יותר קל להגיד מלבצע. דירה ספציפית יכולה לעבור הרבה מאד תהפוכות ב-30 שנה
דווקא אני רואה את זה הפוך, אני גם ככה צריך לגור איפה שהוא, מעדיף שהנכס יהיה שלי ולא תלוי משיהו אחר שיכול לפנות אותי בכל שנה
הרוב הגדול מהתהפוכות האלה לא ישפיע על ערך הדירה או על לפחות השווי שוק שלה מול דירות אחרות
כלומר כל שינוי אישי שקשור אלי (ילדים, גיל, מצב תעסוקתי וכו) לא ישפיעו על מחיר הדירה ואוכל למכור אותה בסכום הראלי שלה ולקנות דירה מקבילה מתאימה יותר
כל שינוי חיצוני כלל מדיני או אזורי גם לא אמור להשפיע עלי כי אולי הדירה שלי תרד בערך אבל כך כל הדירות אז תמיד אוכל להחליף לדירת שוות ערך
נכון ששינוי מקומי חיצוני כמו בנית מרכז מסחרי בצמוד לדירה, קו מתח גבוה או כל דבר מהסוג הזה עלול לפגוע בי אישית אבל לדעתי זה עדין סיכון יחסית סביר והנפילת ערך לא תיהיה ב50 אחוז אלה יותר מתונה
את מה שאמרת אפשר להגיד וביתר בטחון על vnq. תשקיע, תתעלם מהתנודות במחיר, והדיבידנד בדולרים יעלה בסבירות גבוהה מאד בטווח של 30 שנה.
נכון מאוד, אבל vng נותן תשואת דיבדנד של 4.21 אחוז ואחרי מס רווחי הון זה 3.15 אחוז תשואה , פחות מפי 2 ממה שאני רוצה
אם הוא היה נותן תשואת דיבידנד של 7-8 אחוז כמובן שזה היה משתלם וחלופה ראויה
יך אתה מחשב נטו בדירת מגורים\מושכרת(בלי עליית ערך)?
אתה לוקח בחשבון עלות גמישות במקום מגורים\חודשים בלי שוכרים
שיפוץ\תקלות גדולות(אנחנו מדברים על עשרות שנים)?
בגדול, בשביל לפשט את הדיון אני מתייחס לדירת מגורים שאני גר בה, אז אין חודשים שהיא לא מושכרת ומניח שאת רוב עלויות הפחת והתקלות הם יבוצעו על ידי בעלות דומה למה שהיית עושה אם הייתי גר בדירה מושכרת , כל מקרה נתתי לזה חצי אחוז של פחת (כלומר הדירה מושכרת בברוטו של 4 אחוז)
אתה יכול לתת דוגמא לדירה שאפשר לרכוש היום שנותנת צפי של 3.5% נטו ל30 שנה אחרי הכול(נניח שהשכר דירה מתואם אינפלציה)משכירות?
לדוגמא היום בפרדס חנה, בית פרטי (קוטג) עם יחידת דיור עולה סביב ה2.5 מליון, הבית עצמו בשכר דירה של 6K והיחידה ב3K ביחד נותן תשואה ברוטו של 4.32 אחוז
נוסיף על זה את כל הלווינים שיכולים להשפיע על המחיר
נניח שמחיר הבית עם המס רכישה (33K), עורך דין, שמאי משכנתא, דמי פתיחת תיק,
רישום אגרות וכו הוא עוד 2.550
נוסיף עוד שיפוץ כניסה והתאמות של 50K או לחילופין בית חדש מקבלן ואז 50K עבור מזגנים, גינה, וכו.
אז הבית בסוף יעלה 2.6 מיליון
בגזרת המשכנתא:
פתיחת תיק (זניח אפשר גם לקבל פטור אבל נכנס ב100K למעלה)
עלות ביטוח מבנה + ביטוח חיים על 50 אחוז מימון סדר גודל של 130-150 שקל לחודש
כלומר התשואה החודשית היא עכשיו 8.850K
כלומר תשואה אחרי התוספות:4.08%
נוריד פחת של 0.5 אחוז שזה 13K אלף שקל בשנה ולדעתי מכסה הרבה יותר ממה שצריך (אפשר להחליף בזה בכל שנה דוד שמש, מזגן באחד החדשים, ועדין לא מתקרבים לחצי מהסכום הזה) מעבר לזה שיש ביטוח מבנה בגלל המשכנתא אז חלק גדול מהתקלות מכוסה בביטוח.
נשארים עם תשואה של 3.58% נטו
אבל אתה חושב שהתנאים האלה ריאלים על משכנתא של 75% מימון?
50 אחוז מימון, כי לוקחים מסלול
אני חושב שההנחות שלך הן מאוד אופטימיות.
בראשן - ההנחה שהבנק לא ישנה את הריביות שהוא מציע בעקבות הסרת המגבלה על הפריים.
איך עובד מסלול פיתוי - אין עמלת פרעון מוקדם?
בחישוב התשואה שלך התעלמת מעלויות עסקה שהן משמעותיות בנדל"ן (עורך דין, שמאי, מתווך), ועוד דברים שהם כנראה זניחים( כמו ביטוח משכנתא, פתיחת תיק וכו').
נדע לגבי הבנקים אני מקווה עוד שבועיים (או אחרי הסגר בטח)
מניח שאם הריביות יעלו אז כל המהלך הזה יהיה לחינם ויחזרו למצב הקודם
במסלול פיתוי אם אתה עושה את זה באותו יום שלקחת את הכסף כי הריבית עוד לא הספיקה להשתנות אז אין עמלת פירעות מוגדל (העלות של הדמי פתיחת תיק יותר גדולה אבל לרוב זה לא יותר מ1000 שקלים סהכ)
לגבי העלויות עסקה ראה חישוב למעלה, הכנסתי את כולם בדוגמא ספציפית
אתה משווה השקעה ממונפת בנכס יחיד להשקעה לא ממונפת ומבוזרת, תחושת הבטחון שלך בהשקעה הראשונה עשויה להיות סובייקטיבית.
מסכים לגמרי, לא מנסה להשוואת, אלה לתת חלופה
אני לא חושב שאחד פחות מסוכן מהאחר, אלה סיכונים שונים לדעתי
בכל מקרה אני אישית חושב שדווקא בגלל ששליש מההוצאות שלי הם דיור גם ככה (וזה גם שליש מהמדד)
אז דווקא על ידי זה שאני מייצר תלות בין ההשקעה שלי להוצאות שלי אני מקבל יותר ביטחון
כי בעצם על ידי השקעה חד פעמית העלמתי שליש מההוצאות ואז אין קורלציה בינהם
ודווקא בשוק המניות אני הרבה יותר פגיע בזמני משבר ובכלל
לדברים הזניחים האלה יש נטייה להצטבר, אני אישית לא אוהב להתעלם מהם מה גם זה בסה"כ עוד כמה שורות באקסל אז מה אכפת לי להתחשב בהם
הוספתי אותם בדוגמא למעלה, שוב זה לא עסקה ספציפית שאני בודק
אלה בעיקר אשמח לשמוע את דעתכם לגבי המצב החדש והאם זה יעשה שינוי מהותי או שרק אני רואה את זה ככה
תודה לכולם על התגובות והנקודות מבט השונות
