ש"ח וזה לא יעמוד במבחן משפטי בבית משפט

בעיני יש בזה בעייתיות מעבר לשאלה אם זה חוקי או לא.

כיצד קיזוז אם השוכר רשם מראש שיקים ע"ס סכום חודשי קבוע?
מניח שהצדדים לא יגיעו לבית משפט על סיפון של 89 ש"ח.

לדעתי הפתרון הוא באמצע. שהשוכר ישמור וינסה לתקן בעצמו אם יודע / בעזרת חבר דברים קטנים ולא ירוץ אחרי כל שקל תקלה מול בעל הדירה.

אתן דוגמה להמחיש:
השוכר שלי התקשר ביום בהיר שהסיפון (בדירה חדשה) מטפטף ובאותה נשימה ציין שזה ברור מאליו כי ידוע שהקבלן בנה ברמה נמוכה (סיפון של פלסאון שאצל משפחתי לא מטפטף 26 שנה) ודרש תיקון כי "זו חובתך כבעל דירה".
עניתי לו שסיפון זהה עולה 89 ש"ח ואני בטוח שלפחות 2 מהשכנים יוכל לסייע לו ובחידוש חוזה לא אתווכח ואחזיר לו את ה89 ש"ח.
דקה אחרי שוחחתי עם שכן שניגש אליו וסידר תוך 5 שניות. מסתבר שהשוכר לא מסנן את אשפת הכיור, נסתם לו, פירק לנקות ולא החזיר את הברגת הפלסטיק נכון ומהודק.
את כל הנ"ל סיפר לשכן שתיקן ב5 שניות ולא לי.
לכן - לא ברור מאליו אוטומטית בעל הדירה צריך לתקן "תקלה".

בנימה אישית הערה כללית -
התפיסה לפיה בעל הדירה הוא החזק והשוכר חלש ומסכן עברה מהעולם (אולי בעל הדירה שוכר בעצמו ויקר יותר?! אולי השכירות לא מכסה אפילו את המשכנתה?!).

 

[Therealdeal]

התפיסה לפיה בעל הדירה הוא החזק והשוכר חלש ומסכן עברה מהעולם (אולי בעל הדירה שוכר בעצמו ויקר יותר?! אולי השכירות לא מכסה אפילו את המשכנתה?!).

המשכיר נותן שירותי דיור והדייר רוכש שירותי דיור. לא בטוח שיש פה קשר לחזק וחלש.

כמו כל קשר לטווח ארוך, גם את הקשר בין המשכיר לשוכר צריך לתחזק (שני הצדדים כמובן) ולפעמים כדאי להיות חכם ולא צודק.

אבל הפוסט עוסק בשאלת האחריות ולא בהאם כדאי להיות חכם או צודק.

 

[ארנטס]

המשכיר נותן שירותי דיור והדייר רוכש שירותי דיור. לא בטוח שיש פה קשר לחזק וחלש.

כמו כל קשר לטווח ארוך, גם את הקשר בין המשכיר לשוכר צריך לתחזק (שני הצדדים כמובן) ולפעמים כדאי להיות חכם ולא צודק.

אבל הפוסט עוסק בשאלת האחריות ולא בהאם כדאי להיות חכם או צודק.

לתחושתי יש תפיסה ש"בעל הדירה הוא החזק, עשיר והמרוויח כסף מאדם פרטי". תפיסה מעוות ושגויה ברוב המקרים למעט אולי טייקון שבבעלותו 11 יחידות דיור בת"א.
נתקלתי במקרה של שוכר שיצא אחרי 5 שנים ואמר לבעל הדירה ביציאה "עדית על בוכטה רצינית ב5 שנים...תוכל לקנות כעת עוד נכס" (הדירה לא עלתה מאום לבעל הדירה? המשכנתה היתה בחינם?!)
מהי ההגדרה ל"שירותי דיור" - אחזקה ברמת דירת נופש שיש אב בית? על כל גרגר סיליקון עם עובש חידושו?

תזכורת: אני גם שוכר ו99.9% אחוז ממה שאני חווה מגישת השוכר שלי בעלת הדירה שלי לא חווה....
אם יש תקלה אני עושה כל מאמץ ומתקן בעצמי. לכל הפחות שואל חבר או סרטון ביוטיוב שפותר 85% מהמקרים.

 

[jojo9000]

כיצד קיזוז אם השוכר רשם מראש שיקים ע"ס סכום חודשי קבוע?
מניח שהצדדים לא יגיעו לבית משפט על סיפון של 89 ש"ח.

לדעתי הפתרון הוא באמצע. שהשוכר ישמור וינסה לתקן בעצמו אם יודע / בעזרת חבר דברים קטנים ולא ירוץ אחרי כל שקל תקלה מול בעל הדירה.

אתן דוגמה להמחיש:
השוכר שלי התקשר ביום בהיר שהסיפון (בדירה חדשה) מטפטף ובאותה נשימה ציין שזה ברור מאליו כי ידוע שהקבלן בנה ברמה נמוכה (סיפון של פלסאון שאצל משפחתי לא מטפטף 26 שנה) ודרש תיקון כי "זו חובתך כבעל דירה".
עניתי לו שסיפון זהה עולה 89 ש"ח ואני בטוח שלפחות 2 מהשכנים יוכל לסייע לו ובחידוש חוזה לא אתווכח ואחזיר לו את ה89 ש"ח.
דקה אחרי שוחחתי עם שכן שניגש אליו וסידר תוך 5 שניות. מסתבר שהשוכר לא מסנן את אשפת הכיור, נסתם לו, פירק לנקות ולא החזיר את הברגת הפלסטיק נכון ומהודק.
את כל הנ"ל סיפר לשכן שתיקן ב5 שניות ולא לי.
לכן - לא ברור מאליו אוטומטית בעל הדירה צריך לתקן "תקלה".

בנימה אישית הערה כללית -
התפיסה לפיה בעל הדירה הוא החזק והשוכר חלש ומסכן עברה מהעולם (אולי בעל הדירה שוכר בעצמו ויקר יותר?! אולי השכירות לא מכסה אפילו את המשכנתה?!).

הקיזוז שהוזכר קודם לכן התייחס למקרה ספאציפי שבו הוסכם בין שוכר מסויים למשכיר מסויים שהשוכר רשאי לקזז הוצאות על תיקונים מדמי השכירות העתידיים. ברור שקיזוז כזה לא אפשרי במקרה שבו ניתנו שיקים מראש.

אמרתי למעלה שקשה להוכיח רשלנות, שימוש לא סביר וכדומה.

במקרה של הסיפון הצלחת באמצעות השכן להוכיח שימוש לא סביר של השוכר - ולכן הוא אחראי.

ציטטתי למעלה את הוראות החוק, מתעסק בנושא הרבה שנים וסעיף לפיו השוכר אחראי לכל תיקון - כולל תיקונים שמקורם בלאי טבעי עד לסכום מסוים מנוגד לחוק ולא יעמוד במבחן בבית המשפט ובעיני בעייתי ללא קשר לשאלה המשפטית.

לדעתי אין שום בסיס לטענה שכל תיקון עד 300 ש"ח נחשב תיקון קל ערך ולכן לא חל על המשכיר - ודוקא הסיפון זו דוגמא מצויינת. נניח שהחלפת סיפון על ידי אינסטלטור עולה 200 ש"ח. ונניח שהסיפון דולף לא בשל שימוש לא סביר של השוכר (לדוגמא החומר ממנו עשוי הסיפון פגום) - לעניות דעתי זה לא ייחשב תיקון קל ערך שחל על השוכר. תיקון קל ערך זה דברים אחרים לגמרי.

כל הנושא כאן לא קשור לשאלות של חזק וחלש.

 

[Therealdeal]

מהי ההגדרה ל"שירותי דיור" - אחזקה ברמת דירת נופש שיש אב בית? על כל גרגר סיליקון עם עובש חידושו?

בדיוק בגלל זה נפתח השרשור, הפות"ש רצה לקבל אינפורמציה...

נתקלתי במקרה של שוכר שיצא אחרי 5 שנים ואמר לבעל הדירה ביציאה "עדית על בוכטה רצינית ב5 שנים...תוכל לקנות כעת עוד נכס" (הדירה לא עלתה מאום לבעל הדירה? המשכנתה היתה בחינם?!)

מה הכלל שאתה מצפה שנסיק מהפרט? דירה זה נכס מניב.

תזכורת: אני גם שוכר ו99.9% אחוז ממה שאני חווה מגישת השוכר שלי בעלת הדירה שלי לא חווה....

זה הסיכון בדירה, לפעמים מתממש ולפעמים לא.

אם יש תקלה אני עושה כל מאמץ ומתקן בעצמי. לכל הפחות שואל חבר או סרטון ביוטיוב שפותר 85% מהמקרים.

זאת החלטה שלך, אני לא בטוח למה זה רלוונטי לשאלת האחריות.

אולי אבהיר את מה שכתבתי בהודעה הקודמת: הפוסט נוגע לשאלת האחריות, לא איך "נכון", "צודק", "חכם" או "נפוץ" להתנהג. כל תחושה אישית לא רלוונטית לשאלת האחריות.

 

[fizban]

דעתי הפתרון הוא באמצע. שהשוכר ישמור וינסה לתקן בעצמו אם יודע / בעזרת חבר דברים קטנים ולא ירוץ אחרי כל שקל תקלה מול בעל הדירה.

אני לא אומר שאני לא מסכים איתך. זה בדיוק מה שאני עושה בדירה שאני שוכר.
כתבתי שלא שמעתי על דבר כזה כי אין דבר כזה 300 ש"ח בחוק. אולי קראת שאיזה עו"ד כתב על זה אבל אין דבר רשמי.

 

[jojo9000]

אני לא אומר שאני לא מסכים איתך. זה בדיוק מה שאני עושה בדירה שאני שוכר.
כתבתי שלא שמעתי על דבר כזה כי אין דבר כזה 300 ש"ח בחוק. אולי קראת שאיזה עו"ד כתב על זה אבל אין דבר רשמי.

זה לא סתם שאין דבר כזה בחוק. (עד כמה שאני יודע) אין שום פסיקה כזו וזה מנוגד לרוח של התיקונים של חוק השכירות משנת 2017. (תיקונים שזכו לכינוי חוק שכירות הוגנת).

 

[unsullied]

מקובל שתקלות קטנות עד 300 ש"ח על השוכר כדי למנוע הטרדת יתר את בעל הדירה על כל בורג.

אם אתה לוקח רכב ליסינג אתה מחליף שמן לבד פעם בשנה כדי לא להטריד את משכיר הרכב?

אם המשפט שלך נכתב בתור משכיר - אז אני ממש מתנגד לו. זה מדרון חלקלק לתרחישים של בעל בית שלא מספק את השירות שמשלמים לו עליו (דיור ותחזוקת הדירה).
לעומת זאת, אם המשפט שלך נכתב כשוכר - אז אני תומך ומסכים. מכיוון שלא מדובר בציפיות שהמשכיר מטיל על השוכר, אלא פעולה שהשוכר עושה כדי לפעול למען היחסים הבין אישיים.

דלתות בחדרים השונים שאינן נסגרות, על פניו המנגנון בדלתות לא תקין... האם זה תחת אחריותי לטפל בהן?

לגבי פותש - אין פה בכלל שאלה. אתה מספק שירותי דיור למי שמשלם לך. עלייך לספק דלתות תקינות (או לתקן כדי שיהיו תקינות).
גם ברמה החוזית (בדכ כתוב שכל מנגנון קבוע בדירה באחריות המשכיר לתקן) וגם אם לא כתוב בחוזה.

* גם אם מדובר בבלאי טבעי שנגרם בזמן שהות הדייר.
* האחריות עוברת אל השוכר אם הנזק נעשה כתוצאה משימוש רשלני

 

[bigbang]

אם אתה לוקח רכב ליסינג אתה מחליף שמן לבד פעם בשנה כדי לא להטריד את משכיר הרכב?

בליסינג פרטי, אלא אם אתה במסלול שכולל טיפולים, אתה בהחלט תשלם על החלפת שמן.

בסופו של יום מדובר בעסקה מרצון בין שני צדדים, ואפשר תיאורטית להגיע לכל הסכם שמקובל על השוכר והמשכיר.
אם יש חוקים המומחים חובות על מי מהצדדים, אז כמובן שצריך לנהוג לפיהם.